央行官员称限购令明后年或取消 不取消压力太大
　　记者 周祺瑾
　　“限购令持续时间不会很长，明后年或会取消，不取消压力太大。”
　　6月7日，在“中国商业地产博览会新闻主题研讨会”上，中国央行中房价格指数研究员陈湛匀如是判断“限购令”的执行期限。
　　陈湛匀作出这一判断之际，市场对限购令正陷入纠结：一边是有报道称楼市限购令可能将扩大至三四线城市，一边是海口和大连等地近期先后传出限购令松动的消息。
　　虽然已遭当地政府否认，但有观点称，二三线城市的地方政府，背负着既要控制房价又要解决保障房建设资金的双重压力，对取消限购或放松限购的期望较为迫切。
　　另据财新报道，此前不久，某央企开发商曾称，“北京高端项目的限购有可能在年底前放开”。据称，其消息也来源于政府内部人士。
　　对上述种种未获证实的“传言”，中国指数研究院副院长陈晟分析，这至少反映出，此前地方政府过于依赖土地财政的情况亟待改变。但经济结构转型时间长，目前不少地方政府又面临债务平台清理，房地产低迷对紧张的地方财政而言可谓雪上加霜。
　　相比于不欲轻言改变“土地财政”现状的地方政府，面对调控，开发商的布局调整已然展开。
　　保障房是方向之一。中国建筑国际（03311.HK）行政总裁周勇昨日在香港举行的股东会后告诉媒体，该公司希望今年拿到300万平方米建筑面积的保障性住房项目，截至目前，该公司已拿到超过140万平方米。
　　周勇称，保障房项目毛利率在10%左右，而该公司目前超过一半的营业额来自于香港的建筑承包项目，其毛利率为5%至8%，承接保障性住房项目，反有助于提升毛利率。
　　对此，某位上市房企高层称，10%的毛利率一般企业做不到，即使做到了，其中还要扣除税收等费用，净利润率大约在5%，而开发商品住宅，此前的毛利率达30%甚至更高。但对一些上市企业而言，参建保障房除了考虑社会影响外，还可以跑量——增加开发量，“美化”报表。
　　陈晟称，投建保障房是开发商在特殊时期的应对布局。短期看，如果没有适当的布局调整，不少企业甚至无法生存下去，熬到限购政策的结束。
　　商业地产是部分开发商眼中的另一避风港。
　　基金管理机构雅士铂（亚洲）有限公司总裁杨咏诗在昨日的商业地产研讨会上表示，目前商业地产的价格仍未能体现其真实价值，不少亚洲基金都在寻求国内的二三四线城市寻找长期的商业项目投资机会。此前，这些亚洲基金通常是和本土开发商合作参与住宅项目开发，投资模式属于快进快出型，一般投资周期仅三年。
　　杨咏诗称，二三四线城市低廉的土地价格，廉价的劳动成本具有一定的吸引力。
　　但陈湛匀认为，虽然商业地产前景广阔，但对于中小企业而言依然风险重重，比如如何进行资本运作，处理和地方政府的关系以及团队运营。“不少企业投向三四线城市，但当地的人均GDP还很低，尚不具备商业地产的条件。”
　　关于保障房，陈湛匀说，现有的保障房资金缺口达8000亿元，即使现有的保障房计划全部落实，也只能覆盖20%的群体，“未来房价会继续涨。”6月5日，新华社报道称，截至5月底，部分省市的保障房项目开工率不足三成。
　　中国商业地产博览会是由中国商业联合会和上海购物中心协会主办的一项商业地产大型展示交易会。第七届中国商业地产博览会定于8月18日至20日在虹桥上海国际展览中心举行。（东方早报）

　　房产限购不能没完没了 房地产限购令难以持久
　　据报道，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。 目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。
　　该报道还说，中央政府正在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入监控的这些城市的房地产各项数据的变化，将成为决策的依据所在。
