叶　檀：房地产黄金时代已过去 但房价不会大跌
　　著名经济评论人叶檀日前表示，房地产的黄金时代已经过去了，尤其是住宅地产，但房地产价格不会大幅下跌。
　　叶檀表示，据观察，中国房地产市场的泡沫，大部分是住宅地产的泡沫，商业地产的泡沫很少，因为商业地产和实体经济是紧密相连的，它不能脱离消费群体，因此商业地产不容易产生泡沫。叶檀同时表示，但也不能大意，因为商业地产最大的风险就在于产生泡沫。
　　叶檀认为，商业地产的黄金时代依然存在，但如果以现在的趋势继续上涨，恐怕会接近尾声。叶檀表示，商业地产的价格不能上涨得过快，否则可能会透支商业地产的投资前景。
　　建设保障房有两难：一曰土地难；二曰资金难。为解决资金难题，上海住房保障体系推出共有产权房，其实质是以现代金融产品解决住房难。
　　上海将申购者和政府以一定比例共有产权的模式引入经济适用房，2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元~5200元，有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按七三开共有住房产权，还将推出六四开等方式。今年3月，上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法，对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等作出规定，并明确提出共有产权的运行机制。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。
　　为了缓解保障房的资金压力，上海市让保障房向期权产品靠拢，虽然不符合保障房的公益性质，却是目前相对较为公平、现实的做法。笔者反对经适房，主张建立廉租房与公租房体制，但站在现实的基础上，如果地方政府为了缓解资金压力不得不纳入经适房，共有产权房起码可以做到相对公平。
　　这并非上海独创，国内少数地方政府曾有试点；英国早在二战后，就采用共有产权办法解决问题。
　　政府与共有产权购房者之间形成了双重权利关系。
　　首先，政府让渡给共有产权购房者一个权利，购房者所拥有的70%份额可以按照周边房价打九折。此时政府付出的经济代价包括，免收土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用，其他税费的减免等。
　　其次，政府再给共有产权购房者一项期权，5年后共有产权可以转让，购房者能够拥有完整产权，而不仅仅局限于使用权。但此时，政府也给自己预留了一项权利--政府的住房保障机构拥有优先回购权，规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。
　　在这项共有产权的金融产品中，基本可以做到风险共担、利益共享。
　　购房者得到的收益是实实在在的打九折的收益，但购房者无法得到最大的资本溢价收益，因为他拥有的是5年内不能交易的不完整产权。购房者还失去了市场自由交易的选择权，他无法选择交易对象，在5年后只能优先出售给政府。政府在初期支付成本之后，得到的是出售70%的产权所获得的大笔现金，以及5年后优先收购产权的权利。
　　所谓利益共享，主要表现在房价节节上升之时。此时，购房者与政府手中的产权的市场价都在上升，双方都获得了资本利得。购房者此时希望获得的是全部产权，将房产在市场交易收获溢价。但此时，政府住房保障部门一定会回购70%的产权，从而收获全部的市场溢价，购房者所能获得的最大资本利得就是30%的产权溢价。双方利益共享，政府所享受的蛋糕份额更大。
　　所谓风险共担，主要表现在房价下滑时。如果房价下挫甚至房价下挫超过一成以上，加上贷款利率等，购房者不仅不能获得资本利得，还会倒贴本息。此时，政府绝不会行使优先回购权，购房者同样不愿意从政府手中购买剩余的30%产权，双方手中的产权价值都在下降，但由于产权互相牵制，只能保持原状，止亏出局的成本较高，双方共同承担亏损成本。上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。
　　严格来说，政府出售的是房地产产权方面的期权产品，主要目的是回笼资金，加快建设，与购房者收益风险共担。一个愿打，一个愿挨，谁也别怨谁。
　　政府不再承担低息贷款可能出现的坏账之责，也不愿意建造诸多没有风险机制的经适房。近年来，上海先后三次降低共有产权房的准入门槛，人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。
　　你是住房夹心层吗？你是刚结婚需要首次置业的人吗？请购买住房金融产品--共有产权房。这是在夹缝中生存的购房者、地方政府创意的体现，夹缝中生活也有春天。

