上海56.8亿元拍出全国总价地王
　　上海12月26日拍出全国总价地王。上海市规土局公告显示，上海国际港务集团股份有限公司、威旺置业有限公司当天以56.8亿元竞得海门路55号地块，再次刷新上海总价地王记录，同时也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国总价地王。
　　该地块挂牌报价为46.9亿元，经过2轮报价，最终落槌56.8亿元楼板价23330元/平，溢价率21.11%。
　　公告显示，该地块出让面积为40577.4平方米，范围东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路；出让年限为商业40年、办公50年。(.第.一.财.经 .徐.伟)

　　全国总价地王被刷新 上海海门路地块57亿成交
　　据媒体报道，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平，溢价率21.11%。同时56.8亿元的总价也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国新总价地王。

　　地块区位图
　　资料显示，海门路55号地块东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路。土地总出让面积40577.4平方米，底价46.9亿元，为商办用地。

　　全国总价地王被刷新 四方面解析上海海门路“总价地王”
　　12月26日上午，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平方米，溢价率21.11%，再次刷新上海总价地王记录。
　　12月12日，万科、绿地及九龙仓 (论坛)联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新由保利地产创造的上海总价地王记录，时隔半月，上海总价地王记录再次刷新。同时56.8亿元的总价也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国新总价地王。
　　而住建部12月25日刚刚表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。前不久，国土部也表态会继续关注土地市场 ，针对年末“地王”频现，将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。
　　那么，海门路55号地块“地王”本身开发价值如何？年底以来各地“地王”的频现与当前政府的表态对于未来房地产市场影响如何？楼市到底是向左走还是向右走？
　　“地王”会导致楼市调控再度收紧
　　今日，12月26日上午，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平，溢价率21.11%，再次刷新上海总价地王记录。尽管其为市中心核心地段，但是，其诞生似乎和当前住建部、国土部等部门关于楼市调控的表态风声有点不合时宜。当前来讲，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
　　市中心优质资源将逐渐被龙头开发企业把持
　　回顾今年下半年以来土地市场，一方面，各地频繁推地，多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的（全市或区域）总价或单价“地王”冲击房地产市场。
　　另外一方面，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，市中心优质地块基本上只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。
　　从市中心核心地块资源不断向大型开发企业不断集中的发展趋势及影响来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
　　首先，市中心中高端市场及资源将逐渐被龙头开发企业把持，龙头企业的品牌张力将在未来更加突出。市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后上海市中高端市场，市中心中高端市场将逐渐被这些龙头开发企业把持，这些企业通过市中心优质地块中高端品质项目的集中打造，将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力。
　　其次，当前大规模推出优质地块大规模吸金，可能导致后期土地市场成交动力不足。一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少，另外一方面，优质地块越来越少，非优质地块后期的推出大型开发企业有可能不再关注，中小开发企业此时拿地心有余力而不足。当前土地市场“火爆”的假象有可能是后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业土地购买力透支，未来不再关注普通地块的推出。
　　海门路55号地块“地王”要走“高端STYLE”
　　就海门路55号地块“地王”而言，冠名“中高档的商务商贸区” ，走“高端STYLE”势在必然，否则难以在投资回报率上实现项目的价值，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有以下三点原因：
