芜湖打响龙年救市第一枪 房调松绑或现跟风
　　继广东中山之后，安徽芜湖昨日(2月9日)发布楼市调控文件，为政策松绑。
　　这份名为 《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(以下简称《意见》)的文件强调，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。
　　芜湖此时出台新政是政府救市的大手笔，也打响了龙年救市第一枪，对小户型购房补贴的支持，或许可减轻开发商的销售压力。一位业内人士告诉记者。
　　春节前夕，广东中山曾上调房屋最高限价标准，也被指为楼市松绑。对于此类操作，相关部委暂无明确表态。
　　尽管芜湖打着 引导合理住房需求旗号，但接受《每日经济新闻》记者采访的众多业内人士担心：如果不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松乃至放弃调控。
　　芜湖组合拳
　　《意见》共有26项内容，其中对契税的优惠政策最引人关注：2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)的，财政部门给予全额契税补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米以下(含)的，再给予150元/平方米购房补贴。
　　实用和高端人才享受的补贴更多。除在办理产权登记时，享受财政部门给予所纳契税100%补助外，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格 (含初级工及以上职业资格)的购房人，再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格 (含高级技师资格)的购房人，给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，给予300元/平方米的补贴。《意见》强调，此举目的在于鼓励实用和高端人才在芜湖就业创业。
　　外地购房者则享有 买房送户口的政策优惠。外地人购房人均面积达到15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的商品住房(不含二手房)，可办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。
　　有业内人士计算，按照普通住房1%的契税税率，再算上货币购房补贴，在芜湖购买一套房屋，最多可享受近10万元优惠。以当地房价水平(据中指院数据，今年1月芜湖样本住宅均价为5567元/平方米)算，是一笔不小的数字。
　　受益的主要群体是刚性需求的购房者，江苏南京房地产建设开发促进会一位负责人向 《每日经济新闻》记者分析说，新政是根据芜湖地方的实际情况作出有利政策，该政策既可以活跃市场，又不会促使房价过快上涨，可以更好地促使房地产业向着健康可持续的方向发展。
　　政策尺度被质疑
　　有业内人士向《每日经济新闻》记者介绍，目前整个楼市大环境不好，芜湖和其他城市一样经历了2011年的持续低迷，积压了大量存货，随着房价持续下降，市民的观望情绪越浓，政府也面临着较大压力。芜湖此时出台新政无疑是及时雨。
　　就在数天前，温总理在《政府工作报告(征求意见稿)》中强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
　　从芜湖的具体政策来看，其优惠力度和操作空间都比较大。比如，《意见》对享受政策优惠的自住普通商品住房并无明确界定。
　　按照芜湖市的相关规定，普通住房应同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；单套建筑面积在144平方米以下 (含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍 (含1.44倍)。这比北京调整前的普通住房标准还要宽松。在芜湖这样的三线城市，满足标准的房屋比比皆是。
　　对于自住，《意见》没有明确是首套房、二套房，还是多套房。这就使购房者在购买多套房时，同样有可能以自住名义享受到政策优惠。
　　中国房地产学会副会长陈国强表示，如果明确政策界限，只针对特定群体的特定需求，这对于稳定楼市乃至稳定地方经济都有积极意义。但如果一味刺激住房消费，而不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松调控乃至放弃调控。
　　或引发跟风效应
　　在挣脱调控政策束缚的 努力中，芜湖并非首例。春节前夕，广东中山曾暗自调高最高限价标准，松绑限价令。去年10月，佛山也出台文件取消限购令，但很快被废止。
　　多数业内人士认为，在地方财政、银行贷款等压力下，未来会有更多的城市放松调控政策。芜湖的高调松绑很可能引发跟风。
