银监会主席刘明康：银行业能承受房价下跌5成
　　银监会主席刘明康近日在接受采访中称根据压力测试的结果，即使房价下跌5成，银行业也能够承受。
　　主持人：为了防范房地产贷款的风险，银监会今年2季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，在专访中刘明康首次透露了，房贷压力测试的结果，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。
　　刘明康（中国银监会主席）：压力测试的结果告诉我们，就是最坏的情况，就是房价下跌50%，30%，跌掉三成、五成，这种情况，我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在着，被房地产商挟裹这一说，不存在。
　　解说：国家统计局的数据显示，今天上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，而央行刚刚公布的数据显示，上半年主要金融机构及农村合作金融机构，外资银行等，人民币房地产贷款累计新增额是7912亿元，同比少增了5985亿元，也就是说来自银行的贷款，在房地产开发投资中的比例在下降，目前占比是30%。
　　刘明康还表示，到去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高正在不断提高银行旁风险的能力，对房贷进行下跌压力测试，不代表银监会对房地产走势的判断，但是测试的结果，将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。
　　 刘明康：我们现在的拨备已经有1万3千亿足以抵挡说房地产市场上面，因为调控使得房价理性回归，所带来的近期和中短期当中的风险，从长远来讲，对房地产市场的科学调控，对银行是个福音。（CCTV新闻频道）

　　二线城市地产调控乱象：实际库存远比官方数据严重
　　相较于一线城市，在愈来愈严厉的调控政策基调下，二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。
　　渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说，在过去两三年，一些开发商当需求不好时，刻意不让市场看到真实的库存，因此市场上看到的库存就有限，但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示，到年底二线城市库存水平可能将高达15个月的销售量。
　　本报进一步调查发现，一些城市正面临更严峻的现实，例如在兰州数字游戏式的楼市调控政策下，地方政府刻意打压成交量、打压需求的调控手段已经偏离了中央政府一再强调增加供给的本意，当地长达3个月时间中仅有一个楼盘获准预售，已致供需两难。
　　想卖的卖不了，想买的买不着。
　　兰州假象
　　目前至少有十几个楼盘排队，等着办预售手续，但房管局不放行，从7月开始，每个月只放一两个楼盘，一位兰州开发商说，这还算好的，7月份之前，整整3个月的时间里，只有一个楼盘被获准预售。
　　他说，为了完成承诺的房价调控目标，兰州市政府希望把数字压下去，首当其冲的是成交量，以此造成调控效果很好的假象，但实际情况远非数字所能反映。
　　据悉，在今年4月份，兰州连续多日出现楼市零成交，这被地方政府看做调控取得效果的重要成绩，你能想象一个这么大的城市，连续出现零成交吗？政府认为这是打压了炒作，但实际上，兰州的刚性需求非常大，许多人想买，但买不到房子，因为政府根本不批准开发商进行预售。
　　兰州市房地产商会的研究人员称，从4月25日到7月17日，兰州新批准预售的楼盘只有一个。
　　遭到打压的不仅是新盘供给，已经获得预售证的楼盘也在当地的特殊政策下难以形成有效供给。
