广州楼市掀新一轮降价潮
　　2月下旬，越来越多房地产大集团加入到促销行列，继去年底部分楼盘的小范围打折后，新一轮降价潮已悄悄来袭。
　　日前，中海地产(00688.HK)位于广佛交界处金沙洲的中海金沙湾开展新一轮促销优惠，称从今天起到26日，将每天推5套特价单位。最引发关注的是，该盘部分尾货单位则以9字头清盘，价格直接跌破万元大关。
　　无独有偶，越秀地产(00123.HK)的全城8.8折起的活动中，也涵盖了金沙洲的星汇金沙项目，据悉其起价更是低至9360元。
　　金沙洲是广州西部第一大居住板块，云集了万科、中海、保利、恒大、越秀等多家大型房地产上市公司。直到去年底，该区域销售均价始终维持在15000元左右。
　　此番中海新推的部分产品均价则定在13000元，较该盘去年下半年的最高价16000元下降约3000元／平方米。20日，有业主在网上爆料称，中海的实际销售价格甚至低至11000元／平方米，引起大量购房者抢购。
　　广州市房地产交易网站阳光家缘的数据显示：过去半年，金沙洲的保利西海岸成交均价约为16000元／平方米，中粮万科的金域南湾成交均价16700元／平方米，越秀星汇金沙签约均价则为13600元／平方米。但在过去的一周，上述三个楼盘的签约均价分别为14800元／平方米、15000元／平方米以及13300元／平方米，显示出成交均价整体下降的趋势。
　　合富辉煌研究部负责人龙斌表示，广州房价面临一波下降行情。
　　经过了1月份的成交低迷，2月下旬的广州楼市开始显示出活跃迹象。保利、恒大等楼盘的优惠促销力度也较去年底有所加大。不过，有业内人士称，目前开发商的行为只是以少量货源的微幅促销试探市场，真正的好戏恐怕还在后头。(.第.一.财.经.日.报)

　　监管缺失叠加高息贷款 长沙中小房企资金危局调查
　　 楼跑跑事件使本已低迷的长沙房地产市场雪上加霜。近日，《每日经济新闻》记者赴长沙实地调查发现，截至目前，至少有8个楼盘涉及开发商跑路事件。
　　 据当地业主反映，在开发、预售等环节中，违规或尚无法规可循的案例频频发生，暴露出地方相关部门的监管不力。
　　 相比2008年，2009年的长沙楼市成交量几乎翻番，并持续到2010年，引得众多本无行业经验的中小开发商蜂拥进入楼市。随之而来的调控政策却把它们逼到了高息借贷的死角。而民间借贷月息为5%~10%，高出银行7倍有余。
　　中小开发商被传跑路
　　 2月18日，长沙麓山里佳园业主黄旭（化名）向《每日经济新闻》记者讲述了他的遭遇。
　　 2011年6月，黄旭买下了麓山里佳园的一栋房子，并交了约15万元首付款。去年8月份他发现，签下的房子已经划归他人名下。
　　 公开资料显示，麓山里佳园系长沙学士房地产开发有限公司（以下简称学士地产）开发的住宅小区。据《每日经济新闻》记者了解，学士地产的法人代表为刘忠建，但该楼盘却是刘忠建委托学士地产总经理朱双文作为代表进行开发建设的，朱也因此被视为该楼盘的实际开发商。
　　 黄旭表示，与他有类似遭遇的大有人在，该楼盘另一位的业主甚至遭遇了一房两卖。在交纳了29.8万元的首付款之后，去年11月份，该业主在房管局查到的网签信息却显示，业主不是他，该处房产早已卖给了他人。《每日经济新闻》记者了解到，仅麓山里佳园就有100多位业主签下的房子被刘忠建收归名下，何时入住尚不得而知。
　　 当地知情人士透露，今年2月初，距离麓山里佳园交楼时间已经过去两个多月，朱双文却不见踪影。有人说他卷款潜逃，但来自其本人对当地媒体透露的信息，称正在北京融资。
　　 黄旭说，1月3日，他还与前述另一位业主一起见过朱双文。当时，朱双文给他们开具了承诺书。记者在该承诺书上看到，朱双文承诺于1月18日前退还首付款。但截至目前，首付款并未退还。黄旭说，他多次试图联系朱双文，对方电话一直无人接听。
　　 朱双文旗下的另一楼盘江滨佳园也在不久前被曝开发商卷走维修基金，项目曾停工。最新消息是，由于相关部门介入，该楼盘已恢复动工。
　　 《每日经济新闻》记者多次拨打朱双文的电话，一直无人接听。
　　 据记者了解到的情况，自2011年年中以来，除上述两处楼盘外，涉嫌开发商跑路的楼盘至少包括位于长沙市岳麓区、长沙县等区域的8个楼盘，无一不是当地中小型开发商所开发。
