地方控房价目标被指宽松业内称楼市泡沫仍严重
如果说2011年是开发商最难熬的一年，那么2012年将很可能是最终决定生死的一年。本报记者注意到，新年伊始，从地方政府部门、开发企业到投资投机者，吁请调控松一松的呼声再起波澜。
需注意的是，据不完全统计，全国有不少城市未能实现自己定下的调控目标。其中，海口市去年前11月房价涨幅高达29.50%。西安市去年前11月的房价同比涨幅达12.8%。
即使达标的城市，也是因为目标定得太低。同策咨询研究中心分析师姚伯均告诉本报，楼市泡沫在很大范围内依然严重存在，如上海某些区域的供求比达到了惊人的8.66：1，大量区域供求比依然在2：1以上。
过于宽松的房价目标
据不完全统计，2011年全国公布了年度新建住房价格控制目标的城市超过600个，多数与地方GDP、人均可支配收入增速挂钩，多数地方只需控制当年新建住房价格增幅在10%以内即达标，唯有北京明确提出稳中有降的目标。
由于2011年12月份各地的房价数据尚未完全公布，以截至2011年11月的剔除保障房因素的楼市数据，有相当数量的城市并未实现房价调控目标。其中深圳、上海、杭州房价出现下降，跌幅仅在5%左右；多数城市房价仍保持上涨，半数城市房价涨幅超10%，最高涨幅近30%。
据公开数据统计显示，海口市2011年的控涨目标是涨幅低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平，截至去年11月，该市GDP预期涨幅为10%左右，同期当地房价均价为9992.3元/平方米，2010年同期则为7716.2元/平方米，涨幅高达29.50%，远远未完成调控目标。
海口之后，其他很难完成控涨目标的城市还包括：2011年前11月，长沙房价同比涨幅26.34%，同期该市GDP及居民收入预期增幅分别为12%和14%；成都房价同比涨幅17.90%；郑州房价同比涨幅17.78%，同期该市GDP及居民收入预期涨幅分别为10%和13%；重庆上涨16.39%、沈阳15.61%、南京12.02%、北京7.86%。
值得注意的是，除了西安外，包括大连同比上涨9.85%、广州8.86%、武汉3.76%和天津0.54%等不少房价同比依然上涨的城市，由于制定的房价控制目标相对宽松，它们均已顺利完成调控目标。
形成鲜明对比的是，已完成调控目标的重点城市中，房价统计显示真正同比下降的城市仅占少数，仅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。
与地方房价控制目标形同虚设相呼应的，是地方限购令继续执行时的观望。2011年1月底后各地共48个城市相继出台地方性限购政策，其中10个城市限购令于2011年12月31日到期，1个城市2012年2月29日到期，其余37个城市没有明确具体时间。
据最新公开信息，本报记者统计，共有26个城市先后表态限购令2012年继续执行。其他如2011年底限购令到期的贵阳市，该市住建局对外称该部门已将相关报告提请上级部门审批。
楼市泡沫难消退
从地方利益和经济短期发展的角度看，控制房价上涨目标、严格执行限购令的动力显然不足。而从2011年各地最终房价同比涨幅看，楼市调控离成功还很遥远。
此轮调控一年多以后，多数城市楼市的调控效果主要还停留在成交量萎缩和少量的降价层面，从量价齐跌到价格下调还需要最后一把火。姚伯均注意到，不少区域楼市所出现的供求严重失衡现象，一方面是调控的效果表现，更是这些区域原本存在严重供求泡沫的临床反应。
同策房产咨询研究数据显示，上海商品住宅市场2011年供应8万套，近1000万平方米，而成交仅有6万套，约700万平方米。年末可售住宅余量达975万平方米，其中当年新增未去化住宅达到300万平方米。
姚伯均以上海市场为例分析，按照城市外围低端项目相对多，存货去化周期要求相对较短的逻辑，崇明、金山、浦东新区等三个郊区区县住宅存量去化时间较长，其中崇明县达到了2.71年、金山达到1.95年，浦东新区(不计南汇区)达到了2.31年，计入南汇的合并后的新浦东也达到了1.65年，存在较严重的泡沫。
采访中，多位业内资深人士认为，当前不少城市的楼市依然是被暂时压抑住的活火山，一旦压力解除，再次喷发的概率极高。继续严厉调控，让这座火山实现逐步冷却，这是目前调控骑虎难下的唯一出路。一位资深人士直言。