　　按照兰州的调控政策，从今年4月1日起，兰州停止了房地产商自主定价，改为开发商无论是否拿到预售证，都需先向物价部门申报价格，由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定最高价格、销售均价和一房一价，办理完建议价格备案后，再办理网签手续。
　　另一位当地开发商说：政府希望物价部门根据我们的开发成本和利润率来核算一个价格，但实际上我们跟物价局交流，他们也不是很懂，于是就根据区域确定一个一刀切式的价格区间，比如市中心的城关区要求8000-10000元/平方米，安宁区7000元-8000元/平方米。
　　但实际上，兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过了10000元/平方米，开发商并不愿意按照此价格区间进行销售，甚至于，即使我们跟客户签了合同，房管局也不给我们办理网签，这个合同也就没什么效力。
　　据当地媒体报道，兰州市物价局官员曾称，目前已申报待审核的房源中，开发商申报售价均未超过万元。实际情况是，政府根本就不许我们申报超过万元的房子。上述开发商说。
　　兰州市房管局官员此前亦称，国家发改委要求商品房销售明码标价，但仅仅公示房价，无需审核、审批，如果引起恶性反弹怎么办？怎样向老百姓交代？因此，兰州市决定进行价格干预，政府调控给予开发商合理的利润应在20%，比方说开发商申报的销售价格过高，那么拿出你的成本依据来。
　　对于调控政策和效果，兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。
　　库存探源
　　兰州市房地产商会的研究人员称，在有关政策的接连调控下，兰州商品房库存量逐日紧张，直接表现就是可供选择的房源减少，楼市成交量继续下滑。
　　但实际情况是，在当地严苛的调控政策下，尽管可供交易的有效库存减少，但开发商所挤压的大量库存无法释放，若按照兰州政府的调控思路和成交量，到年底其开发商库存将进一步上升。
　　王志浩说，在中国定义库存有两种，第一是已经建好了，没卖，是一个空房。第二是开发商已经在建，但还没建好，但又已经拿到了销售许可证了的。
　　因为一些开发商可能将达到销售条件的住宅不做销售许可申请。导致官方公布的库存数据可能与我们判断的库存量不吻合，而且不能拿各地方自己公布的库存来做一个未来的判断。我们是按以前土地出让的面积来计算未来房子的一个供应量，用最近3个月的销售面积来判断未来的需求。他表示。
　　这种逻辑无疑更符合市场实际，渣打银行按照此逻辑调研发现，目前中国35个大城市房屋库存约相当于3个月的销量，到年底，将上升为7个月的销量，而二线城市的库存问题则比一线城市更为严重。
　　西安一家大型开发商高管对本报说，去年年底已经确定了今年的销售目标，虽然后来遇到楼市调控，但我们的目标没有调整，也没有减缓开发进度，对今年完成销售目标还是有信心。
　　不过他也承认，今年3、4、5月份开始出现成交量严重下滑，有几个月销售大约只相当于去年水平的一半。这也间接证实了王志浩的调研结果实际市场中，开发商库存确实正逐渐上升。
　　王志浩称，他们的计算方法是，首先统计30多个城市过去数年的所有土地出让面积，再以过去3年出让的土地统一定义为库存，假设第一年有1/3开发出来，第二年有1/2开发出来，第三年假设就开发完了。
　　而兰州的调控结果也显示，尽管市场上看到的库存、官方公布的库存都非常紧张，但实际上，大量已经达到预售条件的楼盘，由于政府刻意打压数字，并无法形成对市场的有效供应。
　　一位当地开发商质疑，中央政府楼市调控的本意，一方面创造更多的新建商品房建设和供给，同时打压投机性的需求，来稳定市场价格，我们觉得中央政府是按照市场经济的思路来调控，手段是改善供求关系，但到了地方政府，按兰州这种不让买，也不让卖的计划经济思路调控，已经严重违背了中央政府的本意，纯粹为了统计数字，这有意思吗？（.经.济.观.察.网）

　　沪版限价令温和落地 房价不由开发商说了算
　　各家开发商正在分别召开营销会议应对新一轮调控
