中央经济工作会议定调城镇化 掘金六大主线
　　中央经济工作会议今闭幕，其中提到，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。
　　基金调仓瞄准城镇化主题 六大主线布局概念股
　　近期基金重仓股的频频暴跌，导致基金净值大幅缩水，不过这背后也隐现着基金调仓的身影。中国证券报记者在采访中发现，虽然A股在四季度出现重挫，但在许多基金经理的眼中，个股的深度调整或成为明年行情布局的好机会，而出于对明年热点板块的预期，部分基金已经开始进行结构性调仓，城镇化毫无悬念地成为基金经理重点关注的对象。
　　对于今年最后一个月的A股走势，多数基金经理已经不抱太大希望。但在A股击穿2000点后在明年会上演一波强势反弹行情，他们却有着良好的预期。
　　天治财富增长(350001)基金经理周雪军表示，对中小市值股票解禁减持、年底资金链、明年经济和企业盈利的担忧，将继续主导着股市走向，大盘总体疲弱。但在大盘跌到目前水平后，短期进一步下跌的空间和速度都不大；一些业绩有望持续增长、估值不高的个股开始出现吸引力，从布局2013年的角度可以逐步配置。
　　不过，周雪军还表示，更为显着的机会目前还看不到，在未来相当长的一段时间内也难以期待，注重结构、关注节奏、积小胜为大胜，始终是相当长一段时间内的操作重点。
　　光大保德信则指出，在众多不确定性背景下，弱势的市场往往会选择更加谨慎，但大盘并非没有机会，因为短期来看，经济确实有阶段性企稳的迹象，如11月的PMI数据进一步回升，及刚公布的工业、企业的盈利也出现好转。
　　而从长期经济来看，国务院副总理李克强同志日前表示，他不完全赞成人口红利已经消失的说法，并指出，要以改革为动力促进经济发展，改革是未来中国最大的红利。据此，光大保德信认为，虽然市场难以找出较醒目的上涨动力，但对市场仍然有信心。
　　城镇化成新主线
　　在对A股明年行情预期乐观的同时，基金经理们也在寻找着能在明年大放异彩的投资主线，而政府力倡的城镇化毫无悬念地成为基金经理们重点关注的对象。
　　海富通基金认为，短期来看，和投资相关的早周期类品种可能有较好的表现，但着眼于明年和更长期，城镇化和改革将在市场投资逻辑中占据重要地位。
　　其中，城镇化将为我国经济未来发展提供驱动力，在中国未来面临潜在经济增速下滑风险的背景下，城镇化的推进变得尤为重要。后市城镇化主题板块有望被市场深度挖掘。而围绕城镇化的投资思路，基建、服务业、新型制造装备将是三个重要方向。
　　光大保德信则倾向于沿着以下两条思路做投资：首先，在周期行业中挑选已经经历了较大程度供给收缩的行业和个股，例如水泥、地产等（但也要注意地产行业的风险正在显现。例如房产税范围力度扩大，房屋库存高涨，房价上涨等也值得特别关注）；其次，在消费性行业，如在医药中，挑选有业绩保证的一线龙头股。
　　六主线布局概念股
　　城镇化发展将对国内哪些行业和板块产生影响？据证券日报报道，分析人士指出，可以预期的是，城镇化将成为相当长一段时间的经济增长源泉，其中地产、水泥以及一些相关的民爆、机械等活跃品种可以考虑重点关注。
　　首先，在中小城市拥有丰富且廉价土地的上市公司。例如武汉地区最大的房地产开发商福星股份(000926)。城镇化提升速度最快的中西部省份，包括河南、湖南、安徽、陕西、重庆、广西、内蒙等省市，目前这些地区经济相对落后于东部地区。还有顺发恒业(000631)等上市公司。
　　其次，建工机械，相关公司如宁波建工(601789)、华菱星马(600375)、冀东装备(000856)(000856)、达刚路机(300103)(300103)、太原重工(600169)(600169)、中泰桥梁(002659)等。
　　再者，建筑建材，城镇化拉动了对建材的整体需求，重点关注水泥与管道。例如同力水泥(000885)(000885)、秦岭水泥(600217)(600217)、冀东装备(000856)（水泥机械）、金叶珠宝(000587)(000587)（装饰材料）、金洲管道(002443)(002443)等。
　　第四，电气设备，小城镇化发展可以扩大电力设备的需求，如正泰电器(601877)(601877)、汇川技术(300124)(300124)等等。
　　第五，在中小城镇布局商业网络的商业股，例如，重庆地区唯一的商业类上市企业重庆百货(600729)(600729)，网点规模扩张迅速，受益于西部地区城镇化。另外，合肥百货(000417)(000417)，银座股份(600858)(600858)等区域百货龙头也将受益。
　　第六，汽车，汽车的使用使小城镇星罗棋布的特点和效益得以彰显，利于对空间的优化布局。如潍柴动力、上汽集团(600104)(600104)（600104）。
　　福星股份(000926)：为什么持续看好福星？
　　近期长江证券(000783)(000783)调研了福星股份，就市场上关心的问题与公司进行了交流。
　　事件评论
　　市场上担心的问题是什么？--公司当前估值处于低位，主要缘于以下几个原因：一是宏观经济复苏与房地产政策具有很大的不确定性，公司估值受到行业低迷的影响；二是随着武汉市城中村改造项目的逐渐减少，公司的成长空间受到质疑；三是城中村改造难度不断加大，公司的盈利能力有所下降；四是公司短期面临着一定的资金压力。
　　针对问题一：武汉房地产行业前景可观--《武汉建设国家中心城市纲要》等诸多政策和高铁、地铁等基础设施建设清晰表明，国家正在加快将武汉打造成为全国战略中心城市和中部崛起的引擎，这为房地产的发展提供了良好的宏观环境。与此同时，武汉市房地产泡沫化程度相对较轻，而刚需则持续旺盛，有力的保障了房地产行业的快速发展。
　　针对问题二：未来三年业绩有望稳定增长--武汉城中村的数量和规模位居全国城市前列，为福星的快速成长奠定了优质条件。未来二环线内的少数项目和二环线外的众多项目可能成为公司新的业绩增长点，何况当前公司的储备项目已经足以支撑未来三年的稳定增长。
