由于资金原因，部分城市的公租房开工面积不足三成。但重庆目前的开工率已经达到52%。这与重庆融资结构的调整不无关系。从去年开始，重庆一直试图改变过度依赖银行的融资结构，尝试了企业融资、发行债券、REITS等多种形式。

　　据当地官员上周透露，重庆地产集团正在运作发行60亿元债券用于公租房建设，有望成为全国第一个发行债券募集公租房建设资金的机构。

　　重庆今年新开工的公租房有1350万平方米，大致需要资金405亿元。如上述两种途径成功募集近160亿元的资金，则可解决今年公租房投资预算的40%。

　　中国烟草100亿建保障房

　　前述地产集团的人士表示，现在框架协议已经签好，只等中国烟草最后签字确认。按照协议，总的融资金额将超过100亿元，根据项目进度投入。双方会先做一、两个项目试点，然后再大规模推进。

　　上周，重庆万寿、龙兴等8个公租房项目集中开工，加上之前已开工公租房项目，重庆上半年公租房开工量已达到700万平方米，占全年计划开工总量的52%。

　　重庆国土局的一位官员表示，重庆去年开工了1300万平方米，今年又是1350万平方米，总投资在800亿元左右，随着进度推进，资金需求越来越大，因此需要改变以往过度依赖银行的融资结构。引入中国烟草是则一种新的尝试。

　　这100亿元注入重庆可能有两种方式，一是回购模式，即可BT模式。所谓BT即“建设——移交”，项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后由业主回购。

　　重庆公租房已经有多次采取BT模式的先例。

　　今年4月，重庆永川兴龙湖公租房工程即采用了BT模式，由重庆市永川区惠通建设发展公司招标，项目总投资为3亿元。此前，重庆黔江区公共租赁住房（一期）建设项目也采用了BT模式。

　　BT模式实质是业主的一个融资手段。以黔江区公共租赁住房为例，整个项目总投资为4560万元，业主方要求投标人将项目资本金三标段1596万元人民币转入业主方指定账户。其余建设资金须提供金融机构出具的中长期贷款承诺函或金融机构出具的自有资金证明。

　　另一个路径则可能是委托贷款。事实上，中国烟草介入重庆公租房建设由一家股份制银行“牵线”，有可能通过银行委托贷款给地产集团。相对BT模式，这个操作更为简单。

　　但无论以哪种路径进入，地产集团需要支付的融资成本都将在基准利率的基础上上浮10%。此前地产集团从银行贷款利率一般都下浮10%。

　　抢饮企业债“头啖汤”

　　6月22日，发改委等几部委发文，允许保障房平台公司发行企业债券融资。重庆市政府发展研究中心科研处李敬第二天即表示，重庆即将由地产集团发行公租房债券，规模为60亿元，普通市民也可认购。

　　从去年7月开始，重庆就一直在准备发行债券的相关事宜，并以地产集团的名义向相关部门递交了资料。地产集团下属的重庆公共租赁房建设公司一高层表示，现在所有手续都已完备，只等发改委确认。

　　重庆也是第一个获得公积金贷款的省份，在去年获得30亿元公积金贷款后，今年再次获得30亿元的公积金贷款。

　　上述国土局的官员表示，重庆一直希望改变目前融资结构单一、过度依赖银行的融资模式。此前搁置的一些融资手段也有望重启。

　　去年重庆曾希望引进保险资金用于公租房建设，但由于成本高于银行贷款被放弃。

　　今年在与中国人寿（601628）进行了多轮谈判后，重庆已与中国人寿签订了公租房建设项目合作协议，将以债权投资方式，意向性投资重庆民生基础设施建设100亿元。在这100亿元盘子中，有60亿元将用于公租住房建设。

　　此外，去年年末渣打银行曾与重庆有关部门探讨公租房REITs融资的方案设计和实施路径。渣打银行推荐采用权益型REITs模式，并设计了四种REITs交易架构。在参照当地已发行企业债券后，预估证券期限约3-5年，发行利率约为3%-4%。不过，由于担心政策限制无法突破，地产集团当时放弃了这个方式。

　　向中国烟草融资和发行债券，是重庆在信贷紧缩政策下做出的应对。前述公租房建设公司高层表示，这是按照政府的要求做出调整，尽量以直接融资的方式获得资金，以将更多的信贷资源留给当地其他企业。今年一季度，当地银行累计发放公租房贷款6.4亿元。