北京住宅库存创两年来新高
　　自去年新一轮楼市调控启动后，北京住宅库存量不断增加。昨日，北京市房地产交易管理网显示，全市可售期房住宅73342套，现房库存37671套，合计111013套。
　　此前在9月2日，北京住宅库存突破11万套，达到110025套。据记者计算，上一次北京住宅库存超过11万套还是在2009年8月10日，当天住宅库存为110437套。此后北京住宅库存整体呈下降趋势。调控一年多，特别是在今年2月京十二条出台后，整体楼市成交低迷，也使库存不断增加。
　　北京中原地产分析认为，虽然11万套的水平相比2009年的高点14万套还有差距，但是由于限购政策影响了消化速度，北京楼市处于滞销而非2009年热销的行情，住宅库存处于增加而非减少的通道中。北京中原预计，在供应量上涨、签约低迷的双重影响下，今年年内库存量可能超过13万套。
　　近期，京城楼市以特价房为主的各类促销活动增多，包括通州区域的华业东方玫瑰，以及昌平、房山等项目。诸如包括日前取证的房山翠林漫步也一直透露着12500元/平方米起的低开信息。
　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，从三季度起，开发商加大力度促销回款，以价换量的趋势已经日益明显。中原地产华北区域董事总经理李文杰还认为，为应对买房人买涨不买跌的心理，不排除开发商会采取一步到位的降价方式。(.新.京.报)

　　约谈楼市调控负责人 效果遭质疑
　　8月31日是各地方政府上报房地产调控工作落实情况自查结果的最后期限，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已经开始汇总并评估各地方政府，尤其是来自二三线城市的自查汇报与总结。
　　根据我了解的情况，地方政府这一次表现得还是比较积极的。到8月31日的时候，大部分城市都上报了对照5项标准的自查结果。9月1日上午，一位住建部的权威人士在接受媒体采访时说道。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《中国产经新闻》记者采访时评论道：从目前的各地上报的城市价格上报情况来看，二三线调控政策的执行处于良好发展的阶段，预计中央将根据地方上报的数据进行分析，各地限购令将陆续出台。
　　而针对那些在8月31日尚未上报相关自查结果的城市进行督促的同时，住建部已经开始筹划，对个别应出而未出限购令城市的地方行政负责人进行约谈。
　　住建部有自己的房地产信息直报系统，和地方上报汇总的自查情况可以有对比，如有不符的，或者是住建部认为应出台而未出台限购措施的城市，住建部第一步会与地方政府进行沟通，要求地方政府尽快落实国务院的调控政策，出台限购措施；如果反复沟通仍无结果，住建部将会进行约谈，目前，应该已经有这方面的准备工作了。前述权威人士称。
　　殷旭飞指出，中央政府不允许地方房地产行业重新恢复此前无序发展的状况，所以势必将对一些未起到监察作用的地方政府进行督导，约谈地区负责人就是政府强制性措施的表现，这将对地方政府实时监控房地产行业发展起到正面的作用。从政策执行的必要性来看，约谈必然会加快政策的执行力度，地方政府不会公然违反政令。从以往中央政府的约谈效果来看，地方政府对当地房地产行业的重视程度将大幅上升。
　　然而，业内也有一部分专家对约谈的效果持怀疑态度。住建部对地方政府的威慑力恐怕很有限，世联地产集团研究部总监王海斌在接受《中国产经新闻》记者采访时说，首先，住建部在地方政府中联系最紧密的部门是省政府和各地级市政府的住建厅，而这些住建厅从行政体系上来讲又隶属于省政府和市政府，住建部想从中央远程敦促其出台限购令，难度恐怕很大。其次，住建部是中央部级单位，与各地级市没有直接隶属关系，在约谈问题上根本不具有权威性。
　　住建部一位专家的话恰恰印证了王海滨的担心：住建部不会公开发布一个名单来要求地方政府限购，而是通过一对一的沟通方式，对比自己掌握的情况，对地方限购与否提出要求，最终出台限购措施的权力仍在地方政府。