　　新房开盘定价将被指导，定价过高可能会被约谈。继深圳升级限价令后，上海温和版限价令也在本周出台的沪四条中出炉。
　　这意味着，为避开一房一价政策而高价开盘的漏洞已被堵死，今后上海新盘的定价将是政府和开发商都认可的价格，上海楼市将正式告别房价开发商说了算的时代。
　　变相涨价已无空间？
　　根据新版沪四条的规定，各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。
　　上海本地一家国企开发商代表昨日在接受记者采访时表示，这一规定除了是上海版的限价令之外，还堵住了此前一房一价政策的漏洞。
　　今年5月，上海曾出台一房一价细则，规定楼盘实际销售价格不能高于备案价格。然而，一个业内公开的秘密是，由于开发商在实际楼盘销售中只能降价不能涨价，定高价为自己预留降价空间来吸引购房者，一度成为上海楼市中十分普遍的现象。
　　沪四条则规定，房管部门除了要审价之外，还要求房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。这意味着开发商虚报网上参考价的小聪明将从此失效。
　　之前政策对开发商来说还是留有余地的，我们最低可以打八折，但是现在，就只能实价销售了。上述开发商代表指出，未来开发商定价过程中，很有可能不会再将价格定得过高，以免造成无人应价又调价无门的尴尬局面。
　　为了使政策不再出现漏洞，沪四条还启用了双保险--规定对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。
　　此前，有媒体披露，上海利宝房地产开发经营有限公司就因为其开发的佘山月湖山庄二期项目定价过高而遭到上海市房管局的约谈。
　　同策咨询资深分析师王巍立指出，从最早的超过一定价格，不予发放预售证的措施，到一房一价完善价格体系监督，再到如今的房管部门指导定价并可以予以拒绝来看，主管部门对于房价的调控决心始终未变。之前还允许有申报之后再下浮，现在如果预售方案的价格定得过高，就可能直接拒批。目前了解到的情况是，各家开发商正在分别召开营销会议应对新一轮调控。
　　既然政府定了这个游戏规则，那我们也只能去执行，而且政府要查也很简单，只要到售楼现场来核对价格就可以了。上述开发商代表向记者坦言，定价策略可能稍微会做一些调整，具体的措施还在商讨当中。
　　另一位央企开发商代表亦向本报记者表示，相关对策还在研究当中，现在不便透露。
　　悲观情绪蔓延
　　业内人士认为，和深圳直接规定了各户型均价不能超过周边同质楼盘均价(若没一手房就参照二手房)，且跌价后就不能再上调的升级版限价令相比，上海的限价令颇为温和，但其对开发商的影响却同样不容忽视。
　　事实上，对于广大开发企业来说，目前的心理销售定价其实已经远低于调控前。对于分多期开发的项目来说，价格往往低开高走，如果最新的定价细则落实到位，则无疑会抑制此类项目的价格上扬。王巍立如是说。
　　一位不愿意透露姓名的开发商则对记者表示：我个人觉得，限价令在一段时间内对房价和销售量会有影响，其中对价格的影响可能较大。
　　雪上加霜的是，此前被开发商视为救命稻草之一的通过补缴个税引入外地投资客的擦边球做法也已经行不通了。沪四条规定，各区县房产交易中心将不再认可非本地居民在上海购房时提供补缴的税单。
　　记者调查发现，目前上海各区房地产交易中心几乎都已进入新规执行状态。
　　日前，记者致电沪上多家知名中介询问此事，均被告知补缴个税买房确实已经不行了。一位中介人士对记者表示：政策刚出来，肯定会查得比较严，我们正在研究对策，现在还没有应对的办法，我也蛮急的。
　　另外，记者致电多位代办补税业务的人士，均被告知：目前暂时没法办理此业务。其中一位表示在等条形码，可能要等到8月份才知道新办法具体如何操作；另一位则称因为月末税务局清账，因此不接受业务。
