房地产债跑部进京 首批房企已提交企业债申请
　　6月将末，1000万套保障房融资难题终于推开了紧闭两年之久的政策大门。随着发改委财金司(2011)1388号文的出炉，掌管企业债大权的发改委终于为地方融资平台和房地产企业打开了一条绿色通道。
　　6月23日，本报记者获悉个别房地产企业已向发改委提交发债申请，其中不乏地方保障房建设的主力北京住总集团和首开股份等公司。
　　以前专门做保障房的公司并不多，我们接触的很多，但真正提交申报材料的并不多。一位中诚信评级公司人士向本报记者透露，目前上报发改委的已有两三单，7-8月份会有结果出炉。
　　这只是个开始，债券市场对房地产企业开始展露近年来少有的开放姿态，除了发改委主导的企业债外，银行间市场交易商协会主导的中期票据也向房地产商敞开怀抱。
　　除了已经发布公告的首开股份(600376.SH)和栖霞建设(600533.SH)外，本报记者获悉，目前向交易商协会申请注册发行中票的企业，还有金融街控股股份有限公司和重庆地产。
　　企业债审批速度非常慢，两个月内希望看到很多是不现实的。一家获得中票承销资格的券商固定收益部人士告诉记者，但企业债和中票向房地产开放这个是没有问题的。
　　不过，敏感的债券市场能否承受房地产债的新一轮供给，前景不容乐观，尤其在商业银行为主要买家的银行间债券市场。借用上述券商人士的话说，没有什么机会，供给多了对债市不一定是好事。
　　企业债：审批效率仍成疑
　　时隔两年后，房地产企业债的大门再度开启。
　　6月22日，北京住总集团董事长张贵林向外界透露，住总年内将发行20亿企业债，用于今年的8个保障房项目。
　　与住总一道的，不乏北京市保障房市场的中坚力量，诸如首开股份、金隅地产、金融街控股等公司；这与北京市政府的极力推动密切相关。早在5月中旬，公布1000亿年度土地储备开发投资时，北京市国土局就对外宣布北京市将探索土地债券融资模式。
　　而首开股份们的积极性，与其保障房带来的红利密切相关，该公司管理层曾表示，2010至2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积将来自保障房。
　　不过，时隔多年，房地产企业债再度试水，尚待市场检验。
　　一位券商固定收益部总经理告诉记者，据其了解，目前各家企业申请规模都不太大，单个企业也就是十几亿的规模，而期限应该在3-5年，利率水平与目前市场利率水平持平。
　　房地产债跑部进京 首批房企已提交企业债申请
　　房地产企业债前景如何，绿色通道大开是否意味着审批效率的大幅提高。一位接近发改委的人士对此表示疑问，绿色通道开通，发行效率不一定会有多大的提升；谁都意识到这不仅是给房地产也是给平台公司开了一道口子。
　　随着保障房发债大门打开，地方融资平台看到了新希望，谋图通过调整募集资金用途等方式来加快审批进程，而山西、重庆等一些地方平台公司已先于布局。
　　公开信息显示，5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司已成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。评级公司给出的信用等级为AA级。
　　上述评级公司人士告诉记者，7、8月份将会看到一批专门平台保障房企业债集中出炉。当然，目前四证齐全的保障房项目并不多，上述调整也需要时间。
　　针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后得以保留的；其次，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产40%。
