小城市开始挤泡沫 开发商资金或进一步紧张
　　尽管已经淡出管理的一线，但作为万科董事会主席，王石似乎又做了一次准确的判断。日前，在有预期称宏观调控可能松动的背景下，王石对媒体表示：当前，中国只能继续楼市调控。如果此次调控再半途而废或终告失败，结果会相当的糟糕。
　　他的判断很快得到印证。就在14日下午，新华社披露的消息显示，12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
　　此举，让原本寄希望于下半年部分城市调控松动的开发商大为失望，也让一些较早布局二三线城市的开发商焦虑，前6个月，他们曾经因为二三线城市的市场活跃而取得相当不俗的销售业绩而领跑同行。
　　三四线楼市推高成交量
　　整个上半年，大部分开发商的日子依然过得不错。一方面各家企业销售数据并不算太坏；另一方面不少公司口袋里余粮尚丰。
　　数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国，这一数据甚至超过了2009年全年销售额。除此之外，中国海外、恒大地产、保利地产、绿地、万达、碧桂园等企业，也都各自取得了同比或者环比增长。
　　中国海外在5、6月连续实现过百亿的月销售额后，前6月合计卖522亿港元(合人民币约430亿)；恒大地产则从今年2月起连续自我突破，每个月均完成同比、环比双增长，以423亿交出期中成绩单；前5个月不温不火的保利地产从6月起突然爆发，单月销售超过110亿，并于上半年完成395亿元销售业绩；而排名第七的碧桂园，也实现了200亿元的突破。
　　7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，尽管强力政策频繁出台，限购城市观望氛围严重，但标杆企业仍旧保持了高速的增长势头。其中，十大企业卖楼3323亿元，同比增长八成多。
　　另有数据显示，6月全国商品住宅销售面积1亿平方米，首次破亿，销售面积同比增长24%，较5月同比增速提高7个百分点；销售面积环比增长42%，较5月环比增速大幅提高31个百分点。
　　上述提及的几家开发商都有着几个极为相似的特点：周转速度高于同行；全国布局较为完善，相当数量的项目位于二线甚至三四线城市。过去的半年时间里，一二线城市的限购政策，无意之间正好成就了三四线城市的崛起。
　　对此，广发证券发布报告称：我们认为主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。
　　小城市也要挤泡沫
　　王石说，总体来看，中国房地产市场仍然向着积极健康的方向发展，应该说，楼市崩溃的可能性并不大。但是，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，100%的公司都感受到压力，资金紧张。在这种情况下，政府调控已经进入骑虎难下的境地。
　　但他坚信，调控始终要继续下去，而不会如部分人士所期望的一样出现松动。而他的这种判断，恐怕直接来源于一线城市房价的岿然不动，以及三四线城市房价的上涨。
　　上半年，三四线城市的房价伴随着交易量的上升而水涨船高，一些投机性资金开始转战到这些城市。
　　今年上半年开的一个楼盘，还真有浙江人把一个单元全部包下的。云南丽江的一位开发商称，上半年，数量众多的外地人抱着现金涌进了这座旅游城市。
　　恒大地产属于三四线城市楼市崛起的直接受益者。该集团董事局主席许家印在11日的一次业绩发布会上透露，上半年公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局极大地避开了限购的雷区，从而完成销售业绩的突破。
　　据悉，目前执行限购的城市超过40个，而自从限购政策实施以来，这些城市的成交量明显萎缩，投资性需求被严格挡在门外。北京、上海、广州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急剧下降，其月度成交量甚至出现环比60%~70%的跌幅。各大城市的楼市，仅剩刚性需求在继续入市，成交楼盘多集中于价格较低的郊区。以北京为例，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前超过了40个百分点以上。
　　随着限购令向二三线城市蔓延，发生在北上广深等大城市的故事，恐怕将在小城市上演。有分析人士预计，限购可能会全国化，预计限购城市将超过100个。
　　鉴于此，部分业内人士开始对恒大地产、碧桂园等主要集中于二三线城市的开发商表示担忧：下半年的压力应该蛮大的，就连万科都还离全年任务有800亿缺口。
　　据悉，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大地产9月份之后的新推盘计划将超过60个，而其上半年的新盘量才33个。保利地产、金地集团、富力地产等公司也都声称，下半年供应量远高于上半年。
　　事实上，此前曾经有业内人士期望下半年调控松动，甚至有开发商有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了这些开发商的算盘。
　　北京中原市场总监张大伟就在14日下午对媒体表示：国务院再次重申限购政策不放松，严格信贷税收等政策，打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。调控不放松将使得部分开发商开始促销求量。
　　开发商资金或进一步紧张
　　调控加码的消息，对于原本已经感受到资金压力的开发商来说无异于雪上加霜。
　　国家统计局披露的数据显示，上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；自筹资金16463亿元，同比增长32.7%，增速进一步提升。
　　长江证券研究报告指出：由于今年以来的信贷紧缩，使得资金来源银行方面大幅地收缩，这方面体现在国内贷款与其他资金中的按揭方面，按揭来源甚至出现了负增长。在自筹资金方面，同比增速进一步提升，这部分资金应该包含开发商自筹的信托资金，如果下半年在信托方面进一步缩紧，开发商的资金情况将会更加紧张。
　　事实上，依靠信托和房地产私募股权基金抽水，已经变得越来越艰难。尽管从去年到今年上半年，为数众多的开发商都通过信托和房地产基金获得资金，但开发商为此付出的成本也越来越高。日前便有消息称，绿城计划发行的一个信托产品，年化利率有可能高达25%，创下房地产信托产品的利息新高。
