上海房价走势金九银十见分晓
　　受到国五条、沪4条等新一轮调控政策出台的影响，8月份上海一手房市场出现量价齐跌。汉宇地产市场研究部报告显示，8月全市一手房成交面积为57.3万平方米左右，环比锐减25.6%，同比去年亦下跌21%；成交均价21816元/平方米，环比下降1.1%。
　　业内认为，虽然8月份是传统购房淡季，但月度成交量创近5个月以来的新低，环比跌幅也是继2月份以来最大的一个月，这说明市场受政策叠加效应的影响巨大。
　　8月全市共有27个住宅项目取得预售许可证，一手房累计新增供应面积约为67.57万平方米，环比上月再降两成，供求比达1.18：1。调控政策的加码令开发商不得不放缓推盘速度，更多的开发商会把销售重心放在随之而来的金九银十，这造成8月新增供应量减少。嘉定区在8月成为新增供应市场的主角，商品住宅新增供应面积达到18.6万平方米，占据了全市总量的1/4，进一步加剧了区域内的销售压力。截至8月底，全市一手房库存面积依旧高达880万平方米，房源库存量增加使得开发商整体推盘节奏放缓。
　　在价格方面，上海住宅成交均价并未出现显著降幅。汉宇地产分析师认为，这主要依靠中外环多个中端楼盘的有力支撑。以浦东北蔡板块的大华锦绣华城为例，该项目作为板块内的标杆大盘，8月加推公寓房源累计售出145套，成交均价则在29000元/平方米之上。凭借此类项目的优异表现，使得住宅价格仍处高位。
　　据汉宇地产统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%-70%大幅下降至30%-40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目为刺激销售进度，有望在9月采取加大打折力度方式，届时住宅价格有望出现进一步调整。
　　二手房方面，8月上海二手房指数为2599点，环比上涨0.05%，涨幅相比上月扩大0.02个百分点。尽管指数相比上月微弱上翘，但依然在涨跌临界点上徘徊。上海二手房指数办公室认为，部分新盘的降价使得一二手房价倒挂现象出现，部分二手高端和外围楼盘开始有所松动。(.上.证 .朱.楠)

　　二三线城市限购紧逼 珠三角开发商抢跑出货
　　继台州楼市限购政策出台之后，珠三角多个城市传出限购传闻，嗅觉灵敏的开发商闻风而动，纷纷开盘抢跑。
　　有业内人士透露，在国务院7月重申二三线城市限购措施后，有部分开发商甚至连夜召开紧急会议商讨对策，在限购政策出台之前抢先入市已经成为多数开发商的共识。
　　在珠三角中限购呼声较高的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等多个地市，8月份开发商的推盘数量出现急剧上升。
　　世联地产市场研究部总监王海斌在接受记者采访时表示，限购政策会导致新限购城市出现过山车式市场行情，因为限购令出台与正式执行存在一定的时间差，在此期间会引发购房者恐慌性入市、成交量暴涨的情况，但等限购令正式执行之后，市场会很快进入冰封期，成交量大幅萎缩。
　　开发商抢闸出货
　　台州楼市限购政策的出台掀起二三线城市新一轮限购热潮，在国务院调控政策的进一步施压下，房价仍在不断上涨的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等多个地市，不断传出将实施楼市限购的传闻。
　　目前，广东仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。不久前，广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松曾公开表示，为了避免投资投机需求转向其他珠三角城市，今年其他珠三角城市或将继续出台限购令，并且不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行局部限购。
　　尽管地方政府尚未正式表态是否会采取限购政策，但限购传闻已经引发楼市持续发酵，部分消息灵敏的开发商开始抢跑出货。
　　根据世联地产的统计，8月22日至28日一周内，东莞全市新增供应楼盘套数为755套，环比大幅飙升了86.4%，包括南国雅苑、庄士新都、万科棠樾、丹缇轩、万科紫台和新世纪星城等项目都在该周内加入预售行列。
　　在中山，8月22日至28日一周内，该市新建商品住宅市场新增18个预售证，住宅新增批售套数3296套，环比上涨53%，批售面积38.7万平方米，环比上涨60%。这些新增批售项目主要在城区，包括凯茵新城03区、世纪新城3期和宇宏健康花城2期等。
