近30城市微调公积金政策刺激楼市
　　贷款额度上限提高异地互贷城市扩围
　　专家：警惕非刚需入市推高房价上涨预期
　　地方微调住房公积金政策步伐并未放慢。记者统计发现，截至目前，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。业内人士认为，不少地方的楼市调控政策悄然微调，虽然覆盖面较小，有利于刚需人群，但应警惕非刚需入市推高后期房价上涨预期。
　　动向 公积金成地方微调主要手段
　　日前，江门市公积金管委会同意开平、鹤山两地调整公积金贷款额度的申请。内容是开平市住房公积金贷款调整为首套房贷款最高限额统一提高至1人25万元，2人或以上50万元；二套房1人20万元，2人或以上是40万元。对此，当地有关部门负责人6日在接受记者采访时表示，公积金政策的调整符合国家保障首套房置业的需求，不违反调控相关政策。
　　政府内部人士还透露，此次调整主要是考虑到随着房价上涨，公积金贷款额度标准与实际需求有不相符的地方。
　　实际上，在此之前，已有多个城市调整公积金政策，自本月1日正式执行的江苏镇江住房公积金新政规定，公积金申请贷款额度最高可达80%，而且子女买房可提取父母公积金部分进行还贷。10月20日，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整，武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。
　　除此之外，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施异地互贷。
　　在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量萎缩，而今年以来，在限购仍为调控红线的背景下，公积金贷款政策的调整可以更为积极的鼓励刚性需求入市，因此，公积金购房政策也成为地方政府密集调整的主要手段。链家地产市场研究部张絮认为，目前，进行公积金调整的城市，主要方式基本都是提高贷款额度和降低首付比例等。但近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更大，购房人在使用公积金贷款和使用方面更加灵活。对刚需购房者影响明显，大幅降低了刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。
　　公积金贷款调整的受益对象特定，支持刚需人群，其政策出发点也正符合当前房地产政策的调控方向。中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，相比其他政策，公积金方面地方政府可以自主决策，具有一定自由度。
　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，这些调整政策不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调起来最容易的执行办法。
　　提振 微调刺激成交量上涨
　　除不影响限购限贷底线，公积金政策成微调主要手段的另一深层次原因是公积金政策直接影响大，目前商业贷款的基准利率为6.55，而公积金的基准利率为4.5，相当于商业贷款的7折以下。张大伟告诉记者，以贷款1万元20年为例，公积金贷款月供为63元，而商业贷款则为74.8元，利息差距巨大，公积金政策微调可以直接增加购房者购买能力。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟也告诉记者，各地针对公积金的一些调整政策，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。他认为，调整公积金政策，除了可以刺激部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护。尤其是在当前房地产市场处于不温不火的阶段，一定程度上可以刺激市场成交量的回升。
　　的确，中指院上周数据显示，在10月29日至11月4日的一周内，重点监测的40个城市中，36个城市周均成交同比增长，其中长沙增幅最大，达到545.82%。重点城市中，10个城市周均成交同比全部上涨，其中杭州涨幅最大，达到252.82%。
　　环比方面，上周成交量继续冲高，达到年内第二高点，主要城市中，除北京下调8.5%外，上海环比上涨35%，深圳环比上涨5.8%，整体上涨城市数量达到7成。
　　对此，张大伟认为，一方面是因为国庆期间的认购持续反映到签约上，促进了市场数据的复苏。另一方面，土地市场的升温、地方公积金政策的微调也给购房者对市场的判断造成影响，刺激楼市消费。
　　市场预期对购房者尤为重要。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对记者表示，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。因此，部分观望购房者开始行动，刚需人群也开始从大中城市向中小城市扩展。
　　警惕 搅动房价上涨预期
　　近日，业内有分析指出，尽管多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。
　　尽管从以往来看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的托市举措，进而影响到楼市调控预期。
　　不过，在这一点上，陈国强分析认为，公积金新政，本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
