房价不涨就是降 楼市拐点将至或将面临大调整
　　中国体改研究会副会长石小敏7日表示，未来楼市面临大的调整，将降低投资对经济增长的贡献。
　　石小敏是在中国改革发展论坛暨《中国改革报告2011》首发式上做的这一表态。据他介绍，最近两三年，中国的楼市加上城镇化基础设施建设的投资大概占到社会总投资的一半以上，拉动当年GDP四成以上的增长。如果楼市投资增长率大幅下滑，甚至零增长，那么经济增长可能由两位数往下掉三成到四成，掉到8%以下完全有可能。
　　他分析，2009至2010年中国商品房的需求结构是：20%的经济适用房；20%是拆迁房；30%属于投资加投机；剩下30%是所谓的刚性需求。随着楼市调控力度加大，投资、投机需求基本消失。另外，由于房价过高，刚性需求中的一部分转而考虑租房。由于多方面需求都在下降，所以现在有些楼盘的销售量甚至下降了50%以上。虽然房价没有明显下降，但是当前中国其它商品普遍涨价，房价不涨就已经是在下降了。
　　在会后接受记者专访时，石小敏进一步阐明了做出房地产市场拐点将到来的原因。他对记者说，比如提高利率收紧信贷，比如保障房大规模入市，比如房产税实验，比如申报资产，这些措施正在逐渐的从舆论变成政策，从政策变成小规模实施。尽管房地产带动的产业很多，又牵扯到财政和银行，对宏观经济影响非常大，但是中央现在已经下决心要调整楼市了。为什么？很大一块的考虑不是经济，而是社会。社会结构和经济结构是互为因果的，过度扭曲的经济结构会极大伤害到社会结构，使社会结构承载经济结构运转的能力下降。中央的决策已经由简单的发展经济，转向了更加关注社会的协调，认为经济发展不能以过大伤害社会的和谐为代价。
　　至于保障房投资能否弥补商品房投资的下降，石小敏表示怀疑。他对记者说，由于利益原因，地方政府对保障房建设并不积极。
　　石小敏同时表示，由于房地产行业可能出现拐点，中国有可能在未来三到五年步入中度滞胀的发展期，中国经济面临重大挑战。他说，在中国当前这个特殊的转型期里，有人把8%以下的经济增长加上5%以上的通货膨胀概括为中度滞胀。这个概念准确不准确还可以讨论，但是从我个人的观察来看，我认为未来若干时间，比如三到五年，我们步入到这样一个区间里的可能性是很大的。
　　关于物价可能未来涨幅超过5%这一判断，石小敏谈了三点分析。首先是近年来中国廉价劳动力时代正在终结，刘易斯拐点出现，环境成本、土地成本，尤其是劳动力成本都在明显上升。其次是近年来中国货币发行过多。人民币的M2相当于中国GD P的比例已经180%以上了。我们经常批评美国乱发美元，美国M 2现在相当于美国GDP的90%左右。他说。石小敏还特别谈到了由于近年改革推进停滞，国进民退现象抬头，制度性成本大幅度上升导致价格上涨。
　　石小敏表示，一旦中国步入中度滞胀的发展期，被经济快速增长所掩盖的矛盾有可能出现，已经出现的矛盾可能放大，解决的根本方法在于改革。(.经.济.参.考.报)

　　延伸阅读：开发商试探性降价谋出路 房价拐点或将来临
　　从定向销售到团购房，从延期保价到办卡享一万抵十万……楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张优惠牌，在房价降与不降之间徘徊。
　　试探性降价
　　凭在职职工工作证购买我们这里的房子，就可享受99折的优惠。近日，某楼盘的销售团队走进了国家机关大院，对该单位职工做起了定向推销楼盘的生意。
　　无独有偶，最近京城多个楼盘都推出了各种名目的促销手段。如顺义的京汉铂寓项目推出了买赠特惠--购买三居房款直减10万元，购买四居送10万元外加一个车位；通州的京洲世家[最新消息 价格 户型 点评]楼盘，现房整体均价每平方米16000元，而据销售人员介绍，楼盘的预售申请均价是每平方米22000元。开发商是为了回笼资金，才愿意降价的。
　　上海、深圳等地的楼盘也频打优惠牌。深圳盐田区的某楼盘均价1.7万/平方米，若当天登记，可享受9.7折基础上再打9.9折。其他楼盘也多有类似于直减、一口价、特价房、团购房、买房砸金蛋送家电等优惠措施。
　　先看看销售局面是否改观，再做下一步打算。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对记者表示，在当前楼市交易量下滑、资金回流困难的情况下，开发商会先进行一些试探性营销，如稍微打点折，给些许优惠等。
　　链家地产首席分析师张月告诉记者，目前待售期房出售压力增大，开发商会采用一些手段来提高销售速度。但他们对直接降价会比较谨慎，因为明降可能会引起老业主纠纷等，影响开发商形象，一些大型企业尤其注重。因此，目前打折、办卡等手段比较合适。
　　房价拐点或来临
　　机构3月监测的30个大中城市，楼市成交量总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
　　国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，全国房价整体出现企稳态势，尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市，房价环比持平或回落。
　　与此同时，国家对楼市的调控政策却丝毫没有放松。继限购、制定房价调控目标等一系列政策出台之后，4月上旬起，国务院又派遣8个督查组分赴16个省(区、市)，对调控政策的落实情况开展专项督查。国务院常务会议近期也强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，重申严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。
　　重重压力之下，开发商究竟要在降与不降之间徘徊多久？牛凤瑞表示，目前开发商面临价格下行的压力非常大，若还是卖不出去，不排除通过加大降价幅度等措施吸引买主。但他亦指出，房地产政策要通过各种要素的配置来达到调控效果，短期内就调控见效，期望值太高。(.中.国.证.券.报 .汪.珺)

　　银行披露房贷压力测试 房价下跌30%没风险
　　在银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等。
　　新版房贷压力测试史上最严
　　22日，银监会在发给各大媒体的短信中进一步称，与前一轮测试相比，本轮压力测试情景假设更为细致。从已经透露出的方案来看，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。
　　这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民曾在今年全国两会期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。
　　新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。正如南京证券研报称，房地产压力测试属于银行业例行工作，进行压力测试并不意味着银行业房地产贷款坏账的发生，市场无需对今年的压力测试产生消极反应。
　　银行表现淡定
　　虽然房贷压力测试标准趋严，但各大银行表现仍然淡定。工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。
　　此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。
　　一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房？恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，也绝不是银行用不良率上升1个多百分点所能轻描淡写的。
　　从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样本[最新消息 价格 户型 点评]中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格达到不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格下跌得十分离谱。
　　不过，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。同时，今年宏观监管政策的重心将放在控制通胀方面，对于房地产业的调控力度将不如去年，因此预计今年房地产开发贷质量恶化的可能性较小。
　　

　　个人住房贷款并非最大风险
　　但针对个人房贷的压力测试，能否完全反映楼市风险，在业界存在不同看法。有分析认为，由银行去做压力测试，假设房价跌多少，按揭贷款就会出现多大的坏账，这样的话，没有真正找到压力点，真正的压力点不是居民按揭贷款的部分，而是在于某一天居民发觉不需要购买多套房子，有钱但想去投资别的领域，由此导致购房需求下降或增长缓慢。
　　由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流问题、借款问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。
　　国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。
　　总之，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于唯一居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。
　　随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。
　　也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。(.第.一.财.经.日.报)