　　针对问题三：政府政策支持城中村改造--虽然城中村改造难度与日俱增，但是政府的大力支持将有力的缓解成本上涨。今年国开行对公司团结村项目贷款8.3亿等事件，显示了公司的融资受到政策的支持。经过长江证券(000783)测算，公司融资成本与其他上市房企相比并无显著差异。据长江证券观察，公司和平村等已经摘牌的城中村改造项目进展顺利。
　　针对问题四：公司融资能力和风控意识较好--虽然三季报显示公司的资本负债率和货币资金/（一年内到期长债 短期借款）比例有所恶化，但是真实负债率和净负债率分别降至42.17%和76.37%。今年70亿销售目标的预计实现和中融信托等战略投资者的引进均将有力的缓解资金压力。
　　长江证券依然看好福星--虽然2015年以后武汉城中村改造终将结束，但是公司已经在探索开发模式的转型和外省的扩张，长江证券认为福星股份具备长期投资价值。预计公司2012、2013年EPS分别为0.903和1.127，对应PE分别为8.49和6.81，维持推荐评级。
　　顺发恒业(000631)：期待业绩释放
　　预计12年销售额28-33亿元，较11年增长29%-52%。12年可售项目货值约100亿元，其中存量项目货值约15亿元，新推项目货值约85亿元。按存量项目20%、排屋10%、公寓35%的去化率保守估计，12年公司销售额可达28亿元，较11年21.5亿的销售额增长29%；按存量项目25%、排屋15%、公寓40%的去化率乐观估计，12年公司销售额可达33亿元，较11年增长52%。
　　预计1-5月销售额近9亿，上半年约11亿。公司今年至今主要在售楼盘为堤香、旺角城二期和吉祥半岛。长城证券预计公司前5月销售额近9亿。6月旺角城二期和吉祥半岛可新推货值近5亿，按40%的去化率估算，上半年应能实现约11亿元的销售额。
　　30亿的预收账款有望今年全部结转，释放0.70元业绩。公司11年年报显示预收账款51.9亿元，其中，和美家一期13.3亿元、风雅乐府16.7亿元，合计共有30亿元的预收账款有望在今年全部结转。12年结算净利率水平与11年24%基本持平，按此估算，12年净利润可达7.2亿元，折合EPS0.70元，较11年增长40%。从竣工交房进度来看，和美家一期自去年开始陆续交房，目前交房率已达85%；风雅乐府计划于6月中旬开始交房。公司年内完成全部交房任务、实现30亿元的结算收入的概率很大。
　　土地储备164万平米，75%位于杭州。以当前的项目售价计算，现有的土地储备未来建成后可供出售的货值近180亿元，即使公司每年销售40亿（过去三年年均销售额29亿）也足够4年以上之需。未作大规模土地投资，公司也避开了土地成本的高峰期，目前也无土地款支付压力，可以以相对从容的心态面对未来的土地市场，赢得可能的发展机遇。
　　达刚路机(300103)：挑战与机遇并存，思路将决定出路
　　沥青路面机械领域内的优势企业。达刚路机与注二沥青路面筑养讴备癿研収、生产、销售不技术服务，产品涵盖沥青材料深加工、沥青存储运和路面斲工讴备三大板块，是智能型沥青洒布车和沥青碎石同步封局车国产化癿先行者以及国家标准癿刢定者，在业内具备一定癿技术优势。
　　公路投资结构现拐点，养护将成十二五主要增长点。路网结构丌合理及养护周期刡来催生公路改造不养护癿内在需求，而觃划不政策癿双重导向则是公路投资结构真正转向癿现实推劢力。华泰证券(601688)(601688)预计十事五期间，公路投资将增加30%，增速较十一五大幅放缓。其中，新建投资下滑是大概率亊件，而养护投资则有望翻倍。
　　养护机械最受益，行业十二五增速有望达到40%。公路投资结构转发将使得行业需求结构収生发化，丌同产品因应用领域丌同，需求走势将出现分化。偏建造环节癿相兲产品需求将出现放缓甚至负增长，而偏养护癿相兲产品需求则有望出现加速增长。预计十事五养护机械年均增速有望达刡40%左史，行业产值增加4倍。
　　养护产品开发及海外市场开拓将决定公司未来成长性。
　　达刚产品目前涵盖公路筑养两大环节，其中，偏养护用产品收入占比丌足20%，使得公司短期业绩面临较大丌确定性。公司正积极迚行养护新品开収及海外市场开拓，此事者迚展将决定公司未来成长性。另外，充裕癿现金储备也为公司资本运作提供了一定癿想象空间。
　　盈利预测不估值。华泰证券(601688)预计，2012-2014年，公司EPS分删为0.31、0.46和0.56元。当前股价对应估值分删为20、13和11倍。考虑刡公司产品结构癿丌断优化及潜在资本运作癿可能，华泰证券讣为，公司2013年癿合理劢态估值应该在15-18倍，股价合理区间为6.9-8.28元。首次覆盖给予增持评级。
　　中泰桥梁(002659)：桥梁钢结构工程盈利能力处于较高水平
　　业绩增速持续下滑。2012年1-9月，公司共实现营业收入5.85亿元，同比下降了8.78%，实现归属于上市股东的净利润4，607万元，同比下降9.3%，基本符合安信证券之前预期。7-9月，公司实现营业收入1.66亿元，同比下滑16.82%，归属于上市公司股东的净利润1，106万元，同比下滑17.2%，下滑幅度进一步加大。
　　行业竞争加剧，毛利率有所下降。桥梁钢结构工程作为钢结构工程行业中技术复杂、施工难度大的细分工程领域，其盈利能力也处于较高水平，通过比较杭萧钢构(600477)(600477)、精工钢构(600496)(600496)、东南网架(002135)(002135)、鸿路钢构(002541)(002541)、光正钢构(002524)(002524)（002524）等主营建筑钢结构、空间钢结构等其他钢结构细分领域的国内上市公司，公司的桥梁钢结构工程毛利率较其他细分领域高约3个百分点，盈利能力强于其他的钢结构工程。但受到基建投资下滑影响，桥梁钢结构行业竞争加剧，公司毛利率持续下滑，2010、2011年的综合毛利率分别为17.2%、16.5%，2012年前3季度进一步下滑至15.7%。
　　维持中性-A的投资评级。国内交通基建投资已经过了快速增长期，公司主营业务为桥梁钢结构，受限于交通基建投资增速下滑，未来业绩增速预计也一般。安信证券预计2012-2014年公司EPS分别为0.50元、0.58元和0.63元，未来三年复合增速约为10.8%。给予中性-A的投资评级，6个月目标价10元。