　　行业监管曝诸多漏洞
　　 楼跑跑事件搅乱了长沙房地产市场，《每日经济新闻》记者联系当地一些开发商，对方却缄默以对。
　　 长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海认为，跑路的说法不恰当。在他看来，很多开发商都是遭遇了暂时的资金困难，外出融资，还有几个亿的项目放在长沙，怎么可能说跑就跑了。
　　 此外，记者发现，开发商在预售环节出现的问题暴露出相关部门的监管不力。
　　 黄旭提供的材料显示，在其交纳首付款时，开发商只出具了一些收据和所谓的房号确认书，连发票和合同书都没有，因此在其发现自己的房子已归别人名下之时，他拿不出相关证明材料。
　　 对此，记者多次致电长沙市住建委副主任胡汉青，对方回复不好意思，我在外面开会，并未作出解释。
　　 地产专家韩世同认为，上述事件暴露出当地相关部门对销售合同的管理不到位，还未形成一套成熟有效的管理机制，这在内地二三线城市较为常见。他还指出，业主的遭遇，或许并非开发商有意为之，由于这些中小开发商本来就没有足够的房地产开发经验，未能按照相关规定履行程序。
　　 这一说法得到了湖南中原董事总经理胡治刚的证实。胡冶刚称，目前在长沙的房地产开发企业中，中小开发商占了20%~30%，多数没有开发经验，这些企业涌入房地产行业也造成一些难以预料的问题。
　　 资料表明，2002年12月19日，长沙市建设委员会（现为长沙市住房和城乡建设委员会）发布了《长沙市房地产开发企业资质管理办法》的通知，按照规定，最低一级资质（四级资质）要求新注册开发企业的注册资本，设市城市不低于400万元，县镇不低于200万元；从事房地产开发经营1年以上，且已竣工的建筑工程质量合格率达100%。但随着当地房地产市场的发展，近些年，这一办法未作调整。
　　 谁有钱谁就有机会开发，韩世同认为，开发门槛不高是由来已久的问题，一些地方政府出于卖地的考虑，一旦企业获得地块，对其开发资质的监管便很难到位。
　　楼市短暂狂欢
　　 据长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海透露的数据，目前，在长沙当地注册（包括外地企业在长沙注册的子公司）的房地产开发企业已近1700家。在此次跑路事件中，大型房企基本上未有涉及，中小型开发商则充当了主角。
　　 《每日经济新闻》记者在当地各方知情人士处获得的信息是，这些涉嫌跑路的开发商中，多数以前是做建筑行业出身，对于房地产开发则经验阙如。
　　 2009年，对于经历过2008年金融风暴后的中国房地产行业，正是卷土重来的大好时机，长沙也不例外。
　　 据中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称湖南中原）提供的数据，2009年，长沙整体成交市场异常活跃，全年商品房成交量达1097.8万平方米，同比上年增幅达93.22%；其中纯商品住宅成交量更是较2008年增长109.76%，达1018.15万平方米。
　　 这一趋势持续到2010年。据上述机构统计，2010年全市商品房累计销售1363.29万平方米，同比增幅超20%。
　　 就在2010年，一直缓慢爬升的销售价格也得到了较大释放。湖南中原统计显示，当年新建商品住宅销售均价较2009年的涨幅达到了17.5%。
　　 胡治刚表示，2010年开始，长沙楼市开始热起来，正是在这样的背景下，一些本无开发经验的企业和老板开始嗅到房地产行业的良好 钱景，并通过各种方式融资挤入这个行业。
　　 未曾料想，自去年9月份开始，长沙楼市风云突变，成交量开始急剧下降。胡治刚称，去年的成交量相比2010年几乎下降了一半。
　　 这一市场变化令开发商措手不及，这些小楼盘的开发商由于缺乏经验，未能及时在营销策略上作出调整，导致回款不及时，资金链断裂，不得不逃债或外出融资。
　　高息借贷引发危局
　　 长沙的限购政策曾被业内解读为最温柔限购，胡治刚认为，最要命的是限贷，目前虽然购买二手房不受限制，但银行已经不向二手房提供按揭贷款，而目前长沙80%的家庭都是靠按揭贷款来买房。
　　 长沙当地一家小额贷款公司的老板对《每日经济新闻》记者表示，由于信贷收紧，开发商向当地银行申请的大额贷款根本无法办理，如此一来，只能通过民间借贷。