　　限购令可能扩展到房价上涨过快的三四线城市，说明政府认为外地资金炒作与投资性需求，是中国城市房价上升的主要原因。
　　限购令扩展到三四线市场，势所必然，正如一个谎言必须用更多的谎言掩饰，一项禁令也必须有更多的禁令来配套。
　　一线城市限购给三四线城市带来了套利机会。据北京科技大学教授赵晓等学者的研究，2011年一季度的房地产市场，以北京为代表的一线城市房价上涨幅度达6.2%。但他们预计，二季度房价可能下降约6%，全年有望下降1%。但2011年一季度以长沙为代表的二线城市房价上涨9%，以岳阳为代表的三线城市上涨10.8%。
　　另据中国指 数研究院近日发布的《中国房 地产指数系统百城价格指数》报告，4月房价环比涨幅居前的都是二三线城市，比如，河北邯郸、山东菏泽、湖南湘潭，涨幅皆在1%~2%之间。而北京、上海、深圳、广州等十大城市环比上涨为0.13%。
　　一线城市房价下降，资金流向三四线城市。流入的城市具有如下鲜明的特点：与一线城市房价相比，前期价格上涨不快，距离中心城市行程不远，或通过高铁可以制造一小时经济圈的概念，如廊坊、岳阳等城市都是如此。4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降，北京周边的中小城市却趁势而上，邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，廊坊的房价涨幅居全国百城第5位，保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。温州资金在温州、福州限购后，流向了一小时之内的福建宁德。而宁德的钢材市场国内闻名，钢材富豪聚集于此，也给宁德的房价提供了上涨的底气。
　　另一些三四线城市则是资源性城市，人均富裕程度甚至超过大城市。比如内蒙古鄂尔多斯，这里资产过亿的富豪人数超过了7000人，人均GDP超过了香港。鄂尔多斯出产羊（羊绒）煤土（稀土）气（天然气），据调查此地户均拥有3套以上的住房。凭借雄厚的资金，购房者根本不打算借出租收回成本。
　　依靠煤炭、石油的陕西榆林、新疆克拉玛依等地的富豪数量不遑多让。近日出炉的《中国民间资本投资调研报告》称，榆林地区资产过亿的富豪人数在6000人以上。陕北的矿山富豪曾经是北京楼市的主要购买力量，现在转战到了本地。榆林下辖的府谷县土地最高价已至1600万元/亩，楼面价格已近万元；神木土地价格也接近800万元/亩，府谷沿黄河的居民住宅价格已超过1万元/平方米，普通新建商品房价格也均在5000元/平方米以上，2010年神木许多新建商品房价格则上涨了2倍。
　　依靠限购令，短期内确实能够抑制房地产价格。限购令的实质是制止资金进入房地产市场，剥夺民间资金除刚性需求之外的房地产投资权。房地产泡沫越来越大的背景下，限购不仅可以收到实效，也能获得民意支持，笔者支持短期限购，前提是政府尽快回笼货币，增加其他投资渠道，以大禹治水的方式为资金的流转留出更大的空间。
　　长期来看，房地产限购令难以持久。府谷、神木、鄂尔多斯等地的房价上升，是因为本地的资源财富无处可去，当地的资金主要投资于房地产、民间金融与矿产，与财富匹配的其他产业与服务业、环境产业未能获得发展，缺乏有效的资金投资渠道，过多的资金将从一个泡沫走向另一个泡沫。如果通胀压力持续，税费政策依旧，土地财政不改，取消限购之日就是市场井喷之时。
　　拓展楼市限购令，是为房地产调控，为推出治本之策留出缓冲空间，目标是为了在压力缓解的情况下取消限购令，而不是从限购令出发膜拜行政控制的高效。（燕赵都市报）

　　北京购房团转移目标环渤海区域楼市大逆转
　　6月份的一天，距离北京南50公里的固安一处高档房地产项目龙.TOWNS项目在北京推介，主推210-270平米的低密度楼房，当天获得上千人的认筹，首期639套房屋售罄。
　　差不多在同一个时候，一班来自北京的购房团从国贸发班车出发，前去山东威海看一处海景房，当天成交100余套。据说，这样的海景房班车，每天从北京发出的有几十辆，每趟成本1万元，让很多北京人免费旅游又去买了海景房。
