更应重视楼市环比数据

　　中国证券报：你如何看待当前房地产市场形势？

　　秦虹：房地产数据背后蕴含着很多结构性因素。

　　一是城市间因素。有的城市房地产销售面积、土地购置面积以及成交量一路下滑，另一些城市则在上升。两相抵消，总体来看房地产数据仍在增长，但一些城市的下滑势头已较明显。

　　二是保障房因素。今年全国计划新开工建设1000万套保障房，按每套房屋面积50平方米至60平方米计算，总规模将达五六亿平方米，这对整个房地产数据有结构性影响。目前住宅新开工面积增速较快，其中包括保障房部分。如果商品住宅新开工面积不能保持增长，明后年的供应就是新问题。

　　三是基期因素。去年的市场可分三个阶段，年初到4月“国十条”出台是第一阶段，从5月到9月底“国五条”出台是第二阶段，四季度是第三阶段。而去年5月到8月，全国房地产市场各项销售指标是全年中的低点，（下转A06版）

　　（上接A01版）特别是70个大中城市商品房销售面积连续四个月负增长，销售价格增速也一路下滑，直到9月增速才逐步回升。从基期因素角度判断，今年8月房地产市场数据应该还可以，但观察今年的环比数据更为重要。

　　商品住宅投资现缓势

　　中国证券报：今年前7月全国房地产开发投资同比增长33.6%，未来的投资增长情况如何？

　　秦虹：去年初我国房地产开发投资增长32%，随后则一直保持在30%以上，这与去年住房新开工面积增速达历史最高位、今年保障房投资力度明显加大有直接关系。就固定资产投资而言，目前是房地产行业投资增长最好的时期之一。

　　从具体原因来看，去年房地产投资增速快主要是新开工面积增长特别快。去年前5月房屋新开工面积同比增长72.4%，前6月增长67.9%，处历史最好水平。受此建设周期影响，今年在建房屋施工面积和相应的投资必然增长较快，但是分析其中的结构性因素，商品房新增投资主要集中在在建方面，加上今年上半年我国保障房开工规模已达56%，按每套50平方米计算，这意味着约3亿平方米的开工量，那么新开工商品住宅投资增速实际并不高。

　　当然从今年来看，房地产投资增长情况还是可以的，全年保持在25%以上应无问题。

　　房企资金链勉强度日

　　中国证券报：目前开发商资金链情况怎样？下半年房地产市场可能发生哪些变化？

　　秦虹：如果信贷特别是开发贷继续收紧，利率继续提高，融资成本继续增加，房地产企业资金压力会非常大。如果保持目前力度，总体上勉强还行。1-7月全国商品房销售额2.8万亿元，住宅开发投资规模为2.2万亿元，尽管销售额大于投资额，但两者之比与之前相比已大大缩小。

　　房地产调控政策和日益收紧的货币政策形成合力，影响着开发企业资金状况，未来趋势将是越来越紧张。首先，前7月房地产企业本年资金来源数据中，银行贷款增速已降至个位数，这种情况在我国只发生过三次。第一次是严格收紧银根地根、控制房地产的2004年，第二次是2008年底，目前是第三次。其次，个人住房抵押贷款今年一直是负增长。加之一些企业将房卖出后，回款存在滞后现象，大大影响开发企业资金到位状况。再次，企业资金问题出现结构性分化，大企业仍不缺钱，但一些中小企业非常危急，所以下一步企业兼并、收购、合作开发等情况将增加。最后，今年开发企业的多元化融资比重和渠道明显增加，这弥补了银行贷款资金缺口。但无论怎样，今年开发企业的融资成本肯定大幅上升。

　　抑投机应成为长期性政策

　　中国证券报：如何有效抑制投机性需求？

　　秦虹：房地产市场具有自我调整能力，价格是反映市场供求的信号。如果价格由政府干预而不是市场自发形成，就看不出反映市场的信号，那么市场主体的预期就会混乱，很难判断真实的供求情况。政府最有意义的做法是增加有效供给，管理好投机性需求。限购虽然是行政措施，但算是一种控制投机性需求的办法，适合我国财富集中、富人购房贷款比重低的实际情况，强于直接管理价格。

　　对于抑制投机性需求，除限购外，还有以下几种方式可供选择。一是提高二手房转让税收。目前二手房转让的营业税是5.5%，国外一些国家远远高于中国，比如新加坡转让当年购买商品房的税率是16%，两年之后是14%。二是差别化信贷管理，比如购买第三套房不贷款，或者大幅提高利率。三是征收持有环节房产税。政府可以保护必要的住房面积，比如第一套房不交税。名下拥有的房产越多，交的税就越多。总之，控制投机性需求应是我国不可忽视的长期政策。