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　　房地产数据探底回升 渤海证券荐5股

　　渤海证券近日发布房地产行业研究报告，报告摘要如下：

　　基本面探底回升，预计调控政策将保持稳定

　　8月房地产数据探底回升，9月多数城市成交量环比有一定下滑，但同比仍然有较大幅度的增长。当前经济环境下，房地产基本面回升的步伐将较为缓慢。 9月以来，根据各地房地产市场实际情况，部分城市房地产政策有局部调整，但总体而言，限购限贷等核心政策不变，调整属于微调范围。 房价当前处于企稳阶段，房价大幅上涨的压力不大，且涨幅压力较大的城市已有一些稳定市场预期的政策措施，预计四季度调控政策将以微调为主，整体政策仍将保持稳定。 9月市场成交环比下滑，房价企稳。

　　9月房地产市场成交量环比有一定下滑，同比仍然增长。 估值部分回归，预期平稳有望推动估值修复

　　9月至今房地产指数上涨3.23%，同期沪深300指数上涨4.08%，房地产板块跑输大盘。目前房地行业PE为14倍左右，处于历史底部水平。从房地产行业相对沪深300的市盈率和市净率溢价水平来看，近期有较大幅度的回归。 9月至今市场成交量低于预期，前期市场刚性需求得到较大程度释放，后续需求趋于平稳，由于房价企稳，优惠减少，成交量回归平稳。近期万科、保利等一线公司明显加大了土地储备力度，表明行业预期正在好转，开发商对后市相对乐观。近期政策的平稳也有助于房地产成交量维持在较好水平，行业平稳发展符合政策调控的目标。经过前期调整，当前一线公司估值水平有一定程度的回归，未来行业估值水平有望在基本面缓慢回升的基础上提升。

　　投资建议：

　　考虑政策与市场相对平稳，行业增速下滑，继续维持行业中性评级。 股票池为招商地产、保利地产、首开股份、中南建设、亿城股份。（证券时报网）

　　地产股蓄势平稳精选“成长”

　　综合近5日的资金流入流出情况看，房地产板块的资金流入还是比较明显的。

　　政策面保持平稳

　　行业经历了几个月的回暖，目前库存有所下降。我们预计四季度行业的政策面不会有大的变化，在大方向上应会保持平稳，市场不用担心出台更为严厉的政策，但针对行业的利好政策也难有期待。

　　数据显示，行业的土地购置面积 8月累计同比由-24%升至16.2%，新开工面积增速由-9.8%升至-6.8%，房地产投资也从15.4%回升至15.6%。同时较多房企的资金压力已得到缓解，这些企业四季度将加强土地储备力度。目前，以万科为代表的一些大型企业已经在行动。四季度是地方政府集中推地期，地方财政将有所改善。 总体看来，四季度中央地方均没有出台利好政策的可能，而更为严厉的政策也没有出台的必要，因此行业的政策面将较为平稳。 我们判断，房地产行业的销售量短期有政策压制，中长期则有供给因素的压制。另一方面，房地产投资见底，中央对房价上涨的容忍度已难以提升，未来行业量、价都进入缓慢增长期，而行业销售金额也将难以实现快速增长。

　　平稳中精选成长

　　四季度政策与楼市两方面都会显得较为平稳，难有趋势性机会。在行业规模增长缓慢的背景下，投资策略应精选扩大市场份额的成长类个股，这是我们认为最优的投资策略。我们认为此类个股需要具备以下条件：

　　股东与管理层锐意进取，虽然行业暴利时代难再但仍然专注于行业，通过提高市场份额来实现成长。区域、产品战略符合行业发展趋势。快速周转，找到符合企业自身特点的可持续复制的发展模式。与以上发展模式匹配的融资能力、产品开发及成本管理能力。投资者可关注阳光城、华夏幸福、荣盛发展的投资组合，其中华夏幸福属于盈利模式比较独特的园区地产，龙头方面则可关注保利地产、万科等。（广发证券）

　　谢百三：房地产可以调控 但不能打死

　　汇丰近日公布的采购经理人指数显示，9月份PMI从8月份的47.6%升至47.8%。9月份出口规模也创出历史新高。这是否说明中国经济已经摆脱了下行风险呢？

　　9月走好或因季节性因素

　　“9月份一个月好还不能说明问题。”对于该指标，复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授接受经济导报记者采访时表示，近7年来，PMI9月份数据均比8月份高，“有可能是季节性因素。”

　　对于未来经济形势，谢百三表现出谨慎和担心，“经济总体还是往下走，除非转机出现。”

　　楼市股市需景气

　　谢百三说，导致经济状况下行的原因有很多，其中最重要的原因就是房地产，“房地产在中国经济中具有其他行业无法替代的作用，它带动的行业数量众多(40多个)，比如钢铁等与之直接相关的领域。目前，钢铁股甚至煤炭股都大幅下跌，其中一个很重要的原因就是房地产受到严厉的调控。”