　　事实上，早在2010年11月份，发改委就曾以2881号文的形式，对地方政府平台公司发债进行了规范，即徐林所指的发债资格直接与地方政府债务挂钩--如果该类投融资平台公司所在地政府负债水平超过100%，其发行企业债券的申请将不予受理。
　　上述接近发改委的人士透露，2881号下发之后，发改委曾要求相关发债企业填报地方政府负债状况，这对高负债的县市级平台公司而言，并非乐观消息。不过，记者从券商处也知晓，上半年发行的城投债并未披露相关地方政府的负债数据。
　　房地产企业债绝迹江湖已足有2年有余，最近一批房地产企业债尚需追溯到2009年上半年，由房地产巨头重庆龙湖地产和远洋地产发行的两批企业债。
　　中票：银行或成大买家
　　两年来，房地产商在企业债市场便难寻芳踪，与步步加码的地产调控不无关系，调控之下，无论是中票、短融、公司债还是企业债，房地产企业获批的难度大大加大。
　　事实上，比开闸企业债更进一步，银行间交易商协会正酝酿中期票据等中长期债务融资工具向地产商放开。
　　从审批流程来看，相较企业债动辄半年以上的审批期，采用注册制的中票优势很明显。先前已有两家上市房企披露了相关信息。6月4日，首开股份公告称，该公司拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金用于公司保障性住房项目建设。随后，栖霞建设亦公告，拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中票。
　　据本报记者了解，目前，上市公司金融街控股亦正积极谋求在银行间市场发行中票，而重庆公租房建设主要平台公司--重庆地产也有同样行动。
　　不过，银行间债券市场投资者的态度未必积极。一家中资券商固定收益部人士分析，中票的主要购买群体是商业银行，而商业银行的购买态度直接与银监会对此类债券的风险要求密切相关。
　　此前，银监会曾酝酿将房地产开发贷款风险权重由目前的100%上调至150%，监管层对房地产融资的谨慎态度一目了然。
　　同时，如同保障房贷款还款难一样，保障房企业债也如此，上述券商人士坦言，如果债券还款来源没有得到明确保障，商业银行投资此类债券的积极性就会成问题。
　　由于偿债资金没有明确，该类企业债的资质是不清楚的。如果最后还是依靠地方政府财政资金偿还的话，这与一般的城投企业发债又有多大区别？上述人士分析。
　　如果银行购买积极性不高的话，房企中期票据在银行间市场能否大规模发行尚需观察。(.21.世.纪.经.济.报.道 .史.进.峰)

　　房地产企业扩张急需快钱 融资饥渴盯上信托
　　前5月纳入统计的房地产信托产品单只平均规模约3.64亿元
　　6月18日，上海江桥万达广场开业。今年计划有17座万达广场开业，12家五星级酒店开始运营。大连万达集团董事长王健林日前对媒体表示。在今年银根收紧的情况下，万达为了保证充足的现金以维持这般扩张速度，开始大规模参与房地产信托融资，已有10只信托产品成立或正在募集，其中部分产品的规模在5亿-15亿元。而今年以前万达仅推出过一只信托产品。
　　央行报告显示，截至今年一季度，我国房地产开发贷款增幅已连续4个月呈下降趋势，而此前证监会暂缓受理房地产开发企业重组并购申请。在房企普遍资金紧张的背景下，信贷成为不少企业融资的另类途径。根据好买基金等机构发布的数据统计，今年前5个月，国内信托公司共成立房地产信托产品148款。其中，纳入统计的产品募集资金达到447.71亿元，单只产品平均规模约为3.64亿元，远超其他信托产品。
　　专家表示，目前开发商的信托融资利率已超过15%，而楼市成交已动力不足，双重压力之下，风险累积不容忽视，投资者不可盲目追求高收益率。
　　信托成开发商维持资金链的重要渠道，融资利率超15%
　　经过今年1月份的调整和适应，房地产信托市场在2月份和3月份触底反弹，而4月份仅27只产品就募集到了153.46亿元，5月份也达到近百亿元。虽然与去年9月211.73亿元的水平相比还有不小差距，但业内人士普遍认为，今年的房地产信托产品发行仍会保持较大规模水平。
