支持力度加大 保障房建设将迎来高峰
　　12日召开的国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议提出，要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。对此，业内专家指出，今年初各地已经立下军令状，但实际开工状况却冷热不均。针对这种状况，国务院提出了明确要求，预计在相关政策支持下，保障房建设的资金瓶颈有望得到破解，保障房建设任务也将如期完成。
　　时间过半任务过半
　　国务院常务会议指出，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
　　事实上，在5月底，住建部等相关部委就已在各地督促检查保障房建设情况，以求了解保障房实际进展。地方政府的热情也比较高，陕西、河北、甘肃、云南等地纷纷表示要提前完成保障房全部开工任务。
　　记者注意到，住建部方面的信息显示，截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。但有的地方进展仍然较慢，目前有6个省区的开工率不足20%。
　　为此，住建部部长姜伟新要求，确保完成今年的建设任务，是下半年保障性安居工程的重中之重。从有关数据对比可以看出，在5月份以来的短短1个月中，全国保障性住房新开工率上升16%，足见各地正加快建设步伐。而据记者了解，目前个别省份保障房开工率已经达到90%。
　　住建部部长姜伟新曾明确表示：今年的1000万套保障性安居工程建设既是经济任务又是政治任务，是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程。各地必须在11月底以前全部开工。其中，主体结构完工的要占到1/3以上。上年结转的项目也要加快建设进度，确保年内基本建成400万套以上。
　　这意味着未来几个月，全国保障房建设有望迎来高峰，由此，保障房的工程质量及分配等相关管理工作也提上议事日程。为此，国务院常务会议要求，要建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
　　加大政府投入和贷款支持力度
　　为解决保障房建设中存在的资金瓶颈等问题，国务院常务会议提出，要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度。
　　实际上，此前发改委已经制定出台《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，其中明确提出，允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。财政部、住建部也曾发布通知，要求各地把公租房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公租房项目资本金及时足额到位。各地可按照20%比例，测算公租房项目资本金需求。
　　财政部、住建部发布的通知中要求，各地解决公租房项目资本金的资金来源，首先要立足于政府预算安排资金，特别是地方政府债券资金要优先用于公租房等保障性安居工程。对于公租房项目资本金仍有缺口的地区，在按规定程序使用年度超收收入时，要相应增加资金投入。
　　专家分析指出，企业债、地方债筹资形成互补，均可发挥引资作用，吸引拉动社会资金民间资本跟进，从而形成合力，产生放大效应。
　　记者注意到，在上述通知下发后，一些地方政府开始积极鼓励企业发债。包括陕西、北京等地也已经成立专门的保障房投资公司。其中，不久前成立的北京市保障性住房建设投资中心，注册资本为100亿元，是国内规模最大的保障性住房建设投资公司。
　　这充分体现了地方政府对推进保障房建设的决心，这一模式如果在各地推广，未来5年建设3600万套保障房的资金难题有望迎刃而解。有关专家说。（.上.证）

　　限购扩容调控加码 保障房建设题材个股值得期待
　　今年上半年及6月经济数据刚刚出炉，国务院五大措施加强楼市调控政策便接踵而至。由此可见，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施，表明管理层对调控力度在加码，限购扩容。对此分析人士认为， 国房景气指标可能跌至不景气区间，进而影响到房地产板块的走势。
　　日前，国家统计局公布的数据显示，6月份全国商品住宅均价4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。
　　而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。对此，接受记者采访的有关人士认为，在严厉的调控之下，下半年国房景气指标有可能跌至100点以下的不景气区间。
