投资要点：

　　一至三区到期商户仍采用差异化定价方式。

　　租金收取方式：

　　一至三区定向安排商位年使用费按下一轮租赁确定的基准价×楼层系数×位置系数×商位面积确定。

　　(1)国际商贸城一区市场商位租金基准价为2,588元/㎡·年；国际商贸城二、三区市场商位租金基准价为1,985元/㎡·年。

　　(2)楼层系数：国际商贸城一、二、三区市场楼层系数相同，1-3层分别为1.2、1.0、0.8。

　　(3)同一楼层商位综合考虑位置等各因素进行分档，实行差异化定价。国际商贸城一、二区市场分四档，位置系数分别为1.3、1.2、1.1、1.0；国际商贸城三区市场分二档，化妆品部分商位位置系数为1.1，其他商位位置系数为1.0。

　　(4)定向安排商位多次转让后，商位每平方米年使用费高于调整后同档级定向安排商位每平方米年使用费的按原协议每平方米年使用费确定。

　　(5)招投标商位每平方米年使用费如低于调整后同档级定向安排商位每平方米年使用费的按同档级定向安排商位每平方米年使用费确定，招投标商位每平方米年使用费高于调整后同档级定向安排商位每平方米年使用费的按原协议每平方米年使用费确定。下一轮商位年使用费按每平方米年使用费乘以商位面积确定。

　　租赁期限：

　　国际商贸城一区市场自2012年10月1日至2015年9月30日止；国际商贸城二、三区市场自2013年1月1日至2015年12月31日止。使用期限均为三年。

　　一区市场提租幅度近90%本次提租仍然延续了五区和簧园市场的差异化定价法，在基准价基础上分别给予一定的楼层系数和位置系数。从位置系数方面来看，国际商贸城一、二区市场分四档，位置系数分别为1.3、1.2、1.1、1.0；国际商贸城三区市场分二档，化妆品部分商位位置系数为1.1，其他商位位置系数为1.0。一区和二区位置系数将引发15%左右的租金提升；由于三区系数相对较低，对租金提升的幅度在5%左右。另外，由于国际商贸城一至三区市场楼层系数相同，1-3层分别为1.2、1.0、0.8，对租金的提升有限。

　　从提租幅度来看，公司一区原有市场租金不到1,600元，本次提租基准价在此基础上提高了60%，再加上位置系数对租金的贡献，总的租金提升幅度已近90%。二区原有政府指导价为1,985元/㎡·年，本次租金调整仍以此为基准价，考虑到位置系数的贡献，总的租金提升幅度在15%左右。三区指导价为1,985元/㎡·年，本次租金调整仍以此为基准价，考虑到位置系数相对较低，总的租金提升幅度在5%左右。本次提租有望增厚公司未来三年EPS0.05元公司一区至三区的建筑面积分别为34万平、60万平和48万平，政府指导价占比分别是90%、80%和70%，得房率在30%左右，本次提租后，公司每年的营业收入将增加1.8亿元左右，对净利润贡献在1.35亿元左右，对EPS贡献在0.05元左右。一区提租对2012年收入贡献2,000多万元，对EPS的贡献不足1分钱。

　　另外，由于公司本次租金实施方案中指出其租赁期限为三年，租金一次性收取，这将为公司带来30多亿元的现金流，可在一定程度上减轻公司资金压力，节省财务费用。

　　2013年业绩进入爆发期我们认为，由于东城印象项目的确认、五区和篁园市场招租、一区东扩和生产资料市场建设进度低于预期，推动公司短期业绩增长的驱动力减弱，公司有望在2013年实现业绩大幅增长。考虑到本次提租对公司业绩影响，我们将2012-2014年的盈利预测调升为EPS为0.30元、0.50元和0.62元。考虑到公司有形+无形市场发展战略思路日渐清晰，未来二至三年发展后劲较足，业绩将有比较快速的增长，因此可享受一定幅度的估值溢价，我们维持“买入”评级。