　　去年以来，普通房地产开发商遭遇信贷寒冬，银行已将房地产视为高风险领域。2010年11月，中国银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司暂停了产品发行计划。
　　但是，来自银行和监管层的压力难阻开发商融资冲动。目前，房地产信托产品许诺给投资者的最高收益率普遍超过10%，这意味着房地产信托背后的房地产开发企业付出的融资成本已经相当高了。房地产开发商通过信托计划融资的利率现在一般在15%以上，高者甚至达到了25%-30%，风险不可小觑。但大多数房地产企业对目前的信托融资成本还能够承受。
　　房企为何盯上信托？好买基金研究中心认为：第一，相当部分信托公司房地产信托业务比重较大，房地产业务是信托公司利润率最高的业务板块。第二，从开发商的角度来看，房地产信托是开发商在信贷、楼市双极寒中，维持资金链的重要渠道。因此，信托还是房地产公司除了开发贷款之外最靠谱的一种融资方式。
　　房地产行业景气度下降，挑选信托应更谨慎
　　随着国家对房地产市场调控的不断深入，房地产行业景气度下降，投资人在挑选房地产信托产品时，应更加谨慎，要更多关注贷款企业资质和财报等。
　　专家提醒，目前国内房地产信托业务仍然处于较低水平。首先，产品仍以单一项目融资服务为主，运作模式受到较大局限。多数产品最终投资标的限定于1-2个房地产项目，有名无实的现象比较普遍。其次，产品的标准化、规模化水平较低，运作水平有待改进。第三，由于流动性不足，缺乏有效的转让交易平台。
　　对于未来房地产信托的发展，中诚信托董事长邓红国认为：应制定房地产信托业务指引，实现统一规范监管；推动信托财产登记制度建设，为财产信托发展提供保障；健全信托税制，降低交易成本；构建信托交易流通平台，促进产品规模化、长期化发展。(.人.民.日.报)

　　银监会支持银行全覆盖 鼓励民资建乡镇金融机构
　　中国银监会21日召开全国金融机构空白乡镇工作推进电视电话会议。中国银监会副主席周慕冰强调，力争年内再解决500个机构空白乡镇的机构覆盖问题。凡在机构空白乡镇设置机构网点的银行业金融机构，银监会对其在省内和地市范围内新增机构网点给予支持，对其开办新业务申请予以优先受理审批。
　　截至目前，全国金融机构空白乡镇从工作启动时的2945个减少到2299个，已有16个省份(含计划单列市)实现了机构全覆盖，原有708个服务空白乡镇服务缺失问题总体得到解决，全国所有省份均已提前实现乡镇基础金融服务全覆盖，偏远农村地区金融服务发生了历史性变化。但是，由于多方面原因，目前机构空白乡镇的数量仍然很多，工作推进难度很大。
　　周慕冰指出，力争完成今年500个空白乡镇的机构覆盖任务。在任务落实上，东、中部省份要力争年内全部解决，西部省份要适当提速。着力加快村镇银行等三类新型农村金融机构在空白乡镇的培育步伐，积极引导现有银行业金融机构在空白乡镇设立分支机构。
　　农村合作金融机构要继续发挥主力军作用；邮政储蓄银行在规划设立自营网点的同时，要重点总结推广利用乡镇邮政服务网点开办代理营业机构；大型银行和股份制商业银行要切实加大在空白乡镇设置机构网点的工作力度，在内部业绩考核和激励措施方面作出灵活安排。
　　周慕冰强调，监管部门要同步跟进相应监管政策措施，在坚持市场化和商业可持续原则前提下，加强正向激励引导：一是重点引导鼓励社会各类资本到机构空白乡镇发起设立村镇银行等新型农村金融机构。明确三个优先准入原则：对在机构空白乡镇设立新型农村金融机构的，不受现有规划指标限制，优先准入；对村镇银行在机构空白乡镇设立分支机构的，优先准入；对同步在机构空白乡镇布设分支机构的村镇银行，优先准入。二是对银行业金融机构在机构空白乡镇设立分支机构的，在营运资金拨付和相关监管指标要求方面可适当降低门槛。三是对在空白乡镇设置机构网点的地方法人金融机构，在主要监管指标考核上，在一定期限内合理设置监管容忍度。(.中.证.网 .张.朝.晖)

