丹东房价月涨10% 新区入夜变空城
　　鸭绿江边，中朝边境城市丹东市的房价一路向上，与此一起拔地而起的，还有一座空城。
　　近日，《每日经济新闻》记者赴辽宁省丹东市调查发现，这座城市的住房最高报价已达到1万元/平方米，新城区的房价最高也已达到八九千，两个城区房屋均价在4000元左右浮动。上涨速度在全国应该都是快的。丹东市住建委一名人士坦言。
　　不过，一个奇怪的现象是，在丹东，一面是高涨的房价，一面是空置的楼房。7月19日，记者在丹东市新城区调查发现，这座规划入住40万人的城市目前近乎空城。黄昏来临时，成片高层住宅逐渐隐入黑暗，被红黄蓝彩灯装点的街道也空无一人。
　　记者采访到的多名政府官员均强调，是本地人改善住房的需求，而不是外地人投资，推动了丹东房地产价格的上涨。
　　不过，一些业内人士却指出，外地组团购房者的身影在丹东不断出现，去年浙江人来这里一次买了200多套房，每个人买三四套。李立明向记者透露。他是丹东市一家房地产中介公司的经理。
　　鸭绿江边空城矗立
　　资料显示，丹东市总人口243万人，城区沿鸭绿江呈带状布局。局限于狭长的地形及有限的土地资源，多名丹东官员和房地产从业者均向记者证实，丹东市老城区房地产开发量已经饱和。
　　不过，距离丹东老城区约20公里的新城区，一座新城市正在崛起，房地产也随之迅猛发展。
　　记者从丹东新城区管委会提供的资料中看到，新城区将成为丹东市未来新的行政、经济、文化中心，房地产业则是其重点产业之一，新区规划62万平方公里，40万人口。
　　7月19日下午，《每日经济新闻》记者乘出租车实地造访新城区。从新城区中央大街驶入，驶过多条主要街道，在确认未遗漏重要街道后再返回。一路上，上城左岸、新加坡城、西湖城、滨江壹号等房地产项目均已建成。已完工的二三十层的建筑矗立在鸭绿江边原野上，三五座成群、三五群成片。除了保安和偶尔路过的工人，很少看见有人走动。
　　当晚，记者第二次造访这些楼群时发现，成型的建筑物内部没有任何灯光。大街两旁有许多淡黄色街灯如长蛇般排列，街上鲜有车辆驶过，更无人走动，近乎空城一座。
　　记者发现，已经搬入新城区的仅有丹东的行政和事业单位，比如丹东市政府和丹东市第二中学。市政府出于鼓励人们搬到新城区的目的，主动率先搬到新城区新政府大楼里办公。不过，工作人员仍居住在老城区，每天上下班由大巴车统一接送。因此一到晚上，这里就一片死寂。
　　买棵菠菜也要开车去老城。丹东居民告诉记者，新城区的生活配套设施不完善，是这里没有人气的原因。他们还告诉记者，新城区要发展起来，少则三年，多则十年。
　　可能要5年才能逐步完善。丹东市房产局一名姜姓科长向记者表示。
　　不是政府要建新城，是老城已经饱和。城市发展过程中，居民改善住房的需求促使我们建 。丹东市新城区管委会主管宣传的王处长告诉记者。此外，她还表示，丹东新城区才三年就发展成这样，已经是非常迅速了。
　　不过，对于王处长的这一说法，有质疑者也向记者表示，丹东人口流动少，不需要新开发这么多楼盘，老城区不少人还有两套房子。
　　空城房价上涨背后
　　滨江壹号是丹东市新城区的房地产项目，今年5月，该项目的开发商就曾公开声称，在已经开盘的楼盘中，在均价上涨10%的情况下形成了逆市抢购，销售额超过4亿元。
　　7月19日，记者造访了该项目。售楼处王小姐告诉记者，该项目住宅均价4500元/平方米，别墅8000~9000元/平方米。别墅还只剩几十户，其余全卖完了。
　　当天，丹东市住建委一名官员告诉记者，丹东房价部分月份以均价上涨10%速度上涨的情况确实存在。
　　记者了解到，目前新城区住宅均价在3800元/平方米左右，相较年初的价格，已有300~400元的增幅。当地居民还回忆说，从2008年开始，房价就开始明显上涨，2009年均价只有2500元左右，现在已经涨到4000元。