　　首先，以写字楼为例，楼板价决定以后其市场成交价格要与市中心高端商务区看齐。
　　从成交数据来看，同策咨询研究中心数据显示，2012年1月-11月10日，上海典型高端商务板块写字楼成交均价会在4-6万元/平方米，徐家汇板块成交均价略低是因为成交的项目光启城已经偏离传统核心商务区，一个项目成交就达到105套，均价在3.7万元/平方米，而传统核心商务区写字楼价格不只这么多，预计也会在5-6万元/平方米左右。而海门路55号地块“地王”楼板价就高达23330元/平方米，这么高的楼板价加上建安成本及税费等成本，如果按照当前市场情况来算，写字楼部分如果要出售，必须卖到均价4万元/平方米以上方可有利可图。因此，从这个角度来看，海门路55号地块“地王”而言，冠名“中高档的商务商贸区” ，走“高端STYLE”势在必然。
　　上海市典型高端商务板块写字楼成交情况对比
　　第二、从海门路55号地块“地王”自身规划、资源及优势来看，也具备走向高端的市场条件。从规划、区位及交通条件来讲，海门路55号地块“地王”为北外滩黄金商办地块，作为上海整个滨江两岸最热门的区域之一的北外滩地区历来成为兵家必争之地。从地块自身条件来看，这个地块交通地理位置不错，靠近两条轨道交通，同时，毗邻北外滩航运服务集聚区，加上是商办地块，很可能会吸引一些和航运服务相关一些大型国内及外资企业。目前该区域周边办公物业价格普遍在每平方米3万--5万元/平方米，该地块2.3万元/平方米的楼板价计算，当前市场就具有一定的操作空间，何况这个地块起码2年以后才会入市，这个项目的中长期价值还是被看好。
　　第三、上海国际港务(集团)股份有限公司企业背景及资金、资源实力将助推项目走向成功。
　　上海国际港务(集团)股份有限公司是我国大陆最大的港口企业。其现有生产用码头长度21.43公里，共有生产用泊位137个，其中万吨以上泊位82个，集装箱泊位26个，全年货物通过能力为13660万吨，集装箱通过能力为850万标准箱。集团拥有各类装卸机械2539台，其中集装箱桥吊66台，生产用仓库30.1万平方米，堆场380.4万平方米，其中集装箱堆场241.8万平方米，箱容量28万个标准箱;粮食圆筒仓2座，容积16.8万立方米，容量12.4万吨;运输船舶9艘，各类港务船舶174艘，以及新双峰海减载船1艘。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从合作背景来看，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，两家企业联合拿地可以使市场资源优化配置，地王风险可规避。上海国际港务集团股份有限公司或发挥其航运服务领域的资源以及公司品牌优势，威旺置业或在房地产市场开发这方面与其进行合作。这样的品牌“联合”或助推海门路55号地块“地王”综合体走向成功。
　　我们看到，通过这次合作拿下地王或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，开始通过“竞合”来规避市场风险。今后 “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。
　　　龙头房企跑量致“暖冬”，看好市中心优质地块，楼市将迎来“春天Style”
　　今年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情，使整个市场基本面逐渐开始好转。
　　“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，市场流动性的定向宽松，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
　　“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，尤其是具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。
　　尤其是近期，上海推出多幅市中心优质地块，比如，海门路55号地块“地王”综合体、黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这也就不难理解年底这个阶段会有这么多大型品牌龙头企业积极抢占市中心优质地块资源。此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们在融资成本较低，也为其在今年下半年推地潮之中抢占地盘争得了先机。海门路55号地块“地王”综合体、徐汇区漕河泾社区南站商务区地块等优质地块的成交便是很好的印证。
　　从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。
　　房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧，但是，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。

　　武汉连续两天推46宗地 房地产大鳄疯狂抢地
　　随着最后一锤敲响，武汉市第18次土地出让会25日宣告结束，为武汉今年土地拍卖画上句号。此次拍卖会共推出15宗优质地块，加上24日举行的土地拍卖会，武汉连续两天共推出46宗地，创下今年推地最高峰。碧桂园等地产大鳄纷纷出手拿下其中大部分地块。
