环北京楼市限购前夜现疯狂9月楼市或将质变
　　不少燕郊楼盘最近10天内成交量增数倍
　　从8月中下旬开始，燕郊楼市集体涌现赶搭政策末班车现象，本报记者调查获悉，不少燕郊楼盘最近10天内的成交量较以往增加数倍。不仅仅是燕郊，包括廊坊、固安、涿州等在内的整个环北京区域，一场限购前的楼市盛宴正在上演。此前，浙江台州市本月25日明确提出楼市限购措施，标志着二三线城市限购由此拉开序幕。业内传言，新增二三线城市的限购名单将于本月底出炉，根据住建部公布的新增限购城市5项建议标准，北京周边城市限购可能性极大。
　　两天卖出60多套
　　102国道(河北三河市燕郊镇路段)的两侧，几乎云集了燕郊所有在售楼盘的售楼处，把握燕郊最后的购房机会成为各大在售楼盘的宣传标语。记者上周末在此走访时发现，几乎每一个售楼处内都有数十位看房者，场面火爆。
　　在星河185项目的售楼处，销售人员郭小姐告诉记者，该项目此前的平均成交水平为每个月20-30套，但上个周末，两天时间内就卖了60多套，几乎是开盘以来的最好成绩。郭小姐称，最近两周内，该项目设在市内临时售楼处的12名销售人员，平均每天每人要接送3-4组客户，算下来，平均每天来自北京的看房者接近50人，因为最近房源比较紧张，很多客户都是看房当天就交定金。
　　同样的火爆场面也出现在天洋城和潮白人家等燕郊项目上。据这两个项目的销售人员介绍，从8月20日开始，看房客户和成交量均骤增，这两周的成交量几乎是以前的3-4倍，周末根本就忙不过来。
　　限购带来抢购潮
　　在销售人员看来，燕郊房源之所以突然间如此抢手，主要是因为燕郊即将出台楼市限购令。他们表示，限购后，燕郊购房者很可能将仅限于当地户口，首付、利率等也将提高。
　　在前往燕郊某项目的看房班车上，记者遇到一对王姓夫妇，在这对大学毕业没几年的小夫妻看来，北京的房子已经没法考虑，在燕郊也将被限购之前，得赶紧买下一套。持这种观点的购房者不在少数，据天洋城、星河185等项目销售负责人介绍，想赶在燕郊限购之前买房的人，一般都是以刚性需求的年轻人为主。
　　不只是燕郊，记者了解到，包括香河、廊坊、涿州、固安等在内的环北京区域，在二三线城市限购的催化下，楼市都异常火爆。
　　9月楼市或将质变
　　中原地产和链家地产对全国二三线城市住房价格进行监测后判断，预计可能有30-35个二三线城市被列入新增限购城市名单。其中，北京、上海、广州、深圳周边的中小城市，如珠海、惠州、昆山以及河北的燕郊、香河、固安、廊坊等，将成为新限购城市的重要考虑目标。
　　不过，21世纪不动产中国区市场总监陶术龙告诉记者，燕郊此前已经执行限贷政策，非河北籍客户购房被禁止贷款，这一政策已经限制了很大一部分北京购房人群，所以未来即便执行限购，力度也不会很大，限购政策其实是给大家一种心理暗示，会造成购买恐慌。对开发商来讲，抛盘或者制造这种恐慌气氛，是甩盘或者营销的一种手段，购房者应该审慎判断。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，预计二三线城市的限购将在8月底全面开始，将明显影响到今年的金九银十。随着限购城市逐渐清晰化，9月之后的市场很可能迎来质变，预计全国房价很可能在限购政策蔓延的影响下开始全面松动。链家地产首席分析师张月也认为，与往年活跃的市场不同，今年金九银十，全国房地产市场去泡沫化进程或将加速。（.京.华.时.报.潘.秀.林）

　　北京二手房买卖中介费标准下调0.5%税费仍太高
　　中介费标准最高2%总价300万中介费可省2万左右禁收信息费等费用
　　自本月31日起，本市住房买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。最普遍的500万以下房屋买卖交易中介费由2.5%下调至2%。此外，对原本收费混乱的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用也做了明确规定，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。
　　昨天记者从市发改委获悉，市发改委会同市住建委联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》和《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》，自2011年8月31日起执行。
　　据了解，本市住宅经纪服务收费为政府定价，现行的标准是依据原国家计委、建设部有关规定于1997年制定，此次是14年后中介收费的首次下调。
