地产板块反复震荡 机构分歧渐大
　　看不懂啊，最近地产确实很强，但是年底资金很紧张，没必要去赌这些。昨日，一券商自营研究总监对记者称。当天，地产板块指数大涨160点，上涨2.27%，但是从收盘后资金流向看，地产资金呈现流出状态，多位机构投资者在接受记者采访时称，地产板块看不懂。
　　机构看法各异
　　昨日地产指数大涨，而此前一周，地产板块大跌，直到上周五，地产板块才微微收红。昨日绿景控股和上实发展涨停，湖南投资上涨8.33%，东华实业上涨6.97%，除少数个股外，大部分地产股都收红。但是当天的收盘后资金显示，出现净流出，而且地产板块主力资金5日流出排名第三，5日资金流出量分别达到12亿元。
　　同信证券数据研究员田中南称，房地产板块主力流出1.52亿位居流出榜第一位，对于这个板块，个人观点是技术突破依然有效，昨日的全面走强却伴随着主力资金的减仓行为，预计短线会有震荡，但依然不改阶段性看好的判断，同时相对看好业绩优良的二线地产股。地产板块短期需要关注的一个消息是本月中旬发布的10月70大城市房价环比情况。
　　但是多家机构投资者则继续看空地产，北京一家券商资管投资经理对记者称，继续看空，对盘面的大涨，或许是因为地产近期跌幅较大，出现反弹。另一方面，该投资经理表示，他认识一些民间炒股专家，这些草根专家也在关注地产，并认为，人民币升值热钱流入后地产股会上涨；二是部分地产股近期超跌。
　　由于每到年底往往会出现公募基金做业绩的行业，但是一分析师对记者表示，未必会出现地产行情，因为机构对地产今年大都低配，这样做业绩也不会去拉地产。
　　数据已见底？
　　近日，统计局公布了1~10月全国房地产市场运行情况，开发投资57629亿元，名义同比增长15.4%；房屋新开工面积14.7亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，销售额46301亿，同比上升5.6%。
　　中金分析师认为，结合近期主流开发商拿地以及一线城市土地市场状况来看，持续下行的全国数据说明三四线城市土地市场状况依然较差，小开发商拿地依然保守。综合来看，由于三四线城市的拖累，全国层面投资、开工偏弱的状态并没有改变，行业将在谷底徘徊一段时间。对于地产板块的公司，分析师认为，成交进入年末淡季，地产股将是震荡格局，年报季前最重要的选股指标将是业绩(成长性+确定性)，建议投资者将配置切换至收入锁定性强、业绩增速较高的龙头公司。
　　华泰证券分析师则认为，受益于上半年良好的销售，开发商手中资金充足，但基于未来销售的不确定性，其土地投资仍趋谨慎，多以补库存为目的。总体而言，尽管当前行业上行的迹象尚未显现，但各项数据见底企稳的态势已较为明显。当前行业继续下行风险有限，静待行业拐点到来。(.第.一.财.经.日.报)

　　【机构观点】
　　中银国际：4季度地产股走势不悲观
　　中银国际表示，主要城市在售存量上涨、充足供应将使成交保持稳定，再加上土地供应大增，补库存进行中，4季度地产股走势不悲观，预计可同步或小幅跑赢大盘。个股方面仍然推荐市场占有率提高的行业龙头和二线地产股保利地产、招商地产、荣盛发展等。
　　银河证券：四季度投资增速有可能见底回升
　　银河证券则认为，行业持续一年的投资增速低增长将对明年上半年的行业供给造成一定影响，随着大中企业近期拿地热情提高，四季度投资增速有可能见底回升，该领先指标的见底回升预示行业投资机会的到来，四季度维持行业推荐投资评级。继续看好招商地产、保利地产、荣盛发展、首开股份等。

　　海通证券：地产行业基本面已实现反转
　　海通证券发布房地产行业2012年三季报综述报告,称行业基本面全面改善,未来看好估值切换能力。
　　报告认为,A股上市公司整体现金流状况处于三年以来最好水平;前三季度毛利率较去年底有所下滑,是降价和财务成本上涨所致;由于预收款处于近三年最高水平,且部分优质企业有股权激励,因此业绩增长确定性较高;此外上市地产企业真实库存高峰已过。
　　海通证券表示,从根本意义而言,行业基本面已经实现反转。市场前期所担忧的破产等风险目前完面释放。因此,相对其他周期行业而言地产基本面最好。板块有望成为市场估值切换的主要选择品种。