　　合肥365地产家居一位负责人告诉记者，芜湖出台的楼市新政很有可能影响合肥，因为城市发展都需大量资金，合肥作为省会城市更加需要，土地收入是财政重要来源，政府实际上是渴望房地产回归的。
　　《每日经济新闻》记者采访了安徽省多个城市的房地产管理部门，部分城市的房管部门表示，芜湖新政作出了表率，他们有可能在近期进行政策调整。
　　我们关注到了芜湖的楼市新政，根据自身情况，黄山或将实行新的政策。黄山市房地产管理局一名工作人员说。
　　事实上，在日前召开的央行金融市场工作座谈会上，央行首次提出 满足首次购房家庭的贷款需求，这是继住建部、财政部之后，又一个表态松绑首套房贷的部委。尽管这并不意味着全面松动，但有专家认为，局部放开的趋势已现端倪。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，未来一年，会有更多地方政府助力刚需。但要想巿场回暖，关键还得靠中央放松政策。
　　著名经济学家、耶鲁大学终身教授陈志武预测，今年暑假前后，政策会出现实质性松动。(.每.日.经.济.新.闻 .查.道.坤 .张.敏)

　　芜湖出台楼市新政：契税可全免 买房获补贴
　　2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府龙年救市第一枪的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。
　　芜湖此举是地方政府终于撑不住开始救市？还是楼市调控政策出现松动？业内人士普遍认为，芜湖此举与中央提出的支持居民自住和改善性购房需求政策并不冲突，2012年在继续深化楼市调控的同时，各地有可能支持刚性购房需求。
　　救市意图明显
　　芜湖新政之所以一石激起千层浪，主要是新政对在该市购房给予多重优惠补贴，救市意图明显。芜湖新政中明确指出，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
　　除此之外，芜湖规定实用和专业人才在该市购房可给予100-300元/平方米的购房补贴。
　　事实上，从去年年底开始，地方政府救市之声就不绝于耳。去年10月，广东佛山放松版限购令经历一日游的窘境。去年11月，成都一度放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，经媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧。也是在去年11月，重庆市财政局出台政策，在重庆主城区购买住房可实行购房退税，而这一政策随后也被紧急叫停。
　　相较于上述城市短命的救市政策，另外一些城市的政策变通手段更为高明。从去年12月起，北京、武汉、上海、天津等多个城市陆续上调普通住宅标准价格，使普通住宅所占比例大大提升，由此住房买卖交易可减免的营业税、契税等交易税费相当可观。已开始实施新标准的城市如北京、武汉、天津，楼市交易量立刻出现明显回升。在上海，虽然新标准尚未实施，但据记者了解，楼市看房量近期明显增加，预计政策利好推动的交易意愿将在2月下旬起开始集中释放。
　　各地会否群起效仿小动作不断
　　地方政府小动作不断，究竟该如何解读？德佑地产研究主任陆骑麟认为，芜湖市这一新规的出台与中央的政策背景有着密切的联系，去年中央经济工作会议提出支持居民自住和改善性购房需求。
　　除了顺应中央的总体方针，地方政府采取契税补贴买房措施，也同样有利于自身的收益。这些措施表面上看将使政府损失部分税收，并且增加政府支出，但是，一旦这些措施促成当地楼市回暖，地方政府可以通过其他税收种类弥补，更重要的是，楼市回暖将缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，有利于土地出让金的提高，同时也有利于开发商的后续开发建设。部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤其是那些地方经济对房地产业依赖度较高的城市。
　　那么，芜湖免契税补贴买房，上海、北京等重点城市是否会跟进或作相似变通，调控政策是否走向定向宽松？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前来讲，上海等一线城市的调控基调并没有改变，楼市限购限贷政策还继续执行，但也在制定或执行定向宽松的调控政策。比如北京、上海放宽了普通住房标准，对于房地产市场来说，可以激活部分市场需求。(.上.证 .朱.楠)

　　地方政府救市前仆后继 芜湖力度空前
　　地方政府博弈楼市调控，对策迭出。继佛山试探放松限购令未果引发关注之后，安徽芜湖又以财政补贴割肉救市，走上舆论的风口浪尖。
