继长影集团斥资436亿元、圈地7000亩在海口投建“环球100”电影主题公园后，华谊兄弟（300027）也意图“掘金”地产。

10月20日，冯小刚、葛优、张国立、姚晨等诸多明星齐聚海口，冯小刚电影公社在当日正式奠基。项目坐落于观澜湖集团旗下的海口国际高尔夫度假区内，规划控制面积达到1400亩，计划建筑面积950亩。电影公社项目一期将建设15万平方米，包括多个电影棚、5家酒店、300多个店铺，同时还将复制电影中的场景，包括《夜宴》越人歌、《温故1942》民国街等。

“国内运营的主题公园中，70%的项目都是赔钱的、20%的可能达到盈亏平衡、赚钱的不足10%。”艺恩咨询副总监邵刚此前向本报记者表示。

根据华谊兄弟投资计划，其目前参与的主题公园和旅游地产等文化项目总投资额已高达上百亿元。对于轻资产特征的影视公司而言，逆势进军重资产地产行业，究竟有怎样的产业逻辑？10月22日，华谊兄弟面对本报记者解释了其文化地产战略

地产诱惑

“我、冯小刚、朱鼎健（观澜湖集团主席兼行政总裁）三人坐下来聊了几个小时，这个项目就一拍即合。”华谊兄弟董事长王中军这样描述。

5月24日华谊兄弟公告称，公司拟通过全资子公司华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司（下称“实景娱乐”）与海南骏豪旅游发展有限公司（下称“观澜湖公司”）及北京一帆风顺影视文化工作室（下称“冯小刚工作室”）就在海口市共同投资开发“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”项目签署了《项目合作框架协议书》。

邵刚认为，在国内，主题公园成功的盈利模式无一不是开发与其配套的地产项目。“5年之内，主题公园周边的土地就会身价暴涨，所以大多数的投资企业都是以主题公园的名义来低价拿地，然后要求当地政府在周边批相关的住宅、商业地产作为其额外的补偿。”

“海口项目建设方是观澜湖公司，冯小刚公社的土地本身也是他们的，我们只是冠名参与。”华谊兄弟公关部一位人士说。

记者获悉，冯小刚公社项目实施过程中，观澜湖公司将负责配套住宅项目的营销策划。

观澜湖集团在外界印象中，支柱产业始终是高尔夫球会和休闲旅游。不过，朱鼎健表示，自他接手后，公司将于商业地产和房地产方面进一步发力。而冯小刚公社项目将使得住宅地产身价增长。

上海一家大型文化企业商业地产部负责人描绘了当前文化地产的运营模式：“在国家对房地产行业调控后，地方政府在招商时，看中的不光是钱，必须还要有文化产业概念，因为文化产业被定为‘十二五’支柱产业，这个模式行得通。”

目前，华谊兄弟方面称，冯小刚公社的投资总额将超过10亿元，而朱鼎健则表示，该项目将共同投资50亿元，从今年10月开工建设，到2014年年底完工投入运营。

“我没有丢主业，如果今天我光盖主题公园了，华谊不拍电影了，外界要担心，但现在华谊的重心依然是在电影上。”王中军说。

华谊模式

投资主题公园和文化地产是华谊非常重要的战略尝试。

“中国电影是赚快钱的，持续性的能力非常差，原因之一是我们的知识产权保护环境太差。当年华谊拍的《功夫》那么红，如果服饰企业要求品牌授权，就可以赚很多钱，但没有一家来找我们，因为服饰公司说，盗版商不花钱买也可以做，成本还低。”

上海交通大学媒体与设计学院副教授邵奇称：“问题在于票房收益成了中国电影投资方唯一寄托，在健康的电影产业链中，电影公司30%的收益依托于票房，而剩下的70%都是来源于电影衍生品。由于知识产权保护的缺失，电影衍生品很难经营。”

按照王中军的思路，华谊兄弟将电影衍生品的产业链条转移到不能被简单盗版的文化地产领域。“模式就是以商标授权为核心，而不是手握大量的资金去买地。”王中军说。“拿商标和地方政府、地产商来谈主题公园、文化城之类的项目合作，可以凝聚当地文化产业的价值。”

据项目规划，华谊兄弟大量电影场景将被建设成为主体商业街区，而届时，收取商铺租金将成为主要的盈利来源之一。“这个项目上，首先华谊的商标使用权要收现金，同时我们还要拿干股。”王中军说。根据三方的协定，冯小刚电影公社的项目公司将注册资金2亿元，观澜湖公司持有项目公司60%的股权，实景娱乐持有35%的股权，而冯小刚工作室则持有5%的股权。

三方还约定，实景娱乐（华谊兄弟子公司）负责提供电影相关资料，配合完成该项目策划工作，项目公司需要向实景娱乐支付策划创意服务费。而冯小刚工作室负责授权项目公司使用冯小刚的名字、项目公司则需要向冯小刚工作室支付相应的授权使用费和分成收益。

隐性风险

近两年华谊兄弟开始在主题公园和文化地产项目上，大肆跑马圈地。

2011年2月16日，华谊兄弟宣布与上海嘉定工业区达成合作，双方在工业区内建立华谊兄弟文化城。该项目规划占地1000亩，总投资数十亿元，主要用于建设影视基地，包括摄影棚和其他配套设施，第一期占地250亩。

此后5月13日，华谊兄弟又通过子公司实景娱乐与深圳市坪山新区城市建设投资有限公司等在深圳合作开发“华谊兄弟文化城”项目，项目方向为主题旅游及电影及电视节目拍摄、计划建设用地65万平方米。其中华谊在项目公司的持股比例为40%。

5 月26日，华谊兄弟电影主题公园项目花落苏州。华谊与苏州工业园区管理委员共同投资30亿元，占地1000亩的，华谊兄弟会持有苏州影城45%的股权。

中投顾问文化行业研究员蔡灵对记者表示，电影公司进行主题公园和文化地产布局主要是能扩大利润来源，不过一旦电影公司进行布局，其风险会体现在收益受旅游淡旺季影响较大，同时项目投资大、回报期长，这会导致其现金流产生危机。

从2012年半年度财报显示的情况来看，华谊兄弟自涉足文化地产业务后，其经营活动现金流为-2.24亿元，同期下降-346.43%，而其资产负债率达到47.22%，与去年同期相比增高了16.54%。

而王中军说：“我现阶段最大的梦想，就是华谊兄弟能够安全的、没有重大伤害向前发展。”