　　同力水泥(000885)：需求趋势下行，业绩环比恶化
　　公司2012年3季度实现营业收入11.6亿元，同比增长18.6%，环比增长4.9%；1-3季度实现营业收入31.3亿元，同比增长4.2%。公司3季度实现归属上市公司股东的净利润为4116万元，同比增长-30%，实现EPS为0.125元；1-3季度实现归属母公司所有者净利润为1.38亿元，同比增长-6.9%；实现EPS为0.42元，Q1、Q2、Q3分别为0.08、0.21、0.13元。
　　点评：
　　公司业绩略低于兴业证券(601377)(601377)此前预期。业绩超预期的主要原因是：3季度区域需求明显下降，毛利率比兴业证券(601377)预期稍差。
　　公司3季度开始合并新收购的义马水泥（现更名为腾跃同力）的利润表，整个3季度腾跃同力可能多贡献了近40万吨左右的销量；因此，公司虽然价格同比、环比都下降，但营业收入同比、环比都出现增长，分别为18.6%、4.9%。
　　河南省3季度房地产投资继续恶化，带动区域水泥行业景气下行。3季度是河南省的小淡季，加上房地产投资增速的持续下行，整个河南省水泥价格环比2季度出现下滑。兴业证券判断公司的出厂价平均下滑了20-30元/吨；另一方面，煤炭价格也出现下降，带动公司成本小幅下降。但总体公司3季度毛利率仍然出现下降，且幅度多于季节性因素。公司3季度毛利率为22.6%，环比下滑4.3个百分点，同比下滑4.6个百分点。
　　公司经营性现金流非常健康，在资本支出有限的情况下，有息负债规模出现下降，4季度和明年的财务费用将改善。公司1-3季度的经营性现金流分别为2.0、2.1、3.3亿元，而累计资本支出仅为0.8亿元，公司在3季度偿还了部分到期负债，有息负债规模由2季度末的25亿元下降至21.5亿元，下降了近4亿元。公司在未来一段时期内并无大的资本支出项目，良好的经营性现金流将继续使资产负债率下降。
　　维持公司买入评级。短期看，河南省4季度水泥价格大幅上涨概率不大，除了财务费用改善能为4季度贡献部分业绩增量外，每年在4季度大幅返还的增值税退税会成为当月业绩贡献的主要力量。略下调公司2012-2014年EPS分别为0.70、0.87、1.12元（下调前为0.75、0.93、1.11元），对应PE分别为14.9、12.0、9.3倍，公司较同行估值优势明显，维持买入评级。
　　金洲管道(002443)：产能和毛利率提升，推动业绩增长
　　2012年前三季度完成主营收入24.13亿元，与去年同期增长10.47%，实现净利润0.75亿元，同比增52%，EPS为0.26元。净利增长主要是由于毛利率的提升，以及联营企业中海石油金洲管道公司前三季度扭亏为盈，使得公司投资收益同比大幅增加。公司募集资金项目之年产8万吨高频直缝焊管项目产能开始释放增加收益。综合毛利率较上年同期上升0.86%，主要是优化产品结构同时，加强市场营销，把握好市场机会，降低主要原材料采购成本。
　　募投项目推动未来业绩增长
　　公司主导产品镀锌钢管、钢塑复合管、螺旋焊管分别增长7.4%、17.5%、5.2%；募投的高频直缝焊管项目，上半年完成销量1.72万吨，成为新的增长点；以超募资金投资控股的张家港沙钢金洲管道，其主要产品直缝埋弧焊管，合并期间（2-6月）共销售1.51万吨，该产品完善了公司的产品结构，增强了公司综合竞争能力。
　　拟增发项目提升未来产能和高端产品比例
　　公司公告拟非公开增发不超过6649万股，发行价格不低于7.52元/股，拟募集资金金额不超过人民币5亿元，投资年产20万吨高等级石油天然气输送用预精焊螺旋焊管项目和年产10万吨新型钢塑复合管项目。公司上市前产能为56万吨，目前产能96万吨，待建项目全部完成后产能将达到120万吨。随着产能大幅提升，公司的产品品种也进一步完善，产品向高端升级，同时向消防、给排水和油气管道领域进军。
　　
　　据中证报报道，2011年以来,学界和业界不少人认为,我国房地产发展黄金期已经结束。事实上,房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声,而并非房地产行业步入衰退期。其中,新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇,房地产发展最大刚需有望被唤醒。
　　工业化需要城镇化作为依托,工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应,以消化潮水般的工业生产供给。但是,我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子,却扮演着降低工业化成本的工具,最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。
　　人口和土地是工业化初始最主要的投入要素,人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果:一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力,其消费长期不振,经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深;二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障),导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下,出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜;三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性,简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。