　　 记者询问了两家当地可提供大额民间贷款的公司，一家公司表示，这段时间跑的（开发商）太多，风险太大，今年都不敢做了，另一家则称，可提供民间贷款，但需等值抵押物，如土地、房产等。
　　 据透露，民间借贷的利息高得惊人，月息至少5%，多则高达10%甚至更高，而当地银行贷款的月息只有0.7%，这就是说，通过民间借贷融到的资金需要偿还高于银行7倍左右的利息。
　　 民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。
　　 朱双文的情况大抵如此。根据前述遭遇一房两卖业主透露的信息，由于资金困难，朱双文将麓山里佳园的数十套房子抵押给朋友，借此融资，但最终因为还不上借款，这位业主签下的房子也被收归朋友名下。不过，上述信息未得到朱双文本人证实。
　　 为了腾挪资金，当地开发商也使尽浑身解数。据了解，由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。
　　 前述小额贷款公司的老板透露，目前当地很多开发商都跑去北京融资，但成功筹集到资金的并不多。 (.每.日.经.济.新.闻)

　　一线城市库存高企 二月楼市回暖无望
　　春节之后，多家媒体用倒春寒来形容1月楼市的惨淡。进入2月，政策微调预期、降低存款准备金率又勾起了开发商的希望。但业内人士指出，近期部分地区出现的成交量小幅回升并非表明楼市回暖，一线城市库存高企，在市场观望气氛浓厚的背景下，2月新房和二手房成交量仍难走出低谷。
　　楼市并未回暖
　　和天气一样，1月的楼市也经历一场极寒。中国指数研究院数据显示，北京、上海、深圳、重庆等城市的成交量跌幅都超过或接近五成。不仅是新房，1月二手房的成交面积也创下历史新低。中原地产数据显示，1月六个主要城市的二手住宅成交面积合计约126万平方米，环比2011年12月回落近五成，为5年来单月最低。其中，北京环比跌幅高达七成。
　　不可否认，由于元旦、春节两个长假集中在1月，导致1月楼市处于休市状态。但楼市延续了去年的低迷也是不争的事实。中原地产认为，在春节传统淡季的影响下，大部分开发商尚未进行大规模促销降价，而购房者降价预期和观望情绪依然浓厚，供应量与成交量均现萎缩。
　　虽然芜湖新政被叫停再一次令开发商们感到失望，但是2月部分城市成交数据的回升似乎让楼市出现一丝暖意。在深圳，业务覆盖新房和二手房两个市场的中原地产2月前三周的营业额超过了4000万元，而中原地产1月的全部销售额只有2000万元。
　　有机构统计数据显示，北京2月第2周二手住宅成交1329套，同比增长31%。瑞银证券的研报显示，上周有22个城市周均成交套数环比正增长，其中上海、苏州的同比增速高达74%和69%。
　　同时，部分地区开发商隐约出现惜售心态。中原地产研报显示，2012年1月，主要城市的住宅新增供应出现大幅萎缩。深圳几个曾经预报2月开盘的楼盘至今仍无动静，深圳本地媒体称这些开发商放鸽子。
　　由于节日因素，很多购房者并没有在1月出手，2月的成交量很大一部分是1月购房需求延后导致。近几周的成交回升并不能说明楼市回暖，开发商此时也不该出现惜售心态。世联地产分析师曹取表示。
　　库存高位徘徊
　　一个无法回避的事实是，由于成交长期低迷，不管是一线城市还是二三线城市都积压了大量的库存。如果未来价格出现进一步下跌，存量房源减值的损失任何一个开发商都吃不消。
　　中国指数研究院的数据显示，截至1月末，北上广深一线城市目前库存的商品房分别为11.9万套、6.6万套、6.2万套和2.7万套。初步估计，四大城市消化这些库存房源分别需要29个月、11个月、27个月和20个月。目前四大一线城市已出台的限购措施均没有出现松动迹象，并且都有大量新盘等待入市。
　　除了一线城市，二三线城市的库存也同样高企。中国指数研究院的数据显示，截至1月末，南京、苏州、青岛、厦门四个二线城市的库存商品房套数分别达到5.5万套、3.6万套、11万套和2.7万套，按目前的销售速度估算，四个城市消化掉这些库存分别需要27个月、12个月、55个月和33个月。
