新一轮楼市限购名单最快8月底出炉
　　针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中。记者22日了解到，各省(区市)正将辖区内各城市的房地产市场运行情况报送住建部，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。
　　权威人士分析，尽管面临地方政府的阻力，但新一轮楼市限购的城市范围不会太窄，届时可能有30多个二三线城市被纳入限购名单。这一数字比预期要大。除参考各地上报的情况外，住建部将更多依据自己的房地产价格监测系统划定名单。已经出台限价措施的城市，也有可能被列入限购城市名单。
　　限购名单猜想
　　不少二三线城市房价上涨的势头已经持续好几个月，为了巩固楼市调控局面，新的限购政策出台应该已无疑问。一位接近宏观部门的知情人士对记者表示，考虑到各地报送情况和政策出台需要一定时间，新的楼市限购名单最快8月底公布。
　　根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，7月全国房价总体涨跌互现，新建商品住宅环比涨幅超过0.4%的城市中，全部为未采取限购措施的二三线城市。
　　住建部此前明确，新建住房价格涨幅居前或逼近全年房价控制目标的，将列入新增限购城市建议标准。分析人士认为，6月除了已实施房产税试点的重庆市外，有15个非限购城市新建商品住宅同比涨幅超过5%，分别为秦皇岛、洛阳、丹东、岳阳、牡丹江、襄樊、遵义、韶关、常德、吉林、桂林、赣州、锦州、烟台和惠州，这些城市未来均有可能列入新一轮限购名单。
　　上述城市近期房价环比上涨多数也较为明显。截至6月，秦皇岛、锦州、宜昌、襄樊、洛阳和常德等城市已经连续三个月房价环比涨幅超过0.2%。
　　成交量以及外地购房比重也成为新增限购城市标准的重要内容。链家地产发布的报告显示，上半年秦皇岛、徐州、济宁、潍坊、北海、柳州等城市的商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。
　　对于外地购房比重较大的城市，中原地产三级市场研究部总监张大伟认为可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受大城市房价挤出效应影响的城市，如泉州、廊坊、中山、惠州、东莞等。
　　值得一提的是，目前我国的地级市数量有300多个，限购名单很可能不局限于统计局房价统计中涉及的70个大中城市。分析人士认为，珠海、中山、廊坊等城市同样可能被列入限购名单。
　　地方阻力难奏效
　　未来新增限购的二三线城市数量可能有30多个。该知情人士表示，除了地方政府自行上报之外，住建部也拥有自己的房地产价格监测系统。如果一些城市房价上涨明显，即使没有被省级政府列入限购名单，住建部也将主动与之沟通，如有必要就一定会被纳入限购。
　　另一位住建部门的权威人士对记者表示，目前一些地市以行政限价的方式调控楼市，但限价手段难以在全国大规模推广。这些城市即便出台了限价措施，也仍有可能被列入限购城市名单。
　　链家地产预计，根据住建部先前公布的新增限购城市标准，未来有30-35个左右的二三线城市将被列入限购名单。也有专家认为新增限购城市数量不会太多，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，新一批限购城市数量约20个。(.中.证.网)

　　传多地拟推限价令躲避限购
　　备受期待的限购令扩军，或因中央和地方政府的博弈而难以尽如人意。
　　按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖各城市上半年房地产市场调控工作情况报告上交，上交内容包括是否采取必要措施限购。若严格按照上述时间推进，这些与限购有关的反馈目前业已上报。
　　但截至目前，具体的限购名单尚未公布。而与此同时，在山东、河南、广东、四川等省份，已出台或拟出台限价令的消息却先后传出，其目的或在于规避限购令的波及。
　　与此前相比，住建部在限购令扩军过程中的态度并不强硬。在其印发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中，虽然制定了5项限购标准，但同时也在结尾处注明限购期限可暂定到今年年底。这也意味着，如果限购范围从今年9月开始扩大，那么新增城市的限购期限仅为4个月。与此同时，5项限购标准也并非一成不变。上述文件强调，地方政府可保留对具体标准进行适当修改的权利。
　　一位匿名专家向《每日经济新闻》记者表示，与保障房建设中签订军令状的严厉程度相比，住建部在限购政策的制定中，态度明显缓和。究其原因，一方面是由于各城市发展阶段不同，房地产市场形态各异，住建部难以直接圈定一些城市实施限购，只能将操作空间留给地方；另一方面则由于限购令对地方房地产和经济发展杀伤力巨大，个别城市的利益受损较大。
　　据统计，当前已推行限购令的城市有41个，其中35个为省会城市、直辖市和计划单列市。而限购最为严厉的4个一线城市上月新建商品住宅价格已全部停涨，这是最近3年来的首次。
　　地方政府显然也不愿意被纳入最新的限购范围中，有的省份还曾传出拟制定限价令以规避即将到来的限购令。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此分析表示，限价令仅仅影响价格，非但不抑制需求，反而能刺激需求；而限购令则直接影响到需求，很可能对市场产生重创。
　　以限购政策最严厉的北京为例，自今年2月出台京十五条半年来，北京住宅市场成交量比之前萎缩近半；与去年同期相比，跌幅更达到了58.8%。主流观点认为，地方政府力推限价令，主要是为了避免受到更严厉的限购令波及。
　　在中央与地方的博弈之中，原本被寄予厚望的限购令扩军可能难以尽如人意。此前，包括链家地产、北京中原地产在内的机构纷纷发布报告，预测新纳入限购的城市可能超过30个。但在杨红旭看来，新增的限购城市最终可能不超过20个。其中以东部城市、热点城市周边的二、三线城市为主。
　　在多数分析人士看来，限购仍是当前调控房地产市场的最有效手段。根据国家统计局的数据，在全国70个大中城市中，实施限购令的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其余31个未限购城市则上涨0.14%。原国家统计局经济师姚景源上周也表示，应加大二、三线城市限购。
　　杨红旭还认为，与新增的限购城市相比，更应该关注已有限购城市的强化执行。因为现有限购城市的市场容量大、政策辐射效应明显，应从严执行限购政策。(.每.日.经.济.新.闻)

　　多城市一二手房均价倒挂 楼市拐点或临近
　　包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象。