　　追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗,各类要素价格不断上涨,并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向,这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长,而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆,为工业化、基建投资和招商引资创造条件,从而实现数倍的投资增长,这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现摊大饼式的外延扩张,城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度,土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外,金融生态和环境生态已经无法承压,地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。
　　深圳市房地产评估发展中心李宇嘉认为,新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先,人的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化,使其真正能够在城市长久安顿下来。一方面,为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障,消除农民在消费方面的顾虑,首先释放的将是农民在城市的购房需求;另一方面,人的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益,提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房刚需,创造我国住房市场大发展的第二波高潮,这也是稳定我国住房市场的最强力量。
　　第二,大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势,有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求,大城市房价上涨的压力将会缓解,这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏,加快大城市产业结构优化进程,从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰,中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业,而获得大城市的辐射和扩散效应,中小城市人口将快速增加,也将会衍生出大量的新增住房需求。
　　第三,紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享,改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状,这将缓解各大城市中心区房价上涨压力,城市病也将得到缓解,同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时,紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模,有利于解决地方政府对于土地财政的依赖,并由此降低地方政府推高地价的内生激励,房价也将由此会出现台阶式回落,更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。
　　第四,工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展两张皮的问题,形成有效需求支撑下的房地产有效供给,有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题,实现房地产泡沫的软着陆。
　　第五,节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式,改变房地产企业过去跑马圈地的经营模式。改变千篇一律的建筑风格,增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑,提升信息化、智能化在居住区的应用等,这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。
　　多家上市房企集中公告拿地
　　时至年底，各地开始大规模集中供地，房企的拿地积极性也迅速提升。30日两市有多家房企公告获得土地，不仅包括上海等一线城市土地，也包括沈阳、西安、柳州等二三线城市土地。
　　据中证报报道，在房企纷纷出手拿地的同时，年底各地政府也在加快土地供应规模，仅27日北京就新增挂牌6宗地块，而武汉市国土局决定于12月出让48宗地块。
　　积极扩充土地储备
　　正和股份(600759)公告称，控股子公司柳州正和桦桂置业集团有限公司经公开挂牌出让方式获得柳州市柳东市柳州新区三门江东岸门户区域北片L-11-03地块，土地面积为14.12万平方米，总成交价为3.61万元。该宗地分为三个地块，土地用途分别为城镇住宅用地、商服用地和商服兼容城镇住宅用地。
　　新湖中宝(600208)公告称，全资子公司沈阳新湖房地产开发有限公司竞得沈阳市2012-057号地块，成交单价为2411元/平方米，总价为3.31亿元。土地面积为5.36万平方米；规划用地性质为居住、商业。
　　新城B股公告，子公司上海新城万嘉房地产有限公司竞得上海市月浦镇沈巷社区1号地块（C-2），总面积为6.49万平方米，其中住宅用地为6.14万平方米，商业用地为3500平方米，成交总价为3.43亿元，土地用途为商业用地和城镇住宅用地。