　　《每日经济新闻》记者获得的一份丹东老城区二手房报价单显示，金叶东方明珠一处住宅报价已经达到1万元/平方米。客户是有升值的预期，并不着急出售。提供报价单的人士说。尽管如此，记者看到该报价单上均价超过6000元/平方米的二手房已经比较普遍。
　　7月20日，丹东市房产局向记者口头提供了该市房价的一组统计数据，2011年，丹东市内房屋平均价格为3495元；2010年，市内房屋平均价格为3243元。也就是说，一年内丹东房价增幅为7.8%。
　　房产局的姜科长向记者解释说，该数据是根据每月的房屋销售总价除以销售面积，再逐月计算平均数得出的。不过，记者了解到，丹东市尚存有数量不等、售价低于商品房的公产房、回迁房和保障房，房产局未指明是否将它们也纳入了统计范围。
　　李立明告诉记者，丹东房价上涨，特别是新区房价上涨一定程度上有外地人在丹东做购房投资的原因。本地人除非有实力才会去新城区买房，买也是做投资。一名丹东居民也这样对记者说。
　　业界普遍认为，由于受到限购令的影响，一线城市被挤出的炒房资金涌入二三线城市，这是拉动二三线城市房价上升的重要原因。巧合的是，记者在采访中了解到，丹东在2010年下半年疑似出现过外地人大手笔抢购房产的案例，去年浙江人来这里一次买了200多套房，每人买三四套。李立明多次对记者说起此事。
　　不过，丹东市房产局称，虽然该市存在一些外地购房者，但他们尚不足以影响整体房价，外地购房者占丹东购房者整体仅10%，主要来自省内和东三省，很少有从大城市过来买房的，也没有发现从北京、上海、浙江过来炒房的人。
　　对于丹东房价走高的现实，房产局解释说，相比京沪深等大城市，丹东小，一两个大一点的楼盘开盘，对房价影响都会比较大。房价起点很低，涨一点幅度也会显得特别大。
　　限购令引热议
　　外界判断，丹东极有可能被列入实施限购令的城市名单之中。
　　《每日经济新闻》记者在与丹东房地产从业人员交流中发现，限购令是当地业界时下最关注的话题。李立明及其同事也认为，如果出台限购令，房地产中介会间接受到较大影响，首先是新房交易量下降，随后波及到二手房市场。道理明摆着，人们无法买二套房，二手房交易也会减少。
　　国家统计局的抽样数据显示，2010年上半年，丹东市城镇居民人均可支配收入为7203元；同时，工资性收入是该市居民的收入主体，占收入总体的53.2%。
　　丹东的房子不像是给本地人盖的。谈到丹东房价时，该市居民王先生这样向记者表示。王先生每月收入2000元，工资涨得没有房价快，好像永远买不起房子。他说。
　　丹东房产局一位不愿具名的官员向记者表示，由于人工费、材料费和土地出让费构成的房价成本上涨，未来房价不大可能大幅度下降，可能会维持平稳发展。他透露，新区每平方米的成本摊到了2000元以上。
　　事实上，限制房价的措施早在今年4月份已经实施。丹东一家二手房中介公司的工作人员向记者介绍说，卖房人有两套或两套以上的住房，要缴纳个人所得税，买房人要购买第二套房屋，契税也要增加，总体上，房屋转让差额的20%都要交税。
　　不过，这次调整似乎没有影响到当地房价，一个月后，丹东仍以同比9.7%的房价涨幅位列全国首位。（.每.日.经.济.新.闻）

　　通州楼市降价调查：民企血拼 国企死扛
　　北京新建商品房房价6月环比下降7%
　　本报记者获悉，北京市住建委在6月份房价已经实现稳中有降的情况下，准备将房地产调控的做法和效果形成文件上报有关部委。
　　北京市房协一位负责人介绍，北京市新建商品房房价环比下降的主要原因是通州等几个新城区的商品房房价下降。
　　而在北京市实现房价稳中有降的背后，是新城区房地产项目的冰冻，但是在这样的市场情况下，民营企业成了房价下降的带头者，而国有企业却可以继续死扛。