　　据新华社报道，在25日的拍卖会上，共计延期地块3宗，流拍1宗，11宗土地均以底价成交，总价108亿多元。其中，成交额最高的是老城区一城中村改造地块，虽然位置偏远但配套较为完备，最终由武汉十里新航置业以21.9亿元的起拍价竞得。
　　两次拍卖会，万科、保利、金地、和记黄埔等大牌房企悉数到场。其中，碧桂园两天各拿两宗地块，净用地面积达39万平方米，共计7亿元。本地房企巨头也不甘落后，福星惠誉、湖北联投等企业都拿到多块土地。（.经.济.时.报.网）

　　万科年末猛扩土储 14.2亿元连拿通州两地
　　截至12月4日，2012年万科拿地金额总计已经达到378.21亿，占到今年前11月销售业绩的30%左右
　　销售业绩再创年度新高的地产龙头万科，自下半年开始便加速拿地，尤其是年末的最后三个月，更是动作连连。
　　楼面价超万元
　　12月25日下午，万科首开联合体先是经过57轮竞拍，力挫保利、中铁建、绿城、华远等多家开发商，以7.8亿元获得京土整储挂(通)[2012]068号地块。随后，又以6.4亿元竞得京土整储挂(通)[2012]069号地块。两宗土地的溢价率也均达到了46%。
　　据了解，上述两宗地块均位于通州台湖。首先拍卖的京土整储挂(通)[2012]068号地块即通州区台湖镇4-1-017、4-1-010地块居住、医疗卫生项目用地。地块起始价为人民币53400万元，截止至25日竞拍前已经收到11次报价，最高价为5.64亿元。而069号地块为北京市通州区台湖镇4-1-014、4-1-015、4-1-019地块，属居住、托幼项目用地，建设用地面积49807平方米，建筑控制规模≤119418平方米，起始价43850万元。
　　其中068号地块需配建32000平方米的公共租赁住房，069号地块则需配建80378平方米(其中现场竞报配建公共租赁住房面积28000平方米)的公共租赁住房。
　　由于配建的公租房面积不小，其商品房的楼面价格也超过1万元/平方米。中原地产研究部总监张大伟表示，按照公租房回购价5000元/平方米计算，其中基本建安2500元/平方米（常规）计算，万科联合体所拿地块的楼面价最高已经达到了1.18万/平方米。而该区域周围的同质可售物业均价在1.5-1.7万元之间。在过万的楼面价下，以目前的区域售价，利润接近为零。万科应该更多是考虑到后市的升值溢价。
　　不过，张大伟也表示，含有公租房的项目，开发企业可以获得资金成本比较低的贷款。而且首开与万科在保障房开发中也都有比较成熟的经验。
　　年末猛拿地
　　而在通州连拿两地前，万科在成都、南宁、济南等地也是“攻城略地”。
　　在成都，万科6天内连拿5宗地块。日前，万科分别以5160元/平方米和6500元/平方米的价格将大源组团及华府板块两幅地块收入囊中，而6500元/平方米的成交价也刷新了由保利在2011年创造的该组团土地最高成交单价。
　　2天后，即12月21日，万科又拿下了南宁市厢竹大道东侧2宗地块的土地使用权。两宗地块单价分别为602万元/亩 和634万元/亩，总价达35.8亿元。
　　此外，在12月初，万科经过28轮加价，最终以15.8亿元击败了保利、中海这两家最大的竞争对手，成功拿下了济南的一宗地块。
　　而从下半年开始，截至11月末的5个月内，万科的拿地数量已达42宗。尤其是四季度，无论拿地数量还是金额都大幅增加。其中11月拿地12宗，共计花费金额64亿元，10月拿地7宗，共计花费金额58.9亿元。
　　据链接地产统计，截至12月4日，2012年万科拿地金额总计已经达到378.21亿。占到今年前11月销售业绩的30%左右。而万科11月的销售简报显示，2012 年 1~11月份，万科累计实现销售面积 1178.8 万平方米，销售金额 1271.5 亿元 (.证.券.日.报 .王.峥)

　　地王消息频出 中信营业部力推两地产股涨停
　　近期“地王”消息频出，鲁能集团24日以46.2亿元拿下天津天塔道地块，创下天津土地市场地块出让总价和楼面价年内纪录，昨日相关地产股强势涨停，成为沪指闯关年线的重要力量。
　　中信7743万元买入上实发展
　　《每日经济新闻》记者通过龙虎榜数据发现，昨日做多地产股的主力系游资。
　　其中，上实发展（600748，收盘价8.09元）获得老牌游资中信证券（浙江）杭州延安路营业部青睐，一举买入7743万元，占该股当日成交总额的18%，位列买1；而买2席位申万广州天河北路营业部买入金额仅1469万元。昨日上实发展强势涨停。
　　此外，三湘股份（000863，收盘价6.92元）昨日强势涨停，《每日经济新闻》记者注意到，买入上实发展的中信杭州延安路营业部也买进三湘股份692万元，位列买2；中信建投证券武汉中北路营业部买入973万元位列买1，值得注意的是，该营业部在11月28日，曾经“勇敢”买入连续跌停的酒鬼酒，当日曾买入5913万元，不过次日便割肉5743万元卖出。
　　有了上述“教训”，该游资此后出手显得谨慎，对单只股票买入少有超过千万元的情况出现。
　　成都游资集体追涨
　　《每日经济新闻》记者注意到，昨日成都游资也活跃在地产股中，但操作似乎显得不太顺利。
　　昨日下午，大名城（600094，收盘价7.01元）突然强势拉升，最高上涨6.41%，但至收盘时仅上涨2.19%。龙虎榜数据显示，华泰证券成都人民南路营业部买入1735万元位列买1，华泰证券成都蜀金路营业部也买入了567万元。