　　汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔认为，受沪四条政策叠加影响，上海楼市成交量可能会下降30%左右。以二手房为例，目前上海成交量差不多每个月是13000到14000套左右，政策实施后，成交量可能会下降到10000套左右。
　　市场中更有悲观人士认为，沪四条对上海楼市的成交量带来毁灭性打击。德佑地产研究主任陆骑麟表示，目前楼市中，尤其是中高端市场，非沪籍人口的比重相对较高。他预测：一旦漏洞被补，下半年的成交量或将回落到2008年的最低点。
　　由于成交量被持续看低，市场对于上海房价的下跌预期也日益增强。21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申认为，调控对楼市的效果日益明显。相信如果下半年政策不变且全面贯彻执行，预计成交量难有大幅回升，开发商压力会变得越来越大，降价应该是大概率事件。
　　上海中原地产副总经理陈宇珏也表示，一方面受天热淡季影响，一方面限购、限贷等政策步步收紧，市场上的可购房人数将不可避免地受到影响，这会加速下半年房价下跌的预期。她预测，下半年降价幅度会在10%到15%。(.第.一.财.经.日.报 .徐.健 .柳.九.邦)

　　北京8月楼市或迎纯新盘放量小高潮
　　机构统计显示，26个楼盘拟在8月入市，纯新盘和老盘后期各占半壁江山
　　根据机构数据统计，8月份北京市场将有26个项目入市，其中以金科王府、纳帕澜郡、海怡庄园、丽景长安、保利东郡、金融街·金色漫香苑等为代表的纯新盘共计13个；以北潞尚界、中粮万科长阳半岛、红木林、溪水雅地、世嘉光织谷、香江别墅Ⅱ等为代表的老项目后期共13个，纯新盘与老项目后期各占半数。
　　新盘入市量创新高
　　在8月份预计入市项目中，新盘的数量达到13个，创调控之后入市项目新高，根据机构数据统计，4、5、6月份新盘入市的数量分别为7个、9个、10个，7月份截至24日，新盘数量为10个。
　　亚豪机构副总经理高姗分析，2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发，因此新盘项目在所有入市项目中所占比重不断攀升。2009年下半年及2010年上半年正处于楼市的火爆期，土地成交价格也相对较高，因此开发商囤积的土地都占据了不少的资金量。基于目前融资渠道不畅，各家房企只能更多地通过销售回款来实现现金流的稳定。因此虽然楼市成交状况不佳，很多新盘仍不得不加紧推盘。
　　商住项目入市减少
　　8月预计开盘项目当中，商住项目仅占3个，除龙山跃项目位于昌平区外，另两个项目均位于城八区之中，其中优筑位于三环边上的丰台区，优盘的位置则更核心，位于二环至三环的西城区。继四五月份商住项目集中爆发之后，最近商住项目入市数量不断减少。
　　高姗认为，从需求来看，商住项目的产权问题以及水电的商用问题一直为很多购房者所诟病，更多以自住为目的的购房者在选择这种项目时都会有所顾虑。目前在售的商住类项目往往体量较小，有的甚至只有一两栋楼，因此存量消化起来相对较快。
　　■ 区域看点
　　房山、昌平南北并进
　　从8月份市场供应格局上看，将是房山与昌平唱主角，两区域的入市项目分别为6个和7个，占入市总项目数的一半。
　　房山区域内多为普通住宅项目，如8月入市的北潞尚界、中粮万科长阳半岛、建邦华庭等6个项目立项全部为普通住宅，价格区间在10000元-18000元之间。
　　而昌平区域高档住宅偏多，如8月即将入市的7个项目中，别墅就占了3个，分别是香江别墅Ⅱ、金科王府、京基鹭府，此外，还有1个纳帕澜郡高端公寓项目计划入市。(.新.京.报)

　　廊坊暧昧限价令悄声落地 开发商已收到政府文件
　　开发商证实收到文件，最高限价为9000元/平米，对楼市暂无明显影响，廊坊相关部门尚未回应
　　廊坊出台限价令消息已经在业内流传一周，由于廊坊市区是除其所辖香河县外，在环首都经济圈内第二个出台限价令的地区，业内对这一动作一度敏感，将其解读为限价政策扩大。但记者近日走访廊坊市区楼盘发现，各项目的反应较为淡定。
　　限价令暧昧出台