　　国泰君安：地产股存在明确修复性行情
　　国泰君安认为房地产行业后续的政策面和基本面将维持较为平稳的状态,不必过分悲观。不过由于房地产行业的供求关系矛盾仍存在,尤其是一线城市,因此行业仍将持续处于偏调控的状态,对于行业估值有所抑制。
　　对基本面的判断中,其领先因素是销量,分析师认为销量整体将维持偏平稳状态。如果由于经济低迷的影响,销量下滑明显的话,预计行业政策面仍可能做出一定的松动调整,来托底市场;如果销量过热造成房价的上行压力,则行业调控政策可能微调。
　　首先,限购限贷等调控抑制投资投机需求,而真实的首置首改需求相对平稳。其次,真实的刚性需求和改善性需求并未达到顶峰,理论上测算的真实需求仍足以支撑市场的平稳向前。再次,调控并不会改变中期内真实需求的总量,在预期企稳后真实需求将获得平稳释放。
　　房价是行业基本面的核心因素之一,也是影响政策走向的重要指标。分析师判断房价2012年四季度将保持平稳,2013年二、三季度开始上涨压力增大。
　　政策面是影响行业走势的重要因素,分析师判断行业政策将以保持平稳为主,经济低迷背景下并不具备出台再大幅加码调控的基础,且再加大对需求的调控更将降低开发商投资意愿以及未来的供应量,造成政策的死循环。目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的2010、2011年存在巨大差距,不具备出台全面加码型政策的基础。未来房产税的出台更多是出于长期税制改革的安排,并不会影响房地产周期的波动。
　　在目前过于悲观的预期下,地产板块存在明确的修复性行情。政策面和行业基本面将平稳向前,对板块的过于悲观预期将获得修复。在行业销量保持平稳的大背景下,一二线龙头地产商凭借更畅通的融资渠道、高于行业的周转速度和品牌优势,将持续跑赢行业、扩大市场份额,行业集中度明显提高,增长空间明确。从估值上看,受政策悲观预期影响,目前主流商2012年PE仅为8倍左右,即使不考虑估值修复的情况,仅仅考虑龙头已锁定的20%-30%的利润增速,年度切换中股价也存在修复空间。给予行业增持评级,建议配置一二线龙头公司。
　　

　　【个股掘金】
　　 保利地产（600048）：资金实力雄厚，又到新一轮拿地起点
　　来　　源：　 国泰君安 撰写时间：　 2012-10-31
　　盈利符合预期，12年前三季实现EPS0.54元，净利润38.2亿，同比升10%。实现营收313亿，同比升44%，毛利率38.5%，净利率12.2%，同比减少1.4、3.7个百分点；期间费用率7.4%，增1.6个百分点。
　　开工略低于预期，前三季完成新开工958万方，同比下降9.8%，竣工424万方，同比上升86.7%。分析师推测开工略低于预期的原因为公司上半年销售业绩良好，各分公司并无快速开工推盘销售的业绩压力，预计公司全年新开工计划仍可完成。
　　期末账面现金356.亿，真实资产负债率38%，净负债率112%，环比分别减少2.9、28个百分点。1）期内高达609亿的销售现金回笼作用开始体现，公司杠杆比率出现显著下降；2）但杠杆比率下降并非公司放弃了高周转高杠杆的既定发展战略，判断目前将又是擅长于在土地市场上进行波段投资的保利又一轮新的拿地投资的起点。
　　军队企业文化的和地产央企背景，是保利核心竞争力来源。这一特质在过去赋予了保利无与伦比的成长性，在未来这也将持续助推着保利的成长。事实上，这一特质已经深深扎根于地产项目融投管售四大节点的每个环节，公司在未来仍是地产板块最佳投资标的。
　　期末预收款1004亿元，已锁定13年业绩的72%，业绩锁定性极佳。
　　分析师预计12、13年EPS1.19、1.56元；NAV15.42元，折31%。公司具备卓越营销能力、战略性高周转高杠杆经营策略、执行能力强悍的军队特色企业文化，看好公司在行业集中度提升趋势中的成长前景，公司具备超越同业的盈利和成长能力，目标14.00元，增持。
　　