　　皮海洲：寄生公司实际相当于创业板上埋下的地雷
　　创业板自推出以来，其上市公司质量就一直受到市场质疑，尤其是寄生公司上市受到的质疑最多。一家公司的主业完全依附于另一家公司或几家公司身上，这种傍大款的做法，虽然让寄生公司得以快速成长，但这种发展却留下了致命伤，那就是公司的发展要看大款的脸色行事，一旦大款不让傍了，公司的发展也就失去了方向。所以，这种寄生公司并不是真正意义上的独立公司，实际上相当于在创业板上埋下的一颗颗地雷。
　　令人遗憾的是，创业板市场偏偏充斥着这样的寄生公司。在创业板首批上市公司中，就有神州泰岳这家寄生于中国移动飞信业务的寄生公司。后来又有恒信移动、华伍股份等一批寄生公司上市，直到最近，仍然还有六成收入依赖诺基亚的星星瑞金、九成以上收入依赖于几家大客户的雅本化学相继过会发行。
　　这种寄生公司潜在的问题在今年的半年报中得以体现。近日，寄生公司之一的恒信移动率先发布预亏公告，称今年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损400万到600万元，比上年同期下降138%到157%。
　　恒信移动是去年5月20日登陆创业板的。上市前，在河北移动的力挺下，该公司2008年、2009年净利润同比增长分别为36.94%和52.95%，其中2009年每股收益达到0.84元。招股说明书显示，2007年至2009年，该公司主营收入中来自河北省的比例分别达93.69%、89.51%、87.67%。但这家公司上市后业绩变脸，2010年每股收益降为0.39元，今年的半年报更是报出亏损，而亏损的原因在于受移动运营商政策影响，公司的个人移动信息终端产品集成销售与服务、个人移动信息业务销售与服务的收入和毛利下降，对公司整体业绩影响较大……新商业模式带来的新收益尚未明显显现。
　　在河北移动的扶持下，恒信移动成功上市了，而上市后又由于受到河北移动的政策影响效益急剧下降，公司不得不谋求商业模式转型，等于是重新寻找生存方式。这样的公司上市，带给投资者的只有风险。恒信移动的发行价高达38.78元，上周末的收盘价为20.18元，即便是按发行价认购，投资者的损失也高达47.96%。恒信移动将寄生公司的风险演绎得淋漓尽致，为创业板市场敲了一次警钟。为了避免这类风险的再现，寄生公司上市当休矣。

　　易宪容：经济快速增长态势未变 不会出现硬着陆
　　7月22日召开的中共中央政治局会议，明确下半年宏观调控的首要任务是稳定物价总水平，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。
　　对于下半年经济增长态势，笔者判断基本上是乐观的，不会硬着陆。虽然出口增长有所回落，但投资增长强劲，特别是房地产开发投资增长仍处于高位运行。无论从政府公布的上半年数据，还是从实际经济运行情况来看，国内实体经济快速增长态势未变。不过，下半年稳定物价总水平的任务仍很重。国内6月份CPI同比上涨6.4%，创下3年来新高，是否已见顶仍不确定。如果国内通货膨胀居高不下，那市场预期的央行货币政策在下半年开始放松就不太可能。
　　我国是以食品为主导的CPI体系，农产品及食品价格一上涨，国内CPI的压力很快就会显现出来。而农产品供求一旦发生巨大变化而导致价格上涨，那往往意味着并非是整个物价水平上涨的最末端，而是新一轮物价水平上涨的开始。上半年农产品价格的上涨，都是在供求关系没发生变化的情况下出现的，而当前CPI上涨，很大程度上与猪肉供求关系发生变化有关。因此，它很可能预示着新一轮通货膨胀又开始。而希望事后通过行政手段来调整供求关系并控制物价上涨，不仅效果有限而且往往会错过控制物价上涨的机会。
　　更何况当前国内物价全面上涨的根源，是早些年过度发行货币导致全国房地产投机炒作盛行传导所致。国内高房价问题不解决，就难以根本减缓通货膨胀压力。这就是为何政府要把稳定物价作为首要任务的原因所在。如果通货膨胀仍然处于高位，那么当前央行货币政策不会轻易地调整。2010年以来开始的货币政策调整，其实并非是货币政策收紧，而是让2008年下半年以来过度宽松的货币政策回归到常态，因此，今年下半年央行的货币政策仍然会向常态回归，只不过所采用的货币政策工具会更为灵活。
　　对于把下半年的房地产宏观调控仍然放在突出的位置，笔者是拥护的。从当前国内房地产走势来看，尽管调控有一定效果，比如一线城市快速飙升的房价开始稳定，但经过一年半的调控后，6月份70个城市仅有3个城市房价微跌，而其他城市房价同比仍在上涨。