　　房价下跌有缘由
　　西南证券地产行业分析师肖剑说，6月份全国住宅销售价格比5月份环比下降8%，一线城市销售依然低迷。而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这表明管理层对调控力度在加码，限购扩容。
　　住宅销售价格环比下降的原因是多方面的。肖剑说，一个原因是随着限购令的实施，使市场供求关系发生了变化。如6月份北京的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，远低于去年平均销售量。
　　另外一个原因，是一些现金流比较紧张的开发商坚持不下去了只好放下身段销售，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。
　　还有一个原因，是每年的这个时候都是房地产销售的淡季，价格回落也是很正常的事情。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，今年以来上海商品住宅均价为22600元/平方米，但近两个月出现小幅下滑。二手房市场走势基本与新房市场相似。用一个词语来概括，那就是量缩价稳。
　　杨红旭在分析房价下降的原因时同时认为，这直接影响了市场供求关系。2010年全国商品房开工量比2009年激增了40%，从开工到可以卖一般是半年到一年之间，所以说今年可以卖的房子量远远超过去年，但今年的卖房速度与去年的下半年相比明显减缓，成交量都有3成左右的下滑，进而引发了房价的回落。
　　杨红旭告诉记者，目前北京市新房住宅的库存量已经逼近11万套，创今年以来的高点。上海的库存甚至超过了2008年。记得2008年底的库存可以卖11.3个月，而目前需要12.4个月才能消化完毕。
　　浙商证券地产行业分析师戴方说，6月份住宅价格有所回落可能与成交的结构有一定的关系，即中低价位的住宅成交比例较大，而高价位的住宅成交比例小。就其价格的绝对值来看没有下降，最多也就是与5月份持平而已。
　　量增价跌是趋势
　　杨红旭说，我认为到今年第三季度，楼盘数量相较第一季度、第二季度会出现大幅增加。在信贷融资卡得很死的情况下，很多企业还是要通过卖房子来回笼资金。预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场可能到来。
　　在谈到货币政策对其影响时，杨红旭说，央行虽然又一次加息，但调控没有任何放松迹象，如果上半年是量缩价稳，下半年随着开发商资金链的越来越紧张，推盘量必将放大；而在当前的形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。
　　如果一定要让我说开发商的资金链还能支撑多久的话，我觉得总体上比2008年好，但比过去两年要差。杨红旭说，虽然很多开发商上半年坚持不卖房，但银行不给它们贷款，下半年无法坚持，也会适当进行促销。
　　肖剑说，上半年，全国住宅投资增长36.1%，高于房地产开发投资同比32.9%的增长幅度，当前市场上存货肯定增加了，在存货增加的情况下，会调整开工计划和销售价格等。因此，今年下半年的房价无论同比，还是环比都会回落。特别是原来价格就很高的一线城市及其周边地区，回落幅度会更大一些。
　　那么，二三线城市的房价又会怎么样？对此，肖剑认为，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。一线城市降价潮会蔓延到二、三线城市。
　　戴方说，今年上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年来连续18个月最低。按上次利率6.40%计算需支出利息371.4亿元，按本轮加息0.25个百分点后的利率计算，需支出利息377.2亿元。今年5月地产贷款增速4.57%，同比回落了38.98个百分点，相当于2008年底的水平，如果再次加息或者提高存款准备金率，将使一批房地产开发企业搁浅。
　　过去因为在500座二三线城市中大都没有实施限购令，而今后对房价上涨过快的二三线城市实施限购令，下半年二三线城市的住宅价格可能也稳不起了。戴方说。
　　保障房题材有机会
　　杨红旭说，据住建部测算，今年新开工1000万套保障房，共需资金约1.4万亿元，几乎相当于今年前5个月13290亿元的全国住宅投资总额。但截至5月底，全国保障房开工率只有34%。今年下半年，保障房投资仍将高速增长，从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平，这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。
