我们认为在经历了两年多的房地产调控后， 无论从行业成交量亦或是企业盈利能力的变化均好于预期， 反映出城镇化进程、居民住宅改善要求对于中国房地产市场的巨大推动力， 整个地产板块基本面在2 0 1 3 年有望得到继续的改善。

　　从成交量情况来看 ，自2 0 1 2 年三月以来，被抑制的刚性需求在地产企业以价换量策略实施及流动性改善的刺激下后强势回归， 带动前十月全国商品住宅成交量增速呈现前低后高的走势， 增速由2 0 1 2年2 月的- 1 6 %回升至- 1.2 %， 销售金额增速由- 2 4.7 %回升至6.6 %。而重点城市如北京、深圳、广州刚性需求释放尤为明显，成交量的回升明显好于预期， 刚性需求回归也进一步坚定了我们对于中国房地产市场的信心。我们预计未来1 0 年城镇化以及居住水平的提升仍然将推动国内房地产市场稳定增长，刚性需求中枢在1 4.5 亿平米/年，为目前成交水平的1 4 0 %。

　　从企业层面来看， 受益销售回款增加以及更为谨慎的经营策略， 企业的实际库存水平以及负债率向下的拐点已现， 企业库存压力以及偿债风险未来将明显降低。同时， 地产企业的利润率水平有所下降下降，( 2 0 1 2 年1 - 3 Q，中信A 股地产企业营收Y O Y + 2 1.1 %， 净利润+ 4.7 %， R O E 7.1 % ，分别较上年同期增长6、下降1 3.2 和下降0.6 个百分点)，但我们认为行业盈利能力下降更多源于经济周期的变化，相比其他行业， 地产企业的R O E 降幅较小， 说明企业在调控阶段更加注重管理与生产效率， 因此行业R O E 降幅实际小于预期。中期来看，地产企业R O E 的降幅将非常有限，原因如下：1 。行业需求有力；2 。行业经营效率提升；3 。企业拿地更加谨慎，土地市场溢价率下降；4 。房价未来走势将较为平稳， 向下的空间较小。楼市调控从客观上提高了行业的集中度， 有利行业长期发展。

　　从估值水平来看， 房地产行业目前行业整体P E 水平也处于历史低点， 相对其他行业同样有估值优势， 并且考虑到行业是目前为数不多2 0 1 3 年业绩增长较为确定的版块，因此我们认为版块估值水平具有较高的安全边际。另外， 预计板块股息率普遍在3 % - 4 %的水平，同样具有一定的吸引力。

　　就个股而言，龙头企业依靠管理与资金( 信贷) 优势， 市场占有率与业绩将实现双增长， 因此我们也更加看好龙头个股的表现。投资建议：万科( 0 0 0 0 0 2.S Z“ 买入” 评级) 、保利地产( 6 0 0 0 4 8.S H“ 买入”评级)、招商地产( 0 0 0 0 2 4.S Z“ 买入”评级)、金地集团( 6 0 0 3 8 3.S H“ 买入” 评级) 、华侨城( 0 0 0 0 6 9.S Z“ 买入” 评级).