　　7月20日左右，有媒体从廊坊市某开发商处获悉了一份限价令，该文件显示，市区新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平米。市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。
　　据记者了解，今年6月，廊坊下辖的香河县也曾出台过此类限价令。不同于香河限价令有官方出处，在记者采访中，廊坊房管部门对限价政策避而不谈。7月22日，记者向廊坊市住房保障和房产管理局办公室负责人求证，其表示以文件公示为准。记者在其随后发布的文件中注意到，并未提及限价政策，但表示根据全市十个县(市、区)房地产市场形势，我市明确分区域确定合理的住房价格控制目标，并实行新建住房价格备案管理。
　　虽官方没有公示限价文件，但记者向廊坊市区开发商证实后得知，廊坊市区项目确实收到了媒体披露过的限价文件，对楼市的影响也正在调研中。
　　市场反应平静
　　记者在采访中了解到，目前廊坊市区标价达到最高限价9000元的项目仅为少数，如华夏铂宫loft产品均价8500元-9500元/平米，而多数楼盘价格在6000元-8000元/平米。
　　在限价令出台后，记者走访各个项目发现，楼盘售楼处的反应都很平静。在有廊坊市第一大盘之称的华夏幸福城，销售人员介绍，目前住宅销售均价在7500元/平米左右。
　　万达广场，商业以及住宅产品均价约为8500元/平米。市场传出参考售价为9200元/平米的盛德金地项目，报价已超过廊坊市区的最高限价，但在售楼处，销售人员给出的报价为7000多元/平米，因为开盘会有各种优惠。
　　记者走访的售楼现场，除万达广场售楼处有五六组客户外，其他售楼处都较为冷清，只有零散的两三组购房人。
　　■ 观察
　　限价令仅限涨
　　目前，八成廊坊市区楼盘的价格都在限价以下，这使得限价令目前的效用更多的是限涨。一位不愿意透露姓名的廊坊市区项目负责人表示，项目本来想卖成廊坊第一豪宅，慢慢向万元进发，但是限价令一出，受到点影响。不过，限价只针对未备案的新建商品房，现在旗下房源还可以按原计划卖。
　　也有开发商对记者表示，对限价令有两种解读，一方面对未达限价的楼盘给出了上涨预期。另一方面，限价锁定了利润，升值预期和投资受到抑制。
　　此外记者注意到，限价令给出的市区中心区，市区周边区的限价虽然有零有整，分别为不高于8200元/平米和7100元/平米，但是并未界定在一个行政区域内具体如何划分这些区域，地理概念模糊。北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，因为政策中只明确了项目均价，有些产品依然可能卖出高价。(.新.京.报)

　　深圳70个新盘下半年扎堆供应 部分开发商七折甩货
　　深圳房地产调控政策不断升级，逾七成商品房供应扎堆下半年上市，部分开发商开始七折甩货，楼市价格战硝烟渐起。
　　世联地产市场研究部总监王海斌预测，下半年深圳房价下行压力较大，房价下降幅度或达10%至15%。美联物业全国研究中心主任徐枫则认为，限价房入市后，楼市拐点将现。
　　但与2008年出现的降价求生不同，目前多数开发商短期资金压力仍未构成生存威胁，楼市需求依然旺盛，大规模降价潮短期内仍难出现。
　　开发商价格战烽烟渐起
　　继碧桂园宣布将七五折卖房之后，深圳本地开发商益田集团也掀起大幅降价促销行动，被当地媒体称为创下今年调控打折幅度最新纪录。
　　益田集团对外宣布，公司旗下项目益田大运城邦二期8月6日将推出300套毛坯房，户型涵盖53~92平方米的房源，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，首付15万元起，该项目正在进行优惠申请。
　　益田大运城邦位于深圳龙岗片区边缘，与中海地产的康城国际和塞纳时光两个项目同处于大运会板块。此前，中海地产以低价推出两个项目的1300多套房源，开盘当日被抢购一空，直接导致周边楼盘陷入降价与否的纠结状态。