同策咨询研究中心总监张宏伟针对近期有关地方政府购买商品房抵保障性住房的消息评论说，地方政府购买商品房抵保障性住房，有助于推动商品房市场成交回升，这个政策是政府为完成保障性住房任务而变相救商品住宅市场。（.２.１.世.纪.经.济.报.道）
卖地收入锐减5000亿还债高峰或倒逼地方割肉
土地财政或许再也难现2010年2.9万亿的辉煌。
本报记者综合中国指数研究院、中原地产、世联地产等机构数据统计显示，2011年，全国130个城市共录得土地出让金1.86万亿，同比减少13%。加上其他未统计城市，预计2011年全年，全国卖地收入同比将缩减两成（约5000亿）至2.4万亿左右。
与住宅市场类似，土地市场量的调整之后，是价格的调整。世联地产董事长陈劲松向记者表示，预计今年楼市调控仍不放松，楼市低迷及地方偿债高峰将倒逼地方政府割肉，土地市场将继续调整，地价将出现明显下跌，其下跌速度将快于房价。
130城市卖地1.8万亿
2011年，受宏观调控影响，大部分城市土地收入都出现了明显下调，尤其是住宅用地。统计显示，130个城市中，住宅类用地成交额12391.3亿元，同比下滑了24%；成交面积同比减少18%，楼面价也下跌了12%，降至1473元/平方米。
自去年三季度开始，流标和流拍萦绕在多个城市的土地市场。中原统计显示，2011年130个城市土地流标900宗，其中居住类流标达到了420宗。总数相比2010年的280宗上涨了2.2倍。特别是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，这两个月土地流标数量达到了近300宗，其中居住类占到了50%。
北京中原地产市场研究总监张大伟向本报记者表示，土地出让金减少的，绝大部分是一二线城市以及部分三线城市。
以北京、上海、广州为例，去年四季度土地成交极度低迷。11月广州市共取消了32宗土地的出让，这些土地多为住宅用地；11月之后，北京先后拿下数宗长期挂牌但并未收到报价的土地，截至目前，在北京市正在交易的13宗经营性用地中，仅有两宗收到报价。
据上海搜房网统计显示，去年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，有14幅为住宅用地。
严厉的调控之下，上海、北京成为仅有的两个迈入土地出让金千亿俱乐部的城市，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，但同比仍减少20.4%和35.8%。
与此同时，绝大部分城市也未完成年度土地供应计划。去年北京共成交59宗住宅用地，面积总计约687公顷，而北京市全年普通商品住宅供地计划为1220公顷，以此计算，北京供地计划的完成率仅为56.3%；上海2011年全年计划供地1200万平方米，成交1031万平方米，未能完成供地计划。
广州供地计划更是严重不达标。2011年广州土地出让金全年收入290亿元，比年初计划缩水高达212.5亿元。
北大公共经济研究所研究员韩世同分析上述现象时认为，2011年限购显效且调控依然收紧，这明显影响了开发商的市场预期，他们已经逐渐减少在热点城市的投入；信贷规模收缩，融资困难，开发商资金吃紧；另外，很多城市土地推出的时间主要在下半年，市场已经发生变化，导致大量土地地价成交或被迫收回。
今年地价继续下跌
北京、广州多位分析人士向记者称，土地市场如此低迷，根本原因是地价仍然太高。
土地价格并未明显降低，部分土地的起价过高。张大伟说，北京等地的全年成交楼面地价下调，主要原因是郊区地块占比太多，而中心城区和热点地块价格并未推出或明显下调。韩世同也认为，广州去年土地出让大幅缩水，缘于推地过于集中在广州南站，而且定价偏高。
卖地收入锐减5000亿还债高峰或倒逼地方割肉
为什么地价去年没有明显下降？陈劲松认为，由于土地的获取成本也就是拆迁补偿的成本太高，政府还想赚点钱，以至于去年只是土地成交的萎缩，先是量的萎缩，然后才是降价，这会在2012年上半年发生。