　　惠州将在主城区进行限购的传言，已经是满城风雨。有当地开发商向本报表示，不管惠州市最终是否采取限购政策，开发商提前推货绝对是必要的应对措施。根据机构统计，惠州8月新盘数量环比上涨25%。
　　实际上，在房地产市场最关键的销售旺季，开发商都会在9至10月加大推盘数量。与以往不同的是，限购政策传闻将开发商推盘计划进一步提前。
　　在新的限购信号发出后，广州增城、从化两市的开发商纷纷加快推货节奏。下半年有多个楼盘推出的雅居乐集团，旗下新盘增城项目原本到八九月份才推出，但该盘提前在7月24日以先开放品牌馆的形式抢闸。
　　再现日光盘
　　开发商在加快推盘的同时，促销力度也明显加大。在珠三角的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等地，越来越多的项目已经在降低预售价格、加大促销力度等，打折促销的广告比比皆是，部分楼市低至七折。
　　根据合富辉煌东莞市场研究部的报告，限购末班车促使开发商积极出货，市场呈现跑得快现象，尤其东莞部分限购嫌疑区域，为防限购后陷入被动加快了高端产品上市步伐，7月东莞高端产品成交突出，促成价格结构性上涨。
　　限购政策在加快开发商抢跑步伐的同时，还加剧了购房者恐慌心理，促使短期交易量出现上升，甚至再现日光盘。
　　8月20日，位于清远的北部万科城推出800余套新货当天售罄，开发商在次日再次加推五栋单位，其中九成为广州人购买。在清远的恒大金碧天下也卖得相当火热，该项目95%的客户是来自广州。
　　但也有部分购买者因为限购传闻再次坚定了其观望立场。世联地产认为，新一轮限购将会影响人们对政策的预期，认为调控政策可能放松的预期彻底破灭；与此同时，调控方向不改变、力度不放松的预期得到加强。
　　值得关注的是，目前珠三角地方政府对是否限购依然态度谨慎。中山市委常委、常务副市长邓小兵近日表态称，中山是否限购仍需观察。东莞市住房和城乡建设局有关官员则表示，目前房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有出台楼市限购政策的相关计划。
　　北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，地方政府对于限购态度谨慎，一定程度将抵消住建部五个标准的压力，但是否实行限购，肯定不会只由当地市级部门决策，更取决于中央以及广东省的决策部门，珠三角肯定会有城市限购，至于限购的城市数量，将一定程度上体现楼市调控政策的松紧程度。
　　即便新一轮限购城市不断增多，限购或也难以对全国房地产市场产生实质性影响。
　　世联地产认为，虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。不过，新一轮限购有助于控制三、四线城市房价过快上涨的趋势。从两轮限购政策的执行效果来看，限购对房价确实能起到一定的遏制作用。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　总理继续喊话 楼市恐扛不住了
　　在房地产调控的关键时机，中央再度表态坚持楼市调控不放松，确保房地产调控见到实效
　　9月1日，国务院总理温家宝在《求是》杂志发表署名文章指出，目前是房产地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。
　　一位接近住建部的专家指出，限购政策不放松的情况下，北上广深等一线城市房屋库存量已经足够销售1年，加上开发商要在9-10月份加大推货力度，9月份或成房价实质性拐点形成时机。
　　库存陡增
　　上述专家指出，本轮房地产调控启动限购政策的直接原因是主要城市房屋库存量跌破警戒线，如果不实行限购，会在严重供需不平衡的情况下，造成房价疯涨的结果。
　　北京大岳咨询公司总经理金永祥指出，一般城市建设管理部门将房屋库存量够10个月的销售量作为安全警戒线，而北京等城市在实行限购政策之前，库存量跌破了8万套。
　　实行最严厉的限购的政策将近1年，北京的房屋库存量已经超过11万套，以目前的月均销售1.3万套的速度计算，基本可供销售1年。这也就意味着，政府手中有足够的房源应付购房需求，房屋供求关系将逆转。
　　对于开发商来说，如果一个城市房屋库存量越高，意味着项目销售压力越大，而对于政府来说，库存越高，房价下行压力越大，调控房价的压力越小。