　　相比上述两家华泰系成都游资，当地另一老牌游资国泰君安证券成都北一环营业部的操作仍然老道。昨日，该席位买入顺发恒业（000631，收盘价6.44元）1576万元，位列买1，该股开盘半小时便强势涨停。今年以来，该营业部操作成功率较高，有传言称，该席位与今年非结构化私募冠军银帆3期产品有关，但这一消息未得到证实。
　　有业内人士表示，地产股上涨或是受到推进新型城镇化建设的影响，市场普遍认为城镇化建设将刺激城市房地产的需求，对房地产公司构成利好。(每日经济新闻 杨维波)

　　上海再现新地王 地产板块迎来小牛市？
　　据新闻晚报报道，2012年还剩下最后一周，上海的土地市场又迎来一个成交小热潮。据统计，本周共有5幅经营性用地出让，出让面积26.95万平方米，起始出让金总额78.04亿元。今日上午，经过多轮竟拍，最终海门路55号地块被上海国际港务集团联合威旺置业以56.8亿元竞得，成为上海2012年新地王。
　　业内人士指出，海门路地块的此番成交标志着上海土地市场四季度诞生了四块“地王”。土地市场火爆、地王遍地开花，不只发生在上海。昨天北京的土地拍卖市场上，通州三宗宅地竞争激烈，万科首开联合体拿下两块。其中一块以7.8亿元竞得，该地块需配建公共租赁住房面积32000平方米，溢价率高达46%，逼近国土部50%的红线，折合楼面价8541元/平方米。对于这一价格，有分析人士已预计楼盘单价至少要卖两万元。
　　而住建部12月25日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。前不久，国土部也表态会继续关注土地市场 ，针对年末“地王”频现，将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。
　　【盘面表现】
　　房地产板块26日持续强势，盘中多个股触及涨停。截至14:35，珠江实业、陆家嘴涨停，三湘股份亦逼近涨停，泛海建设涨逾8%，深深房A、深物业A等涨逾5%。
　　
　　“地王”消息频出 中信营业部力推两地产股涨停
　　近期“地王”消息频出,鲁能集团24日以46.2亿元拿下天津天塔道地块,创下天津土地市场地块出让总价和楼面价年内纪录,昨日相关地产股强势涨停,成为沪指闯关年线的重要力量。
　　中信7743万元买入上实发展
　　据每日经济新闻报道，龙虎榜数据显示,昨日做多地产股的主力系游资。
　　其中,上实发展(600748,)获得老牌游资中信证券(浙江)杭州延安路营业部青睐,一举买入7743万元,占该股当日成交总额的18%,位列买1;而买2席位申万广州天河北路营业部买入金额仅1469万元。昨日上实发展强势涨停。
　　此外,三湘股份(000863)昨日强势涨停,值得注意,买入上实发展的中信杭州延安路营业部也买进三湘股份692万元,位列买2;中信建投证券武汉中北路营业部买入973万元位列买1,值得注意的是,该营业部在11月28日,曾经“勇敢”买入连续跌停的酒鬼酒,当日曾买入5913万元,不过次日便割肉5743万元卖出。
　　有了上述“教训”,该游资此后出手显得谨慎,对单只股票买入少有超过千万元的情况出现。
　　成都游资集体追涨
　　昨日成都游资也活跃在地产股中,但操作似乎显得不太顺利。昨日下午,大名城(600094,)突然强势拉升,最高上涨6.41%,但至收盘时仅上涨2.19%。龙虎榜数据显示,华泰证券成都人民南路营业部买入1735万元位列买1,华泰证券成都蜀金路营业部也买入了567万元。
　　相比上述两家华泰系成都游资,当地另一老牌游资国泰君安证券成都北一环营业部的操作仍然老道。昨日,该席位买入顺发恒业(000631)1576万元,位列买1,该股开盘半小时便强势涨停。今年以来,该营业部操作成功率较高,有传言称,该席位与今年非结构化私募冠军银帆3期产品有关,但这一消息未得到证实。
　　有业内人士表示,地产股上涨或是受到推进新型城镇化建设的影响,市场普遍认为城镇化建设将刺激城市房地产的需求,对房地产公司构成利好。
　　
　　楼市回暖驱动地产股上行 变数仍在政策
　　地产股周二集体上涨,天源证券认为,有其内在的逻辑和理由,短期内仍将充当大盘冲关夺隘的重要板块之一,未来该板块能否继续走强,最大的影响因素仍在行业调控的政策取向。
　　短期推进因素
　　一是房地产销售数据超出预期。从11月份的数据来看,不仅行业投资增速回升明显,而且商品房销售淡季不淡,强劲增长,销售价格继续稳中有升。数据显示:1~11月全国房地产投资累计为64772亿元,同比增长16.7%,较1~10月增速提高1.3个百分点;1~11月全国商品房销售面积9.17亿平方米,同比增长2.4%,首现今年正增长,同比增加9.1%,较1~10月增速大幅提高3.5个百分点;从重点城市房价看,11月整体上稳中略升。从上周数据看,北上广深这四个一线城市商品房整体成交142.6万平方米,环比上升12.6%,同比上升54.3%,二线城市和其他重点城市的成交额均现较好升幅。
　　二是行业调控政策的表述有放松意味。2012年中央经济工作会议上,对房地产调控的表述仅有一句话:“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。”相比较2011年的政策表述,已是大为简化,并未提及将出台新的调控措施和促进房价合理回归以及推进房产税等内容。市场普遍理解为巩固成果为主,近期出台新打压措施可能性不大,前期高度紧绷的调控神经有所放松,为股价反弹营造了一个宽松政策环境。
