十大城市房价一年来首现月度环比下降
　　中国指数研究院1日发布最新报告指出，上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，为去年9月以来首次出现月度环比下降。据分析，今年1月十大城市先后出台限购政策，导致住宅市场价格受政策的影响较大。
　　8月十大城市
　　住宅均价环比降0.41%
　　中国指数研究院报告称，8月十大城市住宅平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降；而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元/平方米，与7月平均价格8874元/平方米基本持平。
　　具体来看，十大城市中，重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个；除重庆下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。
　　今年1月上述这些城市先后出台限购政策，数据表明当地住宅市场价格受政策影响较大。中国指数研究院报告说。
　　与此同时，报告指出，8月份，十大城市中广州、武汉、北京等3个城市价格环比7月上涨，涨幅皆在0.6%以内。
　　房价环比下跌城市
　　数量开始增加
　　报告还指出，8月份，在全国100个城市住宅平均价格中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。
　　总体来看，8月100个城市的住宅平均价格环比7月涨幅继续缩小，且环比下跌的城市有所增加，同时有近六成的城市同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。报告说。
　　该报告分析指出，8月住宅价格环比7月涨幅居前的城市有：厦门、日照、常熟、湘潭、宿迁、呼和浩特、湖州、西安、宜昌、柳州等15个城市，但涨幅皆不超过2.5%。另有银川、扬州等41个城市的涨幅在1%以内。
　　此外，8月住宅价格环比跌幅居前的城市是福州、南通、廊坊、中山、重庆(主城区)，跌幅在1%-2%之间，另有台州、南宁、东营、宁波、江门、郑州、哈尔滨、贵阳、天津等39个城市下跌，跌幅在1%以内。(.上.证 .于.祥.明)

　　前8月全国土地出让金不足去年一半
　　9月1日，广州迎来了2011年以来最大规模的土地拍卖高潮，位于番禺、荔湾、白云、花都的9幅住宅和商业等用地进行公开拍卖。
　　此次拍卖会仅吸引4家中小房企参与竞争，总成交价仅15.47亿元，成交的9宗地块中有8宗地底价成交，另一宗要求配建40%的公租房地块仅溢价100万成交，这意味着广州今年最大规模拍地以冷清收场。
　　事实上，广州市土地市场的困境只是全国的一个缩影。
　　来自新浪乐居&克而瑞的数据显示，尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但前8月土地成交金额大滑坡，不足去年全年一半--今年前8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。值得注意的是，虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。
　　从今年前8月京沪广深以及其他7个重点城市的土地出让金收入情况来看，11个城市中，大半数土地出让金收入都较去年同期出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。
　　市场分析人士预计，调控政策不松反紧的背景下，土地出让金很难在短期内走出下降通道。
　　全国出让金明显下跌
　　北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，广州9月1日土地拍卖会的结果太出乎意料，此次购得土地的开发商多为不知名的小开发商，而知名的大开发商如保利等并未出手，可见目前形势下大开发商持比较审慎的态度。
　　无疑，在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降。以至于流拍、底价成交依旧贯穿整个土地市场。曾经撑起土地出让金收入半边天的全国住宅用地市场，其溢价率每月均低于去年同期，且一直处于低位水平。
　　中国指数研究院提供的数据显示，1~6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。
　　受此影响，全国不少重点城市前8月的土地出让金都出现了明显下跌。
　　根据北京市土地整理储备中心的数据，1~8月，北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元，比2010年同期下调了6.74%，仅相当于去年全年土地收入的40.9%。值得关注的是，土地出让金的来源构成发生了明显的变化。住宅用地和商业用地均成交33块，其中商办类地块成交额达到了417.04亿，比去年同期上涨了109.9%。住宅类地块成交额仅约204.83亿元，同比下调了62%。
