芜湖楼市新政叫停 地方调控欲松还紧
　　安徽芜湖市政府网站12日晚发布通知称，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示，配套实施细则正在研究完善之中，如果有后续进展将会及时公布。
　　免税、补钱、送户口的楼市新政突被叫停，芜湖楼市是否会因此遭遇冰封？ 中国证券报记者在芜湖实地采访发现，新政颁布之初，恒大地产、苏宁环球等地产龙头的楼盘一度借助新政加大推销力度，但由于房价相对较高，芜湖市民在新政出台到暂缓执行过程中反应较为平淡。业内人士认为，商品房建设在芜湖市遍地开花，在建楼盘过多已成为当地房地产行业的隐忧。
　　在建楼盘遍地开花
　　中国证券报记者调查发现，近两年来，芜湖市商品房建设热度大增，形成了北部以芜湖经济开发区及深华强美加·印象为代表的建设集群；南部以芜湖高新开发区为代表的商品房集群；东部围绕市政府新址密集涌现的商品房集群和西部沿长江地带一字排开的在建商品房集群。
　　在芜湖长江北路附近，近60栋在建住宅楼拔地而起。芜湖市区人口仅为123.8万，但据深华强芜湖地产项目有关人士介绍，芜湖市聚集了超过30家房地产开发商，万科、恒大、碧桂园、深华强、苏宁环球、星河湾、绿地、名流置业等中大型开发商云集，在建商品房项目超过60个。
　　其中，苏宁环球斥资100亿元筹建80万平方米的住宅、20万平方米的商业配套面积，而万科、恒大等地产龙头也不甘落后，竞相在市政府新址两侧展开了房产建设竞赛。但真正占据优势地位的是本土老牌房地产开发商，其中，芜湖伟星置业以11个地产项目居首。
　　中国证券报记者在芜湖鸠江区、戈江区注意到，芜湖市区拟开发地块接踵相连，待拆迁地段不断浮现，沿着赤铸山路、中山南路和长江南路，遍布被围墙圈起的拟建设楼盘。芜湖市民介绍，房地产业深入影响到芜湖市经济社会发展，伴随房地产调控，芜湖市区拆迁改造在2011年出现减速，但市区房价依然坚挺，仅有郊区部分楼盘房价出现回落，观望气氛浓厚。
　　中国证券报记者从深华强美加·印象了解到，其第七期楼盘于2011年11月开盘，但至今年2月11日，第三期楼盘尚有3套房屋在售，第四期楼盘有15套房屋在售，第五期楼盘约有40套房屋在售，第六期楼盘剩余房屋数更多，房屋均价约为6000元/平方米。上周，恒大华府项目对部分房屋推出9.5折优惠，房屋均价超过7500元/平方米，不过一期楼盘销售仅过半。
　　据某芜湖市民介绍，在郊区农村拆迁建设的商品房中，尚有一些房屋未售出。中国证券报记者在芜湖市白马山路附近的调查印证了这一说法。而芜湖侨鸿滨江世纪广场附近已建好的商品房也仍有在售者。
　　楼市调控及商品房的密集建设让房企感到压力。一位芜湖市民指着镜湖区一个叫星隆国际城·赭山春秋的售楼处对中国证券报记者说，这是两个地产项目共用的售楼处，很可能是为节约成本，在售楼处两侧，一个项目尚未动工，另一个仅建好了底部。
　　苏宁环球芜湖地产项目一负责人11日对中国证券报记者表示，业界最为担心的是在各方压力之下，楼市新政可否持续。如今，这一担心成为现实。
　　市场交投低位徘徊
　　继佛山之后，芜湖楼市新政也被紧急叫停。对此，芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示，配套实施细则正在研究完善之中，如果有后续进展将会及时公布。
　　就在新政出台之初，芜湖市政府表示，并非是对调控政策的松绑。然而，市场对于新政的争论点主要集中在补贴是否限于首套房、是否在变相托市等方面。当地一位房地产业内人士直言：政策虽然没有明显违反国家调控大方针，但在楼市销售遇冷的背景下，确实能够起到部分刺激作用。特别是芜湖这几年房地产投资增长很快，带动了上下游产业链的发展，对地区经济增长贡献颇多。
　　近几年芜湖经济保持快速增长，房地产更是快速扩张。芜湖统计局数据显示，自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。
　　大力投资必然带来当地楼市的快速扩容，芜湖市城乡建设委员会的一组数据更为直观地印证了这点。数据显示，2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%；2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米，同比增长35.48%。