　　比较起来，在香港股市上市的公司，资金状况明显好于A股，因为可以凭借海外资本市场发行债券和配股。不过近期海外资本市场出于对国内宏观调控的担忧也开始出现对内房股的冷淡症状。龙湖地产的3亿配股计划流产，便被视作国际机构对中国房地产保持警惕的信号。（.第.一.财.经.日.报）

　　调查显示二三线城市楼市库存趋于严重
　　据新华社电 渣打银行一项针对二、三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重，而今年下半年住房库存很可能继续增加，价格下调压力也显著增大。
　　被调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商未售住宅超出今年年初预期，三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年，这其中，预测下降幅度的平均数是比2010年下降20%；对于未来是否持续下滑，很多人明确表示担忧。
　　二线城市库存尤为严重
　　随之而来的是日渐严重的库存问题。据渣打银行测算，目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。
　　据渣打测算，到今年年底二线城市库存水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。
　　房价下调压力将会加大
　　业内人士分析说，如果一些二线城市库存水平进一步上升，房地产价格下调的压力将会非常大。渣打调查显示，30家开发商中，有7家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降，10家表示价格持平；二手房方面，半数受访开发商称所在城市房价没有发生变化，8家表示价格上涨1%到10%，只有4家称价格出现适度下降。
　　调查方式
　　这项调查由渣打银行全球研究部针对3个二线城市(成都、南京和武汉)和3个三线城市(石家庄、西安和中山)的30家房地产开发企业经理或销售主管所作。（广州日报）

　　限购令布控二三线城市 楼市可能深度降温
　　被视为楼市调控杀手锏的限购令将扩大覆盖面。
　　据新华社上海7月15日电 被视为楼市调控杀手锏的限购令将扩大覆盖面。7月12日举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
　　今年以来，部分二、三线城市楼市的逆势躁动增加了调控的不确定性，限购令的推开势在必行。可以预计，在继续从严从紧的调控之下，楼市将在更大范围内遭遇降温，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。
　　部分二、三线城市楼市
　　限购势在必行
　　在最严调控持续发力之下，今年以来各地楼市风景各不相同：部分地区房价出现松动迹象，而一些二、三线城市的房价却表现生猛。
　　记者梳理国家统计局的数据发现，今年1-5月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二、三线城市；虽然数量逐月减少，但与一线城市相比依然涨势逼人。1月份，涨幅最高的岳阳达到22%；涨幅列第五的丹东也有12.3%；至4月份，丹东以11.3%的涨幅领涨，而排名第五的吉林涨幅也有8.5%；5月份，丹东、乌鲁木齐、秦皇岛等地涨幅均在8%以上。
　　表现更突出的城市可能还在70个城市之外。比如，山西榆林、内蒙古鄂尔多斯(20.03,-0.03,-0.15%)等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势逼人。
　　中国指数研究院副院长陈晟认为，部分二、三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市限购后炒房投资需求的转移助推，如果任由部分二、三线城市房价飙涨而对其他地区产生传导效应，将对整体房地产调控带来不利影响。
　　楼市将继续深度降温
　　国家统计局的数据显示，5月份中国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。调控成效正在显现，但隐患仍存。
　　当前房地产市场调控正处于关键时期。记者调查发现，与取消限购令等期待相呼应，不少地方调控政策执行并非无懈可击。部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。12日的国务院常务会议指出。
　　决策层对形势有着清醒认识。此次国务院常务会议释放了楼市调控继续从严从紧的明确信号，并对投资投机性需求再一次全面布控。会议提出：各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归；此外，还要求继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
　　中国房地产学会副会长陈国强认为，目前还没有公布二、三线城市的限购范围，但毫无疑问，对最先限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。陈晟等专家表示，个别房价涨幅突出的二、三线城市将会被首先限购，各方都应该充分理解决策层调控楼市的决心，楼市将继续处于深度降温通道之中。
　　保障房弥补
　　商品房拉动力缺口
　　房地产业牵动面广、带动力大。既要从严遏制房价过快上涨，又要确保其能平稳健康运行，每次楼市调控保与压的力度、节奏和重点，都考验着决策层的决心和智慧。
　　在包括限购在内的组合拳持续打击之下，今年以来房地产市场有一些动态值得关注。比如，部分热点地区销售大幅回落，房地产开发投资增幅放缓。再如，各地土地市场遇冷，一些热点城市上半年商品住宅供地量比去年同期下降三四成，这或会对后市的普通商品住宅供应带来不利影响。
　　目前，国内外环境仍然十分复杂，宏观调控面临的两难问题增多。持续降温运行的楼市如何确保自身良性发展，并发挥应有的经济带动力？国务院常务会议强调，要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
　　尤其是保障性住房的大量建设和供应，能在很大程度上弥补由于商品房建设、销售量下跌带来的拉动力缺口。应切实落实保障房工程的监督和问责机制，确保今年1000万套的建设任务不打折扣、不含水分地完成。陈晟说。（东方早报）