　　华远地产(600743)公告称，全资子公司北京市华远置业有限公司的全资子公司西安鸿华房地产开发有限公司通过挂牌出让的方式获取西安市太华北路宗地国有建设用地使用权，宗地竞买成交价为3.04亿元。该地块包括住宅用地3.13万平方米，商业用地1857.13平方米，配建廉租房用地面积为1647.48平方米；规划用地性质为住宅、商业。
　　供地量激增
　　在房企纷纷出手拿地的同时，年底各地政府也在加快土地供应规模，不少地方土地市场迎来井喷。
　　数据显示，仅27日北京就新增挂牌6宗地块，总建筑面积达到61.8万平方米，其中包括北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目。6宗地块的起始价格达到37.75亿元。杭州则一次性挂牌了7宗土地，总出让面积达到7.28万平方米。大连近期也以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地，总用地面积达55.5万平方米。
　　在即将到来的12月，各地的供地热情更加高涨。中原地产研究部数据显示，武汉市国土局决定于12月出让48宗地块，其中包括20宗纯住宅用地，总净地面积达195.62万平方米，约合2934.34亩；还有18宗商住用地，总净地面积达188.76万平方米，约合2831.35亩。此外，广州12月也将有十余宗土地推出。
　　中原集团研究中心监测的12个城市的数据显示，到11月中旬，各地经营性用地成交面积约356公顷，约占10月份成交量的58%。业内人士表示，由于前期集中推地，11月下半月仍有多宗土地到期，土地市场将持续活跃。同时，由于今年土地供应计划完成情况不尽如人意，各地政府将继续加大推地力度，年底还将迎来土地成交高潮。
　　基金期盼地产股绽放第二春
　　伴随着四季度一线城市房地产的逐步回暖,上半年从地产股的绝地反击中尝尽甜头的基金经理们开始跃跃欲试。多位基金经理在接受采访时表示,从调研情况来看,房地产行业的刚性需求依然强劲,而长期的严厉调控政策压制了需求的释放,这使得房地产行业明年有可能迎来供销两旺的格局,地产股则有望再度展开估值修复行情。
　　不过,也有基金经理强调指出,由于货币政策依然偏紧,房地产行业的基数也较为庞大,且中国经济仍处在下滑过程,房价不会出现大幅反弹,地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。
　　上升通道或被打开
　　据中证报报道，2011年以来,学界和业界不少人认为,我国房地产发展黄金期已经结束。事实上,房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声,而并非房地产行业步入衰退期。其中,新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇,房地产发展最大刚需有望被唤醒。
　　工业化需要城镇化作为依托,工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应,以消化潮水般的工业生产供给。但是,我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子,却扮演着降低工业化成本的工具,最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。
　　人口和土地是工业化初始最主要的投入要素,人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果:一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力,其消费长期不振,经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深;二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障),导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下,出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜;三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性,简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。
　　追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗,各类要素价格不断上涨,并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向,这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长,而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆,为工业化、基建投资和招商引资创造条件,从而实现数倍的投资增长,这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现摊大饼式的外延扩张,城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度,土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外,金融生态和环境生态已经无法承压,地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。