　　今年全年业绩真正能超预期的地产股不会超过10只，至于招金万保四大龙头地产公司，应该辩证地看待。肖剑说，一方面，它们资金实力雄厚，品牌优势明显，他们在二三线城市的开发项目较多，在那些没有实施限购令的城市里，会有一定的机会；但另一方面，这些公司大都过了成长期，进入了成熟期，业绩虽然稳定但上升幅度已经不大了。
　　至于前期被市场普遍看好的纯商业地产公司，肖剑说，现在看来也有压力。因为纯商业地产项目在一座城市中的地理位置很重要，同时，投资的力度很大，回收周期较长，比较考验投资实力。相反，同时拥有地产和其他产业的上市公司可能好于纯粹的地产公司。这是因为如果其他产业能够带来比较稳定的现金流，那么，可以弥补地产现金流的不足。
　　戴方说，保障房建设任务将平衡地方房价控制目标，推动房地产板块估值修复行情，如果货币政策在三季度趋稳，结合热钱流入，有保障房建设题材的个股值得期待。（.金.融.投.资.报.杨.成.万）

　　叶檀：用资本利得税取代房地产限购
　　调控房地产理所当然，但房地产限购应适可而止，否则，房地产将从权贵市场经济转向计划市场经济。
　　7月12日召开的国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控工作，其中包括严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
　　通常抑制投资投机性购房用信贷与税收的办法，提高房地产信贷成本以压缩房地产金融杠杆，征缴房产税以增加持有成本，征缴房产交易资本利得税以减少房地产的资本利得。
　　限购则充满中国特色，从去年下半年开始，部分房价上涨过高的一二线城市开始采取限购政策，限购在外地投资者占多数的大城市取得了较好的效果，比如北京等城市，将一半以上不符合政策的购房者排除在房地产消费、投资群体之外。
　　限购令不可能独立而行，最明显的副作用是，一线城市由于限购房价企稳之时，相邻的三四线城市却由于投资者蜂拥而入，房价节节上升。如广州限价，周边的清远等地房价上涨；北京限价，周边的河北小城凭借半小时、一小时经济圈概念，房价扶摇直上。要想调控收效，最终限价必然推广到所有城市，填平政策不同所造成的价格洼地。从金融角度来说，限购令是对民众的资金用途进行局部管制，变相减少了货币的价值；从本质上来说，与商品短缺时代的凭票供应没什么区别。有钱想买房，没有本地户口？对不起，有钱也没用，因为买房认钱又认证。
　　最后，长期实行限购令是房地产市场化的倒逼。虽然中国的房地产市场存在种种问题，但一个好处却让房地产市场有了充分的生存理由，那就是，通过商品房制度使劳动者摆脱了单位人的束缚，推动了全国劳动力大市场的形成，商品房市场与全国通用的保障体制一道，成为中国劳动力大一统市场的基础。
　　既要调控房地产，又不能走市场化的回头路，最好的办法是通过信贷与税收办法改良激励体制，使投资者知难而退。货币泡沫与房地产泡沫的关系众所周知，挤压货币泡沫必然去除房地产泡沫，美国的次贷危机中狂热的房贷与房地产价格的关系，将成为房地产市场的典型案例。
　　税收办法可以收到立竿见影之效。今年5月4日，我国台湾地区公布特种货物及劳务税（奢侈税）条例。根据规定，奢侈税的征收范围涉及不动产、交通、保育、家具等方面，不动产短期炒作被课以惩罚性税收：对一年或两年内转卖非自用住宅及空地的投机行为，分别课以15%和10%的奢侈税。该税收出台几天之内，台湾地区房产价格骤跌10%。可见，不用限购手段，用奢侈税等手段，可以获得相同的调控结果。
　　 以资本利得税取代限购令正当其时。资本利得税征收便利，在交易时根据标的价格的高低，按照不同的税率征收。同时，还可以通过所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。资本利得税与土地产权无关，而与资本利得密切相关，资本暴利重税，微利少征，排除了许多不可化解的矛盾。如果是个人改善性必要住房，可以在征收之后返回，以实现公平征税。
　　 房地产资本利得税可以实现居住正义。在征收奢侈税之后，台湾地区行政部门负责人吴敦义曾解释说，奢侈税针对的是房价被刻意炒作的不公平现象，那些手上可能有几处不动产的业主在很短时间里转手买卖，已成为房价高企的重要动力，若无法课征到这种快速累积的财富，是一种严重的不公。
　　 取消房地产限购，可以锁定庞大的货币流动性，可以建立统一的房地产、劳动力全国市场；而征收房地产的资本利得税等，可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水，可以让房地产市场摆脱计划时代的浓重阴影。
　　调控需要正确的激励机制，而不是对行政权力的膜拜。由于地方政府依赖土地财政，由地方主导的限购政策等必然成为左右为难、自招失败之举。
　　取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。（.每.日.经.济.新.闻 .叶.檀）