　　另据广州市财政局局长张杰明在8月30日向市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。
　　《2011年广州市财政预算报告》显示，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。这意味着2011年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。
　　韩世同认为，信贷规模正在进一步收紧，且保障房建设还会吸收部分市场资金，广州市要完成全年646.5亿元土地出让金计划存在很大难度。
　　相比广州，深圳土地出让更是捉襟见肘。深圳人大常委会8月29日审议深圳市政府预决算等报告显示，2010年深圳供应经营性土地541公顷超出计划近一半，但出让收入234.85亿元仅完成计划的98%。但中国指数研究院发布数据，2011年上半年深圳土地出让金总量同比下降超过40%。
　　集中推地难挽颓势
　　为了挽回颓势，上半年各地政府都在勒紧裤腰带，明显减少了土地的供应。但这一试图通过改变市场供求关系来拯救土地市场的举措并未奏效。
　　直至6月，地方政府终于在与市场的僵持中败下阵来，开始积极供地，大批优质地块入市，以调动开发商的积极性。
　　数据显示，6月，个别城市集中大量推地，供地达到高潮，成为今年供应量最大的单月。10个重点城市中除广州外均有住宅用地入市，其中4城市供应量过百万平方米，分别为重庆、天津、武汉、成都。上半年，深圳、广州、南京、上海4城市住宅用地累计供应量超过去年同期，环比涨幅分别为279%、219%、51%、19%；天津为10个城市中1~6月累计供应量最大的城市，供应面积达622万平方米。
　　为扭转被动局势，广州市政府甚至在6月份曾在当地五星级酒店设宴，邀请了200多家开发商及企业的500多名嘉宾出席，目的是向外界发布今年的土地供应计划和供地表，2011年广州市辖10区计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出让计划的完成。
　　只是，地方政府倾力推出的高量土地供应，并没有一如既往得到开发商的热烈响应。
　　刚刚过去的8月，土地流拍现象依然在持续，土地市场未改惨淡局面，成交量持续下滑。来自中国指数研究院数据信息中心的数据显示，今年全国133个城市单月住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交量在8月达到最低，成交面积1918万平方米，较去年同期减少19%。
　　北京中原市场研究部总监张大伟以北京土地市场为例分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足，大部分住宅地块都以接近底价成交，即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约。此外，北京33块包含居住属性的地块中，只有6块位于城八区，其余均在郊区。与此同时，超过六成的住宅用地为保障性住房用地或需要配建保障房，这也一定程度上影响了住宅地块的成交价格。而在数次提高的存款准备金率及信托渠道收紧的情况下，销售速度同时放缓导致回款难，这些都使得开发商资金压力加大，影响了他们的拿地能力。
　　卖地议价空间增加
　　无疑，北京、上海、广州以及深圳等一线城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭转今年以来土地市场的整体低迷行情。但业内人士认为，相关教育、城市建设费用均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政，预计未来4个月全国范围内还将出现集中供地的盛况。
　　据悉，从9月开始，北京土地市场就将再度迎来一轮供应高潮。目前，在北京市土地整理储备中心挂出的经营性用地共26宗，总建筑面积约461.3万平方米。其中10宗住宅用地将于9月投标或者竞价出让，规划建筑面积超百万平方米，且多数地块位于顺义、朝阳、通州等热点区域。
　　同策咨询研究部总监张宏伟同时预计，接下去4个月，上海也可能会通过大量推地来加快土地收入的进账。
　　但张大伟预计，虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温，但是预计很难再达到2010年的水平。楼市调控在下半年的力度只会加强，这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。
　　但广州要完成年初既定的土地供应指标仍存有一定难度。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，在调控严厉和开发商拿地谨慎及市场萧条的背景下，广州市今年要完成12.72平方公里的巨大任务几乎不太可能，剩余4个月时间，意味着每月要完成3平方公里左右的供应量。
