百城住宅均价环比连降四月
　　北上广深住宅均价环比全部下跌
　　调控重压之下房价正在加速下行。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%。这是百城住宅均价连续第4个月环比下降，降幅与此前一月基本持平。尤其值得关注的是，北上广深等十大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。
　　中国房地产指数系统百城价格指数报告认为，百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。年关将至，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段花样频出，争取岁末最后冲刺。
　　调查显示，2011年12月全国100个城市住宅中，有37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与11月相比，价格环比下跌的城市数增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自去年8月以来持续缩小，去年12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点，是去年6月以来的最低涨幅。
　　另据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2011年12月十大城市住宅均价为15588元/平方米 ， 环比1 1月下跌0.48%，跌幅扩大0.12个百分点。具体来看，当月十大城市住宅价格全部环比下跌，其中成都和重庆(主城区)跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%至1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0 .5%以内。
　　亚豪机构市场总监郭毅接受记者采访时说，在限购等政策执行一年后，百城住宅均价连续四个月环比下滑说明全国房价下行的拐点已经到来。
　　郭毅分析说，短期来看，宏观调控政策以及货币政策不会出现方向上的大调整，预计在未来3至6个月，房价有望呈现加速回落的态势。数据显示，2011年前11个月，全国房地产投资同比增加31.3%，投资在增加，而成交量持续低迷，意味着房地产库存激增，巨额的库存占款，将令现金流本就不充裕的开发企业资金周转愈发困难，未来，加速去库存将成为房企的工作重心，在楼市购房需求难以提振的背景下，房地产开发商只有依靠降价才能促成交、增现金。
　　郭毅预计，未来一线城市及部分房价涨幅过快的二线城市，房价降幅可能会达到15%至20%，其他二三线城市受看跌预期影响，房价回落也有望达到10%左右。
　　看跌房价预期并非偶然，中国指数研究院最新统计数据显示，由于2011年上市楼盘增加以及政策打压之下销售萎缩，导致全国主要城市楼市库存量均处在高位。其中，2011年12月主要城市库存量压力继续增加。广州商品住宅可售增加79 .94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米，北京可售量较上月基本持平。(.经.济.参.考.报 .李.佳.鹏 .魏.宗.凯)

　　万亿债务将至 房企唯有降价迎接
　　房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。
　　2011年12月29日的世联地产营销论坛上，世联地产董事长陈劲松提问说，今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？
　　行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期，陈劲松自己回答，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。
　　第二笔钱是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。
　　第四是民间借贷，俗称高利贷。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。
　　克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。
　　另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。
　　陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。
　　在深圳，世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要，越早降价越好。
　　世联判断，2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，否则大家谁敢降价。
　　陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。
　　本报记者发现，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。
　　价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。
　　另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说，这是他和王石一起算过的。
　　高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。
　　楼盘的具体价格并不是我们所关注的，一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡，我们关注的是整体周转率、去化率。广州一家大型房企高管对本报记者表示。(.2.1.世.纪.经.济.报.道)

　　10大城市房价同比涨幅降至年度最低
　　全国百城住宅均价环比连跌4月
　　2011年楼市的深度调控让不少开发商感到压力山大，为了扛过这轮地产寒冬，绝大部分开发商都选择了以价换量的销售策略。而中国指数研究院(微博)1月4日发布的最新百城价格指数也显示，在调控持续发酵的情况下，全国100个城市住宅均价已经连续4个月环比下降，而10大城市的住宅均价不但集体下挫，且降幅继续扩大。
　　同时，2012年首周房地产市场延续去年年末的萎靡以冷清开场，上周(2011年12月26日-2012年1月1日)中指院监测的40个城市中，29城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中成都同比降幅最大，达到71.53%。其次东莞，同比降幅达63.23%。重点城市，仅重庆同比上涨37.24%，其余城市皆下跌。除成都外，天津同比跌幅亦超过50%。而截至去年底，全国46个限购城市中已经有超过半数表态今年继续执行限购政策。
　　百城均价连续4个月下滑
　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，其中37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数比上月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5825元/平方米，比11月下降1.27%。
　　总体来看，12月100个城市的住宅平均价格连续第4个月环比下降，本月降幅与上月基本持平。百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。年关将至，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段花样频出，争取岁末最后冲刺。
　　12月住宅价格环比11月涨幅居前十位的城市是：东营、新乡、衡水、汕头、廊坊、菏泽、乌鲁木齐、邯郸、宿迁、淄博。另外，郑州、大连等27个城市价格环比11月上涨，涨幅均低于0.9%。
　　此外，与去年同期相比，2011年12月百城住宅价格同比2010年12月上涨2.86%，涨幅较上月缩小1.2个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，5个城市同比涨幅在10%-15%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。
　　12月有20个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加11个。其中，芜湖、宁波、海口、苏州、重庆(主城区)、嘉兴、无锡、成都、泰州共9个城市跌幅在1%-5%之间，另外11个城市跌幅均小于1%。
　　10大城市住宅均价集体下挫
　　在全国百城均价连续4个月下滑的同时，2011年12月十大城市的住宅销售价格则集体下挫。其12月的住宅均价为15588元/平方米，环比11月下跌0.48%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。其中成都和重庆(主城区)跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。
　　同比来看，十大城市平均价格上涨0.42%，涨幅降至年度最低点。12月，同比上涨和下跌的城市各一半。其中，广州、武汉、深圳、北京涨幅在1%-5%之间；上海涨幅小于1%；重庆(主城区)和成都跌幅较大，分别为2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以内。（.证.券.日.报）(www.ccstock.cc)
　　

