据悉，该信托计划所募资金加入到20亿的天津银泰零售业发展股权投资基金合伙企业（下称银泰股权投资基金），作为对合伙企业的出资并成为合伙企业的有限合伙人的方式，即成为PE的LP直接或间接投资于银泰旗下地产项目。

　　采用此种信托投资于股权投资基金的设计，在国内尚属少数。此外，这种设计可以在一定程度上规避监管机构对房地产信托的监管。

产品热销

　　华润·银泰集合资金信托计划于今年5月6日成立，资金规模为16亿元，期限为5年，原计划于5月底6月初发售完毕。不过，仅用10天即在其销售银行民生银行等发售完毕。

　　根据华润信托网站上的产品销售公告，考虑到市场风险并扣除相关税费等漏洞，信托计划的受益人可获的年化收益率在14%~19.8%。

　　“房地产项目特点是不断地还本，所以投资者的本金前几年基本就还得差不多了，那就相当于你使用了一个两年多的东西，形成了5年的回报。”某参与销售的股份制银行相关人士对本报记者表示。

　　他并称：“这一信托募集了以后，还要投到一个基金中区，基金本身还要再投到项目，项目本身还要进行控制。”

　　除了有较高预期收益之外，该信托计划得以热销的另一个原因是其有多层担保措施。

　　银泰承诺该信托计划所投资的基金在所投资的项目上可获的年化收益率不低于18%，银泰及其关联方以其在基金所投资项目对应公司中剩余股权，为中国银泰对18%最低收益保障承诺作质押担保。“银泰投资及其关联方出资基本上都在49%左右，出资并不少。”上述银行人士表示。

　　与此同时，银泰投资以其在基金中4亿元实缴出资所获收益为限用以补充信托计划收益，使信托计划收益率每年不低于16%。

　　也就是说，16亿信托计划为优先投资者，不仅仅享受到期后的预期固定收益，同时由4亿的次级投资者的资金来保证这16亿信托计划投资者的本金和预期固定收益。

成为PE的LP

　　这一信托计划资金加入了募集资金20亿的银泰股权投资基金合伙企业（有限合伙），作为对合伙企业的出资并成为合伙企业的有限合伙人的方式间接参与投资。

　　上述投资基金则投资于成都银泰中心项目、奉化银泰广场项目和北仑银泰天地项目及该基金投资决策委员会表决决定的其他项目。

　　该信托计划的收益主要来源于所投资的合伙企业的收益分配及本金返还。合伙企业收益来源于其设立的投资公司所投资项目公司取得的股权投资收益、债权投资收益及其他收益。

　　三个投资项目退出的平均期限为3年，该PE对项目公司投资的资金回报率每年高达27.38%。

　　“投资可以以股权和债权方式进行，这部分比例由基金投资决策委员会决定。”参与该产品设计的人士表示。

　　据本报了解，采用此种信托投资于股权投资基金的设计，在国内尚属少数，与此同时，此种设计可以在一定程度上规避监管机构对房地产信托的监管。

　　“很明显，信托是投资于该基金的，该基金才投资于房地产项目，因此不能简单地称之为房地产信托类理财产品。”中行零售银行部人士表示。

　　对于银行而言，面对日益有话语权和议价能力的信托公司，也是希望开辟新的投资通道来设计理财产品。

　　当然，这种巧妙的设计也是需要付出代价的。对于最终的出资人而言，中间有了信托和基金两条通道，也相应的有了两个成本，除了通常理财产品的信托通道成本以外，还多出了PE管理成本。

　　民生银行相关业务部门人士表示：“信托有一个好处就是可以吸纳闲散的资金。现在银行客户中大规模的单笔并不多，直接做基金的难度有点大。但未来，随着机构理财客户的增多，民生银行正在考虑直接和PE合作，相当于帮助PE找LP，和PE合伙人共同管理基金，并做出投资决策，投资标的可以是矿产、医院和能源等等。”

风险几何？

　　据悉，上述信托计划的创意起于去年8、9月份，华润信托与某股份制银行参与了这一产品设计的过程。

　　参与设计的人士坦言：“这是一个很复杂的过程。你想这四个项目要调查情况，银泰要同意这个条件，我们要同意这个条件。都要通过所有机构的审批机制，要成立方案设计。”

　　他同时承认，这一产品的最大风险就是系统性风险，整体性的宏观经济风险。

　　中行零售银行部理财业务相关人士对本报指出，房地产信托面临着三大风险：资金被挪用的风险、项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。

　　5月底，盛传已久的房地产信托收紧之风吹来，对于规模不同的信托公司，监管层要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”。“窗口指导”至今，房地产信托市场过热的势头已有沉淀的迹象，信托公司发行的信托产品规模普遍压缩，信托资金也因这一块蛋糕逐步提高的门槛而呈现更明显的分流迹象。

　　据好买基金统计显示，5月份信托资金投向最大的两个行业为工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为 24.65%、16.20%。自4月以来，资金投向于工商企业的信托产品数量，已经连续两个月超过房地产信托。虽然投向房地产的信托数量有所减少，但从资金募集总量来看，此类信托吸金量依然最大。纳入统计的26只信托产品总募集金额为96.24亿元，平均募集金额为3.7亿元，而其余行业的平均募集金额均未超过2亿元。

　　用益信托的数据显示，在5月30日到6月5日的一周时间里，用益信托的数据显示，房地产信托的发行规模为29.9亿元，平均募集规模2.49亿元，相比较上一周无论在发行总规模还是平均募集规模上都有明显的下降。

　　与此同时，信托投资的新宠脱颖而出，据好买基金统计，今年以来共有11家信托公司推出27只矿产类信托产品。从收益率来看，最低为8%，最高为11.5%，整体收益率水平较高，且相对于房产类信托产品之间动辄5%的收益率变动，矿产类信托收益率差距较小。