拥有欧洲最多的人口和最大的经济规模，德国的房地产市场却一直是炒房客的滑铁卢。

　　两周前在法兰克福，善解人意的当地华人导游主动说起了关于房地产的段子：前两年一批温州炒房客在当地投入了几十亿炒房资金，但房价丝毫未动，结果温州人只好收手。说到得意之处，导游提到自己在法兰克福住了20多年，当地房价几乎没有太大变动。

　　不过最终我发现导游的信息有点水分。实际情况是，最近30年德国平均房价上涨了60%，不过同期个人收入增加了近3倍。

　　最近30年，美国平均房价翻了2倍以上，欧洲大部分国家也经历了房地产价格的飙升。与德国房价走势类似的只有日本，但日本是因为一直没有从1990年代的经济泡沫破灭中恢复过来，房价一直处于下跌之中。

　　作为欧洲目前最大的经济体和除了俄罗斯之外人口最多的国家，德国也是欧洲人口密度比较高的国家之一，过去10年人均GDP增速也是全球七大发达经济体中最快的。这使得德国看起来完全具备了房价飙升的条件，那么为什么房地产在德国始终热不起来呢？

　　足够供应。德国目前人口8200万，但可用住房4000万套左右。州、市等各级政府都会根据当地人口制定详细的建房规划，基本保证每个家庭有一套住房。德国没有像伦敦这种人口超过500万的大城市，其人口过百万的城市只有4个，且不同规模城市之间的基础设施、工作机会和社会医疗保障等条件差别不大，德国人不必挤进大城市就能获得不错的工作机会。比如拥有德国第三大机场的杜塞尔多夫，市区人口仅约58万人，而以其为中心的莱茵—鲁尔经济区有1150 万人口。

　　控制利润。在德国通过地产很难获得暴利。买卖房不但要缴纳3.5%的交易税，还要缴纳差价盈利税。德国法律规定，房价超过“合理房价”的20%即为“超高房价”，如果不降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元罚金。房价超过合理水平50%则为“房价暴利”，地产商则会触犯《刑法》构成犯罪，最高可被判处3年徒刑。价格是否合理由独立地产评估师来评估，但评估师对出具的评估价格要负责30年，对相关错误负有法律责任。

　　打破垄断。住房合作社形式的合作建房占德国每年新建住宅总数的30%。住房合作社成员在根据合作社章程缴纳了一定数量的会员费后，再根据居住房屋的面积、位置等每月交付租金，租金低于普通住宅，会员对合作社住房享有终生使用权。德国政府为合作社建房提供低息贷款、税收减免和补贴租金等扶持政策，同时也通过免税和补贴的方式鼓励公司修建非营利性的居民住宅。

　　鼓励租房。约有60% 的德国人选择租房生活，而法国为45%，英国为30%，西班牙约为15%。德国《租房法》规定3年内房租涨幅不能超过20%，否则便是违法。而且人口超过5万的城市每两年更新一次“租房价格表”，如果房租价格超出指定价格的20%，就会受到巨额罚款，超出50%则会构成犯罪。1997年至2007年，德国房租10年平均涨幅仅为1.1%。

　　所有的线索都显示着德国政府对房地产经济的压制，那么德国经济为什么不依靠房地产？要知道在中国高速的经济增长中它扮演的角色有多重要。

　　德国依赖制造业，而不是房地产和那些金融工具，其工业制造业占GDP的29%。不过德国依靠的是比中国更专业化的制造能力，在机械制造业的31个部门中，德国有17个占据全球领先地位，处于前3位的部门共有27个。

　　发展制造业并非难事，但让制造业领先全球，则一定有国家战略在其中。而对于德国来说，国家战略一定是通过各种税收之类手段来完成，这里就看出政府的角色了。房地产业确实可以解决一时之发展问题，但投资者、地产商、政府税收如果都建立在信贷基础之上，并不是一件让人放心的事。所以关键点并非是否给炒房者提供机会，而是政府鼓励和解决了什么问题。与民争利的政府会让社会进入浮躁状态，如果有谁感慨“世风日下”那一定是政府的方向出了问题。如同企业战略，你确定了一个唯利是图的方向，那么就只能目光短浅。商业是这样，政府也是一样。