郎咸平:房价根本没下跌 很多老百姓永远也买不起_股市名家_顶尖财经网
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郎咸平:房价根本没下跌 很多老百姓永远也买不起

加入日期:2012-10-12 9:25:03

[第01页] [第02页] >>下一页   9月18日,国家统计局发布数据称,今年8月70个大中城市新建商品住宅平均价格,环比涨幅为0.06%,涨幅较7月的0.14%有所收窄,但仍高于6月0.02%的环比涨幅。这已是70个大中城市平均房价连续第三个月出现上涨。而在此前,国家统计局8月公布的数据显示,全国70个大中城市中,7月新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个,而6月份这一数据仅为25个,7月上涨城市个数超过了前6个月之和。另外根据中国指数研究院9月初公布的数据显示,2012年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8738元/平方米,环比上涨0.24%,这是继7月环比上涨后的再次上涨。
  随之而来的是相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态。财政部部长谢旭人表示,要严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,稳步推进个人住房房产税改革试点。国家发改委主任张平指出,下半年要稳定房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应,防止房价反弹。
  事实上,房地产调控已经持续了一年多,各地也相继出台了限购令等调控措施,但是时至今日,仍难看到房价回归理性的水平,这究竟有些什么原因呢?
  原因之一:没搞清炒房资金的来源
  很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火,认为就是因为这些人的存在,房价才会这么高,才搞得大家买不起房!我们制造业现在的平均毛利润只有5%,如果再去掉一些其他费用,我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说,炒房子是一件一点技术含量都没有的事情,很多以前做实业的人,现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同,都认为现在这种大环境下,做实业又累又挣不到钱,炒房又简单,利润又高,因此也不能全怪他们。不过从另一方面看,我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机,比如2008年的时候,为了刺激房地产,央行在一年之内四次下调利率,幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠,实现了自己炒房的目的。
  原因之二:信贷调控没有触及到房地产
  在房价飚升、民众抱怨的情况下,我们政府密集出台了很多调控政策,但是,透过对这些调控政策的分析,我发现一个很有意思的事情,那就是即使到现在,我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单:第一,对于地方政府来说,土地出让金是很大的一笔收入。第二,在现在这种大的环境下,我们的金融机构最怕的就是房价下跌,因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险,金融机构自然不会自取灭亡。
  而从税收的角度分析,在目前的制度和市场状况下,还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了,我们不能只看税率,因为这只是表面上的,根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方,从表面上看,中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是,就算对这两个寡头征收200%的税也没用,因为无论政府征多少税,它们都能够透过价格把它消化掉,也就是说,它们能把所有的税负都加到价格上去,最终转嫁给消费者,所以,它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样,对于炒房者来说,也完全可以把税费转嫁出去,而且还不担什么风险,至于炒房的利润究竟有多高,大家心里已经相当明白了。
  原因之三:只注意短期房价下跌的表面现象
  经历了一段时间的调控之后,2012年3月,统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,2月份整体房价仍呈上升态势,但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降,涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象,房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。
  第一,2月份和1月份相比房价好像不涨了,可能还有点微跌,然而这只是表面现象,看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例,表面上交易量是大幅下跌,而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价,如果把通州地区也平均进去的话,肯定也是下跌的了,但是三环之内没有怎么跌,所以在表面上平均价格好像跌下来了。
  第二,中小型开发商被大量淘汰,而一些大型开发商却是越来越壮大,这是我们不可想象的。比如,去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%,利润上涨了32%,就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高,是因为他们撑控了大量的资源,因此市场震荡的结果,等于是新一轮的洗牌,让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗,其金额超过1500亿元,也就是说在调控后市场的影响下,大鱼变得更大了,小鱼慢慢地被吃掉了。
  第三,就是土地出让金。2010年是2.7万亿元,2011年高达3.15万亿元,创历史的新高。对此,你发现地方政府也挺高兴,因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果,可以说是皆大欢喜。
  根据我们的统计,在房价里面,12项税跟56项费,另外还有土地成本,加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位,我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本,这是刚性的,目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本,这个也降不了。另外,开发商有20%的利润,有很多的支出都含在这里面,所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说,房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。
  原因之四:保障房没给老百姓一个预期
  在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房,现在全国都在搞保障房大跃进,地方政府似乎觉得当务之急就是盖房,然而其中还存在一些值得商榷的地方。我看到一个很有意思的采访,央视采访了一位天津居民,这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗?他说感觉很幸运,这其中就有问题了。
  我们推出保障房政策的目的是好的,但是方法却值得商榷。包括如何来贯彻保障房的公平,比如不是用摇号制度而是用排队制度。因为如果所推出的条件不是老百姓能接受的一个公共意见,就不能取得应有的效果。
  举例来说,深圳的廉租屋必须有个条件,那就是32万元资产,为什么是32万元,不是50万元?所以数字本身就有问题,一个人32万元,一家三口32万元,那么谁应该有优先权?我们没有根据这些数据进行一种分类。在中国香港地区,你的年纪、职业、有没有小孩子、有没有双亲奉养、你的资产有多少、薪水有多少、股票有多少,根据这些然后形成一个打分的制度。在这个制度之下,根据民众的意见来界定多少是临界点。假如是50万元资产,在这个数字之上没有希望,你就努力赚钱,自己买商品屋,在这个数据之下,你就符合了,要慢慢等。慢慢等也要按照这个打分,按照时间一定会分配到,比如今年建了5000套保障房,按照分数最高的先住这5000人,分数低的没有什么好报怨的,因为分数高的比他们更需要房子,因此他们有一个希望在那里,而这个预期很重要。
  如果说能让这个预期产生,而且公平的话,这就完成了保障房的经济学的理念,因此保障房最重要的是我们能够设计出一套公平的等待制度。保障房不可能一步到位的,但是一旦给老百姓排队制度之后,他们总会排到,而排到的结果就是政府自己有了充裕的时间去安排建设,老百姓也安心了。而且一旦有了这个规则之后,地产商也安心了,他知道保障房每一年按这个速度建设,因此不需要捂盘、不需要囤地。由此来看,政府不需要在每一年报告中说要建设1000万套或者800万套保障房,而是由老百姓打分,而且是网上打分,不是政府去挑选。老百姓参与评分制度,评分以后全部在网站上公示,老百姓自己来做监督。
  在新加坡85%都是经济适用房,而且经济房的标准非常清楚。一家三口在几年之内能住得起三室一厅的房子,价格就应该是新加坡居民的收入的中位数乘上5或6,它不是根据成本,也不是根据市场价格。而我们,经济适用房是市场价的80%,这代表说又是波动的,又打破了大家的预期了,这是不行的。由于新加坡的做法完全符合我们所说的稳定的预期,所以他们不打压高端楼盘。新加坡就透过这些有钱人炒作高端楼盘,其土地才卖得高价,才收取更多的出让金和交易税,这样才有资金去建保障房,所以高档商品屋,是保障房的基础。如果把他们都打垮了之后,高端楼盘卖给谁,不能把高价房卖给这些有钱人,交易税收不到,出让金收不到,用什么资金建保障房?保障房不能简单地政府出钱,一定是有钱人来出钱,帮助弱势群体构建保障房。因此就一定要保证一个繁荣稳定的高端楼盘市场,让他们能从中赚钱。而我们错误的观念认为,高端楼盘上涨拉动中低端楼盘上涨,这是胡扯的!高端楼盘涨跟低端楼盘涨的原因是因为通货膨胀一起涨,因此不要用这个误解打压高端市场。
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