　　值得注意的是，与房地产建设的高涨热情相比，近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。和我国其他城市一样，受房地产调控政策的影响，芜湖楼市成交也出现了下滑。2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%；2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米，同比下降11.78%。
　　去年房子不好卖，要不是因为用的自家门脸房，我都不想再做中介了。芜湖市镜湖区的一家房产中介老板这样抱怨道。在这家不到十平米的房子里，一面墙上满满贴着房屋信息，其中有不少用红笔醒目标注着价格的下调。现在来看房的人不多，随时都可以带你过去看房。老板坦言。
　　一方面是两位数的预售面积增长，另一方面却是两位数的销售面积下滑，这一升一降之间，楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了去库存的压力，也不利于未来的房地产投资，对土地出让等上下游产业也产生了一系列影响。采访过程中，芜湖市一位地产人士对中国证券报记者表示，随着芜湖房地产建设热潮的出现，近年来芜湖家居企业不断增多，欧亚达、红星美凯龙、富江家居以及众多中小家居供应商相继浮现。如果芜湖楼市不振，对上下游产业链将产生很大冲击。
　　就芜湖市来看，2011年财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。CRIC(中国房产信息集团)数据则显示，芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。
　　保持稳定的财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米，2012年全市计划新建保障性住房304万平方米，其所需的建设资金将主要依靠地方政府解决。芜湖这几年在环境改造、经济开发、引进人才等方面做了不少投入，这些资金都主要靠地方政府自己解决。芜湖市政府相关人士直言。
　　业内人士指出，从对经济增长的贡献度来看，当前我国对投资的依赖度依然很大，房地产更是地方筹措资金、弥补收入、实现经济增长的重要引擎。但是在严格的地产调控政策下，一些地方政府的土地财路受阻，存在为了突破财政困境而进行政策微调的意愿，这显然有违当前楼市宏观调控的核心目标。
　　楼市政策并未转向
　　业内人士分析，由于库存压力以及地方政府面临的资金困局，一些二三线城市在遵守国家基本政策的情况下，有进行楼市政策微调的动机。但国家对房地产调控从严的基调从未松动，此次芜湖楼市政策迅速夭折，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达一个信号，楼市宏观调控政策不会发生转向。
　　合肥市某大型房地产开发企业的负责人表示，短期内合肥应该不会对房地产政策进行微调。从全年来看，国家对于房地产政策的大方向不会转变，全国楼市的成交量不会有太大好转。
　　在房地产投资快速增长之后，由于销售遇冷，不少城市的楼市库存已经显著增加。伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2012年1月底，京沪深等11个典型城市库存总量已达到73.04万套，同比增长55%。不少二线城市库存量涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州、苏州等地增幅分别达到115%、95%和90%。去库存将成为今年楼市调控的内容之一。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，未来在限购尺度、贷款成数及利率方面，可能出现对首次置业者和改善型购房者的优惠和松绑。
　　中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏表示，养老、医疗、教育等支出主要靠地方政府，而地方收入又多与房地产挂钩，因此当前各地方政府面临一定的压力。他认为，在坚持楼市调控政策的同时，应有针对性地对投资投机性购房进行更多限制。