　　除库存房源外，还有大量的在建项目等候入市。曹取估计，目前在建商品房面积是成交量的4倍。除非成交量出现报复性反弹，否则捂盘是非常不明智的选择。房价还没有真正实质性的下跌，现在放松调控根本没有理由。
　　中原地产认为，芜湖新政被叫停显示出国家房地产调控的决心，短期内地方会谨慎出台楼市相关政策。在市场观望气氛仍较浓厚的情况下，2月新房和二手成交量难以走出低谷。(.中.国.证.券.报)

　　多地楼市变相松绑暗流涌动
　　近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打限外放松牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松限外令迹象。
　　业内人士认为，多地放松首套房贷以及变相放宽外地人购房条件有深层原因。2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府偿债带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在松绑冲动。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购政策的利益驱动，房地产调控政策的落实可能会面临更多困难。
　　楼盘促销主打限外放松
　　只要您名下没有天津的住宅类房产，那么一年社保的限制我们可以帮您解决。近期，合生珠江地产旗下位于天津宝坻区的京津新城项目，在面向北京地区客户营销时，便开始主打限外放松牌。据京津新城的售楼人员介绍，由于多数项目销售的是期房，而房产证办下来还得有1-2年的时间，外地客户购房后有充足的时间补齐当地1年社保缴存证明。当地社保和房屋产权管理部门对这种做法也持默许的态度。
　　现在地方不可能违背国家的楼市调控基调和精神，但一些地区政策执行存在变通之处。三亚海棠湾一位开发商透露，当地政府对非本地户籍居民实行限购1套商品住房的政策，但由于建设、民政、公安等系统尚未联网，今年开始，外地居民购房已基本不受限制。
　　上述开发商介绍，只要能拿出不同的身份证，三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。
　　无独有偶，天津、西安、佛山、珠海等城市对非本地居民购房，要求提供至少1年的个人所得税缴纳证明或社会保险缴费证明。而这些城市的有关机构均存在代为补缴个税及社保证明的业务。据知情人士透露，在这些限外相对宽松的城市，部分开发商已将补缴的税款或社保费用纳入总房款，外地人购房时可直接予以减免。
　　据中原地产市场研究部提供的最新调研结果，自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
　　其中，马鞍山对自住性住房需求与高层次人才购房给予所纳契税100%的补助；杭州对在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工首套购房发放补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件。另外，北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住宅标准，芜湖打算出台购房减税政策，成都拟放松对购房者的资格审查等。
　　在楼市调控政策不动摇的大背景下，地方政府试图给楼市松绑引起舆论的广泛关注和有关部门的警觉。其中，芜湖、佛山、成都等城市的政策因过分放松触及红线而被叫停。但一位资深地产界人士透露，目前，二三线城市暗自微调或变相放松政策的现象已不是个案。
　　在珠三角等流动人口集中的城市及三亚等旅游城市，外地人购房一直占据相当大的比例， 限外对当地房地产市场打击很大。房价一旦有所松动，这些城市便有了放松限购的理由和动力。21世纪不动产首席分析师常智认为。
　　在限价方面，广东中山成为首个松绑的城市。从1月22日开始，中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准。
　　首套房贷宽松暖风渐起
　　现在，四大国有银行审批房贷的速度比去年底确实快不少。一家全国性房地产公司的营销主管告诉中国证券报记者，不仅是房贷，银行对于开发贷放款的审批速度也比2011年三、四季度快了很多。