　　三是城镇化战略将为行业开辟新的巨大空间。回顾本轮行情,城镇化是一个重要的主题投资,如前期的水泥、基建等的大幅上涨。而在城镇化过程中,住房、工业地产、旅游地产、城市综合体开发等相关项目将为房地产类的上市公司带来重大机遇。谁能把握机遇,就看哪家房地产企业能够最先将城市的业务战略性地移向城镇。前期的题材股,真的分化可能才刚刚开始。
　　四是市场因素。将上证指数与房地产板块指数进行叠加可以明显看出,今年以来,房地产板块的走势自2月份起已明显强于大盘,特别是9月以后。就年线来看,房地产板块全年上涨24.6%,而上证指数仅上涨0.65%。一般来说,强势板块在反弹过程中也会有不俗表现,因此房地产作为权重较大的轮涨板块之一,其反弹推动力将与银行、券商等权重股并驾齐驱。
　　中长期仍具不确定性
　　虽然房地产板块近期受到上述因素的影响继续反弹向上的可能性较大,但就中长期来看,则有两个明显的影响因素需要观察。
　　一是调控政策的不确定性仍然存在,且手段可能更多。虽然前述中央经济工作会议并未提及新的行业调控政策,但在2013年“控房价、调结构、保民生”的大基调之下,如果房价反弹较快,新的更为有力的调控措施也可能推出。
　　二是房地产公司的估值优势已不明显。由于今年以来房地产行业一直强于大盘,因此行业估值也相对高企。据计算,目前两市整体市盈率在13.61倍,市净率1.73倍;申万一级行业房地产业的市盈率16.34倍,市净率2.10倍。房地产行业与两市整体市盈率的差值目前为2.73,近5年这一差值的中位值为2.57,以此来看,房地产业整体估值的优势已不明显。
　　重选股 轻配置
　　投资策略上,天源证券认为，行业整体配置有必要让位于重点个股选择。建议选择两类房地产股进行投资:一是能够在未来的城镇化建设中脱颖而出的公司,这需要在未来不断观察,尤其是二线城市的地产股和中西部地区值得留意;二是那些销售好、周转快、业绩增速高的全国性开发商和二三线开发商,如万科、保利地产、荣盛发展、中南建设、阳光城等。
　　
　　基金期盼地产股绽放“第二春”
　　伴随着四季度一线城市房地产的逐步回暖，上半年从地产股的绝地反击中尝尽甜头的基金经理们开始跃跃欲试。多位基金经理在接受采访时表示，从调研情况来看，房地产行业的刚性需求依然强劲，而长期的严厉调控政策压制了需求的释放，这使得房地产行业明年有可能迎来供销两旺的格局，地产股则有望再度展开估值修复行情。
　　不过，也有基金经理强调指出，由于货币政策依然偏紧，房地产行业的基数也较为庞大，且中国经济仍处在下滑过程，房价不会出现大幅反弹，地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。
　　上升通道或被打开
　　据中证报报道，近期楼市的回暖，令房地产企业紧皱的眉头终于得以舒展，众多房企将不再为今年销售目标而发愁。业内人士指出，从目前情况来看，今年会有多家房地产企业年销售额突破千亿元，整体资金状况有所好转，这令众多房企明年降价动力下降，房地产市场有望在明年实现平稳增长。
　　而在基金经理们的眼里，上半年曾一骑绝尘的地产股，历经下半年的充分调整后，有望在明年绽放“第二春”。上海某基金经理向记者表示，从大多数地产股的业绩表现来看，地产股依然存在较大的估值修复空间，尤其是在下半年地产股普遍出现较大跌幅后，这个空间被进一步释放出来。
　　“从稳定经济的角度出发，只要房价不再出现大幅度上涨，中央不会再出台更严厉的楼市调控政策，楼市最艰难的时候已过。”该基金经理说，“但房地产高速增长的时代已经过去，行业形成了充分竞争的格局，只有优质房地产企业才有望保持目前的发展态势，因此，地产股走势也会因此出现分化，需要引起投资者的警惕。”该基金经理说。
　　海富通基金则指出，从政策方面来看，城镇化发展方向使得房地产板块长期投资价值凸显，尤其是为二三线城市房地产行业注入了良好预期，成为板块催化剂。目前，房地产销售、开工、投资以及房价等数据显示企稳，二三线的房企的周转率相对一线城市更快，未来两年的业绩相对有保证，而一线龙头地产，从目前的土地储备等情况来看，明年的利润情况可能不会特别理想。
　　“城镇化”的梦想
　　事实上，基金经理们再度关注地产股的驱动力，除了对楼市反弹的憧憬外，更是对政府推动“城镇化”发展的良好预期。
　　某基金公司投资总监表示，种种迹象显示，“城镇化”将成为政府未来几年着力推进的施政目标，这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。“就工业化与城镇化的对应关系而言，一国的工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上，而目前，我国的工业化率接近40%，但城镇化率才51%左右，我国城镇化发展的空间可见一斑。对于房地产企业来说，这是一个长期的发展机遇，而对于地产股而言，这提供了一个中长期的投资价值。”该投资总监说。
　　不过，也有基金经理指出，房地产行业经历了长达十年的高速发展，尤其是2009年以来的爆发式增长后，短期内将不再具备上攻的力量，明后年的房地产行业以巩固调整成果为主。而考虑到政府对民生问题的日益重视，未来城镇化的发展中也不会放任房地产爆炒。这意味着地产股行情将会以估值修复为主，投资者不能抱有太高的期望。
　　
　　【地产10股点评】
　　保利地产（600048）：资金实力雄厚，又到新一轮拿地起点
　　国泰君安
　　盈利符合预期，12年前三季实现EPS0.54元，净利润38.2亿，同比升10%。实现营收313亿，同比升44%，毛利率38.5%，净利率12.2%，同比减少1.4、3.7个百分点；期间费用率7.4%，增1.6个百分点。
