四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率
　　2012年春节过后，北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比，略有好转。而不久前，央行提出在房贷方面，满足首次购房家庭的贷款需求。这让购房人对于房贷利率的进一步宽松产生了些许期待。
　　仍执行认房又认贷
　　本周，记者走访、电话咨询多家银行了解到，部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(7.05%)。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。
　　对购房者而言，回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷款100万元，期限20年，月供为8212元，而执行基准利率后，每月可减少了429元；20年下来，减少的利息款达到了10.3万。
　　另据了解，目前各银行对首套房贷款政策的执行标准是首付三成，利率为基准利率；对二套房贷款的执行标准是首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按认房又认贷的标准审核借款人，暂未有新的调整。贷款利率在购房的面积和总额等方面并没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。
　　折扣利率很难拿到
　　但是，购房人所期待的更多折扣的利率，目前是很难拿到的。
　　对于未来利率是否会出现更大的折扣空间，某商业银行的相关负责人对记者表示，这主要还是看对于信贷规模的控制和监管的力度。对于银行来说，住房按揭贷款仍然是优质的贷款资源，虽然在利率方面的收益没有给企业贷款大，但是住房贷款由于有房产抵押，风险比较小。另外，办理住房贷款的客户是比较优质的个人客户，通过办理房贷可以和他们建立长期的联系，有助于说服他们接受银行其他的金融产品，对于银行的长期发展也是很有利的。
　　记者询问多家银行房贷折扣情况时，得到的答复也全都是：因为现在监管的太严，所以没法有折扣。
　　■ 申请房贷贴士
　　工作、个人征信等为申请房贷加分
　　据北京伟嘉安捷投资担保有限公司工作人员介绍，资质优良的借款人其实一直深受银行青睐，在银行放贷偏紧的当下，更是成为银行的香饽饽客户。资质优良的借款人不仅可以优先争得放贷名额，甚至有可能享受较为优惠的贷款政策。那么，银行在考量借款人资质时，哪些参照标准能为申贷人加分呢？
　　1、工作、学历
　　在银行放贷的审核中，借款人的工作单位和学历是首要因素。银行比较青睐世界500强企业、央企、大型国企以及外企单位的员工，而高学历也被认为和高收入成正比，被银行视为还款的保障。
　　2、借款人银行流水
　　收入流水也是考核借款人一个必不可少的因素。一般人都知道，在办理贷款时，必须提供由借款人所在单位开具并加盖单位公章的收入证明，银行在借款人贷款审核时，最低要求是借款人提供的收入证明至少要为还款月供的2倍以上。而收入流水，主要是指借款人提供的自身收入流水，一般为工资收入详单。银行通常希望看到的是借款人稳定且合理的银行流水，既要连续又要与收入证明相符合，忽高忽低的银行流水通常不被银行看好。
　　3、个人征信
　　目前，个人征信已经成为银行放贷不可或缺的审核标准。也就是说，需要个人征信无逾期，房贷、车贷、信用卡还款无逾期纪录。对于习惯于刷信用卡消费的人群来说，按期还款显得尤其重要。
　　4、大额资产证明
　　在借贷审核中还有一个加分项：借款人大额资产证明。在一些银行，如果借款人在申请贷款时能够提供股票、基金、债券等投资证明或是大额存单、购房、购车等大额资产证明的话，银行在批贷审核时会给予一定的政策照顾。
　　■ 提醒
　　警惕不实承诺
　　王女士在去年下半年在南四环某项目购房，开发商指定了两家银行可以选择，其中一家银行的工作人员说可以有利率9折优惠，王女士因此选择了这家银行。但是赶上利率收紧，几个月过去了，贷款一直没有办下来。由于利率9折优惠只是银行工作人员的口头承诺，而没有任何书面证明，王女士在争取利益的过程中非常被动。所幸最后这位工作人员通过其他变通的方法，终于做成了这笔贷款，王女士悬着的心才放了下来。
　　北京中原地产市场总监张大伟表示，目前市场上除极个别成交可以实现利率折扣以外，均以基准利率为主。较大的利率折扣，很可能是代表人员或者小中介公司的不实口头承诺，吸引客户签订买卖协议后难以落实承诺。购房者最好问清银行，得到书面或者明确答复，以避免损失。(.新.京.报 .刘.狄)

　　地产巨头昨掀降价大幕 二三月降价是大趋势
　　资金链紧十大标杆房企购地意愿低迷