　　深圳市房地产评估发展中心李宇嘉认为,新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先,人的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化,使其真正能够在城市长久安顿下来。一方面,为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障,消除农民在消费方面的顾虑,首先释放的将是农民在城市的购房需求;另一方面,人的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益,提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房刚需,创造我国住房市场大发展的第二波高潮,这也是稳定我国住房市场的最强力量。
　　第二,大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势,有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求,大城市房价上涨的压力将会缓解,这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏,加快大城市产业结构优化进程,从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰,中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业,而获得大城市的辐射和扩散效应,中小城市人口将快速增加,也将会衍生出大量的新增住房需求。
　　第三,紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享,改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状,这将缓解各大城市中心区房价上涨压力,城市病也将得到缓解,同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时,紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模,有利于解决地方政府对于土地财政的依赖,并由此降低地方政府推高地价的内生激励,房价也将由此会出现台阶式回落,更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。
　　第四,工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展两张皮的问题,形成有效需求支撑下的房地产有效供给,有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题,实现房地产泡沫的软着陆。
　　第五,节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式,改变房地产企业过去跑马圈地的经营模式。改变千篇一律的建筑风格,增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑,提升信息化、智能化在居住区的应用等,这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。
　　多家上市房企集中公告拿地
　　时至年底，各地开始大规模集中供地，房企的拿地积极性也迅速提升。30日两市有多家房企公告获得土地，不仅包括上海等一线城市土地，也包括沈阳、西安、柳州等二三线城市土地。
　　据中证报报道，在房企纷纷出手拿地的同时，年底各地政府也在加快土地供应规模，仅27日北京就新增挂牌6宗地块，而武汉市国土局决定于12月出让48宗地块。
　　积极扩充土地储备
　　正和股份(600759)公告称，控股子公司柳州正和桦桂置业集团有限公司经公开挂牌出让方式获得柳州市柳东市柳州新区三门江东岸门户区域北片L-11-03地块，土地面积为14.12万平方米，总成交价为3.61万元。该宗地分为三个地块，土地用途分别为城镇住宅用地、商服用地和商服兼容城镇住宅用地。
　　新湖中宝(600208)公告称，全资子公司沈阳新湖房地产开发有限公司竞得沈阳市2012-057号地块，成交单价为2411元/平方米，总价为3.31亿元。土地面积为5.36万平方米；规划用地性质为居住、商业。
　　新城B股公告，子公司上海新城万嘉房地产有限公司竞得上海市月浦镇沈巷社区1号地块（C-2），总面积为6.49万平方米，其中住宅用地为6.14万平方米，商业用地为3500平方米，成交总价为3.43亿元，土地用途为商业用地和城镇住宅用地。
　　华远地产(600743)公告称，全资子公司北京市华远置业有限公司的全资子公司西安鸿华房地产开发有限公司通过挂牌出让的方式获取西安市太华北路宗地国有建设用地使用权，宗地竞买成交价为3.04亿元。该地块包括住宅用地3.13万平方米，商业用地1857.13平方米，配建廉租房用地面积为1647.48平方米；规划用地性质为住宅、商业。
　　供地量激增
　　在房企纷纷出手拿地的同时，年底各地政府也在加快土地供应规模，不少地方土地市场迎来井喷。
　　数据显示，仅27日北京就新增挂牌6宗地块，总建筑面积达到61.8万平方米，其中包括北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目。6宗地块的起始价格达到37.75亿元。杭州则一次性挂牌了7宗土地，总出让面积达到7.28万平方米。大连近期也以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地，总用地面积达55.5万平方米。
　　在即将到来的12月，各地的供地热情更加高涨。中原地产研究部数据显示，武汉市国土局决定于12月出让48宗地块，其中包括20宗纯住宅用地，总净地面积达195.62万平方米，约合2934.34亩；还有18宗商住用地，总净地面积达188.76万平方米，约合2831.35亩。此外，广州12月也将有十余宗土地推出。
　　中原集团研究中心监测的12个城市的数据显示，到11月中旬，各地经营性用地成交面积约356公顷，约占10月份成交量的58%。业内人士表示，由于前期集中推地，11月下半月仍有多宗土地到期，土地市场将持续活跃。同时，由于今年土地供应计划完成情况不尽如人意，各地政府将继续加大推地力度，年底还将迎来土地成交高潮。