　　开工略低于预期，前三季完成新开工958万方，同比下降9.8%，竣工424万方，同比上升86.7%。国泰君安推测开工略低于预期的原因为公司上半年销售业绩良好，各分公司并无快速开工推盘销售的业绩压力，预计公司全年新开工计划仍可完成。
　　期末账面现金356.亿，真实资产负债率38%，净负债率112%，环比分别减少2.9、28个百分点。1）期内高达609亿的销售现金回笼作用开始体现，公司杠杆比率出现显著下降；2）但杠杆比率下降并非公司放弃了高周转高杠杆的既定发展战略，判断目前将又是擅长于在土地市场上进行波段投资的保利又一轮新的拿地投资的起点。
　　军队企业文化的和地产央企背景，是保利核心竞争力来源。这一特质在过去赋予了保利无与伦比的成长性，在未来这也将持续助推着保利的成长。事实上，这一特质已经深深扎根于地产项目“融投管售”四大节点的每个环节，公司在未来仍是地产板块最佳投资标的。
　　期末预收款1004亿元，已锁定13年业绩的72%，业绩锁定性极佳。
　　预计12、13年EPS1.19、1.56元；NAV15.42元，折31%。公司具备卓越营销能力、战略性高周转高杠杆经营策略、执行能力强悍的军队特色企业文化，看好公司在行业集中度提升趋势（财苑）中的成长前景，公司具备超越同业的盈利和成长能力，目标14.00元，增持。

　　中南建设（000961）：竞争策略与自身优势的完美结合
　　安信证券
　　公建施工臵换土地，小资金撬动大手笔。子公司南通建筑工程总承包股份有限公司拥有国家建筑总承包特一级资质，公司可以通过南通总承包股份有限公司承建政府公建工程获取土地。政府按照公建工程项目的施工进度，定期支付给公司相应规模的土地。这样，公司具备了一次性锁定地价，土地分期付款的优势，小资金撬动大手笔。
　　新城区布局、大盘开发模式成就项目后期高盈利。公司区域布局为经济发达的二三四线城市中政府重点发展的新城区，且主要采取大面积拿地方式，进行大盘开发。新城建设、大盘开发的优势在于，公司在拿地初期地价较低，随着新城区的发展及公司大盘的相关配套逐步成熟，项目后期销售价格攀升、盈利能力提高。南通CBD项目的成功经验，也为公司新城新区布局及大盘开发建立了较高的优势地位。
　　产业链打通，主营业务相互协同。公司拥有建筑业务、房地产开发业务、市政工程业务，房屋开发的产业链完善，能够实现建筑业务与地产业务相互协同：一方面建筑业务可承建政府公建工程，助推公司拿地，另一方面产业链打通有利于公司缩短施工周期，降低综合成本，地标性建筑的施工也有助于提高公司品牌知名度，助推项目销售。
　　公司战略定位具备长期发展潜力，大量预收帐款与低价土地储备奠定公司良好盈利基础。公司近三年销售收入同比增速约为40%，现有的土地储备中平均楼面地价仅为1100元/平米，2012年三季度末预收帐款是2011年全年房地产业务营业收入的2.83倍，短期业绩锁定性强。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2012、2013、2014年的EPS分别为1.11/1.23/1.50元，当前股价对应PE10.2/9.2/7.6倍。公司目前股价相对于RNAV折价30%，首次给予“增持-A”评级，6个月目标价13.3元。
　　
　　北京城建（600266）：北京市场回暖带动销售增长，土地储备增加
　　海通证券
　　2012三季度公司完成营业收入21.79亿元，同比减少44％；归属于上市公司所有者净利润4.02亿元，同比下滑30％。实现基本每股收益0.45元，比去年同期下滑30%。
　　投资建议：
　　由于本期结算项目较少，公司2012年前三季度每股收益下滑30%。受益于北京市销售持续回暖，公司销售计划得以稳步拓展。期内公司在经济开发区新拿新增16.3万平土地，公司北京市土地储备得到扩充。公司后期动感花园一级开发项目可能入市，分析师预计届时公司将积极参与项目招拍挂。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和1.62元。截至10月26日，公司收盘于10.77元，对应2012年PE为8.62倍，2013年PE为6.65倍，对应的RNAV为19.83元。
　　考虑到公司资源充足，开工积极，具备长期发展潜力，给予2012年10倍市盈率，对应目标价格12.5元，给予“增持”评级。

　　苏宁环球（000718）：短期偿债压力导致结算略低预期
　　长江证券
　　公司3季度实现营收7.75亿，同比下降47.07%;实现归属母公司净利润1.35亿元，同比下降69.04%。前3季度，基本每股收益为0.27元，同比下降29.44%，尽管受结算节奏及去年3季度基数较高的影响，仍略低于预期。
　　事件评论
　　3季度销售环比持平，全年约75亿——分析师结合资产负债表和利润表推算的3季度销售金额（非签约金额）约19亿，与2季度基本持平。公司目前可售存量超过70亿，随着9月底威尼斯水城首批江景房3街区等的预售，4季度销售有望维持在3季度的水平，全年销售预计在75亿，略低于公司拟定的85亿目标。
　　短期偿债压力放缓结算节奏，全年营收在41亿元左右——公司自11年以来短期偿债能力一直处于较低的位置，面临较大短期偿债压力。今年以来筹资现金净流出16.13亿元，销售同比出现较大改善亦是短期债务压力下的推盘增加所致，结算节奏因此有所放缓。截至中报，公司一年内到期预收款34个亿，12年结算的占比约70%，全年营收预计在41亿元。