　　记者了解到，上海一、二手房的库存量超过2600万平方米，约合22.1万套。
　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，按这样的库存量来说，上海需要在一年左右才能消耗完这个库存量。
　　中国指数研究院副院长陈晟表示，7月份的时候，各个城市的楼市已经在挤出泡沫，往年的金九银十恐难再出现。
　　首创置业一位负责人在首创·芭蕾雨项目置业讲堂活动上介绍，由于区域房价下行压力比较大，该项目均价进行了下调10%左右，并且对于一次性付款给予高达9.2折左右的折扣。
　　而据搜房网对1000多名购房者发布的调查报告显示， 金九银十置业兴趣不高，近七成购房者认为金九银十势必爽约，下半年楼市将持续低迷。
　　北京链家地产的数据显示，2011年以来，北京新入市郊区项目签约率仅为41%，比城区项目低17个百分点。
　　链家地产首席分析师张月认为，目前北京城区项目签约率高于郊区，郊区商品房库存量攀高的趋势今后会愈加明显。
　　据北京中原地产数据统计，北京市下半年的潜在商品房供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在的供应量仍将超过1000万平方米，以此推算，未来一年市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，住宅总套数有可能突破15万套。
　　据易居研究院7月27日发布的报告显示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%。杭州、武汉、长沙、郑州4个二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%。
　　9月或成拐点
　　我们还是准备冲一下金九银十，北京一家房地产开发商对记者坦言，今年上半年一直保持保守策略，但是眼看今年将过，公司销售业绩太差，必须押注金九银十。
　　保利地产一位负责人对记者说，保利地产判断今年第四季度为房地产调控落实期，政策会进一步从严，保利地产采取保守稳健策略，目前公司账面货币资金余额176亿元，应付土地价款余额仅79亿元。
　　合生创展地产一位负责人对记者表示，合生上半年完成营业总额48.33亿港元，同比上涨3.55%，其中92%来自于物业销售收入；实现净利10.2亿港元，同比下降33%，则今年上半年核心利润将同比大涨81%。
　　但是，出于下半年销售压力的考虑，合生准备下半年采取推出更多核心城市周边项目、中小户型项目和降价结合的策略，来保证销售回款。
　　截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，这70家房企总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元，增长幅度达到38.4%。
　　记者了解到，大部分开发商对于第四季度行情并不看好，但是由于调控的压力，多数上市房地产公司仅完成了年度销售额的3-4成任务，迫于压力，必须选择金九银十进行销售冲刺。
　　而对于购房者来说，一部分购房者适应了限购政策，开始采取购房动作，另一部分观望的购房者也在通胀的压力下，选择出手买房。
　　总体来说，新增购房需求远远赶不上新增房屋供应量。中房协一位负责人对记者说，他判断第四季度房价将出现实质性下降，9月份将是房价拐点。
　　实际上，很多开发商已经不再将住宅降价促销作为回款主要工具，而是采取进军商业地产的方式来回笼现金流，商业地产由此十分火热，甚至吸引了更多房地产行业以外的企业进入。例如，准备于明年上市的餐饮业巨头吴地人家准备进军商业地产，在餐饮业的支持下，做写字楼和商业的持有开发。
　　中房协副会长朱中一在商业地产举办的2011中国商业地产高峰论坛上指出，房地产企业普遍面临融资难的问题，但是不能因此盲从地进入商业地产，更不该将商业地产炒得虚热，引起更大的调控压力。(.21.世.纪.经.济.报.道 .赵.飞.飞)

　　上海楼市迎6年以来最淡8月
　　商品住宅成交面积下滑至57.6万平方米开发商布局年末行情
　　9月1日，中国房产信息集团发布的数据显示，今年8月上海商品住宅成交均价22026元/平方米，与上月持平；新增供应面积69.4万平方米，环比(较7月)减少19%，同比(较去年同期)减少13%，成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%。这也创下2005年以来8月上海商品住宅市场成交量的新低。