　　历经1月份的沉寂，又有芜湖救市新政破产，各大地产商终于开始打破僵局，再次转入降价促销。在楼市调控依旧不放松，地方微调频频遭遇流产的情况下，降价自救将是开发商的最好选择。
　　昨天，越秀地产发布春促计划，旗下5盘全线8.8折起，限时18天。而恒大地产以15周年庆为名，开启10亿元大优惠序幕……
　　买地少
　　积极性创5年来新低
　　刚刚过去的1月，楼市严寒外加春节因素，各开发商的销售业绩均是相当惨淡。中原地产统计数据显示，1月份保利、恒大、富力等10大标杆房企销售额合计仅为255亿元，相比去年同期下调55.9%，环比去年12月也下调了35.8%。
　　销售下滑，资金链再次收紧，从土地市场可以明显感受到，各大地产商仍然处在过冬阶段。数据显示，1月份十大标杆房企的购地金额仅占销售金额的15%，创下了2007年以来的新低。仅有保利、万科和招商3家标杆房企共花费38亿元补充4宗土地储备。而且，为了严控风险，本月保利和万科均选择了开发难度较小的城中村改造项目，其中保利在武汉拿下的城中村项目还打算引入合作方共同开发。
　　市场冷淡，政策上却不见丝毫松懈的迹象，特别是芜湖救市新政3天后流产，再一次印证了中央政府对楼市调控的态度。而市场上，房企库存市值已达上万亿，快速销售回笼资金或许是最好的降价方式。于是，在去年12月后几乎关闭了促销通道的各地产商们，经过1月的寒冬后，再一次想出了各种名目来启动销售市场。
　　抢先机
　　各集团拉开促销大幕
　　在广州，去年一直比较平稳的越秀地产今年却成为促销急先锋。继星汇金沙放出9字头价格之后，昨天又突然抛出降价消息，旗下五楼盘金沙洲区域星汇金沙、南沙区滨海隽城、大学城区域星汇文华、荔湾区岭南湾畔、花都区逸泉韵翠全线产品8.8折起售，限时18天。向来喜欢打折的恒大，则以15周年庆为名，展开10亿元大优惠活动，最高折扣为5个点。
　　保利1月至2月元宵节期间在全国40多个主要城市联合举行囍春行动的促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。广州的公园九里项目，打出了推新货登记额外98折。绿城亦拟对公司的销售模式进行变革，增加销售人员的数量和大幅提高销售佣金。
　　各个开发商都在调整销售策略，力图在淡市中抢占先机减轻销售压力。北京中原地产市场总监张大伟点评道。
　　市场预测
　　二三月份降价仍是大趋势
　　今年上半年依旧面临市场信心的问题，货量比较多的开发商将会采取多种促销方式进行销售。经纬地产研究总监朱欣苑向记者表示，二三月份，刚需经过一年的观望之后可能会选择入市，而价格仍然是关键，降价仍然是大趋势。
　　反映在市场上，是地产商对于定价的小心翼翼。记者昨天踩盘到花都新鸿基新推出的御华园项目，虽然销售人员对外称毛坯价7000~8000元/平方米，但是记者向发展商求证时，新鸿基地产广东项目执行董事邝正炜却表示，要看市场而定，开盘会有少许的优惠。而对于未来，仅表示谨慎乐观。
　　根据搜房网数据监控中心统计，截至2012年2月7日，广州在售及待售项目(含别墅)443个，2月推出优惠措施的项目有221个，占49.89%。其中，住宅优惠项目199个，占在售及待售住宅项目的51.96%。(.广.州.日.报)

　　各地楼市库存逼近历史高点 京潜在供应压力巨大

　　一线城市及部分二线城市新房库存情况统计 数据来源：伟业我爱我家市场研究院 楼市经过一年的调控之后，由于购房需求受到限制，各地库存量明显增加。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从绝对值来看，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大，均已超过3万套。从相对数值来看，多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州等二线城市几乎翻番。一线城市中，北京库存同比增幅25%，排名第三。
　　北京潜在供应压力巨大
　　截至1月底，北上广深四个一线城市的商品住宅库存量超过了27万套，比2011年初上涨约三成。其中，北京库存量由2011年1月底的9.57万套上涨至11.96万套，增幅25%，需要消化24个月以上。
　　同时，北京潜在新增供应压力巨大。据北京统计局数据显示，截至2011年底，北京住宅施工面积继续上涨，总面积达到7168.1万平方米，按照2011年1035万平方米的销售量计算，消耗在建施工面积需要6.9年时间。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，当前房地产业面临的库存压力已经远大于2008年，2008年去库存共花了5个季度，但在本轮调控之下，房地产业去库存过程将更缓慢，持续更长时间。库存消耗已成为目前房企特别是二三线城市的最大难题。