　　当期结算受累前期价格调整有所回落——受去年销售环境的恶化，公司部分产品于去年及今年年初做了一定价格调整，毛利率出现了一定程度下滑。预计随着价格恢复，短期毛利率可企稳受结算结构影响，13年毛利率可能走低——公司近两年结算项目主要为天润城、威尼斯水城和天华硅谷项目，由于土地成本较低，结算毛利率水平处于高位。前期大卖的芜湖城市之光项目将于13年结算，由于土地成本相对较高，将在中期增厚公司业绩的同时略微拉低公司毛利率水平。
　　公司优势在于其大项目开发所摊薄的土地成本，在短期债务压力有所缓解之后，被推迟的项目有望于13年结算。预计2012、2013年EPS分别为0.48和0.59，对应PE分别为17.51和14.21，给予谨慎推荐评级。
　　
　　招商地产（000024）：海上世界地块再注入，深圳优质资源得到补充
　　中银国际
　　11月24日，招商地产(000024.CH/人民币23.07;200024.CH/港币18.30，买入)公告公司之全资子公司深圳招商地产、控股子公司海上世界酒店及金域融泰分别向大股东蛇口工业区购买其持有的海上世界片区五幅地块的土地使用权，总建筑面积25.85万平米，总地价39.77亿元。
　　海上世界片区是招商地产再造蛇口的一大项目，为深圳15公里滨海休闲岸线的起点，地理位置优越，交通便捷，项目总建筑面积为100万平米，投资体量在600亿元左右，未来准备打造成一个国际性的集商业、办公和高端住宅的聚集区，预计将在2015年基本建成。
　　目前公司深圳关内土地储备即将用罄，本次资产注入为公司补充了优质的蛇口区土地资源，尤其是金融中心二期和住宅部分将成为2014年起公司重要的结算利润来源，为公司贡献总计约17亿元净利润。
　　另外，本次注入也将为公司带来新的优质投资物业：金融中心二期预计部分由公司持有收租；船后和船尾广场和2011年已经注入的船前广场组成环船商业广场，合计约3万平米建面，业态包括商业、餐饮、展览等，由商置公司统一招商管理；以及建面达4.3万平米的希尔顿酒店；预计未来入住率稳定后可为公司提供约6，400万元的经常性收入。
　　分析师认为，招商局集团本次再启资产注入，为公司及时补充了蛇口片区的高端优质资源，地块定价合理，预计能为公司增厚每股NAV约0.88元。而未来集团持续资产整合和注入仍可期待，仅海上世界片区，后续资源还包括：约16万平米海上世界住宅一期，约10万平米的太子广场商办地块等，这些资源在未来5年或更长的时间里，将持续为公司贡献业绩。
　　招商地产今年截至10月底的合同销售约270亿元，认购销售额已经达到300亿元，同比去年增长40%以上，靓丽的销售支持了公司的土地扩张，公司四季度合计拿地建面152万平米，土地款65亿元，年初至今拿地合计391万平米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，扩张态度在业内极为积极。分析师预计明年新增可售货值可达600-700亿元，远超过今年的500亿元，极具销售弹性。
　　在良好的资产负债表支持下，公司具备了快速扩张的底气，而在内部管理制度改革以及快周转战略转型的支持下，公司上下战斗力旺盛，获得了销售规模的跨越式增长。分析师维持对公司2012-14年的每股收益预期为1.870元、2.391元和2.961元，重申对A、B股的买入评级。
　　
　　金科股份（000656）：销售回升，长期看好
　　信达证券
　　事件：公司发布2012年三季报，前三季度公司实现营业收入为61.23亿元，同比增长16.25%；归属于母公司股东的净利润为9.22亿元，同比增长16.87%；基本每股收益0.8元/股，加权平均净资产收益率15.8%，基本符合预期。
　　点评：
　　三季度销售放量。前三季度公司实现销售面积142.82万平方米，同比增长3.56%，实现签约销售金额101.36亿元，同比增长3.38%；其中第三季度实现签约销售面积62.61万平方米，环比第二季度增长44.80%，实现签约销售金额48.14亿元，环比第二季度增长57.22%。
　　财务保持稳健。报告期末，公司的资产负债率达到84.59%，较年初减少0.92个百分点；公司扣除预收账款后的资产负债率为49.03%，较年初降低13.39个百分点；公司持有现金94.6亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和60.89亿元。报告期末，公司预收款项为167.5亿元，占2012年预测收入的114.9%，业绩安全性较强。
　　盈利预测：分析师维持公司2012~2014年每股收益为1.21元、1.52元、1.96元的盈利预测，对应2012年10月24日收盘价（10.24元）的市盈率分别为8倍、7倍、5倍，维持“买入”评级。
　　
　　荣盛发展（002146）：销量稳定增长，业绩有保障
　　国都证券
　　1、收入增长主要是由于本期结转面积增加。毛利率和净利润率均有所下降，主要是本期销售均价同比下降。
　　2、销售额稳步增长。前三季度，公司销售商品、提供劳务收到的现金108.7亿元，按照90%的回款比例预计公司1-9月份销售金额约121亿。三季度末，存量货值约87亿元，4季度预计新推货值35亿元，按照45%的去化率，预计全年销量175亿元，较去年113亿元增加62亿元，增幅55%。
　　3、项目储备充足，高周转策略无土地储备瓶颈。1-10月份，公司新取得土地建面346万方，总项目储备建面估计约2000万方，按照年新开工350万方估计，目前储备能满足未来4-5年开发需要。年内取得呼和浩特地块，业务区域继续拓展。