　　百城住宅均价环比连降4月楼市或进入深度博弈
　　2012年，楼市成交低迷的状况恐怕还将延续。中国指数研究院昨天发布的数据显示，上周被监测的40个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，其中9个城市成交量降幅在50%以上。报告还指出，截至去年底，全国46个限购城市中已经有超过半数表态2012年继续执行限购政策。
　　从今年元旦假期情况来看，北京、上海等地楼市成交均未出现开门红。业内人士认为，在调控不松动的情况下，今年楼市调整压力可能进一步加大。
　　均价环比连续4个月下降
　　房价出现实质性下跌，是2011年房地产市场的标志性事件。
　　中国指数研究院4日发布的百城房价指数报告显示，去年12月百城住宅均价环比连续第4个月下降，10大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。
　　据统计，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比下降0.25%，其中60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与2011年11月相比，12月价格环比下跌的城市数增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。
　　而且，国内10大城市住宅价格全部环比下跌，其中成都和重庆(主城区)跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。
　　总体来看，百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。报告分析指出。
　　报告同时指出，2011年12月份，仍有37个城市房价出现环比上涨，且涨幅居前10位的城市都是二、三线城市。
　　成交依然冷清
　　从成交来看，据中国指数研究院统计，上周被监测的40个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上。
　　其中，成都同比降幅最大，达到71.53%。其次为东莞，同比降幅达63.23%。重点城市中，仅重庆同比上涨37.24%，其余城市皆下跌。除成都外，天津同比跌幅亦超过50%。
　　今年元旦假期，各地楼成交依然低迷。以北京为例，元旦3天假期中，北京住宅网签继续低迷，其中新建住宅网签为541套，二手房住宅网签为29套，合计仅为570套，同比11年同期下调60%，楼市继续维持2011年下半年的低迷状态。链家地产首席分析师张月说。
　　中原地产张大伟告诉记者，元旦期间北京住宅市场成交主要集中部分低价项目，成交均价为17650元每平方米，比去年12月均价下降16.9%，预计2012年二手房成交量可能出现平稳回升，价格则将进一步下调。他说。
　　上海同样如此。网上房地产数据显示，今年元旦假期中，上海住宅成交量仅172套，同比下降四成。而且，尽管部分开发商打出了八折优惠的明显折让价格，购房者的观望情绪仍旧浓厚。
　　事实上，回顾2011年，全国楼市成交量已经持续数月低迷。中国指数研究院报告统计，2011年全国一、二线城市楼市总体成交量相比2010年分别下降19.49%、18.01%。
　　值得注意的是，根据记者调查，一些开发商以更大幅度的降价促销在元旦期间推盘，但签约日期延迟至节后。上海一家本地房企以2.1万元/平方米的价格内部销售部分房源，较周边已经降价了的商品房价格低近30%，意向签约情况明显回暖。这表明，只要价格降幅达到市场预期，就会有存货去化空间。
　　楼市价格可能陷入深度博弈
　　中国指数研究院报告指出，截至目前，去年实施限购令的46个城市中，25个城市表态继续限购，但仍有20个左右的城市对2012年是否继续限购未作明确表态。总的来看，2012年楼市可能陷入深度博弈。
　　据分析，2012年是保障房建设的高峰期，保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加。与此同时，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。房产税试点改革范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础，也可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。
　　预计在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。中国指数研究院副院长陈晟说。
　　他预计，过去两年新开工项目将在2012年入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解其资金压力。在调控政策仍将延续的情况下，2012年特别是上半年，房地产市场的调整压力将不断加大。
　　（.上.证）