　　目前，一般代理服务最高收费标准为房屋成交价格的2.5%，其中独家代理服务为房屋成交价格的2.8%。新标准是在原有标准基础上统一下调0.5%(详见图表)。经测算，住宅买卖经纪服务费用水平将下降20%以上，其中独家代理服务费用水平降幅在30%左右。房地产经纪机构提供较多的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住手续三项服务费用总额下降80%左右，住宅买卖交易成本应有明显降低。
　　根据新规定，经纪机构就同一套住宅提供买卖经纪服务收取的佣金总额，不得超过政府规定标准。经纪机构不得分解经纪服务内容或收费项目重复收费。同一套住宅买卖经纪服务已收取佣金的，不得另行收取咨询费、信息费、广告费、看房费、代书费、网签费等费用。若是两家或者两家以上经纪机构合作开展同一宗住宅买卖经纪业务的，按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。经纪机构任何未予公示的或未书面告知的费用，委托人有权拒绝支付。
　　市发改委表示，本市坚决贯彻中央房地产调控有关政策，出台此政策的目的在于切实降低住宅买卖的费用负担，规范经纪机构收费行为。市区县价格部门将会同住建部门，加强对住宅经纪服务收费行为和收费水平执行情况的监督管理，查处多收费、乱收费行为，相关处罚将计入房地产经纪信用档案并公示。市民如遇乱收费行为，可拨打12358价格举报电话。
　　■新规定·条款
　　中介不得低买高卖赚差价
　　★中介机构不得分解收费，同一套住宅买卖经纪服务已收取佣金的，不得另行收取咨询费、信息费、广告费、代书费等费用。
　　★不得重复收费，经纪机构就同一套住宅提供买卖经纪服务收取的经纪服务费用佣金总额，不得超过政府规定的标准；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗住宅买卖经纪业务的，按照一宗业务收取佣金。
　　★不得强制收费，房地产经纪机构提供其他服务的，应当事先书面告知委托人相关情况，并经委托人签名(盖章)同意后，方可签订委托合同；经纪机构应严格执行明码标价规定，并书面告知按照有关规定需应当由当事人缴纳的有关其他税费，任何未予标明的或未书面告知的费用，委托人有权拒绝支付。
　　★经纪机构和房地产经纪人员，不得低价收进高价卖出住宅赚取差价，不得以价格欺诈手段牟取不正当利益。
　　★房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
　　■新规定·算账
　　300万房产中介费省2万多
　　拿总房价300万的二手房交易举例，按原来2.5%的服务费计算，将收75000元，代书费一般3000元，代办贷款5000元，有的还按总房价的百分比收取，则更高。还有一些其他的杂费加起来，中介费至少要83000元。而按照新政收费，中介费按2%收取为60000元，代书费禁止收取，其余必收的费用只有三项，共1000元，比调整前的中介费至少可以省22000元。
　　■新规定·释疑
　　中介费新标为何定在2%
　　市发改委收费处介绍，2%遵循市场比较原则制定，从国际看，欧洲大部分城市标准为2%左右，香港也是2%，虽然也有纽约、东京、台北等城市是5%到6 %，但从内地来看，2%和2%以下是比较多的。针对北京，他们也做过调研，实际收费的水平，也在2%上下浮动。交易不旺盛的情况下，市场就会做出自行降价的反应，有不少中介1%、1.5%就可以成交。
　　■新规定·反应
　　不会因中介费下调就买房
　　据新华社电北京市民李根表示，北京严厉调控房地产市场已取得成效，不会因为经纪费用下降就买房，还是等房价真跌了才会考虑买房，如果房价跌5%甚至10%，一套房就可能省几十万元。
　　北京市民曹女士表示，现在房价有跌的趋势，但跌幅还很有限，成交量是真正下来了。现在各方仍在博弈，开发商仍在硬撑，希望各级政府坚持调控不动摇，不要因为GDP减速、财政减收而放松调控。老百姓还是希望房价早日迎来实质下降拐点。
　　■新规定·观点
　　降费意在保护刚需
　　链家地产副总裁林倩认为，从2010年宏观政策开始以来，国十条、新国八条等以抑制房价快速上涨、挤出投资性需求为主要目的的楼市调控政策相继出台。今年第三轮调控开启后，政策开始向民生保障倾斜。当前调低中介费，让刚需消费能力得到一定的必要保护。对于中介本身的影响，林倩说，直观上来看，很多经纪公司生存形势已经十分严峻，有企业或选择退出市场，但并不意味着没有出路。要想保证或提高既有收益，只有通过扩大企业市场份额才能够保证业绩。