　　2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下称《意见》)，包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。相比此前广东佛山酝酿对四类人放松限购却朝令夕撤、安徽马鞍山仅全额补助首套房契税，芜湖此番楼市新政，力度之大为调控期间所罕见。
　　有市场分析人士认为，芜湖此举一定程度上反映了部分地方政府盼望楼市调控松绑的急切心态，未来部分二三线城市可能会群起效仿。
　　地方政府：预料较大反应
　　芜湖市政府的《意见》明确：2012年1月1日至2012年12月31日期间，芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。其中，对于购买90平方米以下自住小户型商品住房的，财政部门再给予50~150元/平方米不等的补贴。
　　为鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人，除享受100%契税补助外，还能分别获得100元/平方米、200元/平方米(硕士、副高)、300元/平方米(博士、正高)的购房补助。
　　与此同时，外地人员在芜湖市区购买商品房人均面积达15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，本人、配偶、未婚子女户口可迁入。
　　尽管《意见》称上述政策的意图是引导合理住房需求，改善居民居住条件，但在绝大多数业内人士看来，在楼市长期低迷的大背景下，这些政策客观上的救市效果不言而喻。
　　对于这些政策的出头鸟色彩，芜湖市政府似乎早有心理准备。昨日，芜湖市有关部门一名工作人员对本报称：我们此前也预料到政策出来后可能会引起比较大的反应，所以事前已经决定暂不透露更多的细节。
　　参与此次《意见》制定的芜湖市财政局有关负责人则对本报表示：市政府将于2月10日召开新闻发布会，详细介绍该政策的初衷、实施细节等问题。
　　割肉救市，源自土地财政难舍
　　事实上，芜湖自去年下半年起就在温和托市，此番新政是对原有政策的延续和加强。
　　2011年5月20日，芜湖市政府印发《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中已经包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。只不过当时的补助力度较小，门槛较高。
　　市场分析人士几乎一致认为，芜湖此次加码购房优惠，原因是楼市长期低迷对地方经济带动作用减弱。有人进一步分析称，从短期看，契税补助、购房补贴等将增加地方财政负担，芜湖为救楼市，已开始对自家财政割肉，之所以能忍这个痛，根本上是难以摆脱对土地财政的依赖。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄对本报评论称，芜湖近几年GDP增速特别快，其中房地产投资是主要拉动力量。但受到楼市调控政策影响，近两年当地房地产销售额增长放缓，土地出让收入更是负增长。
　　历史数据显示，2010年芜湖土地出让金为116.3亿元，2011年则缩减至83.69亿元，芜湖当地一房地产人士昨日对本报表示，2011年芜湖新增大量商品住宅供应，总体供过于求，加上楼市调控影响，导致楼市观望情绪浓郁，除了一些推行降价跑量策略的楼盘销售还可以之外，价格不动的楼盘很难成交。
　　另一名不愿意透露姓名的业内人士则认为，芜湖市是皖南地区经济最发达的城市，相对来说房价也是最高的，此次政策加码鼓励刚性需求购房，可帮助开发商消化高库存，缓解资金压力，防范中小型房企跑路风险。
　　德佑地产研究主任陆骑麟也认为，这些措施表面上看将使政府承受一定支出压力，但是，一旦这些措施促成当地楼市回暖，地方政府可以通过其他税收种类弥补，更重要的是，楼市回暖将缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，有利于土地出让金的提高，同时也有利于开发商的后续开发建设，进而促进地方经济的增长。
　　捅破地方明控暗救窗户纸？
　　纵观全国各地楼市，春节后绝大部分依然冬意沉沉，此时此刻，调控的走向无疑是市场乃至各地政府的关注焦点。鉴于许多地方都有救市之心，只是对中央坚持调控的意志有所顾忌，芜湖此举会不会捅破各地明控暗救的这层窗户纸？
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，近期中央政府表示要巩固房地产调控成果，故预计楼市整体调控基调仍未转向。不过此次芜湖新政一定程度上反映了部分地方政府对楼市政策松绑的急切心态。
　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，此次芜湖推出的优惠政策尺度较大，若成功施行，或将会有更多城市跟进。
　　但中国指数研究院副院长陈晟认为，同此前马鞍山一样，芜湖楼市新政的针对性是鼓励刚需，这与中央的精神并不相违背；但各地在执行这类政策的时候，必须对购房者享受补贴的资质进行严格认证。