　　谢逸枫预测，随后几个月的土地交易市场依然会延续底价成交、流拍的情况，主要是因为房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场；高库存、融资难将助推土地市场降温。
　　一位不愿意透露姓名的开发商亦向本报记者指出，为了保证土地出让金收入，地方政府将会主动降低心理价位，和开发商进行谈判。
　　谢逸枫表示，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。多年来土地财政广受诟病，不管是土地流拍还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，预示着房价将进一步调整。(.第.一.财.经.日.报)

　　房地产业资金流遭遇摧毁式重压 库存量大幅攀升
　　虽处8月，尤感其寒。
　　在税收政策、货币信贷政策和行政手段在内的宏观调控政策组合拳的作用下，2011年上半年房地产市场已然提前入冬。
　　虽然地产类公司都秉承现金为王的经营策略，但在今年上半年紧缩的楼市政策压力下，房地产行业一片萎靡，导致上述企业存货剧增，给现金流带来了摧毁式的重压。
　　数据显示，截至8月28日，已经披露中报的102家房地产上市公司中，共有67家经营活动现金流量净额为负，占比达65.69%。此外，更有57家上市公司经营活动现金流量净额同比出现下滑。
　　存货激增
　　国泰君安8月地产研究报告指出，15个典型城市一手房整体平均可售面积环比持平，同比上升35%，相比2010年4月低点上升45%，库存量大大提升。
　　与此对应，目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的9个月上升至17个月，环比下降2%，同比上升9%。
　　存货大幅度增长的现象也在房地产上市公司的半年报数据中得到体现。
　　数据显示，截至8月28日，107家上市房企公布了中报。这107家房企2011年上半年的存货达9729.10亿元人民币，较一季度的8858.00亿元，增长了近9.83%，比去年同期的6979.00亿元，大幅增长了 39.40%。
　　上述9700多亿的存货并不是一笔小负担，而此前频繁拿地遗留的高存货风险逐渐浮出水面。在年初至今的三次加息相应加重了房地产公司们的融资压力，其资产负债率直线上升。
　　以业绩下滑程度较大的嘉凯城为例，公司的主营业务包括房屋销售、商品销售、物业管理和餐饮服务，其中房屋销售和商品销售占公司营业收入的比重最大。
　　2011年上半年公司实现营业收入27.7亿元，同比下降21.82%；归属于母公司净利润729万元，同比下降98.4%；基本每股收益0.004元。
　　公司业绩下降主要因为报告期内地产项目结算较少。半年报显示，公司房地产结算收入实现10.9亿元，同比下降60%；实现合同销售面积11.39万平方米，合同销售金额15.92亿元，同比亦有所下降。天相投顾认为，项目交付较少的原因一方面为季节性因素，一方面因为限购令的影响。
　　此外，前期土地投入的加大也造成公司现金流持续紧张，资金压力加大，在资产负债表一项中，公司期末货币资金为16亿元，较期初下降38.6%，主要系支付土地款增加；短期借款33亿元，较期初增加23%；长期借款53.7亿元，较期初增长43%，主要系投入项目储备及开发建设增加。
　　天相投顾指出，剔除预收账款后，公司速动比率同比下降0.29倍，资产负债率同比提高8.7个百分点。
　　此外，公司盈利能力较差，报告期内净利润率仅0.26%，同比下降12.55个百分点，其下滑原因主要由于商品销售业务盈利能力较差，同时其间费用居高不下。
　　而报告期公司结算毛利率更只有22.8%，同比下降15.13个百分点，主要由于商业贸易业务占比较大，而毛利相对较低由此拖累公司整体盈利能力；
　　在费用方面，报告期内其间费用率为14.9%，其中管理费用率达9.09%；其间费用同比增长16.6%，主要是财务费用和销售费用增加。
　　而在业绩和财务费用大幅度下滑的同时，公司上半年存货却高达155.28亿元，较期初大幅增长24.59亿元，增长幅度约为18.82%。对此，公司称增长原因为支付土地款及在建项目的大幅增加。
　　受货币紧缩政策以及各地纷纷出台限购措施影响，房地产企业销售受到一定程度抑制，导致存货规模同比大幅攀升，随着资金链紧张程度加剧，未来去库存压力将进一步上升。北京地区一位私募人士表示。
　　现金流劫难
　　实际上，嘉凯城并非孤独一人。
　　滨江集团亦因前期拿地频繁而导致未来经营压力重重。伴随着高存货消化不良和融资链断裂的双重打击，其未来的项目开发和资金回流将受到极大影响。
　　半年报显示，公司资产负债率从2010年末的79.9%陡然上升至80.8%；此外，由于上半年土地款支付，现金大幅减少，致使净负债率从2010年末的37.5%上升至69.5%。
　　对此，滨江集团表示，期末公司持有现金15.7亿元，较年初减少59.7%，主要是今年1-6月公司现金支付了较多上年度购买土地分期支付的土地出让金，缴纳上年度企业所得税以及在建项目开发投入较多所致。