　　万科A（000002）：龙头企业优势明显
　　来　　源：　 中航证券 撰写时间：　 2012-10-26
　　公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度实现营业收入461亿元，同比增长57.39%，归属上市公司股东的净利润为50.8亿元，同比增长41.74%，基本每股收益为0.46元，同比增长41.7%，受结算项目增加影响，公司前三季度业绩大幅增长。
　　负债率上升，提升净资产收益率。公司前三季度结算收入毛利率为37.4%，同比下降4个百分点。净利率为13.3%，同比下降0.7个百分点。公司负债率从年初77%上升至79.5%，公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。
　　行业低谷期龙头企业优势明显。公司1-9月实现合同销售额963.2亿元，同比下降1.6%，其中三季度实现销售金额337.8亿元，同比增长5.3%，受市场景气度和推盘量影响，公司销售业绩逐步改善。1-9月份，公司存量资产周转率为0.325，同比下降20%，周转率虽然低于中国海外发展和保利地产，但是仍优于碧桂园、雅居乐、龙湖地产和佳兆业等行业内其他公司，弱市中龙头企业销售优势较为明显。
　　财务状况稳健，负债率略有上升。公司整体资产负债率上升至79.5%，净负债率为37.7%，负债率略有上升。短期公司财务安全性较高，3季度末公司账面现金达到331亿元，远大于短期借款和一年内到期的长期借款之和186亿元。
　　长期看行业盈利能力将下降，市场细分化加速。由于受政策调控、人民币升值压力下降、GDP潜在增速下滑、人口红利减退和城市化速度放缓的影响，土地价格上升速度将下降，房地产行业盈利能力将逐步下降；
　　但由于区域经济发展和城市化阶段不一致，行业将加速细分化，有战略眼光、了解消费者的企业将从中受益。
　　业绩预测与估值分析。分析师预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元，对应动态市盈率分别为7.5倍，7倍。分析师计算公司每股NAV为11.38元/股，相对目前股价折价27%。根据分析师研究，全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%，因此，目前公司股价相对NAV折价基本反映了房价下跌的风险，有较大的安全边际，由于公司经营效率较高、财务稳健，按照20%的NAV折价计算，公司合理价值为9.11元，给予公司买入评级。
　　

　　阳光城（000671）：清晰战略定位，业绩符合预期
　　来　　源：　 湘财证券 撰写时间：　 2012-10-27
　　公司2012年1-9月，公司实现营业收入29.77亿元，比上年同期增长62.86%；实现合并报表归属于上市公司股东的净利润2.79亿元，比上年同期的1.02亿元增长173.53%。基本每股收益为0.52元，较上年同期的0.19元增长173.68%。
　　快周转战略更加清晰
　　2012年9月28日公司拟将合并持有的阳光城集团武夷山置地有限公司100%股权，以人民币3,349.65万元转让给福建望城投资发展有限公司。该项目为2011年4月通过公开市场拍卖竞得，目前公司将该项目转让，体现公司对战略的进一步清晰，由于该项目超过一年时间尚未开工，因此公司采取积极策略处理该项目，体现公司快周转战略非常清晰。
　　保证规模扩张，继续增加土地储备
　　半年报后，2012年9月公司以2.33亿元获取福州闽侯区土地建筑面积为164481平方米土地（54827平米土地；2.5《容积率《3）。2012年10月公司以15.9亿元获取福州仓山区建筑面积为254605平方米（173201平方米；1《容积率《1.47）。这两块土地储备都属于福州市项目有利于公司快速开发。
　　股东提供担保借款，依然保持高杠杆
　　2012年10月26日，公司公告公司股东东方信隆融资担保有限公司所提供的总金额不超过10亿元人民币的财务资助。在融资方面，公司依然在非银行融资渠道获得一部分开发资金。公司期末的货币资金10.24亿元（半年报10.89亿元），短期借款4.82亿元（半年报4.83亿元），一年内到期的非流动性负债29.17亿元（半年报3.00亿元），长期借款21.80亿元（半年报48.71亿元），公司的净负债率127.8%。公司净负债率有所降低，但2013年三季度需要归还的银行贷款显著增加，未来偿还贷款能力还要看未来的销售情况。
　　引进人才，完善激励机制
　　公司在报告期内激励授予激励对象92人，占公司员工总数的比例为10.27%。本次激励公司拟向激励对象授予总量4,875万份的股票期权，占授予时公司股本总额的9.095%，行权价格为9.00元。
　　增持评级，6-12个月目标价至10.8元
　　公司2012-2014年每股收益分别为0.91元，1.10元和1.34元，对应2012年8月16日收盘价的PE分别为11.16倍、9.24倍和7.57倍。对应2012年8月16日的收盘价的PB为2.20倍、1.77倍、1.44倍。调高6-12个月目标价10.8元。
　　