　　二线城市库存增速更快
　　除北京外，广州、深圳和上海三地的同比涨幅分别为69%、8%和55%，除深圳不足万套外，广州、上海新增库存量均超过2万套。
　　二线城市库存增幅更为明显。截至1月底，7个典型二线城市中的商品住宅库存量超过45万套，同比增加18万套，增幅达69%。其中，厦门增幅高达115%，杭州、苏州、青岛增幅均在90%左右，几乎翻了一倍。
　　北京中原市场研究部根据全国统计局及各城市统计局统计，按照目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预计在2012年上半年，全国主要的35个热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积将达2.56亿平方米，可提供住宅超过200万套。
　　此外，截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约7成，广州、沈阳、杭州、佛山、上海等地较为集中。
　　张大伟认为，目前超5成项目签约率过低，使得市场可能继续下调，特别是在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，资金困难将使得高积压项目逐渐展开促销求量，全国楼市已经进入明显拐点，尤其是作为调控政策执行力度最大的一二线城市，房价下调的项目和幅度将领先全国。（.京.华.时.报）

　　多城市上调普通住房标准
　　继武汉、北京、天津、厦门等城市之后，上海也加入了调整普通住房标准的阵营。
　　从3月1日起，上海将调整本市普通住房标准。市场普遍认为此举将有助于刺激成交量的增加，不过中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，相对于其他措施调整，此举是一个非常巧妙的做法，但因为时间较短，标准调整对上述城市住宅成交量的影响尚待观察。
　　上海确定普通住房的标准包括二环三区域(内环内、内外环间，外环外)套均总价、容积率和面积，此次调整的是其中的价格标准。上海市住房保障和房屋管理局方面称，根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估，价格标准调整为：内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
　　自2005年起，上海普通住房标准已进行了三次调整，目前执行的标准是2008年11月制定的，即内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套。比较可以看出，此次价格标准调整幅度较大，特别是外环外，调整幅度达到63%。
　　由于近几年房价的迅速上涨，使得原有标准下的各城市的普通住房占比也迅速下降，因此调整普通住房标准有其客观必然性。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次普通住宅标准调整，将使得上海市新建商品住宅中普通住宅的比重由原来的不到两成提升到六成以上，二手房更将超过八成。
　　从去年12月1日起，武汉市调整普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元。此举使得武汉全市七成住房成为普通住房。
　　由于从非普通住房转为普通住房，可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠，降低交易成本。因此市场普遍认为，普通住房标准的调整，将会刺激成交量的提升，促使购房者长期观望后的入市积极性提高。
　　比如，上海内环内一套89平方米，此前以150万购入，现在总价300万的房源，以普通住宅与非普通住宅及持有是否满5年区分，房东需要缴纳交易税费相差约3万~8.3万元，首次购房者则在4.5万~6万元不等。两者合计最大优惠幅度约在14.5万元，占总价的4.8%。
　　黄河滔表示，按以往经验和北京去年12月(普宅标准放宽后，交易量由0.8万套水平放大到1.3万套)的情况，结合首套房利率下调优惠，上海市场粗略估计或刺激成交量上升20%以上。
　　陈晟对记者表示，地方政府以调整普通住房标准，是一个很巧妙的做法，不仅鼓励了刚需，而且是中央政府可以接受的方法，避免让人觉得是在整体放松投资、投机性需求。
　　上海方面也强调， 今年将继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，继续加大保障性住房建设筹措和供应力度，促进房价合理回归，促进房地产市场平稳健康发展。(.第.一.财.经.日.报 .胥.会.云 .沈.文.倩)

　　上海加入上调住房标准梯队 变相松绑还是保刚需
　　专家称，此次调整不是救市政策，政策退出时间点要符合调控需要