　　业内人士指出，在楼市调控继续深化的背景下，各地房地产政策面临微调的压力正逐步加大。根据市场实际状况出现适当调整无可厚非，但是需要特别警惕通过调整进行托市的行为。各地楼市政策应该严格遵守国家政策，避免出现明紧暗松、变相松绑的情况。(.中.国.证.券.报)

　　广东中山放松限价令引发质疑 被指变相放松调控
　　龙年伊始，一则消息引发轩然大波：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，作为今年以来全国首个放松限价令的城市，中山此举引发了广泛的猜测和质疑：是否为变相放松房价调控政策？是否会引起其他城市效仿从而产生连锁效应？新华视点记者赴中山实地探访并了解各方人士对中山市此举的解读。
　　中山市住房和城乡建设局向记者证实，从1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。
　　记者了解到，早在去年11月10日，中山市出台限价令时，就设定了截止日期为当年年底，当时就有公众质疑这个有效期不到两个月的限价令的真实意图。
　　此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准。当地不少群众都认为，这种提高限价的时间和方式令人感到蹊跷。一位不愿透露姓名的受访者说：本应让群众广为知晓的事情，政府部门却如此低调行事，是不是心虚呢？对此，中山市住建局住房发展与房地产市场监管科科长黄民强说：是因为春节假期的原因，大家没关注到，再加上目前中央、省里还没有出台新的调控指标，中山市未来可能还会进一步调整，所以才没有明确发文。
　　为什么调高限价的幅度刚好是11%，这个幅度是否合适？据中山市有关部门解释，刚刚在年初中山市人代会通过的《政府工作报告》中提出，今年中山市G D P增长目标为11%，因此，按照商品房价格涨幅低于G D P增幅的原则，确立了新的限价增长幅度为不超过11%。业内人士分析指出，中山在原则内最大可能地提高了限价。而且，这一增长水平是建立在中山市去年一手住宅实际成交均价 ， 即每平方米5936元的基础上，并不是以旧的限价为基础，如果按照后者为基础，则新的限价增长已经超过11%。
　　部分关注房地产市场的专家对调高限价的基础是否合适也提出了疑问。暨南大学管理学院教授胡刚说：中山市去年实施限价令仅仅一个多月，有关政府部门是否认为这一房价水平已经达到了完全合理的水平？在这样的房价基础上再提高限价是否合理呢？对此，黄民强并未直接回应，只是称，2011年，中山市房价最终同比增长12 .56%，低于当年G D P的增速，实现了调控目标。
　　记者了解到，中山的房价在珠三角地区相对来说不算太高。然而，专家指出，确定房价是否合理，国际上有不少通用的衡量办法，如房价与居民的收入比、租售比等等，此外，一个地区的房价是否被当地居民认可，也是一个重要的考量因素。中山有关部门应该在科学衡量的基础上确定一个合理的房价水平，而不是拍脑门决策，还要把确定的方法和过程公之于众，在这个合理的房价基础上再来谈涨幅的控制，这样才能让人信服，公众也会接受。
　　提高限价对于中山不少楼盘来说，无疑是重大利好。
　　远洋地产中山开发有限公司市场部副总经理赵鑫磊告诉记者，去年中山限价令实施后，他们的楼盘几乎全部不能网签，新的限价标准实施后，情况大大好转。初步估算一下，我们大约有60%的楼盘已不在限价范围内。记者在远洋地产一家楼盘的销售中心看到，不断有客户前来咨询，而带客户看房的售楼员甚至都有些忙不过来。
　　据当地国土局发布的网签数据，新限价标准实施后的首周，虽然正在春节假期当中，可中山市共网签商品房57套，平均每套成交面积约为一百平方米，成交量比去年同期明显提升。
　　实际上，在提高限价之前，中山市不少高于限价的楼盘仍在保持观望，并未降价以对。不少的楼盘甚至通过种种变通手段规避限价令。此次提高限价，更坚定了不少开发商挺住价格的决心。