　　北京中原地产总监张大伟表示，通州等新区房价下降是全国房地产调控成果的一个样本，而在各地国有企业的资金很充裕，国有企业的楼盘成为地区楼盘的价格死扛者，房地产调控需要对国有企业攻坚。
　　扛得住
　　在这轮调控当中，以房屋交易量下降最严重的北京通州市场为例，有民营企业开始6折卖房，也有国有企业在项目甚至是零成交的情况下，仍然可以死扛。
　　相比于他们，我们的底气就没有那么足了。通州某房地产项目的销售负责人7月20日对记者表示，他们项目已经均价降了4000元方米，而附近的金隅·花石匠项目价格丝毫没动，而且公司还在继续拿地。
　　对于国有企业这种不差钱，上述房地产项目销售负责人很是感慨：民营企业卖不动项目，销售人员连底薪都拿不到；国有企业的管理人员，即使项目销售不动，收入也一分不差。
　　记者从地铁八通线终点站土桥出来之后步行15分钟，来到金隅·花石匠还未竣工的小区，虽然是周末看房的高峰，但这里显得十分冷清。
　　据现场的销售人员介绍，即便是周末，每天最多也只有7到8组看房者，而且大部分都是抱着只看不买的心态前来做了解的。
　　去年忙的时候每天要接待50组来看房的人。上述现场销售人员如是说。
　　据了解，金隅地产在通州总共有两个商品住宅项目，一个是限购之前推出的销售火爆的七零九零楼盘，还有一个就是目前的金隅·花石匠。
　　金隅·花石匠从2011年5月1日开始推出优惠房，毛坯房均价在18000元/平米，而就在附近的华业·东方玫瑰项目，房价已经降低到15000元/平米，位于通州新城区核心区的珠江拉维小镇项目，已经降价到14500元/平米。
　　其实大家都有一个心理预期，就目前这个价格肯定没戏。据一位内部销售人员透露，我们的优惠方案5月份就已经报给金隅了，但是到现在还没批。
　　据记者从北京市房地产交易管理网查询，金隅集团花石匠楼盘二期从2010年年底推出到现在只成交7套，月度成交挂零已经成为常态，形成了购房者和开发商僵持的态势。
　　调控攻坚
　　虽然上述金隅·花石匠项目销售情况惨淡，但是其开发商金隅股份却不差钱。
　　7月18日，金隅股份下属的金隅程远房地产公司以10.1亿元的价格拿下北京海淀西三旗的一块土地，楼面地价7424元/平方米。
　　张大伟表示，国有企业贷款融资成本很低，在目前信贷紧缩的情况下，银行对于国有企业贷款仍然放行，而民营企业则不然，由于资金链紧张，不得不降价来加快回笼资金。
　　金隅·花石匠项目内部销售人士表示，国企房价如果下降，需要上报总部，而一般开发商降价都比较谨慎，尤其是怕前期业主来闹事，加之企业不差钱，完全可以扛下去，一般不会批准降价。
　　于是，同一地区，民营房地产项目售价比国有企业房价低几千元，甚至上万元的特殊情况。
　　张大伟表示，国有企业资金成本很低，同样扛一年的话，资金利息成本就比民营企业少很多。加之很多国有企业都是地方政府扶植下，具有很多经营性物业，稳定现金流很好。
　　除此之外，很多地方政府不愿意区域房价下降，在房地产市场下行的时候，地方政府希望国有企业能够帮助稳定房价，不做降低房价的带头羊。
　　住建部政策研究中心一位研究人员表示，国有企业的项目多数成了地区房价的支撑，而国有企业并不缺钱，应该号召国有企业响应国家调控政策，主动调价，才能促使目前北京等一线城市房价全面下降，而不是目前存在的区域房价下降。
　　记者调查了解，以北京为例，国有企业开发项目占市场在售项目三成以上，如果能够促使国有企业降价，可能是压垮房价的最后一根稻草。（.21.世.纪.经.济.报.道）

　　新华社：新一轮限购有望开启 楼市深度降温已是大概率