　　目前的房价数据，基本上是由地方政府及与房地产开发商有利益联系的机构收集上报的，这样的住房价格指标都还有上涨，可见实际房价上涨幅度是要高于市场数据的；房价如此之高，而且仍然在涨，说明国内房地产泡沫继续在吹大。正因为国内房地产市场所面临问题的严峻性，政治局对下半年房地产宏观调控态度是十分坚决的。不过，我们也应该看到，政府对下半年房地产宏观调控的坚决性是与保障性住房结合在一起，而不是坚决用强有力的措施来严厉打击住房投机炒作。房地产宏观调控的工具性仍然十分明显，其目的是既遏制过高的房价又保证房地产对经济的巨大拉动作用。这在短期会很有效，但要警惕长期隐患。
　　总之，从政治局的报告与部署已经看到下半年经济增长态势的端倪，预期下半年中国经济仍将处于较快增长的轨迹上，这种态势在今年不会改变。不过，当前困扰中国经济的两大问题，通货膨胀压力及房地产泡沫仍处于高风险下，中央已看到问题所在。

　　华　生：日韩楼市调控的经验
　　日本韩国成功实现城市化和现代化的关键一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手段控制房价和户型，在短短30多年间解决了国家大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。现在我国一线城市的绝对房价已逼近或逼平日韩大都市，但人均国民收入还只分别是日韩的十分之一和五分之一，贫富分化严重，高昂的房价成为中国经济社会结构转型、发展方式转变和现代化发展的主要障碍。
　　在快速城市化的阶段，房价上涨不可避免，因为大量人口进入，土地资源是有限的。日韩的基本出发点就是安居权，进入城市得安居是国民的基本权利，都写到宪法、政府的政策纲要里面去。
　　日韩在楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。
　　首先是在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要、挤压投资投机需求。在住宅的流转环节，日韩与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。日本在1950年，就实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。
　　在保有环节，日本规定对敷地面积(近似我国除公摊面积外的建筑面积)120平米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的保有税率，各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2.1%，2005年更是废止了最高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。
　　在继承环节，日本的税赋比韩国重些。根据日本遗产税税法，规定在房屋遗产继承时，可减免3000万日元(现约240万元人民币)，超过部分与其它遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。
　　在这种税收调节制度下，住宅的投资投机需求自然受到沉重打击，同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制，使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。
　　日本将家庭收入与可贷款总量挂钩，使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和购买多套房。据相关规定，日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入的35%。家庭如有其它长期贷款须合并计算，贷款最长期限为35年。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩，这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房贷款。
　　同时，日本在设计金融制度时，禁止在没有还清贷款前将房屋出租，以租养贷在日本根本无门，这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。
　　日韩以自住房作为使用税收和金融杠杆调节的标准和基石，因此完全符合公平正义的原则和城市化不断吸纳外来人口的方向。

　　张庭宾：中国房产商10年来的好日子或已走到头
　　最后一根稻草压垮中国房地产企业已近在咫尺。
　　由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，过分忽视社会公众怨声，中国大部分房地产企业将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚--未来6~12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。