　　相较此前开发商遮遮掩掩的变相降价，益田大运城邦大幅度促销行动在深圳楼市掀起一股不小的冲击波，深圳楼市近日出现的降价跑量楼盘开始增多。
　　公开资料显示，位于盐田港后方陆域同富裕路的金山碧海近日也推出最新优惠措施，特价房14500元/平方米，其他房源购房享七五折。
　　多数业内人士分析认为，开发商降价苗头显现与深圳不断升级的调控政策直接相关，在限购、限价的大背景下，主流开发商中海、招商、莱蒙地产已经率先限价试水楼市，并在胶着的楼市战局中抢占了先机。
　　在中海地产降价之后，莱蒙水榭春天在6月11日推出限价房均价每平方米2.1万元，当天狂销20亿，创下深圳楼市2011年单日推盘量和销售额的新纪录。
　　招商地产的雍景湾在6月18日开盘当天，以每平方米3.5万元限价又一次引发抢购，首批600余套单位在半天时间内销售逾八成。招商地产当天下午再次加推2栋，火热销售延续到深夜，销售结果远超预期。
　　更让开发商不寒而栗的是，素有中国房地产行业风向标之称的万科启动了万团大战行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。
　　根据深圳万科提供的资料，自7月22日起，万科团购活动万团大战将启动，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下十一大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。
　　该活动将历时一个多月，参与活动的房源预计达10000套，所推出的11个楼盘，覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安，及东莞与惠州的纵深区域，此举被业界认为是万科拟掀起降价行动的先兆。
　　七成房源鏖战下半年
　　深圳开发商紧急出货的直接原因，是当地限价政策进一步升级，此前价格增幅不超过GDP增幅的要求上升到部分片区房价月度环比零增长。
　　尽管深圳规划和国土资源委否认对房价调控目标进行调整，但多家开发商反馈信息显示，7月起将对新增预售项目实行按面积分户型限价，并且要求各类户型成交均价每月环比零增长。罗湖、福田、盐田、宝安等几个区开发商被分别召集开会。
　　再往前追溯十几天，深圳7月11日起刚刚执行二手房评估价征税措施，这令二手房交易增加相当于总价3%~5%的交易税费成本，二手房成交量骤降九成，深圳二手房市场同样面临萧条时期。
　　王海斌表示，深圳版的限价令在全国来看都是最严的，加上限贷、限购等措施，深圳已经成为全国楼市调控最为严厉的城市。
　　他认为，开发商降价背后可以有很多原因，要么是资金链紧，开发商要降价换资金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求开发商也会降价，而对于目前的深圳楼市来说，很多开发商降价是因为对于未来看不清楚，此刻的调控环境对于小开发商而言是极不安全的，大家都会担心自己在这轮调控中会不会被干掉。
　　官方研究报告显示，开发商在下半年集中推货已成为紧迫的现实。根据深圳市房地产研究中心公布的《2011年1~6月深圳房地产市场分析报告》，2011年深圳市计划新批准预售商品住房总规模为5.24万套、526万平方米，而上半年实现的预售面积为147.04万平方米，仅完成了全年目标30%左右。
　　此前美联物业发布数据称，深圳下半年预计有103个楼盘入市，比上半年增加63.49%，主要集中在南山、宝安、龙岗三区，总供应量将达4万多套。
　　不过美联物业全国研究中心主任徐枫解释说，预计会有不少开发商放缓施工延迟开盘或者调整营销节奏，实际开盘量可能只有这个理想状态的七成左右，即使如此也意味着深圳下半年有超过70个楼盘入市。