　　而高负债和高存货的双重负担导致现金流愈发紧张，公司未来不得不放缓新增土地和新建项目的速度。
　　截至6月底，公司账面货币资金余额为15.69亿元，较年初下降了23.3亿元，而公司短期借款和一年内到期的非流动负债为19.6亿元，货币资金余额已经不能覆盖短期债务。
　　东北证券认为，公司账面高额的预收账款显示出公司未来再继续大量新开工项目的能力已有限，今后会有较多的工程款和土地款需要支付，因此，公司将不得不重视其可能面对的资金周转问题。
　　上半年，公司没有新增土地储备。我们认为，公司利用预售楼款来进行扩张的方式已经发展到极限，下一步减少新增土地储备规模可以有效增加公司抵抗行业风险的能力。东北证券分析师高建表示。
　　事实上，在销售不利和库存堆积的两大压力下，房地产上市公司纷纷调减年度销售计划，调低公司盈利预期。
　　其中，广宇集团表示，由于上半年销售完成情况不佳，公司决定将全年销售计划由30亿元下调为20亿元。报告期内，公司累计签约销售合同金额6.98亿元，完成年度销售计划金额的23.27%。(.21.世.纪.经.济.报.道 .徐.亦.姗 .张.赞)

　　楼市僵持至极限 降价迫在眉睫
　　楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
　　这创下了2005年以来的最低值。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭用悲情一词形容8月的上海楼市。
　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关，上海对补税单的不予认可，也是导致成交量大幅萎缩的原因。
　　7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。 陆骑麟说。
　　但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。
　　根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
　　从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。
　　上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价有猫腻。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出买房送车、五折特惠房、买房直降百万一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。
　　即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。张宏伟表示。
　　降价激活市场
　　虽然房价异常坚挺，但成交的萎缩，还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。
　　汉宇地产市场研究部的报告指出，截至8月底，上海一手房库存面积高达880万平方米，供求比为1.18：1，供大于求的态势明显。
　　与此同时，开发商的业绩也出现大幅下滑。中国房产信息集团数据显示，8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
　　市场僵持至极限，不破不立，9、10月必破僵局。杨红旭认为，降价迫在眉睫。
　　未来半年，均价跌幅约10%以内，指数环比跌幅累计约5%以内，多数项目只是微跌，少数项目可能出现10%~20%的下调。杨红旭预计。
　　陆骑麟也认为，在传统意义上的金九银十旺季，市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。
　　当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。张宏伟表示。
　　但他同时表示，由于市场前期的惯性和调控的常态化，9、10月份价格并不会有太大的变化。
　　一房一价等政策，一方面限制房价上涨，另一方面也限制了房价下跌。张宏伟表示，但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。
　　现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金，进一步拿地和进行市场扩张，9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程，因此成交量会增加。张宏伟预计，9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米，虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。