　　房地产市场流动性趋紧 房企信托融资成本突破20%
　　随着准备金率的逐步上调，信贷资源正在不断萎缩，令房地产市场的整体流动性趋紧，表现在房地产信托融资上，则出现了利率水涨船高的局面。
　　近日，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。公告显示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。增资后，融创置地及大业信托各持有融创基业51%及49%的股权。
　　据悉，该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%已无悬念。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。
　　此外，融创集团另一笔向新华信托的融资款总成本预计也为17%。
　　在高息之外，目前进行信托贷款融资的房企所承受的还有高质押率。根据公告，融创将以开发公司股权及土地使用权作价5亿，作为向大业信托融资的质押物。但从此前的公告看，作为质押标的地块为融创以9.59亿元的价格竞标所得，因此从当前市场价看，质押标的价值已经能完全覆盖可能发生的风险损失。
　　据了解，这种高息、高质押的模式在信托行业内已较盛行。据北方某信托人士表示，原因一是政策监管趋严，二是信托公司担心房地产市场系统性风险加剧。目前监管层已对房地产信托项目实行逐月上报风险监测的制度，在其中的还款来源一项中，就明确要求填写第一、第二及其他还款来源。这对房地产开发商的资金链安全提出了更高要求，也等于直接提高了审批的门槛。
　　在现实中，据信托人士介绍，由于开发商目前资金紧张，加上其他的融资渠道收紧，有可能出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。目前虽然尚未听说有房地产信托确认无法偿还的情况，但信托计划延期的情形确实存在。同时，如果开发商销售不畅，即使能够找到置换资金保证信托计划的兑付，开发商届时也会陷入高息置换低息的恶性循环。(.证.券.时.报.网)

　　逃规模票据或全面叫停 去年隐匿信贷或超3万亿
　　继此前河南、湖南等地农信社逃规模(逃避信贷规模)票据业务被叫停后，近日某地方银监局也向辖区内商业银行下发文件，全面叫停商业银行为逃规模所做的不规范的票据业务。
　　业内人士分析指出，如果该业务真的全面停掉，将给我国票据市场、商业银行票据业务，进而对企业资金链条带来巨大影响。但具体情况如何还要看监管层会如何叫停。
　　去年全国商业银行通过票据业务隐匿的信贷规模可能超过3万亿，为去年央行所统计人民币贷款新增量的近四成。
　　或全国范围内叫停
　　昨天收到了银监局通知，全面禁止不规范的票据业务，一名银行业人士对记者透露，其他银行也应该收到了这个文件。
　　据了解，该通知中明确提出，严禁银行与农村信用合作机构通过转贴现卖断并买入返售的方式来逃避信贷规模，要求银行认真实施新会计准则，准确核算票据业务。
　　上述人士分析指出，近期江苏宜兴爆出的票据大案应该是促使监管层发文的主要原因。由于银行与农信社逃规模票据业务愈演愈烈，其中的风险正在暴露出来。
　　这种做法本身是违规的，因此规范整顿也是迟早的事情。一家国有银行票据营业部人士也对记者表示。
　　此前河南、湖南银监局相继叫停农信社逃规模票据业务(本报6月10日报道)，记者进一步了解到，这迫使一些银行开始转战东北地区农信社。不过，随着监管部门全面整顿的开始，预计此类业务不久就可能在全国范围内全面叫停。