　　4、有短期资金压力。至3季末，扣除预收款后的资产负债率为41%，处于行业平均水平。账面货币资金22.7亿元，短期借款与1年内到期非流动负债为50.7亿，有短期资金压力。
　　5、盈利预测与估值。公司3季末预收款118亿元，较11年末增加25亿元，锁定13年37%的业绩。预计公司12、13年EPS分别为1.16元、1.62元，按照最新价对应PE分别为8.4x、6x。公司是迅速成长起来的二三线区域龙头，成长性确定，给予推荐-A的投资评级。
　　
　　福星股份（000926）：销售业绩稳定，继续夯实现有项目
　　湘财证券
　　公司2012年1-9月份实现营业收入41.66亿元，比上年同期增长24.75%；实现净利润3.95亿元，比上年同期增长6.76%。公司实现基本每股收益0.55元，较去年同期增长5.77%。
　　负债比较稳定
　　公司期末的货币资金11.03亿元（半年报13.05亿元），短期借款8.29亿元（半年报6.44亿元），一年内到期的非流动性负债6.60亿元（半年报8.23亿元），长期借款57.36亿元（半年报57.51亿元），公司的净负债率为88.88%（半年报75.24%）。负债水平保持稳定，基本合理。
　　城中村项目以落实为主，及时终止项目
　　公司在报告期内终止了柴头村“城中村”改造项目，该项目是于2010年12月签署的协议，项目已经运行近两年。公司目前的城中村项目储备已经比较充沛。从公司土地储备看，公司的土地储备已经足够充沛，及时落实现有的项目已经可以维持公司未来3年以上的发展，因此夯实现有项目基础，加速推进项目周转。
　　城中村项目以落实为主，及时终止项目
　　公司在2012年前三季度实现41.66亿元营业收入，期初预收账款为44.20亿元，期末预收账款为60.03亿元，推算公司在前三季度实现销售收入57.5亿元（含非房地产收入）左右。公司的预收账款已经达到60.03亿元，基本能够锁定未来一年多的房地产板块的收入。
　　
　　万科A（000002）：龙头企业优势明显
　　中航证券
　　公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度实现营业收入461亿元，同比增长57.39%，归属上市公司股东的净利润为50.8亿元，同比增长41.74%，基本每股收益为0.46元，同比增长41.7%，受结算项目增加影响，公司前三季度业绩大幅增长。
　　负债率上升，提升净资产收益率。公司前三季度结算收入毛利率为37.4%，同比下降4个百分点。净利率为13.3%，同比下降0.7个百分点。公司负债率从年初77%上升至79.5%，公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。
　　行业低谷期龙头企业优势明显。公司1-9月实现合同销售额963.2亿元，同比下降1.6%，其中三季度实现销售金额337.8亿元，同比增长5.3%，受市场景气度和推盘量影响，公司销售业绩逐步改善。1-9月份，公司存量资产周转率为0.325，同比下降20%，周转率虽然低于中国海外发展和保利地产，但是仍优于碧桂园、雅居乐、龙湖地产和佳兆业等行业内其他公司，弱市中龙头企业销售优势较为明显。
　　财务状况稳健，负债率略有上升。公司整体资产负债率上升至79.5%，净负债率为37.7%，负债率略有上升。短期公司财务安全性较高，3季度末公司账面现金达到331亿元，远大于短期借款和一年内到期的长期借款之和186亿元。
　　长期看行业盈利能力将下降，市场细分化加速。由于受政策调控、人民币升值压力下降、GDP潜在增速下滑、人口红利减退和城市化速度放缓的影响，土地价格上升速度将下降，房地产行业盈利能力将逐步下降；
　　但由于区域经济发展和城市化阶段不一致，行业将加速细分化，有战略眼光、了解消费者的企业将从中受益。
　　业绩预测与估值分析。中航证券预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元，对应动态市盈率分别为7.5倍，7倍。中航证券计算公司每股NAV为11.38元/股，相对目前股价折价27%。根据中航证券研究，全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%，因此，目前公司股价相对NAV折价基本反映了房价下跌的风险，有较大的安全边际，由于公司经营效率较高、财务稳健，按照20%的NAV折价计算，公司合理价值为9.11元，给予公司买入评级。
　　
　　金地集团（600383）：拿地有起色，期待行业机会
　　安信证券
　　结算毛利率下滑明显。公司1-9月实现营业收入117.37亿元，归属于上市公司股东的净利润9.21亿元，同比分别增长80.67%、91.91%。每股收益0.21元。前三季度结算毛利率33%，低于去年同期39%的水平。
　　近期拿地有所加速。公司上半年未新增土地储备，三季度加快拿地，主要集中在已进入的一二线城市，新增权益建面124.95万平米，已超过2011年全年的水平。
　　销售情况尚好。1-9月公司实现销售收入223.2亿元，同比增长13.1%。
　　拓宽融资渠道，与合作方分享利润。由于合作开发力度加大等原因，少数股东权益占净资产比例持续升高，报告期末达27%。前三季度少数股东损益占净利润比例为28%。
　　维持买入-A评级。期待行业机会来临，改善公司销售增速和毛利率。维持盈利预测。（.证.券.时.报.网）