65家房企4成业绩下滑 存货激增4成总额超6000亿
　　进入8月底，已经有超过一半的上市房企公布了自身的半年度报告。而在上半年的楼市调控下，房企们的日子究竟过得如何，在这几十份的中报里似乎也可以找到答案。
　　数据显示，截至8月22日，A股市场共有65家房企(指按证监会行业分类的房地产开发与经营企业)披露了2011年中报，超过全部上市房企的半数。
　　《证券日报》记者统计后发现，这65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增涨11.75%；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元。较去年同期的117.50亿元增涨19.92%；总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。
　　房企4成业绩下滑
　　不过，虽然这65家房企的整体业绩出现了近2成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，65家上市房企中业绩下滑者达到了26家，占已披露中报房企总数的40.00%。而这也意味着，以往业绩几乎全线飘红的房企，在2011年的前6个月中，竟然有4成出现了业绩下滑的情况。对此，有分析人士就表示，调控下房企面临的市场环境已经日趋严峻。一些中小房企在下半年很可能出现一些问题。
　　在这26家业绩下滑的房企中，几乎清一色的是二、三线城市开发商。并且净利润下滑超过100%的房企也全部为中小房企，其中凤凰股份净利润下滑506.56%、津滨发展净利润下滑299.67%、*ST海鸟净利润下滑260.26%、东方银星净利润下滑165.75%、*ST大通净利润下滑158.42%、香江控股净利润下滑111.46%、中茵股份净利润下滑105.79%。
　　并且，在经营规模上，大型房企的优势越发明显，市场集中度也不断增大。以营业总收入为例，万科上半年实现营业总收入199.89亿元，招商地产实现营业总收入80.9亿元，金地集团和金融街得营业总收入也分别达到了51.60亿元与46.17亿元。而这4家房企的营业总收入之和已经占据了这65家房企的45.09%。
　　此外，相比于大型房企每家十几亿的盈利，还有12家二、三线房企出现了亏损的情况。其中丰华股份亏损835.51万元、凤凰股份亏损1942.18万元、绿景控股亏损1046.13亿元，而去年同期还盈利3657万元的津滨发展今年上半年更是出现了7302.38万元的巨额亏损，暂列房企亏损额第一名。
　　随着下半年调控的深入，新一轮限购令的展开，业内不少人士已经开始讨论中小房企的出路问题。
　　存货激增4成
　　而从上半年同期存货的增长情况看，上市房企面临的资金压力也开始增大。尤其是缺少融资渠道的中小房企。
　　有分析师就表示，存货大幅上升，说明开发商资金压力很大，而计划销售周期也在延长。从数据上看，也确实如此，就连万科这样的龙房企，其存货周转率也较同期出现了延长的情况。
　　龙头房企中，截止今年6月30日，招商地产的存货为444亿元，金地集团的存货为605亿元，老大万科则为1713亿元。其中，万科的存货较去年同期增长了598亿元，同比增幅为53.63%。不过万科总裁郁亮此前曾表示，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。
　　而在存货大幅增加，融资渠道受阻的压力，上市房企们对于手中的现金也越发的重视，以往的拿地热情在上半年也是减弱了不少。
　　统计就显示，65家房企今年前6个月的经营性现金流为-245.54亿元，较去年同期的-470.73亿元增长了近一半，而去年同期房企经营性现金流大幅下降的一个主要原因便是部分开发商疯狂拿地。因此，今年上半年土地市场的冷清也让房企的经营性现金流出现了大幅度的增长。
　　而在房企冷对土地市场的同时，部分二、三线房企却将手伸向了土地之下埋藏的矿产。根据证券日报记者的不完全统计，近几个月以来，已经有10家房企公告了涉矿事宜，其理由基本都是为规避楼市调控的风险，帮助公司制造出新的利润点。显然，在楼市调控不断深入的情况下，越来越多的房企开始谋求变化。(.证.券.日.报 .王 .峥)

　　开发商备战金九银十 推盘果断降价犹豫
　　为迎接传统楼市销售旺季金九银十的到来，开发商已着手做准备。而记者了解发现，开发商在积极供货的同时，价格上仍不愿采取更为主动的调整。业内人士表示，下调价格才能取得量的突破，开发商在价格上的固守只会让自己面临更大的库存压力。
　　供应量明显回升