　　国务院日前提出,房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。新华社发表分析文章认为,新一轮限购城市名单呼之欲出,有望开启房价稳中有降的时间窗。
　　房企最害怕限购
　　前一阵子,开发商碰面聊得最多的话题就是什么时候取消限购。限购真把一些开发商弄得死去活来。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说。
　　我们担心二三线城市也限购,因为限购能产生楼市速冻效应。上海一位港资房企负责人坦言。 但一些专家也提醒,新一轮限购实际影响如何,既取决于限购城市的数量,也取决于监管问责的严肃性。
　　限购令最怕执行注水
　　记者调研发现,针对限购令,楼市博弈各方的对策层出不穷。
　　因为限购只针对住宅项目,不少开发商提出转住为商对策。一些房产中介则违规代办限购资格。由于担心住房成交量下降影响经济增速,少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。中部地区有的城市将限购范围确定为90平方米以下的中小户型商品住宅。
　　在经历多年调控之后,房价走向其实并不取决于出台多少政策,而是多少政策真正得到了不折不扣的落实。经济学家马光远说。
　　楼市深度降温已是大概率
　　在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下,楼市的深度降温已是大概率事件。众多业内人士认为,应紧抓楼市退烧后可能出现的窗口期,实施治本之策,将调控引往长效化、制度化。
　　为此,要对限购扩容可能带来的副作用有充分评估,为后续政策留下空间,加快推进房地产市场化改革。业内人士指出,目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束,但明显过于依赖行政手段。今后,应在持有、出售等环节,提高房产税、空置税、暴利税等调节力度,长效化遏制炒房投机行为。与此同时,保障房制度化建设应提速。
　　土地财政不改革房价难理性
　　一些地方政府是楼市调控的薄弱环节，加快改革地方土地财政也势在必行。在一些地方，土地出让金等相关收入已占地方财政六七成。
　　土地财政不改革，高房价难以真正回归理性。众多业内人士呼吁,必须拆除土地财政这个房价暴涨的温床。（.新.华.社）

　　易宪容：不要高估住房限购的作用
　　中国社科院金融研究所研究员易宪容昨日发表文章提出上述观点。
　　声音
　　市场及政府不要高估了住房限购及限价政策的作用。
　　对于当地居民的住房限购，即本地居民购买第二套以上的住房受到限制或当地居民不能够购买第三套以上的住房。这条政策包括以下两层重要的意思。
　　第一层意思，我曾经计算过，按照当前的城市人口人数及未来城市化进程中农村进入城市的人口，每一个家庭(3口之家)可持有两套住房，按照2010年中国住房生产的套数，要满足这种城市居民持有两套住房的要求，那么中国住房市场还得努力生产30年。对于这样一个无限大的住房市场，住房限购令有等于无。
　　第二层意思是如果购买住房是有利可图的，就如前十年那样，那么三口之家的家庭还可能为了购买住房而出现更多的组合或更多的家庭，对住房的需求更是会膨胀。
　　也就是说，限购令给住房市场一个清楚的信息，不允许当地居民购买第三套以上的住房，但即使是允许购买第二套住房，住房市场仍然是一个需求无限大的市场。在这个需求无限大的住房市场，供求关系短期内是无法得到满足的。（.新.京.报）

　　附表 可能限购的城市名单
　　潍坊、秦皇岛、唐山、廊坊等
　　东北地区 丹东、锦州、牡丹江、吉林
　　中部地区 岳阳、常德、湘潭、株洲、襄樊、宜昌、赣州、安庆、平顶山
　　西部地区 重庆、桂林、北海、柳州、遵义、包头、鄂尔多斯、榆林