　　杨红旭的预计也相仿，他认为，9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。
　　贷款难制约楼市回暖
　　业内人士对9月成交量回升普遍抱有信心，但是，个贷申请门槛提高、银行放款拖长的情况，使楼市回暖又多了一层悬念。
　　贷款难，已经成为抑制需求的第一杀手。杨红旭对记者表示。
　　汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔告诉记者，现在到建行申请房贷，差不多要到明年初才能拿到。
　　德佑地产交易按揭部高级经理杨永俊则表示，建行以外的各家国有银行的个贷业务，从申请到放款一般也在两个月以上时间，个人住房情况调查需要10个工作日，申请者递交材料送审到完成审批需要两周时间，交易中心出具抵押证需要20天时间，加起来差不多就要两个月时间。至于完成审批后，银行何时放款，则要看排队的情况。
　　此外，股份制银行如民生银行、兴业银行等，由于一直以来个贷业务的规模不大，自6月以后已经基本停贷。
　　限购的政策挡住了外地购房者，而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。投资需求虽然蠢蠢欲动，但是由于市场未来的不确定性依然很大，所以也不敢贸然进场。薛建雄表示，市场回暖的支撑力是明显不够的，因此9月份市场将继续胶着。不过开发商高成本融资的背后说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。(.第.一.财.经.日.报 .王.肖.邦)

　　8月北京一二手房价格双降 成交量创近3年新低
　　在持续的调控政策之下，北京楼市可能从量变步入质变。
　　根据北京市房地产交易管理网的数据，8月北京共成交商品住宅13664套，环比下降22.9%，这一成交量也是2009年来的最低值，甚至远远低于2008年大部分月份，其中新房成交量大降四成。
　　自今年2月北京出台调控楼市的京十五条以来，房地产市场成交持续下滑，近几个月一直维持在相对低位。值得注意的是，对市场较为敏感的二手房价格，在8月出现下降，这被认为是市场调整的重要信号。
　　新房成交量环比降四成
　　据官方数据，在8月北京的住宅成交量构成中，二手房 贡献8158套，新房则只有5506套，均比7月有所下调。在经历了数月的倒挂之后，二手房重新成为市场成交的主力。
　　综合来看，上月北京楼市整体签约只有13664套，环比降幅达22.9%，同比下调幅度达到29.6%。而与2009年8月相比，降幅甚至达到64%之多。
　　自今年5月以来，随着部分低价项目的集中开盘，北京新房成交量大幅回暖，并一改以往二手房成交火爆的态势，成为市场成交的主力。但进入8月，新房成交大幅下跌，二手房却保持稳定。
　　数据显示，与二手房成交量4.9%的跌幅相比，新房成交量的降幅接近四成。有分析认为，北京市场的新盘供应较少，一旦开盘节奏放缓，将极大地影响成交量。同时，老项目坚持不降价也是导致成交停滞的重要因素。
　　据亚豪机构的统计，在8月份北京的30个新开盘项目中，橡树湾、首开常青藤、首开国风美唐、观唐云鼎、万科幸福汇、中信新城等6个项目出现实质性涨价。其中，万科幸福汇10500元/平方米的本期开盘均价比上期上涨500元/平方米。
　　与此同时，不少项目选择降价销售，但成交量也十分有限。曾因地王身份而备受瞩目的润枫领尚项目，降价50%出售，但截至8月31日，该项目降价后尚未售出一套。
　　亚豪机构副总经理任启鑫向 《每日经济新闻》记者表示，在限购令执行6个月之后，楼市深度调控期即将来临，更多的购房者将选择继续观望。
　　从量变步入质变？
　　历史经验显示，在房地产市场下调的过程中，往往是量跌带动价跌。针对此轮房价下跌的时间，业界有不同的判断，但有一个共识--如果二手房价格持续下降，房价调整的拐点就将来临。
　　根据伟业我爱我家的数据，8月份北京全市二手住宅成交均价为23506元/平方米，与7月份相比下跌了6.3%。此前的几个月，北京二手房成交价一直在震荡运行。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价的回落以及房价进一步下跌预期增强，使得购房者持币待购意愿更加强烈，金九银十期间，北京房价可能有明显回落。
　　事实上，新房价格下降的趋势也已初步显现。亚豪机构的数据显示，8月北京商品住宅成交均价为22043元/平方米，在7月份震荡回升之后又有小幅回落。
　　一个代表性的事件是，继远洋一方之后，同样位于通州区的华业东方玫瑰项目因降价而引发前期业主维权。在开发企业资金的压力下，此举被认为是新房价格下调的重要信号。
　　亚豪机构的分析认为，限购令的扩容将在很大程度上决定一线城市房价。随着今年一线城市的限购，房价并没有随之下调，一个重要的原因就是开发企业转向二三线城市，用其他城市的销售来支撑一线城市价格。如果其在二三线城市收益减少，一线城市的价格坚守势必然会被打破。(.每.日.经.济.新.闻 .张.敏)