　　还有一个现象：日前天津一处专门针对北京人异地购房的楼盘龙湾城，日前开盘，据说2天内500套房源售罄，在天津市场上创造了奇迹。该项目开发商给购房者发护照，以表谢意。
　　上述是一连串环渤海区域楼市回暖，成交量上涨的个案。据笔者统计，5月份，天津新建商品住宅成交8126套，成交面积79.3万平方米，环比上涨67.4%；成交均价9878元/平方米，环比上涨2.1%；唐山、廊坊等环北京区域的城市，5月份楼市成交量纷纷环比上涨。
　　而在此背景下，北京楼市取得的是怎样的销售业绩呢？
　　据搜房网统计数据，5月住宅日均成交面积2.42万平方米，环比4月份的3.04万平方米，下降20.39%。5月住宅日均成交套数236套，环比4月份的334套，下降29.34%。
　　链家地产首席分析师张月表示，5月份北京楼市预售住宅套数增加，已经罕见地达到了了和当月住宅成交量持平的地步，这说明楼市成交量下降和价格下降的趋势进一步确定。
　　环渤海地区，以前都是北京的楼市最火爆。当其他城市房价还在万元以下徘徊时，北京的房屋成交均价早已超过2万元一平方米。从成交量上来看，一个北京市的房屋年度成交面积，也几乎相当于天津、唐山等环渤海其他重要城市房屋成交面积的总和。
　　缘何如今环渤海的这些城市们房地产市场的行情，来了一个大逆转呢？
　　北京的房地产市场走势越来越不好，而天津、廊坊等城市的楼市却成交火爆呢？
　　一方面是因为北京的限购和限贷政策执行比这些城市都严格，另一方面就是社会上流动性总体宽松的情况下，北京市的限购政策，催使很多北京的购房投资者，前去这些环北京的城市去购房投资。加之换首都经济圈概念的提出，使得这些北京周边城市的楼市就像打了兴奋剂一样，一路向上。
　　环渤海区域楼市格局的逆转，是2010年4月份，国十条调控政策出台以来，逐渐演变的一个结果。从这次调控过程就可以看出，北京的楼市一直坚挺，扛到今年，终于扛不住政策的重压，开始放量和降价。
　　然而，社会上的流动性资金却等不及这么久。北京大岳咨询公司总监李伟分析说，2011年4月份以后，连续的加息和提高存款准备金的动作，已经对流动性格局产生了重要影响。
　　而上述环渤海其他城市楼市依然火爆，说明了流动性资金对于楼市投资依然青睐，其次是对于投资的对象选择越来越低价和二线城市的楼盘进行投资，原因就是流动性的购买力越来越小，流动性资金规模越来越小。(.21.世.纪.经.济.报.道 .贾.海.峰)

　　保障房开工不够 问责制或推大规模建设热潮
　　据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，为确保按时按量完成年度保障房开工计划，住建部要求各地政府在6月6日前必须公布保障房项目进程等信息。从目前部分城市公布的信息来看，今年保障房开工情况力度不够、进展不平衡，下一步须克服困难加快进度，确保10月底前全部开工。
　　已经公布的数据显示，截至5月底，上海经适房项目已完成约25％的开工计划。江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30％。截至4月底，浙江省完成年度目标任务的33．2％。重庆市已开工20．4万套，占年度保障性住房建设总量的41％，这已经是公布信息城市中开工率较高的城市。整体来看目前仍约有七成保障房没有开工。
　　中国房地产协会副会长顾云昌表示，各地对保障性住房建设的热情不够、动力不足，一直是个老问题：保障房任务的数量比较大。现在资金问题是个比较重要的问题，没有资金当然什么都弄不成。供应土地呢尽管有土地供应计划，但是要落实下来，有征用的问题，有拆迁的问题，还有其它方面的问题，工作量也比较大。