　　二三线城市的楼市调控政策从严与否说到底还是取决于地方政府自身，王海滨说，这其实还是地方政府与中央的零和博弈，而博弈的结果究竟如何，恐怕还要再过一段时间才能看出来。(.中.国.产.经.新.闻.报)

　　一个房产中介的郁闷：8个月仅成一单生意
　　 虽然中秋节临近，但济南正午的阳光依然让人有点难以招架。
　　 不好意思，让你久等了，刚才陪客户去看了一套二手房。戴明明抹了一把额头上的汗水，冲经济导报记者腼腆地一笑。
　　 戴明明是济南太平洋房屋中介公司的一名普通销售人员。高高的个头，黝黑的皮肤，青涩的笑容，俨然一个还没走出校园的学生。
　　只成了一单生意
　　 我是2009年从山东理工大学毕业的，去年9月份来到这里工作。戴明明对导报记者说，当时，国内的房地产价格上涨迅猛，二手房市场交易非常火爆，所以那时候认为从事房屋中介这一行业会很吃香。没想到刚上班不到一个月，国家就在出台了限购令，之后又下发了新国五条，加上今年年初济南出台的一系列房地产市场调控政策，把二手房交易市场从天堂打回了人间。
　　 今年到目前为止我就完成了一单生意。他无奈地摇摇头，真是越来越难做了，今年8个月的业绩还比不如去年刚进公司的3个月。
　　 戴明明所在公司领秀城店店长王刚告诉导报记者，在国家出台限购令之前，济南市市中区每月总的二手房交易量能达到2500-3000单，而今年的月平均交易量仅有300-400单，二手房交易量呈现急剧萎缩态势。他还告诉导报记者，在房地产市场最火爆的时候，公司一个月的业绩能达到100万元左右，十几个人的交易单数能达到26单之多，业绩最好的人员每月最多能完成9单，现在看来这一业绩很难被超越。
　　干了一年，没存下钱
　　 采访中导报记者了解到，该公司员工的固定工资在每月1500元左右。如果无法完成相应任务，如考察房源、联系客户等，公司会扣发一部分工资。员工每促成一笔房屋交易，公司就能拿到房屋成交价格2%的中介费，而完成任务的员工便可以拿到中介费的13%-15%作为提成。
　　 干了一年，没存下钱。戴明明对导报记者说，我们这份工作完全是靠业绩吃饭，没有业绩，单指望基本工资只能勉强维持生计。公司的大多数员工往往会主动加班到晚上八九点钟，就是为了能够多促成几笔生意。现在物价涨得厉害，生活的压力比起以前更大了。
　　 采访过程中，戴明明不时接到客户打来的询问房源信息的电话。他无奈地笑着说：像这样的电话每天能接几十个，但是真正有意向购买的客户寥寥无几。受政策影响，现在买房人的观望情绪越来越重了。
　　 国内相关机构就目前房屋中介销售状况进行的统计显示，大约每40个看到一房源信息的客户中，仅有1人会看中这套房子；在每5个看中房子的客户中，仅有两个客户能够完成交易。
　　 导报记者采访的合联盛房屋中介公司的几名员工，也直言生意不好做，很久没有拿到业绩提成了。最近公司陆续有人辞职转投其他行业，甚至刚来不到一个月的新人，看生意不好便走人不干了。
　　 房屋交易业务量的急剧萎缩，直接影响到了一大批像戴明明这样从事房地产中介、留守济南的外地大学生的生计。他直言，自己对未来没什么打算，等明年看看国家的调控政策是否有松动再说。如果届时业务上仍没有起色，会考虑转投其他行业。
　　行业洗牌
　　 王刚向导报记者表示，目前的房地产市场是回归正常状态。2009至去年上半年房产市场的火爆，很大程度上是受国际金融风暴影响，国家出台诸多优惠政策鼓励、放宽房地产业发展，使得大多数房地产中介公司业绩增长迅猛。
　　 然而，自今年年初济南市出台限购令以来，公司在二手房中介业务上面临很大压力，不仅成交量锐减，而且营业收入缩水近5成。针对目前的房地产市场形势，公司的经营思路从以前的给房子找客户转变为现在的给客户找房子，重在发掘不受限购条件约束的、有购买能力的、急于要买房的A类客户。王刚说。
　　 限购令不仅是对房地产市场的调控，同时也是对房地产中介业的一次重新洗牌。很多资金不雄厚、名声不响、信誉不过关的中小房屋中介公司将要面临倒闭；相反，一些有实力的中介却可以从中吸纳一部分成熟人才来壮大自己的实力。公司只要能够坚持下来，未来就会有很大的发展空间。洗牌之后的房屋中介市场将更加规范，同时也更加有利于政府的监管。王刚说。 (.中.国.经.济.导.报)