　　房企的最后一丝侥幸正变成绝望。2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商的最后希望只有房地产信托了。但这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2010年四季度的659亿元下降到443亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到30%。
　　房地产商应对宏观调控的另一个对策是，东方不亮西方亮，一线沿海城市已竭泽而渔，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨让房企看到了一丝生机。
　　上周，这侥幸过关的最后幻想都破灭了。
　　据7月18日消息，二三线城市的限购令名单不久就将出炉。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。
　　7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方政府之间的战略合作，密切关注二三线城市的房地产市场风险。
　　7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。
　　从住建部到银监会，再到国务院，最后到党中央政治局会议，均一再强调房地产调控的决心不动摇，力度不放松。由此可以断定，已经关紧了的房地产融资大门不可能短期内打开。
　　时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的最后一根稻草是民间借贷。上周，笔者到广东调研，与当地两个代表性商会进行了较充分的交流，得知，即使是商会朋友之间，地产的借款利率也已经达到了年率40%--这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。
　　现在已可以肯定地判断，中国房地产商10年来的好日子走到了尽头，很多地产企业已经深陷四面楚歌绝境。在不远的将来，房地产业将发生很多令人唏嘘不已的悲剧。
　　笔者自2009年以来不断升级对房地产危机的警告力度，然而很多人将之作为耳旁风。这种战略迷失悲剧仅仅是地产商的笑话吗？不是。类似的悲剧正在金融业拉开帷幕，笔者2006年开始就警告未来全球金融纸币危机，这已绝非杞人忧天，倘若这个大崩溃降临，那些缺乏黄金、粮食、土地、石油、铜等实物资产财富，主要是纸币信用资产--现金、债券、证券等的金融机构，将面临前所未有的威胁。这包括中国大多数保险公司、证券公司、基金公司，相当大比例银行、信托等。
　　战略迷失悲剧未来还可能发生在地方政府身上。过去很多年，地方政府一直是以土地招拍挂等手段，不断扩张既得利益，这样下去，终究有物极必反之日。
　　无论是房地产业、金融业还是地方政府，战略迷失悲剧表面原因是缺乏开阔视野、战略前瞻，缺乏广阔胸怀吸纳谏言，缺乏创新能力而路径依赖；根本原因是既得利益不断扩张的惯性，是内心无限膨胀的贪婪。
　　面对未来战略迷失悲剧高发，笔者无能为力只能深深叹息，并期待着在惨痛的教训之后，一个战略智慧前瞻力备受重视的时代的发端。

　　郎咸平：百姓富不富 不能光看GDP
　　近日，国家统计局发布报告，6月全国居民消费价格水平(CPI)同比上涨6.4%，创三年来新高，通货膨胀在肉价、房价等各种作用力下依然肆虐。而更让人纠结的是，制造业采购经理人指数(PMI)已逼近景气红线，创下2009年2月以来最低点，仅为50.9%(中国物流与采购联合会发布)。抗通胀与保增长这对矛盾共同体，同时在中国经济的舞台上登场。国内外学者关于中国经济软着陆，还是硬着陆的争论，是泾渭分明 、楚河汉界。但有关着陆的讨论已可窥见中国经济增速放缓是不争的事实。
　　7月18日，著名经济学家郎咸平、著名财经作家时寒冰与广东电视台主持人王牧笛纵论经济走向，探讨中国经济为何再次放缓。
　　中国的制造业正在衰亡
　　王牧笛(以下简称王)：最近宏观经济领域有一场非常重要的争论，就是关于中国经济是硬着陆还是软着陆的争论，有一些海外人士，比如我们经常聊的像末日博士鲁比尼、像金融大鳄索罗斯，说中国经济会硬着陆。而中国的主流经济学界认为中国经济不会有硬着陆那么大的风险，但是会增速放缓，甚至出现软着陆。软和硬是他们之间的一个分歧，但是共识是着陆。我们曾经提出一个言论，说金融海啸，美国是轻伤，欧洲是重伤，中国呢，表面上没什么问题，但是是内伤。现在过了两年多，这伤口现在弥合得如何了？