　　“国家一直说经济转型，但没有人提出转型转到哪里。”谢百三说，在拉动经济增长的“三驾马车”中，受世界经济不景气影响，我国出口增速明显回落；受房地产调控及制造业投资增速回落影响，整体固定资产投资增速放缓；在国家扩大内需的政策下，作为经济重要拉动力的消费，也显得后劲不足，“因为老百姓要考虑教育、医疗、养老、房子等问题，人们根本不敢消费。”谢百三说。

　　中国人民银行发布的数据显示，9月末，我国广义货币M2余额94.37万亿元，同比增长14.8%，狭义货币M1余额28.68万亿元，同比增长7.3%，均高于市场预期，并创出年内新高。“数据说明，钱很多，本来地产、股市可以吸引资金，但地产、股市均不景气，没办法吸引资金。”谢百三说。

　　谢百三认为，要使中国经济复苏，房地产是非常重要的一环。他一再强调，房地产可以调控，但是不能打死，因为国民经济的发展需要房地产，对房地产要进行科学合理的调控。“二线、三线、四线、五线城市的房地产可适度放松，让经济有一个缓过来的机会 。”

　　短期难快速回升

　　“底部在哪不好说。”复旦大学经济学院院长袁志刚表示，我国经济目前正处于自身经济下行的长周期与外部经济下行的短周期重叠冲击之下。过去10年，中国经济增长的内在动力，主要包括城市化释放的土地红利、由城市化带动的工业化以及以住房消费为主带动的居民消费，但如今这几大动力都遇到了一些阻碍，如房地产泡沫开始出现，土地财政已经不可持续，能源短缺及环境承载压力与人口结构改变导致的人口红利丧失等。“如果找不到新的内在增长动力，短期内中国经济难以快速回升。”袁志刚说。（经济导报）

　　任志强：房地产在中国还是朝阳行业

　　据证券时报报道，“地产大嘴”、华远集团董事长任志强17日在深圳表示，房地产在中国目前还是一个朝阳行业，这种朝阳至少会持续到2030年左右。

　　任志强是在深圳出席某杂志社举办的“中国实效管理总裁论坛”时作以上表述的。任志强得出上述结论的理由是目前中国的城市化率还只有50%。而从国际上上百个国家的样本来看，只有城市化率达到70%以上，房地产增速才会放缓。任志强分析，按中国政府提出的每年0.8个百分点的城市化率要求，即使按中国每年实际1.25个百分点的城市化率计算，要达到70%的城市化率，中国也得到2030年左右。

　　对于房地产是不是会从一个高速增长的过程变成衰落过程，任志强认为不会，他表示，最多到2030年时总量会下降，但总量下降不等于房地产行业没有或者不发展了，仅是从大量新建住房变成以二手房交易和改造交易为主，也仅仅是交易方式发生改变而已。

　　任志强称，根据他的观察和得出的结论，从城市化率来讲，中国三四线城市的城市化率其实30%都没达到，二三线城市的城市化率也才刚刚达到50%，一线城市基本上住宅变成高端，已经接近60%的城市化率了，因此可以说，城镇化仍然是中国未来发展过程中的重要组成部分。任志强诙谐地举例说，中国某个10万人的小城镇，机场里擦皮鞋的摊很多，而机场的物业本应该是很贵的，这说明那里还有很大的发展空间，还可以带来很多人的就业。

　　任志强表示，尽管今年中央政府有这么严厉的调控措施，但是单行业能保持15%以上的投资增长率的只有房地产，到目前为止中国房地产依然是支撑中国经济最稳定的行业，比任何一个行业的波动性都小。

　　“我现在也认为茅于轼老师说的是对的，商品房就是给富人盖的，保障房就是盖给穷人的。”任志强在论坛上明确声援茅于轼。早在2008年年底，经济学家茅于轼就公开表示，房子是造给富人的，跟其他所有的商品一样，都应该卖给有消费能力的人。但此观点一直以来备受市场争议。（证券时报）

　　百亿基金瞄准旅游地产

　　旅游地产的盛宴不仅吸引了恒大、碧桂园、龙湖等房地产开发企业，看到市场机会并想分一杯羹的还有嗅觉异常敏锐的各路资本。

　　近日，号称迄今国内规模最大的旅游文化产业投资基金“中诚腾龙旅游文化产业投资基金”在北京宣告成立，计划手持150亿资金规模投向具有优质山、海、湖、岛、雪景等景观资源的度假酒店、主题文化公园及商业配套项目。目前其已在全国8个城市储备了10个投资项目。未来5年计划形成千亿元的投资规模。