　　但顾云昌认为，各地调整公积金会影响购房者预期，客观上肯定会刺激成交量上升，有利于楼市回暖。
　　值得注意的是，伴随各地公积金调整政策的连续出台，中指院日前发布的10月百城住宅价格指数同时呈现出环比连续上涨之势。
　　张宏伟告诉记者，公积金新政不排除会带来少数投资、投机行为。一旦在全国推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。
　　陈国强也指出，因部分地方放开公积金二套房贷款，因此，要谨防投资性需求入市，加强对投资性需求与自住型需求的区分。
　　张大伟表示，在近期土地价格及溢价率都明显上涨，预期向上，成交量也逐渐转好的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将继续平稳微涨。
　　陈国强同时指出，现阶段我国房地产政策维持稳定仍是调控主流，若房价因此推高过快，则不排除会叫停调整公积金的可能性。(.经.济.参.考.报 .梁.倩 .高.伟 .乌.梦.达)
　　

　　调查称85折优惠利率仍是房贷主流
　　信贷依然是影响房价最关键的因素，如果第四季度信贷不出现放松，可以预料成交量将维持平稳
　　每到年关岁尾，是房地产市场相对淡季，总可以让购房者获得相对大的优惠幅度，二手房的议价空间也会相应增加。然而，信贷额度的紧张，使得市场上难觅优惠贷款利率的踪影。这种鱼与熊掌难兼得的局面，今年或将改变。
　　记者昨日走访发现，以北京为例，除非购房者收入证明过低，或者之前有过信用卡逾期等不良行为，首套房购房者95%以上都还可以享受85折的贷款利率折扣。银行在目前市场情况下，不选择给客户85折优惠利率的话，基本就相当于放弃了首套房贷款的客户。中原地产市场研究部总监张大伟笑称。工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、邮储、北京银行、华夏银行、中信银行，只要符合条件，都可以获得85折优惠贷款利率。
　　与商业银行的85折优惠利率相比，花旗银行的82折优惠利率更具吸引力，不过，张大伟直言，花旗银行这一新政可以说是广告大过实质，符合税后月收入过2万元的人群，基本已经购买了首套住宅，而且从82折相比85折的优惠幅度也不多，特别是首套房的贷款额度一般不会超过150万。
　　在苏州，同样可以寻到85折的优惠贷款利率。南京银行苏州分行个贷部的工作人员坦言，保留85折利率优惠是为了加大房贷业务力度，这样也能更好地拓展客户资源。此外，工商银行、交通银行、建设银行、中国银行等多数银行的苏州分行，都可以给客户9折优惠贷款。
　　对于11、12月份的房地产成交走势，张大伟认为，信贷依然是影响楼市房价的最关键因素，从9月相对稳定的信贷使得市场在部分消化了之前的需求后，成交量出现了下调。而如果4季度信贷不出现放松的话，可以预料的成交量将维持平稳。(.证.券.日.报.　.李.木.子)
　　

　　本月首周新房销售回暖 房价环升12.8%
　　中骏、世茂、越秀、禹州、招商、中海等已提前完成年度计划
　　北京市住建委的网签数据统计，2012年11月第一周新建商品住宅(包含保障房，下文同)网签量为2429套，环比继续走低，较前一周下降8.5%。虽然成交量连续两周走低，但并没有阻拦住成交均价环比攀升的脚步，上周新建商品住宅成交均价为23575元/平方米，环比10月第四周上涨12.8%，是9月第四周以来的最高值。
　　据中原集团研究中心监测，截止到10月，年内全国主要的54个城市新建住宅合计签约套数为215.78万套，已经提前2个月超过了2011年这54个城市总签约量(约212万套)，全年54个城市总成交量有望超过11年全年成交量15%以上。以北京为例前10月新建住宅签约已经达到了95647套，超过了11年全年的90917套5.2%。据链家地产市场研究部统计，11月第一周，北京、上海、广州、深圳、南京等10大城市新房总成交为23384套，环比10月上涨了23.1%。
　　虽然金九银十在红五火六的映衬下，略失成色，但相比2011年依旧是高位运行。房地产企业提前完成的销售任务与向好的财务状况，使得他们在四季度失去了以价换量的动力。
　　中原地产统计数据显示，已经公布业绩的房企中，10月销售大部分都出现了环比上涨，而全年的业绩预期达到了2206亿，10月合计签约303.94亿环比上涨了30%。
　　截至10月底，中骏置业累计实现合同销售金额约45.08亿元，销售面积50.5万平方米，同比分别上升5%和4%。世茂的公告资料显示，集团于2012年首三季度合约销售额创下佳绩，达到35698亿元，已经超过全年销售目标307亿元的16%。越秀地产、禹洲地产、招商地产也都已经完成了全年的销售目标，保利地产、绿城地产、中海地产前三季度的销售业绩已超过去年全年，分别实现销售金额756亿元、355亿元和919亿港元。此外，恒大地产等上市房企的销售业绩也逼近全年销售计划。
　　此外，中原地产统计数据显示，截止日前有17家A股上市房企发布了全年业绩预报，在17家房企中，预增的企业达到了11家，占比超过6成。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，房地产企业未来表现或将明显分化。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，库存下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力。而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。(.证.券.日.报.　.李.木.子)