　　为了抓住今年最后一个跑量契机，开发商已开始蓄势。从德佑地产提供的统计数据来看，上海楼市供应量近期出现明显回升。上周(2011年8月15日-8月21日)上海全市商品房供应面积为27.50万平方米，环比前周上涨34.9%；其中商品住宅供应面积为20.28万平方米，环比前周上涨20.4%。
　　高端房方面，上周有两个高端项目获取了预售证，其中华润置地九里园在四月推出的前一批房源仅售出一套的情况下，再度推出47套大平层房源。上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，高端住宅和大户型房源受调控影响相对较大，令不少高端项目放缓了开盘脚步，但随着楼市金九银十的到来，尤其是汤臣一品等顶级豪宅于近期相继出现成交，刺激不少高端住宅入市试水。高端项目选择在此时入市，豪赌金九银十出货的意图十分明显。
　　价格僵持 成交低迷
　　记者发现，开发商加大供应量的同时，价格方面并未采取较为主动的调整。相关统计显示，上周上海商品住宅成交均价为2.24万元/平方米，环比前周上涨2.4%。自楼市调控以来，上海楼市均价始终保持在2.2万元以上高位岿然不动。当然，在价格僵持的情况下，成交量也依然在低位徘徊，上周上海商品住宅成交面积为13.72万平方米。
　　从目前情况来看，上海仅部分供应集中的板块有较大的价格下行压力，一些市中心高端项目报价依然在10万元/平方米以上，这也导致全市均价居高不下。
　　开发商出货压力趋大
　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，从最近两周推盘量的逐渐回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的金九银十做准备。可以预见的是，未来数周的推盘量将出现明显的上升。不过供应量的上升，并未能使成交量摆脱低位。在调控加码、购房者降价预期日渐增强的情况下，开发商却没有对价格做出调整，使得市场陷入僵局。陆骑麟说。
　　业内人士表示，随着推盘量的逐渐上升，已经处在历史高点的商品住宅存量将进一步提升，开发商面临着越来越大的出货压力。如果楼市调控再有实质推进，存货量大的区域将率先出现价格下调。(.上.证)

　　房企甩卖股权贱卖项目 套现潮令金九银十蒙阴影
　　每一次金融风波也好、调控也好，我想有些人是跳楼的，有些人是发大财的。在日前《每日经济新闻》和观点地产网联合主办的2011博鳌房地产论坛上，恒亿集团董事局主席、总裁郭建平曾向台下1000多位业内人士介绍他眼中的发展新路径--用炒股的手段做房地产，低潮的时候买进，高潮卖出去。为此恒忆集团把旗下的山东、宁夏项目卖掉，换回一部分资金，等待收购调控后顶不住的开发商。
　　他的话音刚落，抄底收购的机会，就已经显现。
　　来自上海和天津产权交易所的数据显示，仅仅8月11日至8月19日的一周时间里，两家交易所挂牌出让的房地产企业数量就达到了4宗，总金额超过9亿元。而其中有两个拟开发及正在开发项目出让价格更是低廉，给开发商提供了非常大的抄底空间。
　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，目前有意清理旗下项目并盘活资金的开发商不在少数，甚至有一些大型地产巨头也在谋求短期内迅速出清所有存货，以购买成本更低的项目。
　　开发商的上述新发展路径，不仅加速了行业的整合，也让本已部分价格下行的房地产市场变得更加不确定：即将到来的金九银十会否成为新一轮的楼市降价风暴？
　　两产交所8天挂牌项目涉资超9亿
　　在最近一年中，上海8月11日至8月17日七天内在上海联合产权交易所挂牌的房地产项目数量或许可以创造一个纪录。
　　短短七天时间内，共计有三个房地产公司被挂牌，其中包括上海其越置业有限公司100%股权、成都中建投房地产开发有限公司100%股权和上海汇丰房地产开发经营公司整体产权，总计超过4.1亿元，若加上成都中建投房地产开发有限公司100%股权的关联项目--深圳中建投投资发展有限公司100%股权，则地产类项目出让总金额达到7亿元。另外，天津产权交易所也在19日挂牌转让了一个在建项目。沪津两地交易所挂牌的项目总金额相加超过九亿元。
　　此前挂牌转让的项目，多数是开发商已经开发完毕或者因为动迁等原因一直没有转让的项目。在8月11日至8月19日挂牌的项目，有多个是待开发或正在开发的。比如以2.3亿元挂牌转让的上海其越置业有限公司，今年2月刚刚以2.17亿获得上海闸北区350街坊1丘，楼板价仅12000元/平方米，而周边的商品住宅售价早已经超过25000元/平方米。
　　另一以1.76亿元出让的天津市静海县团泊新城松江高尔夫球场内、七排干东侧(水岸澜轩住宅小区)在建工程，折合每平方米出让金额更只有2500多元，接手的开发商可以获取极高利润。