　　商品房会不会全国限购?中国楼市限购令三问
　　新闻背景
　　9月1日，浙江台州商品房限购令正式实施。这是一线城市之外，二三线城市的第一个楼市限购令。
　　金九银十，是房地产传统旺季。今年公众关注的焦点，除了房价、成交量以外，多了一个关键词：限购令。
　　限购令要不要推广到县？能不能长期执行？是不是伤及楼市？
　　作为楼市调控的重要手段，限购令向二三线城市扩展，时间分水岭是今年8月中旬。
　　当时，住建部出台新增限购城市的5项建议标准，对符合其中两项以上者，建议列入新增限购城市名单。
　　尽管这仅仅是建议标准，但是二三线城市的限购令，已然箭在弦上。
　　很快，8月下旬，台州发布楼市限购令，成为二三线城市的第一个响应者。台州规定，本市居民、外地居民能提供一年纳税或社保证明者，可购买１套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有１套及以上住房的非本地居民，暂停新购住房。
　　谁将会是下一个？限购令会不会全国统一部署？此番限购城市范围多大？坊间一时传闻不断，购房者有的着急、有的观望，开发商加紧造势促销。
　　受限购令范围将扩大的心理预期影响，一些地方出现了部分楼盘成交量猛增的现象。一些购房者提前出手，以期抢搭限购之前的购房末班车。
　　成交量在局部的猛增，会否带来房价的一时反弹？本轮楼市调控进入一个新的关键期。
　　一问：要不要推广到县
　　编辑：8月中旬，住房和城乡建设部下发文件，给出新增限购城市的5项建议标准。9月1日，浙江省台州市正式实施限购，打响了限购令扩大范围的第一枪。台州为何会成为限购领跑者？
　　张大伟：实际上，台州出台限购令是比较出人意料的。
　　台州房地产管理处统计数据显示，今年台州住宅样本均价9949元/平方米，相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约2%。台州的成交量基本维持在月2000套左右，成交均价也在万元以下。
　　参照住房和城乡建设部出台的5条限购标准，比如房价涨幅较高，上半年成交量同比增幅较高等，台州都不属于突出的城市。
　　如果以台州作为限购的标准，未来有可能出台限购政策的城市将有40个左右，尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。
　　编辑：不少人猜测，台州此举，将导致二三线城市尾随，引发新一轮限购潮。果真如此吗？二三线城市的限购将扩大至何种规模？会不会扩展到全国县级城市？力度和措施预计将会和一线城市有何区别？
　　朱中一：限购范围扩大到二三线城市，是对原有调控政策的具体化和延续。一线城市的限购标准是房价过高、上涨过快、供应偏紧，最近住建部出台的二三线城市限购参考标准，基本上还是围绕这三项指标。
　　究竟哪些城市将限购，最终还是要由地方政府来决定。作为楼市调控的手段之一，限购政策在设计上应有梯级考量。
　　目前看，继一线城市之后，下一步主要是二三线城市，暂时不会在县级城市大范围推开。
　　当然，各地在参照有关标准，出台限购政策的时候，应重点考虑实际情况。如果是因为投资炒房的需求增加，那就应该果断进行限购。
　　比方说某些县级城市，假如一段时间房价过高、上涨过快、供应偏紧，也不排除限购的可能。
　　记者：从台州出台的限购措施看，相比北京等一线城市执行的政策要宽松一些。
　　从这两年一系列调控政策的执行情况看，处在调控风口浪尖的一线城市，往往政策力度最大，执行也最严格。
　　相比而言，二三线城市各项政策的实际执行都比较宽松，很可能在执行过程中有很多擦边球可打。
　　所以，限购政策要真正起到作用，主管部门必须考虑怎样保证政策严格落实。

　　二问：能不能长期执行
　　编辑：老百姓都很关心，限购令会执行到什么时候？这是临时举措，还是长期政策？
　　张大伟：限购是本轮房地产调控开始以来最有效果的政策。