　　深圳对房价的再度从严限价，下半年房价下调几乎成为共识。深圳另一家大型上市房企营销负责人向本报表示，多家开发商不得不重新审视调控政策和销售策略，在下半年加快出货，否则必然会影响公司的全年销售业绩。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　陕北神木县新房每平方米2万 煤老板投资房地产为炫富
　　在榆(林)神(木)高速神木收费站不远处，竖立着两块大幅广告招牌，一块写着祝贺神木农村商业银行存贷款余额超300亿，另一块则是北京一处高档别墅的销售海报。
　　不久前，高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告--陕北篇》，让神木这个名字开始进入房地产业界的视野。
　　报告称，榆林市所辖神木县资产过亿元富豪人数达到2000人左右，而2010年神木总人口不过39万人。
　　虽然这一人数的准确性一度遭到质疑，但这座靠着自然资源一夜暴富的陕北县城，民间资本充裕，对投资房地产热情渐浓却是不争的事实。
　　在神木县城，新开发的商品住宅价格达到每平方米15000元至20000元，堪比东部一二线城市的房价。但新楼附近却难觅销售中心，当地人称，房子一出来就会被抢购一空，甚至不需要对外推销。
　　一处在建的写字楼外墙，挂着整层、整栋出售的广告，销售人员对记者只询问单间售价表现得兴趣寥寥。
　　在一座正在招商的购物中心，工作人员称，一层的租金为480元/平方米/月，日租金达到16元/平方米。商铺所处的位置并非神木县城最热闹的地段，但附近聚集了数家珠宝店，显示出不俗的购买力。
　　煤老板热衷买地
　　神木的暴富皆因当地丰富的自然资源。资料显示，神木储煤面积4500平方公里，占全县总面积59%，已探明储量达到500亿吨，其煤层不仅地质构造简单，埋藏浅、易开采，而且煤质优良。
　　2010年末，神木地区生产总值达到605亿元，年均增长54.8%，人均收入超过10万元，是陕西省人均收入水平三倍多。财政总收入达到130亿元，其中地方财政收入28亿元，年均分别增长45.9%和31.9%，是2006年的6.5倍和4倍。其县域经济综合竞争力跃居全国第44位，西部第五位。
　　随着近年闲置的民间资本开始流入房地产市场，当地楼市一路高歌猛进。
　　今年5月底，神木县曾以拍卖的方式出让六幅土地，合计86.34亩，最终分别以1.05亿元、1.5亿元、1.26亿元、1.61亿元、2.63亿元、3亿元的价格成交，总地价达11.05亿元，每亩地价近1280万元，楼面地价更是超过了每平方米6000元。
　　根据当地媒体的报道，六幅土地中，除了一幅地被神木县国有资产运营公司竞得，另有四幅土地被煤老板包揽，还有一幅被一家小额贷款公司拍走。
　　受托负责此次拍卖的陕西正泰拍卖有限公司负责人告诉记者，这家小额贷款公司的股东也是煤老板。当天共有190人次参与土地拍卖，短短一个多小时内，土地的价格就从单幅5000万元的底价迅速蹿升至上亿元。
　　据悉，这六幅土地并非在神木县城城区，成本不过25万一亩，最终的成交价格是成本的近50倍，远远超出土地的实际价值，这让参与拍卖的开发商望而却步，但是煤老板的热情却丝毫不减。
　　在现场那种热烈气氛下，煤老板们一哄而上，部分是出于炫富的心态，不断加价，带有很强的盲目性。上述负责人表示，但造成这种结果的更根本的原因还是当地资金泛滥，投资渠道有限。
　　

　　泛滥的民间资本
　　高和投资在上述报告中引用的数据显示，截至2010年末，整个榆林地区金融机构各项存款余额1452.72亿元，比年初增加284.05亿元，增长23.7%；金融机构各项贷款余额898.52亿元，比年初增加221.48亿元，增长32.6%。
　　记者在神木县主干道东兴街看到，数十家银行和小额贷款公司，以及更多尚未挂牌的各类投资公司云集路边，这些机构构成了陕北独特的民间金融系统。
　　据了解，神木县已有13家小额贷款公司获得政府批准，大多数注册资本金在2亿元以上，担保公司和投资公司的数量则接近1000家，主营业务均围绕民间借贷。与鄂尔多斯相比，神木的民间借贷利息较低，融资成本在月息2%左右，而借贷成本一般在月息3%左右，鄂尔多斯则可达到月息3.5%，最高甚至达到月息4%至5%。