　　国金证券房地产分析师曹旭特认为，我国经济发展不平衡，各地保障性住房建设也存在着差异：我国有这么多的城市和省份，各个地区的区域经济发展也很不平衡。各个地方政府也都有自己财政支出的一个安排。那么怎么样去把其它的项目开源节流，把这个资金运用到保障性住房里头。这个也是需要一个过程。各个地方建设的进度不统一，可能存在整体计划的落后，其实也是比较正常的。
　　现在距今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工的要求还有不到5个月的时间。各地能够按照要求按时开工保障性住房建设吗？顾云昌表示，此次中央对全国保障房建设下达了具体的指令性数量指标,采取问责制这种严厉的行政手段。预计，接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮：这个要求不仅是住建部的要求，也是国务院的要求，必须完成。尽管有一定的难度，大量的可能会在下半年开工。我相信各地都将它看做是一个关乎民生的政治任务的话还是可以完成的。（中广网）

　　5月万科销售金额超90亿 比去年同期增长76.4%

　　中新网6月8日电 万科公告显示，2011年5月份公司实现销售面积81.0万平方米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。2011年1~5月份，公司累计实现销售面积452.7万平方米，销售金额524.2亿元。
　　此外，万科还公告了2011年4月份销售简报披露以来新增加的3个项目，这些项目都位于东莞，分别是东莞松山湖新竹路068-070项目，东莞松山湖新竹路071项目，东莞塘厦石潭埔二期项目。（中国新闻网）

　　现金流不存在问题 多家上市房企透支拿地
　　沉寂一段时间后，上市房企们又开始在土地市场上大肆拿地了。而奇怪的是，近期出手拿地的房企多是些现金不充裕的公司，有的甚至出现告负的现象。
　　据不完全数据统计，5月以来沪深两市共有19家上市公司发布了拿地公告，仅上周短短5天的时间，便有8家上市公司宣布购得地块。中珠控股(600568)、新黄浦(600638)、同济科技(600846)3家公司便在6月4日同时发布了拿地公告。中珠控股子公司盘锦弘盛房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于盘锦市一地块；新黄浦与上海佘山国家旅游度假区联合开发有限公司、上海良盛实业有限公司联合投标竞得佘山镇千新公路一号地块，地块的价格为9.35亿元；同济科技子公司上海同济房地产有限公司与同济大学建筑设计研究院共同以7.68亿元的价格竞得上海市宝山区大场镇地块。此外，名流置业(000667)、荣盛发展(002146)、首开股份(600376)、中国海诚(002116)等上市公司也纷纷公告宣布购得地块。
　　然而，仔细研读这些公司的财务报表发现，大部分公司现金流趋紧，有的甚至出现告负的现象。截至2011年3月31日，中珠控股现金及现金等价物为-5538.69万元、新黄浦为-2.24亿元、同济科技为-8880.24万元、荣盛发展-3.5亿元、首开股份-22.5亿元、中航地产(000043)-2.85亿元……
　　现金流告负，上市公司为何还热衷于动用巨资拿地呢？新黄浦证券部一工作人员对此回答说：公司目前销售业绩良好，现金流不存在问题，何况公司此前发行过一批公司债。截至目前，公司没有其他的拿地计划。记者随即又采访了几家上市公司，他们也表示公司现金流没有问题，拿地资金公司有渠道获得。
　　目前房地产调控政策一直未松动，并且未来一段时间仍将持续，甚至愈发收紧，市场进入持续低迷期，土地价格有一定幅度的下跌。上海一位不愿具名的房地产分析师认为，这时候的土地成本相对较低，但同时面临一定的风险。万科、恒大这样的企业，拥有较多的土地储备，他们可以减缓拿地的步伐。而对一些能获得融资并希望快速扩张的企业来说，这也许正是一个拿地的好时机。（大众证券报）