　　基金期盼地产股绽放第二春
　　伴随着四季度一线城市房地产的逐步回暖,上半年从地产股的绝地反击中尝尽甜头的基金经理们开始跃跃欲试。多位基金经理在接受采访时表示,从调研情况来看,房地产行业的刚性需求依然强劲,而长期的严厉调控政策压制了需求的释放,这使得房地产行业明年有可能迎来供销两旺的格局,地产股则有望再度展开估值修复行情。
　　不过,也有基金经理强调指出,由于货币政策依然偏紧,房地产行业的基数也较为庞大,且中国经济仍处在下滑过程,房价不会出现大幅反弹,地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。
　　上升通道或被打开
　　据中证报报道，近期楼市的回暖,令房地产企业紧皱的眉头终于得以舒展,众多房企将不再为今年销售目标而发愁。业内人士指出,从目前情况来看,今年会有多家房地产企业年销售额突破千亿元,整体资金状况有所好转,这令众多房企明年降价动力下降,房地产市场有望在明年实现平稳增长。
　　而在基金经理们的眼里,上半年曾一骑绝尘的地产股,历经下半年的充分调整后,有望在明年绽放第二春。上海某基金经理向记者表示,从大多数地产股的业绩表现来看,地产股依然存在较大的估值修复空间,尤其是在下半年地产股普遍出现较大跌幅后,这个空间被进一步释放出来。
　　从稳定经济的角度出发,只要房价不再出现大幅度上涨,中央不会再出台更严厉的楼市调控政策,楼市最艰难的时候已过。该基金经理说,但房地产高速增长的时代已经过去,行业形成了充分竞争的格局,只有优质房地产企业才有望保持目前的发展态势,因此,地产股走势也会因此出现分化,需要引起投资者的警惕。该基金经理说。
　　海富通基金则指出,从政策方面来看,城镇化发展方向使得房地产板块长期投资价值凸显,尤其是为二三线城市房地产行业注入了良好预期,成为板块催化剂。目前,房地产销售、开工、投资以及房价等数据显示企稳,二三线的房企的周转率相对一线城市更快,未来两年的业绩相对有保证,而一线龙头地产,从目前的土地储备等情况来看,明年的利润情况可能不会特别理想。
　　城镇化的梦想
　　事实上,基金经理们再度关注地产股的驱动力,除了对楼市反弹的憧憬外,更是对政府推动城镇化发展的良好预期。
　　某基金公司投资总监表示,种种迹象显示,城镇化将成为政府未来几年着力推进的施政目标,这将给多个行业带来巨大发展空间,房地产将成为直接受惠的主要行业。就工业化与城镇化的对应关系而言,一国的工业化率达到40%时,城镇化率一般在75%以上,而目前,我国的工业化率接近40%,但城镇化率才51%左右,我国城镇化发展的空间可见一斑。对于房地产企业来说,这是一个长期的发展机遇,而对于地产股而言,这提供了一个中长期的投资价值。该投资总监说。
　　不过,也有基金经理指出,房地产行业经历了长达十年的高速发展,尤其是2009年以来的爆发式增长后,短期内将不再具备上攻的力量,明后年的房地产行业以巩固调整成果为主。而考虑到政府对民生问题的日益重视,未来城镇化的发展中也不会放任房地产爆炒。这意味着地产股行情将会以估值修复为主,投资者不能抱有太高的期望。

　　【地产10股点评】
　　保利地产（600048）：资金实力雄厚，又到新一轮拿地起点
　　国泰君安撰写时间： 2012-10-31
　　盈利符合预期，12年前三季实现EPS0.54元，净利润38.2亿，同比升10%。实现营收313亿，同比升44%，毛利率38.5%，净利率12.2%，同比减少1.4、3.7个百分点；期间费用率7.4%，增1.6个百分点。
　　开工略低于预期，前三季完成新开工958万方，同比下降9.8%，竣工424万方，同比上升86.7%。国泰君安推测开工略低于预期的原因为公司上半年销售业绩良好，各分公司并无快速开工推盘销售的业绩压力，预计公司全年新开工计划仍可完成。
　　期末账面现金356.亿，真实资产负债率38%，净负债率112%，环比分别减少2.9、28个百分点。1）期内高达609亿的销售现金回笼作用开始体现，公司杠杆比率出现显著下降；2）但杠杆比率下降并非公司放弃了高周转高杠杆的既定发展战略，判断目前将又是擅长于在土地市场上进行波段投资的保利又一轮新的拿地投资的起点。
　　军队企业文化的和地产央企背景，是保利核心竞争力来源。这一特质在过去赋予了保利无与伦比的成长性，在未来这也将持续助推着保利的成长。事实上，这一特质已经深深扎根于地产项目融投管售四大节点的每个环节，公司在未来仍是地产板块最佳投资标的。
　　期末预收款1004亿元，已锁定13年业绩的72%，业绩锁定性极佳。
　　预计12、13年EPS1.19、1.56元；NAV15.42元，折31%。公司具备卓越营销能力、战略性高周转高杠杆经营策略、执行能力强悍的军队特色企业文化，看好公司在行业集中度提升趋势中的成长前景，公司具备超越同业的盈利和成长能力，目标14.00元，增持。

　　金融街（000402）：销售签约情况良好，预计全年净利稳定增长
　　东莞证券撰写时间： 2012-10-31
　　营收增加净利下滑。前三季共实现营业收入88.52亿元，同比增长21.21%；净利润13.79亿元，同比降23.9%，每股收益0.46元。其中7-9月营业收入37.13亿，同比上升38.2%。净利润2.76亿元，同比下滑48.91%。预计全年净利润将能保持稳定增长。
　　销售签约情况良好毛利率下降明显。1-9月房产签约额约131亿元，同比增约50%；签约面积约77.5万平米，同比增约70%；其中商务地产签约额约53.5亿元，签约面积约26.2万平米；住宅签约额约77.5亿元，签约面积约51.3万平米。销售签约情况良好。而公司销售毛利率以及净利率分别为34.43%和17.6%，同比分别下降12.61个百分点和7.24个百分点，降幅明显。