陈劲松表示，今年地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显的变化，比如延长付款时间或降低利息等。2008年广东省就出台过两年后支付地价的措施。这是地方政府唯一能干的事，否则地方政府将步入绝路，因为地方政府负债将进入偿还期。
审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.7万亿元，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，而今年地方政府将迎来还债高峰。陈劲松据此认为，2012年地价下降的幅度将快于房价下降的幅度。
土地出让金收入大减，再加上限购限贷造成房地产成交大幅萎缩，2012年的税收和财政收入必然会受很大影响。韩世同说，这也迫使地方政府必须割肉，下调地价。韩认为，地方不仅要加大供应的数量，还要适当调整土地出让的起拍价格，可以采取低价起拍，同时设定保密底价，以防止土地过低成交。他预计今年一季度，就会有大量适销对路的土地上市；而作为土地财政的部分补缺，房产税也将提上日程。
房企分化抄底者众
地价还未见底，春节后再看看。2011年12月底，华南一位大型开发商高管对记者说。据本报记者调查，随着土地市场底部的即将到来，多家房企如万科A（000002）、恒大地产（HK.3333）、龙湖地产（HK.0960）、雅居乐（HK.3383）保利地产（600048）等，正伺机抄底。
这是一些资金充裕的房企。2011年，中国房地产企业发生剧烈分化。据中国房产信息集团及中国房地产测评中心联合发布的数据，前十大房企市场占有率提升至10.43%，上述公司销售仍然实现了持续增长，手里并不缺钱。
保利地产内部人士对记者表示，保利现在资金很充裕，但集团和国资委要求对拿地进行审慎的评估和风险控制，因此目前对土地市场整体仍处观望。
雅居乐主席陈卓林于去年11月的分析师会议上表示，雅居乐至少在今年2月份之前将停止购地，2012年春节后对情势进行再次评估。
万科、恒大、龙湖对地价底部的判断，也至少是在春节后。但这也取决于房价的走势，这个冬天有多长，春节后是否会复苏，都是未知数。德信资本刘聪说。
不过，上海搜房网分析师张万雨认为，拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可做长期的战略储备。目前有些地块已经出现价格缩水，如上海赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高纪录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企颇具诱惑。
近期港资及外资房企如长实、凯德等频频出手内地土地市场，或许是一个参照。招商地产（000024）、融创中国（1918.HK）去年12月份也曾逆市出手拿地。
（.２.１.世.纪.经.济.报.道）
楼市调控致去年土地收入锐减地方财政增收御寒
楼市的冬天，其实也是地方财政的冬天，特别是对那些透支未来的地方而言，靠临时拼凑的寒衣还能熬多长时间？
虽然各家机构最终出炉的土地出让数据稍有差异，但都表明了一个共同的趋势：2011年宏观调控下，多地土地成交金额出现大幅下滑。
中原集团研究中心昨日提供的数据显示，该中心通过公开渠道监测获得，2011年上海全年土地出让金为1210亿元，同比2010年的1514亿元，下降20%。去年以1639亿元稳居全国土地出让金之首的北京，虽以1054亿元位居第二，同比则下降36%。
其他土地出让金同比下滑较多的城市还有：杭州(36%)、武汉(32%)、南京(31%)、长春(30%)等。
在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年全国土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现尤为明显，土地市场进入名副其实的寒冬期。
楼市量价齐跌拖累地市
中国指数研究院数据信息中心监测数据显示，截至2011年12月28日，全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元，同比减少24%。
尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。