　　华远地产（600743）：现房销售推升业绩释放
　　来　　源：　 中信建投 撰写时间：　 2012-10-30
　　全年业绩增长较为确定：公司前三季度结算金额为18亿，基本符合前期预期，利润增长高于收入增长是因为本期毛利率高于去年同期5个百分点，但公司费用增长超过收入增长，因此抵消了部分利润。从全年来看，进入四季度西安项目将逐步进入结算，毛利率有望维持在高位，全年业绩增长较为确定。销售方面，公司前三季度签约45.7亿，实现大幅增长，扣除海信的13亿合同，也有33亿的合同签约额，回款29亿左右。其中销售的大头是北京铭悦项目，销售金额接近10亿，西安区域销售10亿左右，剩余为九都会与长沙项目贡献。全年来看，扣除海信13亿分析师认为合同销售额将会在45亿左右，超过年初40亿的预期。
　　现房销售推升业绩释放：公司全年竣工52万平米，主要是西安郡城与海蓝城两个项目，目前这两个项目销售很好，自年初以来已售10亿。公司目前预收账款高达35亿，其中到年底达到结算条件的预收账款预计在15亿左右，如果这部分完全释放公司业绩将实现较大增长。除西安项目外，北京九都会与青岛汤米公馆也是现房，主要是北京九都会项目利润较高，此项目今年以来已经销售超过5亿，这部分将进一步增厚当期利润。
　　盈利预测与投资评级：公司投资逻辑很清晰，短期来看，公司竣工增长较快且前期销售较好有望当期加快释放业绩；而从长期看，公司多年以来的积累目前在手现金很充裕，净负债率处于低位，在新一轮的土地拓展中占有优势，公司目前已经开始了加大土地投资力度，谨慎估计公司12-13年EPS分别为0.41、0.53元，维持买入评级。
　　

　　格力地产（600185）：海岸项目决定全年业绩弹性
　　来　　源：　 海通证券 撰写时间：　 2012-07-11
　　公司大部分项目均处于珠海限购、限价区域，考虑到市场情况公司上半年推盘量不高、重点集中在下半年。目前格力香樟美筑项目已经清盘，珠海地区在售产品仍为格力广场。上半年公司主推一期A、B区尾盘，目前基本销售完毕。由于一期C区地块暂时还未动工，预计下半年公司有望推出二期。二期基本已处于现房状态，不受限价影响。
　　前期政府规划调整，公司拱北夏湾C区一直无法顺利动工。目前公司已经基本和政府达成土地置换协议。按照规定，将按照一定比例在公司格力海岸项目边重新划分土地给予置换。由于格力海岸项目处于珠海唐家湾情侣北路南段，属珠海情侣路最后的住宅用地。分析师认为该项目置换对公司相对有利。
　　公司格力海岸项目原定去年4季度销售。受限价影响项目开盘被推迟。从现场调研情况看，项目1期已经封顶且下半年有望达到现房状态。目前珠海限价政策主要针对预售而不针对现房。项目现房销售一方面可以规避限价，另一方面当期可结算也为业绩增加弹性空间。目前项目已开始蓄客。
　　公司上半年以公开招拍挂方式取得重庆两江新区鱼嘴组团P项目。
　　项目成交总价为1.66亿元，土地面积17.21万平方米，属商业性质。项目容积率1.8左右，对应建筑面积在30.98万平。根据该建筑面积测算，项目楼板价536元每平。重庆项目是公司异地突破的开始，表明公司前期资金困难时期已经过去。更为重要的是，公司伴随大股东拿地模式有望在后期获得更大突破。
　　此外，公司已公告2012-2014年股东回报计划。规定未来三年以现金方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30%。目前格力海岸销售在即，未来股东回报有望丰厚。
　　分析师预计公司2012、2013年EPS分别为0.54和0.65元。截至7月10日，公司收盘于5.58元，对应2011年PE为10.33倍，2012年PE为8.58倍，对应2011年RNAV在9.59元左右。分析师认为公司主要项目集中在珠海地区，后期去化速度对公司股价将产生较大影响。此外公司同时具备横琴岛开发和港珠澳大桥概念。给予公司2012年12倍市盈率，对应目标价格6.48元，维持增持评级。
　　主要内容:1．双限政策造成上半年珠海市场相对平淡：2011年11月1日起，珠海推行相对严厉的双限政策，即限购 限价。本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在珠海主城区香洲区新增一套房。限价方面，全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。
　　