　　专家认为，去年12月以来，央行连续两次降低存款准备金率，释放出来的流动性将在一定程度上缓解了开发商的资金压力。更为重要的是，当商业银行拥有较为充足的信贷头寸后，优先保证首次购房家庭的贷款需求将变得得心应手。
　　中国证券报记者调查发现，近期，商业银行首套房贷款利率相比2011年底已有明显降低。工、农、建、交等银行首套房贷款利率已回归基准利率。在部分城市，外资银行还对资质好的贷款人提供利率优惠。
　　中原地产市场研究部总监张大伟介绍，目前在北京市场上，各家银行首套房贷款均可以执行基准利率，少部分银行针对优质客户已再次出现95折甚至9折的优惠。
　　2011年三季度开始，由于资金紧张等原因，不少商业银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据了解，房贷申请审批时限已经有所缩短。
　　信贷暖风渐起，同样让地方政府活络起来。就在央行提出支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求后不久，2月9日，福建省住房和城乡建设厅便召开新闻发布会宣布，今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。
　　值得注意的是，在保刚需的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放宽公积金的使用政策，并不同程度上调可贷款额度。其中，南京将家庭公积金最高贷款额度由40万元调整为60万元，个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。而在吉林市，居民如果使用公积金贷款购买90平方米以下的首套住房，则可申请二套房公积金贷款。
　　中国证券报记者从北京市住房公积金中心获悉，如果首套房贷款已还清，且人均居住面积未超标，则购买第二套住房也可使用公积金贷款。
　　土地财政弱化限购执行
　　二三线城市的地方政府不像北京、上海那么有钱，严厉的楼市调控已给不少地方带来财政压力和债务风险。中国人民大学教授安体富认为，目前我国财税体制改革尚未完成，地方政府过分依赖土地出让收入的局面很难改观。
　　楼市的冰冻，一方面造成土地出让金锐减，另一方面也导致房地产市场交易税费的降低。业内普遍认为，地方政府暗战楼市调控，一些地区甚至试探调控底线，主要是财政压力所致。
　　根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。
　　但在国家进行房地产宏观调控后，土地收入明显萎缩。中国指数研究院数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地同比减少24%。2012年，地方土地财政收入预计将进一步下滑。很多地方政府已大幅调低土地出让金收入预期。
　　除土地出让收入外，开发税费损失也让地方头疼。据了解，个别城市房地产业产生的财政收入占其总收入的七成以上；其中，房地产开发投资带来的税费约占三分之二。
　　专家指出，由于商品房税收下降、土地出让收入减少以及地方融资平台清理等因素导致地方财力减弱。与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，收支缺口越来越大。
　　更为重要的是，地方债清偿的压力也在增大。中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军估计，2012年，地方政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计达1.84万亿元。楼市与土地市场低迷，而其他收入尚未填上，这将对地方政府偿债带来很大压力。
　　专家认为，受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动；今后，房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。(.中.国.证.券.报)