　　下调收费无关救市
　　根据北京房地产交易管理网数据显示，在限购政策调控下，北京住宅成交量已经持续数月在8000套左右，相比去年2万-3万套的平均水平下降了60%以上，北京楼市持续低迷。在楼市低迷的情况下，政府出台政策要求下调住宅买卖的中介费用，是否意味着救市？市房协副秘书长陈志说，此项政策与救市基本没有关系，因为房屋买卖的中介费用只是很小的一部分。目前北京住房价格动辄上百万，0.5%的中介费对交易量影响很小。另外，在目前楼市低迷的情况下，其实各家中介费用都有打折，一般也只收2%。
　　购房税费仍然太高
　　一名不愿具名的业内人士称，此项政策对于降低交易成本、增加房源流通并不一定能起作用。要想增加房源流通，更应该降低交易税费，增加持有税费。该人士称，现在5年内房源交易税费接近房价全款的10%，交易成本太高。相比税费，中介费只是很小的一部分。此外，只要现在房源稀缺，购房者就需要房产中介的帮助，中介完全有其他渠道收费。比如，中介可以单独成立评估公司，将贷款等业务外包等方式。
　　■记者观察
　　市场繁荣时收费多为3%
　　记者了解到，中介费的收费标准与市场的好坏有直接关系。安女士去年在西三环附近花园桥买了一套房，总价200多万元，房产中介公司提出中介费要收总价的3%，也就是6万多元。按照规定，中介费不得高于总价的2.5%，但由于看房的人多，你不买他买，多花中介费也要抢房源。
　　安女士去年买房时咨询过多家中介公司，中介费均为总价的3%；其中部分公司可以适当打折，打完折扣后为房屋总价的2.5%左右。安女士说，如果找到熟人，打的折扣更大一点，中介费在总房款的2%左右，但是占少数。
　　据记者了解，在今年市场低迷的情况下，中介公司中介费收费标准有所降低，多数交易所收中介费维持在房屋总价的2%左右，有的打完折后甚至只占房屋总价的1%。
　　■住宅买卖经纪服务收费标准(分档差额累进)
　　三项服务收费标准，代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项服务标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。
　　注：1.本市住宅买卖经纪服务收费(包括独家代理)均按此标准执行。
　　2.此收费标准不包含涉及政府规定的应由委托人支付的税、费。
　　3.收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。(.京.华.时.报)

　　业界称中介收费新规对房价和成交量影响有限
　　北京房地产中介行业协会提供新闻稿表示，规范价格行为有助于房地产经纪行业整体服务水平的提升。收费标准的下调使房地产经纪行业面临巨大的市场考验，只有拥有专业经验，能为客户提供优质、规范和高效服务，拥有良好品牌和市场信誉度的房地产经纪机构才能长久生存下去。
　　该协会同时表示，北京下调收费标准可降低存量房交易门槛。目前，北京市通过房地产经纪机构成交的存量房，买卖双方需要缴纳契税、营业税、个人所得税、代理费和其他衍生服务费用，存量房交易门槛高，买卖双方成本较大，而且过去房地产经纪机构的收费都是代理费加上全程办理捆绑式收费，收费内容也不够透明。新收费标准实施后，最大的受益者是存量房交易双方，不仅二手房买卖代理费得以下降，现在还可以挑选服务项目，杜绝了房产中介收费虚高的现象，为存量房流动性的增加提供动力。
　　北京房地产中介行业协会会长、中原地产华北区总经理李文杰向记者表示，这次政策的出台更多是配合房地产调控政策，对经纪行业进行整顿，规范收费行为，规范市场交易行为，使交易更符合客户利益。
　　李文杰表示，经纪服务收费占住宅成交总额的比例较低，调低相关收费对老百姓购房负担略有减轻。房价走势主要取决于宏观调控政策，限购、银行限贷的影响很大，现在很多城市出现房价下行趋势，房价打八折的现象多，库存增加创新高，买方市场已经形成，出现一手房价格低于二手房价格的倒挂现象，房价将继续下调的心理预期已经形成。
　　已从事十多年房地产经纪业务的宫萍女士表示，目前北京二手房成交量下降幅度较大，成交价格也在下降，特别是通州等郊区的价格下降幅度更大。以往到年底都会形成翘尾因素，成交量会放大，预计今年这种现象不会出现。
　　宫萍表示，房价走势、成交量不单取决于经纪收费标准，主要取决于整体宏观调控政策。现在北京实施严格限购政策，目前购房者主要是自住需求；利率不断提高，已进入加息通道；银行放贷非常紧；严厉的调控政策很可能长期持续。消费者需要看清整体价格走势决定买卖行为，买不起就先租，把买房作为投资手段更要审慎。