　　首开股份（600376）：销售超预期，短期财务压力改善
　　来　　源：　 长城证券 撰写时间：　 2012-10-24
　　前三季度公司营业收入44.0亿元，同比增长109%；归属上市公司股东净利润3.9亿元，同比增长19%；EPS0.26元。符合预期。
　　净利润增速略低于营业收入增速的主要原因在于毛利率下降和所得税费用增加。公司的结算一般都集中于四季度，前三季度结算量有限。报告期，公司综合毛利率47.2%，同比下降6.2个百分点；所得税费用较上期增加2.5亿元；期间费用率合计为26%，同比下降21个百分点，三项费用率均有所下降。
　　上调全年房地产签约金额至160亿元，增长40%。从现金流量表看，前三季度公司实现销售回款近110亿元。实际前三季度签约金额约130亿，销售超预期。四季度预计公司仍有60亿元的新推货值，分析师略上调公司全年签约金额预测值至160亿元，较11年增长40%。
　　时隔10个月土地市场再出手。9月底，公司与保利组成的联合体以13.8亿获取北京大兴区住宅用地一块，权益50%左右，增加权益土地储备9.8万平米(建筑面积)，楼板价7070元/平米，这也是公司自2011年12月以来首次拿地。分析师认为随着土地市场供应高峰的到来，公司将逐渐开始补充土地。
　　短期资金压力改善。期末，公司账面货币资金147亿元，是短期借款与一年内到期非流动负债之和的134%，较半年报提升39个百分点，良好的销售去化减轻了公司短期资金压力；扣除预收账款后的资产负债率为59%，较半年报略有下降，高于行业平均水平；净负债率119%，较半年报上升5个百分点，长期借款占有息负债的47%，财务结构良好。
　　13年近50%的业绩已锁定。期末，公司账面预收账款163亿元，已锁定分析师预测的12年全年和13年近50%的业绩。
　　

　　招商地产（000024）：招商地产三季度业绩增长超预期
　　来　　源：　 东莞证券 撰写时间：　 2012-10-18
　　三季度集中结算业绩超预期。前三季公司实现营业收入161.45亿，同比升29.43%。净利润24.18亿，同比增16.03%，实现每股收益1.41元，比中报时大增0.7元，增幅达98.59%。其中7-9月，实现营业收入60.65亿，同比增38.45%；净利润11.98亿，同比大增94.53%。三季度项目集中结算，业绩增长超预期。
　　销售完成情况良好。第三季度公司实现签约销售面积56万平方米，实现签约销售金额85.77亿元，分别较第二季度时减少18.75%和16.85%。1-9月累计实现签约销售面积172.94万平方米，实现签约销售金额247.08亿元，已完成分析师预计全年280亿销售的88%，完成情况良好，四季度销售压力较小。
　　财务压力少业绩锁定高。截止三季末，公司资产负债率70.49%，基本与二季末时持平。而表内共有预收账款254.19亿，已锁定今年全年业绩100%以及13年业绩的85%。扣除预收账款后公司净负债率仅为43.65%。手持货币资金174.05亿，整体财务压力不大。
　　总结与投资建议。公司三季度销售小幅低于二季度，但整体销售情况仍然令人满意。前三季已完成全年销售预测的88%。同时项目集中结算，三季度业绩增长超预期。季末预收账款已锁定12年全年业绩以及13年业绩的85%，今明两年业绩增长无忧。在财务压力不大情况下，三季度积极补充土地资源，特别是一二线城市优质土地资源，更有利于公司未来发展壮大。
　　分析师预测12--14年EPS分别为1.86元、2.26元和2.81元，对应当前股价PE分别为11倍、10倍和7倍，维持公司推荐投资评级。
　　

　　荣盛发展（002146）：销量稳定增长，业绩有保障
　　来　　源：　 国都证券 撰写时间：　 2012-10-29
　　1、收入增长主要是由于本期结转面积增加。毛利率和净利润率均有所下降，主要是本期销售均价同比下降。
　　2、销售额稳步增长。前三季度，公司销售商品、提供劳务收到的现金108.7亿元，按照90%的回款比例预计公司1-9月份销售金额约121亿。三季度末，存量货值约87亿元，4季度预计新推货值35亿元，按照45%的去化率，预计全年销量175亿元，较去年113亿元增加62亿元，增幅55%。
　　3、项目储备充足，高周转策略无土地储备瓶颈。1-10月份，公司新取得土地建面346万方，总项目储备建面估计约2000万方，按照年新开工350万方估计，目前储备能满足未来4-5年开发需要。年内取得呼和浩特地块，业务区域继续拓展。
　　4、有短期资金压力。至3季末，扣除预收款后的资产负债率为41%，处于行业平均水平。账面货币资金22.7亿元，短期借款与1年内到期非流动负债为50.7亿，有短期资金压力。
　　5、盈利预测与估值。公司3季末预收款118亿元，较11年末增加25亿元，锁定13年37%的业绩。分析师预计公司12、13年EPS分别为1.16元、1.62元，按照最新价对应PE分别为8.4x、6x。公司是迅速成长起来的二三线区域龙头，成长性确定，给予推荐-A的投资评级。