　　另据清科研究中心统计，在9月披露的25只新基金中，有3只为旅游文化产业基金，分别是中诚腾龙旅游文化产业投资基金、西部文化旅游产业基金和西安曲江影视投资基金，资金规模达202亿元，表现抢眼。其分析指出，PE(私募股权投资基金)对旅游行业的掘金力度正在变强。

　　中诚腾龙“出山”

　　中诚腾龙旅游文化产业投资基金由中诚信托有限责任公司、中国中铁股份有限公司、农银国际(中国)投资有限公司、中国船东互保协会、中弘卓业集团有限公司、北京创盈科技产业集团有限公司共同发起设立，总规模约150亿元。

　　据中诚腾龙旅游文化产业投资基金管理人介绍，该基金将立足北京面向全国，专注于旅游文化领域，投资具有优质山、海、雪等景观资源的度假酒店、主题文化公园、商业配套等项目。预计在几年内，建立初具规模的分时度假连锁体系，实现度假村、度假酒店、商业街、文化游乐园、运动体验、会议会展、剧场影院、健康养老、观光缆车、分时度假网络等多业态的顺利运营。

　　“基金管理运作以中诚信托为主，中弘卓业集团有限公司、中国中铁股份有限公司作为有限合伙人享受定向募集的待遇。基金的募资工作已经开始，主要投向旅游地产，或者说主要投向中弘卓业集团有限公司旗下的旅游地产项目。”基金发起人之一、中弘卓业集团有限公司内部人士在接受本报采访时表示。

　　随着2009年底《海南国际旅游岛规划》获批、国家将旅游作为重要发展产业写入“十二五”规划，以及国家对住宅地产的调控等各因素交织叠加，开发商便将旅游地产作为一个暂避风险及积极寻求转型的新方向，同时也吸引了各路资本的目光，对接旅游地产项目的基金产品开始频频亮相。

　　各路资本跻身旅游产业淘金的热情持续升温。今年4月，中信信托、首创华夏、中恒聚信、星耀集团便联合成立了总规模达100亿元的文化旅游产业基金，重点投向文化旅游、生态农业和民族文化等领域。9月，又有3只旅游产业基金即中诚腾龙旅游文化产业投资基金、西部文化旅游产业基金和西安曲江影视投资基金现身。截至目前，目标规模最大的基金是中诚腾龙旅游文化产业投资基金。

　　金融信息服务机构投中集团分析师万格在接受本报采访时认为，旅游文化产业基金的兴起是顺势而为，旅游和文化产业相继被国家定义为“战略性支柱产业”和“支柱产业”，国家在政策层面的大力扶持是基金有所动作的主要原因。

　　清科研究中心也认为，由于目前国家政策带来的利好为旅游文化产业投融资提供了一个较为理想的政策环境，再加上央企文化产业基金持续发力，文化产业基金投融资或将迎来一个新的发展阶段。

　　收益与风险并存

　　从刚刚过去的“十一”黄金周各旅游景点的火爆程度，以及旅游配套设施如酒店、缆车、其他游乐项目不足造成的拥挤、游客滞留等现象，不难看出国内旅游业的相关衍生产业仍具很大发展空间。然而，旅游地产并非行业新话题，火爆的同时也暗含风险，缓慢的资金回笼速度和庞大投入形成了鲜明对比。在销售放缓的情况下，开发商靠什么支撑万亿旅游地产开发投资悬念，或许这也正是国内旅游产业基金陆续兴起的原因之一。

　　据中国房产信息集团不完全统计数据显示，截至今年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为1.09万亿元，共覆盖85个城市和地区，主要分布在海南、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游资源区。

　　嘉富诚股权基金管理有限公司董事长郑锦桥接受本报采访时认为，在旅游地产开发中，资金是核心问题，股权投资基金的介入能使企业的资产负债率降低，同时又能放大企业的杠杆作用，推动旅游地产发展。

　　第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事徐伟成在接受本报采访时则认为，旅游地产是享受品或是额外的产品，投资额大，经营成本高，回报周期长，相应的风险也较大。“盲目地投资一个旅游景点，一个园区，生命力是否可持续呢？我所知道的全国大概有几百个旅游地产项目陆续都落成了，是否可持续发展就是一个瓶颈。为什么今年‘十一’黄金周大家都去长城、故宫、华山这些具有古老文化的景区而不去其他的新落成的旅游景区呢？这就是投资旅游文化产业所要面临的问题。”徐伟成直陈这其中的风险。

　　“像中诚腾龙这类旅游基金应该会投资一些投入较大、培育期长、风险相对较大的景点、主题公园、文艺汇演等大型项目，或者这类项目的投资比重会比较大，毕竟这些投资的收益也颇为丰厚。”万格说。

　　值得关注的是，中诚腾龙旅游文化产业投资基金和西部文化旅游产业基金国有背景清晰，大型国有投资机构如此密集地投资文化产业，势必会成为投资者关注的焦点。（中国房地产报）