中共中央政治局23日就完善中国土地管理制度问题研究进行第三十一次集体学习。胡锦涛是在主持学习发表讲话时作出这番表述的。

　　中国官方在2006年通过的“十一五”规划中，确定了18亿亩耕地不可逾越的约束性指标。截至2010年底，中国耕地总数不足18.26亿亩，已接近“红线”，人均耕地不足0.1公顷，不到世界平均水平的一半。中国土地管理形势十分严峻。

　　胡锦涛强调，要进一步完善符合中国国情的最严格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。

　　胡锦涛指出，今后要重点抓好“切实坚持和完善最严格的耕地保护制度、切实实行最严格的节约用地制度、切实维护群众土地合法权益、切实推进土地管理制度改革”4方面工作。

　　胡锦涛要求，把划定永久基本农田作为确保国家粮食安全的基础，强化耕地保护责任制度，健全耕地保护补偿机制，从严控制各类建设占用耕地，完善耕地占补平衡制度，加快农村土地整理复垦，大规模建设旱涝保收高标准农田。

　　他还要求，强化土地利用总体规划的整体管控作用，合理确定新增建设用地规模、结构、时序，降低经济增长对土地资源的过度消耗，走集约式城镇化道路，确保保障性安居工程用地供应，严格执行土地用途管制制度，完善土地使用标准。

　　中国国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英、北京大学城市与环境学院副教授林坚就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议。

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　　“拆弹”平台贷：监管层新规整肃违规土地抵押贷款

　　平台贷余额二季度意外反弹，三季度此类贷款不良率或还将承压。

　　一位知情人士昨日向《第一财经日报》透露，对平台贷的监管仍是下半年监管工作的重心。对于政府融资平台，监管层要求银行及时调整风险分类，对违规土地抵押贷款，五级分类须在原有基础上下调一级。

　　目前，有近六成平台贷款以土地出让金收入作为还款来源，土地违规抵押的情况在不少地区都有出现。从定性的角度看，这一规定使银行资产质量、资本充足率面临一定压力。

　　当前，上市银行相继公布的年中业绩报告显示，由于平台贷款的重新归类统计，二季度平台贷余额出现较大幅度反弹。而三季度，这一规定对平台贷不良率的影响或将体现。

　　三类风险

　　“当前土地抵押融资贷款存在运行不规范、手续不合法等问题，风险隐患突出，风险管控有待加强。”一位地方银监局的人士称。

　　事实上，早在年初的2010年度土地例行督察新闻发布会上，国土资源部党组成员，国家土地副总督察甘藏春就曾公开表示，一些地方利用土地抵押贷款存在较大金融风险。

　　“平台公司存在同一块土地多次抵押；土地超值抵押的问题。”一位不愿透露姓名的银行业分析师表示，比方说，一块地，月初公开挂牌出让价是300万，到了月底在银行抵押，却获得1000多万的贷款。

　　目前不动产抵押率为60%~80%，这意味着拥有土地之后，平台公司可借此融得规模达土地评估价60%~80%的银行贷款。

　　上述地方银监局的人士则归纳了三类主要的土地违规抵押的情况。

　　其一，通过虚假登记和虚假供地进行抵押贷款。例如，将仍在使用的行政事业单位办公用地，公园、体育馆等公共设施用地、交通用地、仓储用地以及国有未利用地等变更为商住用途，办理虚假供地手续(出让金免缴、缓缴或先缴后返)，或以收储名义供地，再登记给地方政府所属各级国有公司，用于抵押贷款，实际并不开发利用。

　　其二，违规办理土地用途变更登记进行抵押融资。例如，一些地方政府或开发区管委会批准的农转用地块，以收储名义，再登记给投资公司，用于抵押贷款。

　　其三，将未取得合法土地使用权的土地进行抵押贷款。

　　“部分地区，土地抵押贷款金额与地方财政收入相比也过大。”上述地方银监局人士称，银监会已要求银行要以土地抵押物的合法性、合规性、真实性为重点，对土地抵押贷款逐笔进行风险排查。

　　整肃土地违规抵押

　　早在6月初，银监会曾召开融资平台贷款监管工作会议。会上，一位银监会高层曾透露，目前，近六成平台贷款还以土地出让金收入作为还款来源。

　　审计署的审计结果也显示，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25474亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

　　把平台贷款未来还款来源都寄希望于未来预期收入，特别是土地增值变现收入，这归根结底取决于土地价格。但问题的关键在于，许多土地均为规划和待征用的土地，变现需要几十个环节，存在很大的不确定性。

　　一位房地产人士表示，一方面2011年货币政策趋紧；另一方面，房地产调控持续加码，双重因素之下，开发商资金链已经十分紧张。这种情况下，土地价格面临不小压力，部分地区土地流拍的现象已开始增多。

　　“指定地块土地出让收入返还已成为大多数平台公司还贷的主要来源。”上述知情人士称，土地流拍、土地违规抵押等使平台贷面临不良上升的压力。银监会已经要求银行及时调整风险分类，对违规土地抵押贷款，五级分类在原有基础上下调一级。

　　“对现金流不能覆盖贷款本息的违规土地抵押贷款，五级分类至少应该归入次级类。”该知情人士还表示，“对因办理违规土地抵押而使现金流覆盖比例提高、平台贷款类别发生变化的贷款，应调回至原平台风险定性和分类处置类别。”

　　卷土重来？

　　根据银监会下发的《贷款风险分类指引》，我国银行业贷款分五类：正常、关注、次级、可疑、损失五类，其中次级、可疑、损失后三类合称为不良资产。对于银行来说，贷款资产质量越差，占用的风险资本、消耗的拨备相对越高。

　　东方证券银行业分析师金麟表示，定性分析来看，这个要求对银行影响为负面。

　　尽管这一规定形成的影响尚无法估计，但二季度重新统计分类平台贷款的影响，已经在6月底开始显现：交行等公布的中报显示，平台贷款的余额在二季度有较大幅度的上升。

　　银监会曾在4月前后，订立了三个平台贷改制为公司类贷款的原则，并要求6月底之前，各银行应重新逐一审定已经整改为一般公司类并按商业化原则运作的贷款。

　　果不出预料，交行日前公布数据显示，二季度，该行平台贷款余额激增约1800亿元(3月余额1518亿；6月底余额达3083亿)。建行昨日在中报发布会上也透露，6月末平台贷余额5800亿元。而在3月下旬，该行平台贷款余额仅为4000亿元左右。

　　平台贷上升的表象，或许与监管层希望尽快处理平台贷款，不让风险延期暴露有关。

　　“要通过科学补正贷款合同和补充合法有效抵质押物，让风险早暴露、早发现、早度量和早干预，不准让它再‘发酵’。”银监会主席刘明康在近日接受采访时曾表示，要严格对平台贷款分类计提风险资本和拨备，同时严防平台贷款“改头换面”和“卷土重来”。

　　分析人士称，平台贷分类的这一新规定主要影响不良率和资本充足率，对余额也有一定的影响。二季度的重新分类使平台贷余额反弹，三季度上述新规的影响则可能显现。(第一财经日报)