　　据中房信分析师薛建雄介绍，2005年开始，网上房地产开始逐月统计成交量和价格。翻查近6年的8月楼市数据，2008年8月、2010年8月也是成交较低的两个年份，但即便是这两年，上海商品住宅的8月单月成交面积也在70万-80万平方米。
　　搜房网分析师汤正魏说，8月上海楼市整体低迷，商品住宅周成交量最高仅为13.7万平方米。新沪四条的出台，进一步削减了市场购买力，同时加大了开发商的观望情绪，此外，新增供应的锐减也在一定程度上制约了成交量的前进步伐。
　　库存880万平方米
　　据21世纪不动产区域分析师黄河滔介绍，上海市新房成交量自2月受到调控影响出现80%以上的下滑，随后6个月成交呈现涨3月、跌3月的过山车行情。
　　黄河滔称，近三月新房市场成交量跌幅逐月扩大，不仅有政策、传统淡季等因素，也有购买力及供应逐月减少有关。在下半年政策面临再收紧的预期下，交投双方的观望促使楼市成交出现新一轮的回落行情。
　　前述中房信的报告也提到，7月中下旬市场出现一轮上升征兆，主要是供应推动的集中成交，实际的市场情况还很不理想。到了8月供应量回落，成交量自然下降，导致开发商销售业绩全面下滑。据中房信数据，8月上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
　　9月1日汉宇地产发布的一份报告分析，虽然8月是传统购房淡季，但今年8月上海新房市场成交量为近5个月以来的新低，环比跌幅也是除2月份外最大的一个月，这说明沪四条的效果立竿见影。
　　汉宇地产的报告还提到，本月上海商品住宅供求比达1.18:1。由于大量需求受到抑制，房源积压严重。截止8月底，上海全市一手房库存面积高达880万平方米，房源库存量增加使得开发商整体推盘节奏放缓。
　　汉宇地产市场副总经理孙文勤称，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%~70%大幅下降至30%~40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目，为刺激销售进度，都将加大促销打折力度，届时住宅价格有望出现调整迹象。
　　实质性降价未至
　　时至今日，虽然成交低迷、库存高企，但8月楼市并未出现实质性降价。
　　薛建雄说，从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。这说明8月份市场上还没有出现大面积的降价潮。
　　德佑地产研究主任陆骑麟也称，受沪四条限购堵漏措施的影响，沪上8月单价3万-5万元的中端楼盘成交面积下跌之势尤甚，跌幅达到了43.4%。不过在中端市场受创严重的情况下，上海全市商品住宅的均价只跌了1.1%，依然处于接近2.2万元的高位，这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。
　　而不少开发商也确实没有降价冲动。
　　银亿集团销售部副总监王士章直言，从年初到现在市场一直没有热点，大多数开发商都已经不指望今年会有什么大的机遇，如果等到10月、11月能有热点，我们会多推一些盘，如果没有就只能继续积压，反正我们目前也不是很缺钱。
　　王士章说，经历了一年多的调控，眼下房地产行业的格局是强者越强，弱者越弱。一些大型房企的高端项目市场估值较高，银行愿意以此为抵押，向其放贷，因此不少开发商并不是很缺钱。
　　但薛建雄认为，目前刚需购买力持续下降，投资需求不敢贸然进场，市场回暖的支撑明显不够，因此9月份市场将继续胶着。但是开发商高成本融资的背后，说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。所以长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。
　　开发商看淡金九银十
　　对于9月这个传统楼市旺季，开发商并未报太大期望。
　　上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，8月成交低迷，预计9月、10月也好不到哪里去，恐怕今年全年都不会有大起色。面对惨淡行情，开发商应该以一种平常心去主动适应，供应多一点，促销力度大一点，能成交一点是一点。
　　杨健说，他们在宝山的一个刚需项目，7月一期开盘时卖得不错，二期预计10月上市，届时销售怎样目前也不敢太过乐观。毕竟大的市场环境在这里，卖得比较差也没办法。