　　从鼓励消费，提振内需的角度来看，我个人认为各地类似的政策很有可能会相继出来。 陈晟说。
　　陆骑麟则表示，部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤其是一些地方经济对房地产业依赖度较高的城市，它们对于房地产市场的回暖有着较为迫切的希望。
　　不过，多数分析人士认为，上海等一线城市效仿这种措施的可能性很小。
　　陆骑麟指出，一方面，一线城市的楼市调控一直处于各方关注焦点，一旦公布这样的政策，将面临很大压力。另一方面，一线城市的房价远高于二、三线城市，如按照芜湖的补偿标准，对成交的拉动作用有限，徒然增加了政府开支，有可能成为沉重的财政负担。
　　综观近期各地鼓励购房的种种措施，除了财政补贴之外，许多地方也采用了标准微调的手法，如中山市调整楼市限价令上限，从原来的5800元/平方米调整为6590元/平方米；广州市称正在研究差别化限购；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。有的地方也采用调整普通住宅标准、上调普通住宅指导价的手段以降低购房税费成本。2月7日，天津市上调普通住宅指导价，据估算可令购房税费成本降低六成左右。(.第.一.财.经.日.报)

　　芜湖房产新政给出什么信号
　　农历新年之后的房地产市场，依旧延续了去年底的冷清低迷乃至悲观的氛围。多个城市1月份成交量触底近年最低值。来自房地产指数研究院的数据显示，逾八成城市成交量环比下跌，平均跌幅达38.14%。国家统计局此前发布的数据显示，2011年12月，全国房地产开发景气指数为98.89，连续7个月下滑，创近28个月以来新低。
　　市场内外一直在关注新的一年中调控政策的走势，很多开发商则期待政策出现松动，也大多在各想办法度过这个冬天。就在这个背景下，安徽沿江重要城市芜湖突然发布房产新政，试图通过各种免税政策、户籍政策、财政补贴政策，以及营造信贷和融资的良好环境来刺激楼市。
　　芜湖此举，算是在平静的水面丢下了一个石头。石头或许不太大，但一定会激起浪花，也注定会受到市场的普遍关注。芜湖此举会招致什么样的反应？业界很好奇。这也很容易让人想起去年10月佛山市房产政策的松绑，只是该政策甫一公布，在舆论聚焦之下，迅速撤回，演绎了一起著名的朝令夕改事件。
　　芜湖推此房产新政，背后动力自不必猜测，但舆论大多会指向土地财政或开发商利益等方面。不论如何，其目标还是很清晰的。地方政府试图通过政策的松动，改善过于冷清的市场环境。在全国市场陷入冬天的情形下，芜湖颇有打响了新年第一枪的感觉。
　　那么，这一新政给出了什么样的信号？是为全国一刀切式的楼市调控政策松动的开始？是一些地方政府的土地财政真的已经告急？还是有别的什么更深层次的缘由？在我们看来，芜湖刺激楼市的做法，多少反映出长时间严厉调控之下地方政府的两难选择，且在两难中选择了向前探一步，但这只是一个个案，不具有全局性的符号意义。
　　自2010年4月出台调控楼市的国十条以来，房地产市场利空政策不断加强，市场价格也在不断有所调整。尽管在政策选择上一直有所争议，但调控已经取得了一定的成绩，却是事实。根据2011年年底中央经济工作会议的定调，2012年会坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。国家发改委的基调则更具体：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。
　　这些政策的叙述表明，2012年房地产调控的大方向不可能有明显变化，保障房建设的推动与商品住房的调控依旧会双管齐下，少有机会出现逆通道。巩固现有调控成果，避免房价反弹，依旧是决策者相当看重的政策目标。无论是地方政府，还是大小开发商，对此大势怀有共识。不过，这也并不是说，今年调控过程中就不会出现微调。
　　事实上，有些微调动作已经出现，如央行近日提出，要继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。相比此前表述，松动的痕迹较为明显。同时，部分地方的土地财政压力，也在倒逼严厉调控的绝对高压趋于平稳。地方政府或无意与中央政策逆行，但有动力改善土地出让的现状。
　　一项统计显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。地方土地财政受到市场调控的影响之大，可见一斑。此前曾有意见称，今年调控的变数在于地方政府，也是从这个角度展开叙述的，不能说没有道理。
　　芜湖的新政已经面世，也没有再现朝令夕改的窘况，相信当地相关职能部门会对此有更多解释与叙述。不论其如何解释，当地官员欲激热楼市的心情明显。这一事件到底会产生怎样的反响，更是值得关注与玩味。(.第.一.财.经.日.报)