　　上海房管局昨日宣布，自3月1日起调整普通住房标准。尽管业内专家称，此次调整非救市之举，旨在支持居民自住购房需求。但自去年12月北京上调普通住房标准后，至今已经有十余城市加入这一队伍，变相宽松的疑惑难以消除。
　　业内专家认为，保证刚需成交量是此次政府对普通住宅标准作出调整的主要目的，政策对于中低端购房者来说是一个利好。普通住宅认定标准降低后，会减轻购房者的税收负担，购房选择会更多。
　　根据上海市最新的普通住房标准，上海外环外6成、内外环2成楼盘成普通房。目前普通房享有税收优惠，非普通房契按3%征收，普通房减半，90平方米以下首套房按1%征收。此外，转手购买五年以上住房，普通房免征营业税，非普通房按差额5.55%征收。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，此次调整不是救市政策，政策退出时间点要符合调控需要，要根据市场房价变化做出的相应调整。财经评论员叶檀也持相似的观点，她表示，上海楼市不会因为此次的调整而回暖，因为投资客已经被限购，对他们的影响不大。
　　投机资金的挤出，对楼市影响不小，昨日恰逢北京市执行限购一周年，北京中原地产统计，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均价下调更明显，新建住宅签约均价为17899元/平米，环比2011年12月的21151元/平米下调了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下调20.2%。
　　北京市住建委数据显示，截至2月15日，限购一年内市场住宅总成交量为18.1775万套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅达42.2%。
　　据伟业我爱我家市场研究院统计，限购一年期间，非京籍购房者购房仅6500套，比前一年的3.22万套，大幅下降83.9%。
　　北京是最早执行限购的城市，也是这一轮首先上调普通住房标准的城市，随后，杭州、重庆、天津、成都、武汉、南京、合肥、常州、上海等十余城市陆续加入这一队伍，纷纷上调普通住房标准，相关税费因此大幅节省。
　　上调普通住宅标准是例行常规之事，但多数城市都是自2008年以来首次调整，并在个别城市试探房地产调控放松之时，难免引起联想，尤其是当上调幅度偏大之时。2012年2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%。（.证.券.日.报　.李.木.子）

　　芜湖72小时楼市新政夭折追问:土地出让金降五成
　　核心提示：2011年，芜湖市区土地出让金只录得61.3亿元，较限购前一年的116.3亿下调幅度达到47.3%。
　　明月朗照，悲欢多少。
　　与四个月前的佛山松绑楼市限购一样，人口仅百万的三线小城芜湖也难逃微调的厄运。不同的是，佛山新政出生半天就已夭折，而芜湖扳响的龙年救市第一枪，也仅出人意料地存活了三天便黯然离场。
　　从2008年至2011年以来，芜湖地方卖地收入增长率高达72%。然而，限购一年以来，房地产市场一片哀鸿声。开发商库存高企，资金紧绷，拿地热情逐步退却。2011年，芜湖市区土地出让金只录得61.3亿元，较限购前一年的116.3亿下调幅度达到47.3%。
　　过去一年，芜湖市土地财政收入锐减将近五成。尽管芜湖只是一个三线城市，但这已彰显土地市场的交易跌至冰点。
　　业内分析，因高度依赖房地产投资，芜湖地方财政收入迎来了一段爆发式增长的光辉岁月。也正因如此，在中央不松口房地产调控的关键时刻，芜湖才会继佛山、中山、成都等前行者之后，掉进试探松绑与博弈前行的怪圈。
　　芜湖为何救市：土地贡献44%财政收入
　　21世纪网统计综合芜湖市住建委、国土局及近年政府工作报告，近三年来芜湖土地交易收入逐年锐减，从过去的光辉岁月走出了明显的下滑线。
　　数据显示，2008年，芜湖市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告15宗，出让土地面积1797亩，计119.80万平方米，政府土地出让金收入22.66 亿元，土地出让均价126万元/亩。2008年芜湖市区土地出让金收入达22.66亿元，2009年达80.76亿元，2010年市区土地出让金收入飙升至116.3亿元，达到历史辉煌。
　　与此同时，恒大、碧桂园、苏宁环球、星河湾、绿地等大型开发商在芜湖商品房项目达到50多个，楼市整体供大于求。
　　而从地方财政收入比例来看，其政府工作报告指出，2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。土地出让金占芜湖地方财政收入44%，接近地方财政收入的一半。