　　负债水平有所上升但短期资金压力不大。期末公司资产负债率为71.26%，负债率有所上升。公司表示主要为期内新增借款增加所致。其中预收款项141.78亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为50.88%，负债处于较高水平，但整体可控。公司期末手持货币资金139.73亿元，为短期负债及一年内到期长期负债总和的1.02倍，短期资金压力不大。
　　总结与投资建议。公司业务重心重归北京地区的商务地产，能充分发挥自身传统优势。同时金融街西扩迎来较大机遇，未来发展将有提速可能。前三季实现房产签约金额131亿，销售情况理想，预计全年实现150亿销售问题不大。预测12-13年EPS分别为0.72元和0.86元，对应当前股价PE分别为8倍和6.5倍，给予公司谨慎推荐投资评级。

　　信达地产（600657）：土地一级市场表现突出，财务安全性开始下降
　　东北证券(000686)撰写时间： 2012-10-31
　　背景情况：2012年1-9月信达地产(600657)实现营业收入16.04亿元，归属于母公司净利润1.71亿元，分别较去年同期增长24.53%和-41.03%。基本每股收益0.11元，每股净资产达到4.09元，加权平均净资产收益率为2.75%。
　　今年前三季度增收不增利，主要在于去年同期利润中包括较多的投资收益和营业外收入所致。
　　公司前三季度的销售情况继续表现平平。公司的销售情况连续3年下降，预示着公司未来业绩增长的后劲不足。
　　公司在下半年加大了土地市场的购地力度，表明公司的市场化运作程度开始加强，但同时东北证券(000686)注意到，公司所获地块成本并不算低，在房地产市场走向尚不明朗的情况下，购地扩张将会消耗大量现金资源，同时会降低公司抵抗行业风险的能力。
　　由于增加购地支出，货币资金已经不能覆盖短期债务，公司短期内财务安全性开始下降。
　　东北证券(000686)对公司未来3年的业绩预测：2012年、2013年和2014年的EPS为0.28元、0.29元和0.31元。考虑到公司财务抗风险能力有所下滑，但公司估值仍然有优势，东北证券下调公司的投资评级至谨慎推荐。

　　
　　华发股份（600325）：异地拓展是关键
　　中信建投撰写时间： 2012-10-30
　　华发股份(600325)发布2012年三季报，实现营业收入19.87亿元，同比下降44.36%；实现营业利润4.1亿元，同比下降4.14%；实现净利润2.36亿元，同比下降7.87%，每股收益0.27元。
　　业绩下滑、毛利提升符合预期：三季度业绩下滑预期内，主要原因在于交付楼盘少，而费用正常增长。营业利润下滑幅度小于营业收入主要是因为本期结算毛利率大幅高于去年同期水平，报告期结算的华发世纪城四期利润率较高。从全年来看，公司结算毛利率预计会提升，但总体交付楼盘将减少致使收入下降，且由于财务费用等增长较快将会使得业绩发生下滑。销售方面，公司前三季度销售28亿左右，同比发生下滑，但进入十月份后公司销售明显好转，截止目前为止公司销售在40亿左右，中信建投预计公司全年完成销售额50亿左右，实现小幅增长。
　　加大异地拓展：公司过去几年合同销售额一直未能实现大的突破，主要原因是公司大部分项目位于珠海，市场容量有限，公司在珠海的市场占有率已经在15%左右，而珠海外的布局过少使得公司销售增长空间不大。今年以来，珠海市场仍然不是很景气，特别是限价的背景下使得华发楼盘销售不够顺畅。不过公司在外地特别是沈阳地区销售较好，公司在今年也适时的加大了沈阳地区的投资力度，上半年沈阳取地超过30万平米，在盘锦地区取得超过200万平米的土地储备。但总体上来看，珠海比重仍然过大，沈阳区域虽然增长快，但基数较小，短期贡献占比仍然不大。

　　
　　华远地产（600743）：现房销售推升业绩释放
　　中信建投撰写时间： 2012-10-30
　　全年业绩增长较为确定：公司前三季度结算金额为18亿，基本符合前期预期，利润增长高于收入增长是因为本期毛利率高于去年同期5个百分点，但公司费用增长超过收入增长，因此抵消了部分利润。从全年来看，进入四季度西安项目将逐步进入结算，毛利率有望维持在高位，全年业绩增长较为确定。销售方面，公司前三季度签约45.7亿，实现大幅增长，扣除海信的13亿合同，也有33亿的合同签约额，回款29亿左右。其中销售的大头是北京铭悦项目，销售金额接近10亿，西安区域销售10亿左右，剩余为九都会与长沙项目贡献。全年来看，扣除海信13亿中信建投认为合同销售额将会在45亿左右，超过年初40亿的预期。
　　现房销售推升业绩释放：公司全年竣工52万平米，主要是西安郡城与海蓝城两个项目，目前这两个项目销售很好，自年初以来已售10亿。公司目前预收账款高达35亿，其中到年底达到结算条件的预收账款预计在15亿左右，如果这部分完全释放公司业绩将实现较大增长。除西安项目外，北京九都会与青岛汤米公馆也是现房，主要是北京九都会项目利润较高，此项目今年以来已经销售超过5亿，这部分将进一步增厚当期利润。

　　世茂股份（600823）：销售超预期，本季股东增持体现中长期信心
　　海通证券(600837)撰写时间： 2012-10-31
　　2012前三季度公司完成营业收入40亿元，同比增长6.76%；归属于上市公司所有者净利润6.29亿元，同比增长9.41%。实现基本每股收益0.54元，比去年同期增加10.2%。
　　投资建议：
　　公司2012前三季度实现物业销售金额70.2亿，实现同比增长57.2%，提前完成了公司年度经营目标。同时公司四季度将依然积极推盘，全年有望实现80亿以上的签约销售额。另外公司商业物管业务保持继续增长。昆山世贸广场二期在报告期内开业，进一步增加公司商业物管面积。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。公司大股东三季度增持公司股票，充分显示出股东方对公司中长期发展信心。截至10月30日，公司收盘于9.73元，对应2012年PE为7.84倍，2013年PE为6.28倍，对应的RNAV为19.83元。公司是A股唯一的全业态商业模式公司，海通证券(600837)认为公司具备长期发展的潜力，给予2012年12倍市盈率，对应目标价格13.44元，维持买入评级。(.证.券.时.报.网)