中国指数研究院的数据显示，2011年全国130个城市土地平均溢价率12%，较上年减少16个百分点；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率13%，较上年下降20个百分点。
不过，在一片下降声中，还是有昆明实现了147.6%、沈阳86.8%、苏州20.4%、重庆10.1%的同比涨幅。
国土部2011年曾经对国内15家大型房企拿地情况进行跟踪监测，本报记者获得的一份统计显示，这15家品牌房地产开发企业去年上半年在一线城市拿地13幅，拿地金额约132亿元，同比下降近30%；在二线城市拿地33幅，拿地金额超过210元，同比上升26%；在三线城市拿地32幅，拿地金额约240亿元，同比显著增长。
按照惯例，国土资源部会在年度工作会议上公布上年度的土地出让收入数据。记者获悉，这一会议有望在本周末召开。
开发税费损失才最令地方肉痛
2010年全国土地出让收入高达2.7万亿元，创下历史纪录。但中国的土地市场也曾经出现过低谷，2008年全国楼市调控，当年土地出让收入为9600亿元，就比2007年下降了20%。虽然2011年土地收入有所下降，但是否会跌破2008年的谷底，目前还不易下定论。
这场土地寒冬，影响的绝不仅仅是企业，土地财政的难以为继也令不少地方财政感受到了寒意。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对本报表示，目前地方政府存在的最大问题是，由于商品房税收下降、土地收入减少以及地方融资平台的清理导致的地方财力减弱，但与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，导致二者间的缺口越来越大。
中国土地规划勘测院副总工邹晓云则认为，重点城市土地出让收入的减少，肯定会对地方政府的经济布局运作产生影响，但这并非是最重要的，房地产投资以及伴随而生的税收下降才最为关键。
一位不愿透露姓名的专家对本报称，个别城市整个房地产业产生的财政收入占到其财政总收入的七八成，而其中，房地产开发投资带来的税费又占到三分之二，土地出让收入反而只占到三分之一。
政府并不全然期待在土地出让环节带来大量收益，而是更期望卖出更多的地块，有更多的开发商来投资建房子，这能够带来持续数年的税费收入。该专家表示，一旦土地未能出让成功，那么后续一系列收入也就没有了。
国家统计局的数据显示，2011年前11个月，全国房地产开发投资(不包括土地购置费用)55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月仅增长20.1%，增幅下降的趋势已经出现。
财政逆势增收？
也有专家注意到，土地相关财政收入下降的同时，许多地方的总体财政收入不降反增。
财政部财政科学研究所副研究员李全对本报表示，自己并不赞成土地财政的提法，因为出让金价格波动所导致的地方政府财力变化，应该说也非绝对意义上的影响。
比如，从2011年4月份开始，土地出让金总规模出现了明显下降，但全国各地财政收入并未出现明显下降，在土地出让金下降最为明显的北京市(2011年前5个月下降了56%)，其财政收入不降反增，其他一线城市，比如上海、广州等地也都有着较为明显的数据支持。李全说。
不过，李全也表示，在一些以卖地为重要财力支撑的开发区，或类开发区，随着土地出让金的下降，产业结构调整又没有跟上，确实对地方财力产生了一些影响，在个别地区还较为明显。
但这种逆势增收可能也反映了地方征收力度加大。例如昨日《甘肃经济日报》就报道称：2011年兰州房地产和工业税收形势不乐观，市县两级收入面临压力，该市地税系统以税源有限，管理无限为主线，狠抓征收管理，至年末，共组织各项税费收入205亿元，同比增长25%，较上年同期增收41亿元，全面超额完成各项收入任务。
胡怡建认为，在地方财力受到影响、收支矛盾增大的时候，政府应该反思自己，收支矛盾到底是通过增加收入还是削减开支来解决，我的观点是后者。政府就应该有多少钱办多少事，避免出现财力减少但开支无限上升的局面。（.第.一.财.经.日.报）
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