　　记者了解到，通过民间借贷购置资产，再将资产抵押给银行，以银行的低息贷款偿还高息的民间贷款，是这里民间借贷的基本逻辑。
　　神木民间资本规模在2000亿至3000亿，其实流入当地房地产市场的只是很小一部分。参与调研的庄凌顾问董事总经理张映光告诉记者，神木县地处黄土高原及大漠边缘，可供房地产开发的土地并不多。
　　与毗邻的鄂尔多斯相比，整个榆林地区的房地产市场确实逊色不少。2010年榆林全年房地产开发投资为27.66亿元，商品房销售面积为92.3万平方米，商品房销售额仅34.3亿元。
　　不过正因为当地的房地产市场规模有限，少量资金的涌入，便足以撬动房价。
　　在榆林开发区一处楼盘，销售人员告诉记者，2009年一期开盘时，价格还只有3000多元/平方米，但今年初已经接近8000元/平方米，翻了近两番。房价攀升与来自神木府谷地区的投资不无关系。
　　到西安和北京去买房
　　和鄂尔多斯民间资本涌入本地房地产市场不同，陕北有点类似山西，投向房地产的民间资本主要流入外地市场。张映光表示。
　　高和投资的报告称，陕北投资者具有投资额大、投资一线地产经验相对欠缺、已形成跟风型投资的特点。投资主要区域市场为西安、北京和海南。资产过亿的投资客户的投资组合，一般选择城市核心区域的高档公寓、别墅项目、写字楼等。
　　在西安，来自陕北的购房者充满传奇色彩，到西安来帮捎两套房的故事广为流传。
　　西安当地一位开发商告诉记者，目前西安知名楼盘的购房者中30%~40%来自榆林等陕北地区，高端项目的比例还要高，这里面，既有用于投资的，也有的是自住。陕北人重人情，有些煤老板富起来后，会买几套房子给身边的亲戚，或者几个朋友相约买在一起。
　　GVA衡信柏迪西北区总经理容志伟告诉记者：西安北郊的住宅项目最受陕北投资者的青睐，房价也从两年前4500~5000元/平方米的水平上升到了目前的6000~7000元/平方米。
　　不过随着今年初西安推出限购令，住宅市场投资性需求受到抑制，来自陕北的资本正转向商业地产项目。
　　煤老板购买商铺常常按层买，相比住宅市场，陕北资本对当地商铺价格的拉动作用更加明显，原本20000元/平方米的商铺，卖给陕北客户的价格有时能够达到40000元/平方米。容志伟告诉记者，与此同时一些煤老板也开始在西安周边县市尝试起房地产项目开发。
　　而在北京，根据高和投资的报告，2007年开始涌现陕北投资客户，主要来自神木及府谷。到了2010年，在北京多个豪宅和写字楼项目均出现大量陕北投资客户，一些楼盘的投资规模甚至超过山西及鄂尔多斯。
　　不久前，北京通州一个别墅项目到神木推广，单栋别墅的售价在2500万至2亿元，销售人员对记者表示：相信神木煤老板有这个实力。
　　陕北资本成房地产新宠
　　招商银行与贝恩咨询公司联合发布的《2011中国私人财富报告》指出，在全国范围内，高净值人群对直接购买国内住宅的投资热情正在下降。投资性房地产在高净值人群资产配置的比重从2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%，其中90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示将逐步撤回房地产市场上的资金。
　　不过陕北民间资本对于投资房地产却方兴未艾。
　　今年初，陕西省开始实施新一轮煤矿整顿关闭和资源整合，6月底前全省煤矿企业将从522家减少到120家。高和投资的报告称，一些失去煤矿创富机遇的中小煤炭者有可能将投资转向新兴领域或其他产业。
　　张映光告诉记者，虽然陕北民间资本仍处在较为粗放的投资理念阶段，对于股票、基金等金融产品缺少了解，不过国内一些房地产基金对陕北资本却窥视已久。
　　对于渴望资金的房地产业而言，拥抱陕北资本或许意味着又一个新的契机。(.第.一.财.经.日.报 .王.肖.邦)