　　王士章更是把眼光放到了年末。他们将一个高端项目定在10月推出，并把销售的希望寄托在年末，周边的其他三四个楼盘也将开盘时间定在了10月，开发商也抱有同样的心态。
　　黄河滔同样对金九银十不报太大期望，这两个月成交量或会有所反弹，但如果价格未有调整甚至随之而上，预计其回升幅度及周期有限。黄河滔认为，目前相对于购房者，开发商更为焦虑，迫于资金、业绩等压力，开发商采取加快推盘策略的可能性逐渐递增。
　　销售策略生变
　　21世纪不动产昨日发布的一份报告中称，受季节性因素及政策再收紧等因素的制约，试探与观望短期内将是未来市场的主旋律。而开发商推盘节奏与单批次供应量也必然随之有所调整。在供应结构上开发商销售策略已有变动。
　　前述中房信的报告称，8月底上海楼市突迎一轮供应小高潮。8月最后5天的供应量达到24.3万平方米。可见金九银十当前，开发商推盘意愿有所提升。
　　21世纪不动产的报告则提到，据了解，8月份所有获取预售证的3万平米以上项目中，七成单价在2.45万元以上，且该些楼盘中部分项目已将开盘节点延至9月。
　　而据汉宇地产统计，8月成交单价在4万元之上的公寓项目成交套数为153套，环比跌幅接近三成。
　　黄河滔分析，在投资及刚性需求分别因限购及购房成本等因素远离市场后，开发商选择在此时集中供应满足改善性需求的项目，体现了其角逐9月的意图。预计9月新增供应项目的去化水平将成为今年楼市风向标，决定下半年楼市的供销走向。
　　陆骑麟也说，在持续高压的调控背景下，9、10月份的成交有反弹可能，但其成色必然会有所减退。只有房价下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。(.东.方.早.报)

　　上市房企负债存货双激增 房价下行或小步慢跑
　　在楼市调控影响下，房地产上市公司的负债和存货双双激增。上半年，上市房企存货、负债均超万亿元，同比上涨39%。业内人士认为，9月楼市交易量反弹与价格下跌同时出现是大概率事件，但开发商资金面相对好于2008年，房价将随推盘释放小幅下行，四季度将出现房价环比负增长，而经过较长一段时间的调整，预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。
　　从中报数据来看，124家上市房企销售业绩出现明显分化，强者恒强之势越发显现。上半年，全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中，招保万金营业收入为484.3亿元，占到三成。同时，全部124家房地产上市公司净利润为204.7亿元，同比增长16%。其中招保万金占据了近四成。
　　值得注意的是，受楼市限购政策影响，企业整体资金状况较年初继续恶化。截至8月31日，存货1.03万亿元，同比增长39%；总负债1.17万亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%，其中，中小企业的资金压力更大。
　　来自莫尼塔的9月地产开发商调研显示，开发商对9月楼市交易量环比回升的一致性预期非常强，其中供给增长与价格调整同时带来需求的恢复性反弹是主要原因。而对交易量反弹的预期使得开发商对现金流状况的判断略有好转，但仍然有一半以上的受访开发商的现金流水平环比在进一步变差。
　　尽管现金流在恶化，库存加速增长，价格调整是大势所趋，但是，在中金公司房地产行业分析师白宏炜看来，目前上市房企77%平均净负债率要好于2008年的高峰值86%，开发商短期资金压力小，在手现金多，应对调整空间足，因此，主动降价调整动力远不如2008年，价格下行将小步慢跑。
　　对于未来房价走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，流动性对楼市影响较大，M1(狭义货币供应量)可被视为是楼市的先行指标，M1增幅持续下降且低位运行，能够直接促使楼市降温。预期今年四季度货币政策将出现局部松动，对于楼市的利空影响也会随之衰减。他预计，四季度M1增幅触底，按此推算，9月或四季度，将出现房价环比负增长。在M1增幅触底回升后5至6个月左右，也即明年二季度或三季度，房价同比增幅可能触底，明年上半年，环比增幅可能触底。房价在保持较长一段时间的调整后，预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。(.证.券.时.报.网)