　　或迎来新一轮降价潮
　　郭建平的中小房地产商新路径的预测是基于未来两年的市场将比现在更悲观。在博鳌房地产论坛的现场，他认为2013年的市场才会出现起色。因此在未来开发商会有很多的机会。
　　金科集团副总裁李战洪和他有类似的判断。李战洪说，未来中国房地产业会有1/3的企业退出，1/3的企业原地不动，还有1/3的企业能够得到发展。
　　中原地产高级研究经理刘渊说，今年的确是开发商吞并同行最好的时间点。据统计，已经发生的93宗上市地产商并购案例，所产生的总交易额已经达到231亿元，刷新了最近4年以来的金额新高。
　　但是，在市场出现低价并购机会时，大地产商却苦于资金被占用，而无法把握住这些机会。
　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟则告诉 《每日经济新闻》记者，由于大型地产公司目前的资金更多地被待开发产品和存货占用，因此腾不出手来低价购买项目。他说，下半年开发商很有可能执行的策略，就是将旗下项目低价出货，进而盘出足够的资金来购买项目。根据他的介绍，全国销售额前六名的地产商目前大多持此想法。而目前上海市场一周的供求比大约在2:1左右。这也意味着市场竞争，尤其是价格竞争将更加白热化。根据此前的统计，上海多数楼盘的销售率不佳。(.每.日.经.济.新.闻 .杨.羚.强)

　　新限购城市不会超过20个
　　上周，媒体纷纷报道一则新闻：根据住建部下发的通知，各省须在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况；此外，住建部还公布新增房屋限购城市的5项建议标准，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。于是，部分业内人士认为20日会出限购名单，最晚月底铁定公布。
　　然而，8月20日的大限已过，新限购令的靴子，尚不知何时落地。主要症结在于，地方政府不愿被限购。有消息称，之前住建部曾约谈30个城市，目前仅10个城市约谈成功。显而易见，这场限购升级战，并不好打。
　　需要重点分析两个问题。第一问题是，地方政府为何不愿被限购？原因并不复杂，对于楼市而言，限购是一剂猛药，灌下去市场很快就会瘫软。这将会影响到土地出让金收益，以及房地产税收，此两块收入相加，一般占一个城市财政总收入的40-70%。事实上，今年楼市降温后，已经严重影响到地方财政收入。
　　第二个问题是，地方政府凭什么敢抗命住建部？地方与中央之间，存在很多利益搏弈，房地产是不动产，这个行业更易被地方政府控制。所以，2003年实施房地产调控以来，效果始终不佳，尤其是房价持续偏快上涨（除了2008年下半年和2009年一季度）。住建部权力有限，直接与地方政府对话、协商、谈判，并不占上风。
　　关键是，限购与否，并非中央问责范畴。去年以来，国务院明确提出，对于房地产业的两个领域实行问责制：一是保障房建设，比如今年全国新开工1000万套，分解到各地，年底完不成则坏事；二是稳定房价，具体落实到各地的房价控制目标。限购是手段，目的稳定房价，如果说各地有信心完成年度房价控制目标，那么谁还愿理会住建部。
　　当前，很多地方政府确实有底气。全国600多个城市，绝大部分的房价控制目标是：新建住宅价格涨幅不高于年度GDP增幅或人均收入增幅。而很多城市今年的GDP增幅预计为10-15%。那么，当前房价涨幅情况如何？参考两个标准，一是房价指数，7月份相比去年全年，70个城市房价整体涨幅为4.7%，涨幅最大的石家庄，也不过8.4%，这样的涨幅有什么可值得担忧的。
　　二是成交均价，1-7月全国新建商品住宅成交均价同比上涨10.3%，这一数据略高于上半年全国GDP增幅（9.6%），由于去年下半年房价涨幅较大，所以存在明显的翘尾因素，预计全年增幅将维持在5-8%左右。不过，地方政府容易在成交均价上面做手脚，当前全国很多三四线城市房地产交易未实行网签，成交数据不透明，即便是住建部也不知实情。其结果是，假若年底算帐时发现成交均价超过了房价控制目标，地方政府只要调整一下数据，就达标了。
　　住建部向各地下发五项标准，用于衡量是否须实行限购，但这五条当中只有一条住建部清楚根底：6月份国家统计局新建住房价格指数增较高、排名靠前的。其余四条皆由地方政府主导。结果就变得相当简单：住建部希望部分城市限购，可既无权力强制推行，又拿不到充足的证据。
　　随着市场的逐步降温，住建部和地方政府之间的皮球之战，将越来越无趣。所以，即便是还会公布新限购城市名单，城市数量也不会太多，笔者认为可能不超过20个，而且集中于东部大都市周边，中西部地级市绝非重点对象。至于说8月底会否公布名单，不确定性非常之大，拖至9月的可能性较大。(.经.济.观.察.网)