　　尽管中山市政府及住房管理部门一再向记者强调，提高限价并不意味着放松调控，中山市从严调控的决心不会变。然而，不少业内人士和有关专家仍然对中山调高限价有不同的解读。中国指数研究院副院长陈晟说，相对于限购，限价本身就属于软调控。从佛山取消限购又旋即叫停，到中山低调提高限价标准，都表明地方政府仍然抱有房地产调控放松的幻想。多位专家表示，从长期来看，未来我国房地产调控的关键还在于解决地方对土地财政的过度依赖问题，从而减少地方政府过度发展房地产业的冲动。总体而言，用限购、限贷卡住购房权和资金两个要害环节，然后通过限价为涨价刹车，再通过加大保障房建设力度来提高供给、满足基本住房需求，是能够实现房价调控目标的。（.经.济.参.考.报）

　　楼市调控进入关键时点 开发商阵营将现大裂变
　　每轮楼市调控进行到关键时点，都会引发一场争论：到底是开发商先扛不住，还是地方政府先扛不住？有时，还会涉及银行、投资者等。当前，又现此况。近期参加一个电视节目，多数嘉宾讨论的结果是，这次开发商先坚持不住。
　　开发商群体的处境不妙，反映在三个层面：一、近日长沙又曝出一起开发商老板跑路事件，这已是去年以来长沙的第五起了；二、截至去年底，北京、武汉出现几百个开发商不再延续开发资质审核，数量较前年大幅增加，这意味着除了部分项目公司正常消失外，更有非项目公司非正常退出开发行业；三、企业收缩经营，减少拿地，裁员现象层出不穷。
　　2011年，全国商品房销售面积再创历史新高，同比2010年增长4.9%。然而，这一数据包含了部分产权式保障房的数据，若论纯市场化的商品住宅，则一二线城市成交量平均下跌超过二成。由此推算，多数开发商企业的销售业绩，将比2010年出现一二成的下滑。
　　大家比较关注开发商群体中的一线品牌。2011年中国房地产企业销售20强，门槛明显提升，分别达到180亿元和166万平米；上榜的龙头企业销售业绩上涨速度更超出了平均水平；全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点。若论销售金额，万科排第一，超过1200亿元；若论销售面积，恒大称老大，超过1200万平米。相较而言，以高端产品为主的绿城，业绩出现负增长。不过，绝大多数地产巨头，都没有完成年初制定的指标，作为唯一一家销售超过千亿的企业，万科也没达标。恒大、华润、中海等少数房企，业绩增长显著，完成了指标。
　　显而易见，与中小企业哀鸿遍野的惨状相比，大型企业的情况要好很多。2008年3月，潘石屹曾提出百日剧变论，被证明是虚惊一场。随着2009年房地产市场的快速、持续反弹，并无多少企业倒闭，反倒让很多猪坚强变得更加强壮了。而这一轮调整，情况比上一轮更加严峻。
　　关键在于，2008年四季度中央开始救市，同时也在大力度救经济，狂发货币，导致流动性泛滥，投资投机性购房需求在2009-2010年上蹿下跳，推高了房价。这次，官方至今仍在频频表示楼市调控不放松。即便是货币政策正出现局部放松，新增信贷总量将超过去年的7.5万亿，开发贷款也不会有明显增加，最多是自住性购房贷款(尤其是首套房贷)有所放松，总量些许增加。
　　在这样的政策背景下，今年楼市还将继续调整，房企不可能重演2009年的胜利大逃亡，最艰难的时点尚未到来，因此地产大佬们不约而同地调低了2012年的销售预期，恒大定为800亿元， 与去年实际销售额持平；绿城为 400多亿元，远低于去年的目标(550亿元)，较去年实际业绩小幅增加；中海为800亿港元，与去年目标一致，但比去年实际销售额调低了约8%。
　　这一现象为近十年来所罕见。不过，也有可能到今年年底，很多地产巨头会发现，他们的预期偏悲观了。毕竟，现在是市场非常悲观的时点。但有一点勿庸置疑：2012年10强房企的市场份额还会继续上升。过去十几年，房地产开发行业的门槛过低，导致该行业良币不能驱逐劣币。去年以来，市场调整，企业临危，也是行业优胜劣汰加速的时段，有利于提高行业集中度，让优质企业占有更大的市场份额。按去年销售金额，老大万科约1200亿仅占全国商品房总销售金额(约5.9万亿)的2%，全国10强企业也只占10%。相比成熟市场，我国房地产业的市场集中度还需显著提高。当然，也许会有人担心形成寡头垄断怎么办？未来15年，都无须为此而担忧。
　　有人说，未来几年中国的开发商将消失九成！我想不会这么快。未来十年，全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出，大企业继续壮大，国进民退仍难以避免，21家合规央企扩张步伐不会太小，而保障房建设还需地方国企出力。(.新.华.网)