　　北京市住建委网站统计数据显示，今年1－7月，全市商品房销售面积为673.1万平方米，比上年同期下降12%，其中住宅销售面积为473.5万平方米，下降14.2%。
　　今年上半年，北京房地产开发投资完成1239.5亿元、增长3.7%，其中，普通住房投资308亿元、增长19.1%，商业及服务业经营用房投资131亿元、增长7.9%；房地产开发占总投资的比重为52.4%，同比下降6个百分点；自住性购房比重接近90%，提高13个百分点；新建普通住房成交均价比去年全年水平降低6.1%，有效抑制了投机投资需求，实现了稳中有降。按现有统计口径测算，北京实施房地产市场调控政策，上半年房地产业增加值下降5.5%，影响经济增速0.7个百分点。
　　北京市民李根表示，北京严厉调控房地产市场已取得成效，不会因为经纪费用下降就买房，还是等房价真跌了才会考虑买房，如果房价跌5%甚至10%，一套房就可能省几十万元。
　　北京市民曹女士表示，现在房价有跌的趋势，但跌幅还很有限，成交量是真正下来了。现在各方仍在博弈，开发商仍在硬撑，希望各级政府坚持调控不动摇，不要因为GDP减速、财政减收而放松调控。老百姓还是希望房价早日迎来实质下降拐点。
　　(.中.国.证.券.报)

　　北京下调经纪费意在增加存量房流动性
　　研究机构最新统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈，而随着调控的深入与限购扩容的预期，市场观望的情绪也随之加重。与此同时，北京市决定，自2011年8月31日起，全市房地产经纪机构向住宅买卖双方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调0.5%，有业内人士分析认为，此举可降低存量房交易门槛，为存量房流动性的增加提供动力。
　　根据北京中原地产对最近几个月在京开盘的老项目再上市价格的统计，商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多，位于东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元每平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元每平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元每平方米，而二手房签约价格则为18500元每平方米。
　　同为一线城市的深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。根据中原地产提供的数据，当前上海一二手房价格倒挂现象也有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。广州市的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。
　　一二手房价倒挂愈演愈烈的同时，二手房议价空间也在增大，在业主报价基础上便宜5%以上成为普遍现象。虽然二手房议价空间有所加大，但随着房地产调控的不断深入，市场的观望情绪明显变浓。根据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月24日，8月北京商品房住宅签约套数仅为9909套，比上月同期下降了24.8%；新房商品住宅签约3946套，二手房住宅签约5963套，同比均大幅下跌。同时，京沪深穗等地的存量房数量也已逼近历史高位。
　　北京市在此时点降低住宅买卖经济服务收费标准，北京市发展改革委收费管理处处长李虹表示，北京市今年以来已陆续出台系列调控房地产市场的相关措施。此次政策出台的目的，主要是切实降低住宅买卖费用负担和规范经纪机构收费行为。相关业内人士认为，此举可降低存量房交易门槛，为存量房流动性的增加提供动力。
　　北京市的新政策将直接导致住宅买卖交易成本明显降低。北京市发展改革委收费管理处副处长门立峰表示，新政策实施后，住宅买卖经纪服务费用水平将下降20%以上，其中独家代理服务费用水平降幅在30%左右；代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住手续三项服务费用总额将下降80%左右。
　　(.证.券.日.报)(www.ccstock.cc)