　　郎咸平(以下简称郎)：我想最近公布的经理人采购指数，也叫PMI指数，可以说明这个观点。以美国为例，目前表现最好，今年前6个月有4个月，它在60以上，五月份降到53，六月份反弹到55。欧洲呢，差不多就是52到58之间。中国呢，是一路下跌，跌到50.1，这是汇丰银行公布的。
　　王：这里我要补充一个知识，制造业采购经理人指数如果在50以上，意味着经济是扩张型的，50以下，经济是萎靡型的。
　　郎：像50.1就是经济停滞发展的意思。最近出来一个数据，中国江浙地区，服装工厂开工率不足三分之一，塑胶工业50%，橡胶工业70%。还有大豆榨油行业20%不到，这就是50.1的制造业经理人采购指数，所对应的中国经济现状。
　　王：时老师会怎样分析现在这个宏观经济。
　　时寒冰(以下简称时)：我跟郎教授看法差不多，我认为美国经济在去年的10月份，开始逐渐地步入复苏的轨道。美国的制造业在上世纪50年代的时候曾经非常强，它占世界制造业的总量是40%以上，它后来过于注重、尤其这20年过于注重金融业的发展、金融衍生品的发展，而忽略了制造业。
　　这20年正好给中国带来了一个机会，制造业向中国转移。但在奥巴马上来以后就不一样了，他最主要的就是通过减税、对一些技术研发创新的激励、大的综合性措施，使它的制造业慢慢地走向复苏。中国走的路是相反，中国的路是给企业增加税收负担。这样导致的结果就是，它的制造业在复苏，我们的制造业在衰亡。
　　中国劳动成本一点儿都不低
　　郎：我们天天说，我们中国的劳工成本低，你完全搞错了，中国人是工资低，劳工成本一点儿都不低。为什么？工人素质不如美国，就这么简单。所以你看他一个工人，他的操作成熟度跟他的效率，是我们几个工人，因此他们工资高。工资高没关系，效率高，就能够夺回它的制造业。
　　时：我们现在很多人，看不清经济的真相，比如说他通过美国就业并没有上来，认为美国还在衰退，实际上不是的。美国跟中国是两个概念，就说西方国家，它是高工资、低就业。中国是什么？中国是高就业，低工资的发展模式。从全世界范围内来看，美国一个产业工人，可以养活4.3个人。德国可以养6.8个人。韩国和日本可以养3.8个人。中国一个产业工人是养1.1个人。所以说人家是低就业、高工资的就业模式。
　　美国靠印钞达到经济复苏
　　郎：我们是低工资、低就业、低保障。美国应付金融海啸的政策，和我们不一样。美国是什么政策？叫用藏富于民的政策来解救危机。我们叫做投资拉动。到现在为止，我们钞票发行76万亿，造成严重通货膨胀，还有严重产能过剩。但是美国不一样，美国2009年3月份跟去年11月份，推出两轮的量化宽松政策。什么叫量化宽松？简单讲就是印美钞，印美钞有什么结果呢？第一，美元贬值。第二，股价大涨。美元贬值什么结果呢？拉动出口之外，老百姓还可以卖空美元赚一笔。股价涨呢？那么直接买股票就是了。所以美国政府一旦推出印美钞的政策，老百姓乐了，不像我们老百姓没有投资渠道，美国有。卖空美元、买入股票。老百姓有钱了，他会开始花钱。消费增加了，工厂就开工了，然后失业就下降了。因此美国失业率由去年年初的10%，降到了五月份的8.8%。
　　王：而且刚才时老师一直在强调说，不要单从就业率来看美国社会，从它的制造业的复苏，包括出口的增长去看美国。
　　郎：主要是我们对经济这个定位不一样。美国是重视企业，它认为经济复苏就是企业复苏，所以说它全力以赴拯救它的企业。
　　民富不能光看GDP
　　郎：所以我希望，我们政府能够在十二五规划的时候，能够考虑一下做一个各国的纵向比较，什么才是一个对老百姓最有利的政策。比如说去年11月2号，《人民日报》海外版刊登文章，说十二五规划的基本精神是什么？他用民富，民富就是藏富于民。11月4号人民网又提出一个观点，十二五规划的另外一个基本精神是什么？叫放弃保八，就是不要把(GDP)保八保九当成一回事，老百姓更富裕才是我们执政的要点。我觉得执政的标准应该往这方面走。
　　王：所以中国经济软着陆的过程，其实也是民众破除国内生产总值(GDP)数字崇拜的过程。
　　郎：这几年我一直呼吁，藏富于民，也叫做民富，而不要再看数字。
　　政府职能仍需改变
　　时：要想解决问题，最主要的是转变政府的职能，就是说不要以主导经济为主。经济的角色，让民营企业去承担。
　　郎：对，然后就是把投资营商环境搞好，让我们民营企业能够更加茁壮成长，用利润拉动中国经济，就是藏富于民的政策。
　　王：同时不只用所谓的货币政策，来简单地调控，更多地依托一些比如说财税政策，给民营企业一些更多的活跃增长机会。
　　郎：比如说大幅度减税，大幅度减低企业各种税费的负担。所以我既不赞成我们过去采用的积极财政政策，我也不赞成我们学习美国的货币政策。我认为我们政府该做的，就是从过去威权式的领导职能，变成企业贴身的服务者。