　　表内转表外的秘密
　　本报此前的报道指出，商业银行与农信社进行票据交易之所以可以脱逃规模，源于农信社在会计处理上存在的漏洞。
　　规范的会计处理下，商业银行或者农信社在收进票据后，需要记在票据融资科目下，即所谓的进表，要占用信贷规模。当银行将该笔业务转贴现卖断出去之后，该笔票据可以从票据融资科目中扣除，做到出表。而如果银行是将该笔票据以回购的方式转出去，则仍要留在票据融资科目下，不能出表。
　　而河南、东北等一些地区的农信社仍在沿用老的会计处理模式，对于票据卖断和票据回购业务在会计处理上不做区分，即农信社无论是将票据卖断出去还是回购出去，都可以在票据融资科目下扣除。
　　利用这一漏洞，银行将票据转贴现卖断给农信社，这样票据出表，可以腾出信贷规模，然后银行再从农信社逆回购买入票据，将这笔交易计入买入返售科目下，不再进表。
　　由于多数信用社不愿意将票据持有到期来办理托收，在票据到期前，银行还需要从农信社处将票据买断回来。
　　比如6个月的票，帮银行逃5个月+25天，最后5天买回来，这样日间规模就看不出来。一名曾从事票据业务的人士告诉记者，因此银行开票的时候都很注意，到期日不会放在月末或者月头的，比如放在24、25日，只要到期不影响月末就好了。
　　逃规模或超3万亿元
　　银行通过农信社逃匿的信贷规模具体有多大？因为银行回购来的票据是放入买入返售科目中，该科目实际上是这些逃出表外的票据规模所具有的合法外衣。因此计算上市银行年报中买入返售科目下票据业务的规模大致可以了解所隐匿的贷款规模。
　　记者通过查阅16家上市银行的财务报表发现，截至2010年年末，工、农、中、建、交五大国有银行的买入返售科目中票据品种的余额总和为4100亿元左右，8家股份制银行该项下的余额总和约为1.4万亿，而三家城商行从300亿元到700多亿元不等。以此计算，全国几十家城商行该科目的余额总和可能会超过1.5万亿元。
　　这意味着去年全国商业银行通过票据业务隐匿的信贷规模可能超过3万亿，超过去年央行所统计的7.95万亿元人民币贷款新增量的四成。
　　而这一规模也已远远大于表内的票据融资额。央行的统计显示，截至去年底，我国商业银行票据融资余额仅为1.4万亿元，较年初呈不断下降趋势。
　　这就是为什么银行一直在开票，而票据融资量却在下降的原因。上海一家大型票据中介公司有关人士说。
　　其中的漏洞太大，实际的信贷增长要超过10万亿，这可能就是货币政策根本踩不住流动性刹车的原因。上述国有银行人士说。
　　监管漏洞是主因
　　面对如此大的藏匿规模，如果监管层全面叫停该业务，可能会引发一连串影响。
　　没人愿意接票，票据市场利率会大幅上扬，一些银行票据人员可能会失业，大量以票据作为主要融资手段的中小企业资金链条可能会断掉，因为票卖不掉，银行也不愿再开票。上述国有银行人士说。
　　但他进而表示，具体还要看监管部门会如何规范。如果叫停后，银行在信贷规模上可以有所突破，可以缓解其影响。
　　有业内人士认为，银行信贷规模严格控制以及银行业务经理的业绩冲动，是导致此类业务泛滥的原因，但其根源仍归结于监管上的漏洞。
　　按照监管规定，一方出表，对方必须进表。上述国有银行人士说，农信社和银行双方则是利用了不同的会计处理方式以及合同的不完整性，来达到规避风险资产占用和隐匿信贷规模的目的。
　　他指出，如果同一区域市场上的两家银行一方 脱表，而另一方也不进表，就属于双买断行为，很容易会被查出，一旦查出就会被处罚。因此银行才需要找不规范地区的农信社来做，以逃脱这一处罚，这恰是体现了在监管上存在的漏洞，是监管不到位的表现。
　　银行之间的双买断行为于去年年初被正式叫停过。而实际上，目前银行和农信社之间的逃规模票据交易也属于一种双买断行为。(.第.一.财.经.日.报 .郭.茹)