　　北京等城市实行限购以来，楼市成交量一路走低，成交价格下降的趋势也越来越明显。
　　如果继续严格执行，房价进一步下降几乎是肯定的。
　　限购范围扩大到二三线城市，对市场的影响会比较大。本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重压力，使得全国的房地产市场需求集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨，也影响了一线城市调控的效果。
　　那些认为市场调整幅度不会太大的购房者将发现，这轮楼市调控的力度会比想象的大，对市场的影响也会比预期的大，观望情绪将再次升级。
　　朱中一：不少人猜测，限购是临时措施、短期措施，很快就会结束。受宏观经济形势的影响，政策甚至有可能转向。
　　但是，回顾这一轮房地产调控，尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市，体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。显然，如果调控不能达到预期的目标，限购政策恐怕不会放松。
　　除了房价稳定的短期目标，调控的长期目标是推动住房制度深化改革。如果中长期制度改革跟不上，限购政策会继续持续下去，持续时间至少将达到1-2年。
　　我认为，在目前这种情况下，对部分城市的投资投机型需求采取限购，是十分必要的，也应该继续执行下去。
　　记者：限购令要推开到二三线城市，也会面临不小的难度。
　　新的限购名单由各省自己确定，住建部也需要与地方政府协商，这其中就必然会存在博弈。
　　中央调控楼市的决心非常坚定，但地方政府现在显然还难以摆脱对房地产业的依赖。要让地方政府主动采取限购措施，缺乏内在动力。
　　限购范围扩大到二三线城市，除了政策本身的意义以外，也透露出积极的信号，即要督促一些地方政府自觉与中央政策精神保持一致。

　　三问：是不是伤及楼市
　　编辑：一些人担心，限购这种行政手段，有可能对房地产市场带来负面影响。这种负面影响会是什么？怎样缓解？
　　记者：限购作为一种需求管理的手段，的确是无奈之举。
　　2009年年底开始房地产调控以来，政策力度不断加大。但在全社会流动性充足的情况下，仅靠差别化信贷政策和增加住房供应的措施，无法有效地遏制投资投机性需求。
　　因此，每轮政策出台一段时间后，房价都会出现反弹。限购令出台后，市场迅速降温，并且稳定了半年多时间。
　　限购政策之所以到最后才出台，说明其副作用也是存在的。限购是堵需求，而没有疏导。这样，大量刚性住房需求就被压制了。将来调控一旦放松，需求集中入市，必然面临房价大幅反弹的风险。
　　限购使市场在很短的时间内迅速冷下来，而房地产市场内在的运行机制却没有发生变化。这种情况下，开发商对未来的前景看淡，纷纷收缩战线。
　　从近期的数据看，房地产投资增速不断回落，住宅新开工面积则大幅下降，这是不太好的信号，意味着市场有可能出现硬着陆，影响住房供应的增加。
　　朱中一：要降低限购可能带来的负面影响，关键是如何利用好限购政策执行期间，房地产市场比较稳定的大好时机，抓紧进行制度改革，抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑，如果制度改革的步伐慢了，限购的负面影响就会更大。
　　关键性的制度改革，主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。
　　近期，北京等地不断探索完善土地招拍挂制度，房产税也有可能进一步扩大试点，这些都是制度改革不断推进的好消息。
　　从宏观角度看，还应该加快转变经济发展方式，进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖，实现良性循环。
　　只有这些制度改革跟上了，限购才能真正起到作用，房地产调控也才可以说取得了成效，我们为限购付出的代价也才是值得的。(.人.民.日.报)