　　这种曾在2008年全国范围内出现的新旧房价背离现象，在2011年下半年大有重新上演之势。而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。
　　但更多的业内观点认为，国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内整体出现拐点现象仍是小概率事件。
　　价差最大时逼近万元
　　一向被视为国内楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到5至6月时的价格差最大时每平方米相差近万元。
　　由于深圳从5月份实施楼市限价政策，一二手房价格倒挂现象日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米；招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元/平方米。
　　6月份以来，深圳新盘价格明显低于周边同等二手房价格的项目，还包括中海康城国际、海纳时光、招商观园等多个楼盘。
　　由于价格优势明显，上述楼盘开盘当日销售率都在八成以上，部分项目甚至出现日光盘，其中中海地产和招商地产当日又追加了部分房源。
　　在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月份有所回落。
　　一线城市中的北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%~15%之间。
　　根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。
　　实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城天麓山组团，不少单位的单价比上一组团便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。
　　此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。
　　楼市拐点仍存争议
　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受记者采访时表示，一二手房价格倒挂的城市在下半年和明年初将出现大规模增多现象。
　　谢逸枫认为，8月底住建部的限购扩容城市名单将公布，楼市调控有紧无松导致市场新增供应和库存巨大，市场购买力下降情况下去库存化必然受阻。开发商的资金越来越紧张，为回收资金和完成销售业绩，很多新盘价格必然低开。
　　一二手房价格倒挂现象曾在2008年时普遍存在于全国范围内，那一年在全国范围内出现了房价的第一次真正意义上的回调和拐点。
　　不过，多数业内人士分析认为，用近期多个城市出现一二手房价格倒挂，来证明楼市拐点来临尚不充分。在谢逸枫看来，短期内的一二手房价格倒挂现象，不是楼市拐点和房价大跌的信号，仅仅是受调控干预下的市场正常波动。
　　最直接的干扰因素是楼市限价政策。目前上海、深圳、广州增城、廊坊及其下属市县等地都实施了楼市限价措施，其中深圳要求部分片区房价月度环比零增长。
　　通过行政措施干预造成的房价倒挂，被认为并不具备市场的普遍意义。实际上，深圳上述低于二手房价格的新盘定价皆受到限价政策的干预，很多新盘的定价都比预期要低出10%至40%。为压缩成本和保证利润，很多开发商被迫将精装房改卖毛坯房，或降低楼盘品质和配套，直接导致售价大幅下降。
　　一二手房价格倒挂的直接影响是，二手房市场成交遭遇严重考验。多个城市二手房市场成交同比大幅萎缩，二手房中介公司经纪人数量普遍下降，天津、深圳、上海等地出现不同程度的地产中介关门停业现象。
　　新房价格的松动，则有望带动二手住宅价格出现相应下调。万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，通过研究深圳楼市的历史规律，每次房地产调控时二手房价格都会比一手房价格下调的幅度更大。深圳中原地产总经理李耀智预测，下半年深圳二手房价格整体上有望下降15%左右。
　　即将到来的金九银十被认为是开发商冲刺全年销售业绩的最后机会。中经联秘书长陈云峰认为，一二手房价格倒挂或会让今年的金九银十交易量回升，但房价大跌的可能性不大。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　二三线城市限购压顶 多地楼市继续下探
　　在二三线城市即将实施限购的预期之下，多地楼市继续低迷。中国指数研究院22日发布的报告显示，上周被其监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上。而8月中上旬北京楼市均价相比最近半年的价格下调了3%左右。
　　业内人士指出，随着限购扩容等楼市调控的深入持续，以及三季度后半段新房市场、保障房市场供应量的增多，楼市将在更大范围内遭遇降温。
　　据中国指数研究院统计，上周被其监测的重点城市中，仅成都、天津和武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，杭州跌幅最大，达到50.06%；重庆跌幅达到47.30%；南京、北京下降幅度亦皆超过20%。
　　北京、上海作为一线城市代表，目前每周成交量已有大幅下滑，北京更是出现了量价齐跌的局面。
　　北京房地产交易管理网数据显示，8月中上旬，北京商品房签约套数出现大幅下调，中上旬仅签约了3206套，相比7月中上旬的6129套下调了47.7%。市场总成交量同比上月同期则下降了27.8%，并创下最近3年来的新低。数据还显示，8月中上旬，北京楼市均价为21131元每平方米，相比最近半年的21788元每平方米，下调了3%左右。
　　北京中原研究部总监张大伟分析，北京楼市成交量持续下调与调控政策欲再度加码、购房者对价格下调期待加强有关。
　　根据住建部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。根据住建部公布新增房屋限购城市的5项建议标准，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。8月20日的大限已过，市场预期，二三线城市限购令靴子随时都有可能落地。
　　张大伟介绍，实行限购半年来，北京外地需求占比不足10%，本地需求新增不多。8月中上旬，北京楼市实质成交价下调比例在逐渐增加。市场总供应将有明显增加，8月下旬供应量将有明显上涨，在9月预期上市的项目目前也已超过40个。张大伟说。
　　对于后市，链家地产首席分析师张月说，随着供应量上涨、成交量下降、库存增加，推盘压力大，开发商的降价压力在9月份将更加明显。(.上.证 .于.祥.明)