社科院：十二五将全面开征房产税

　　2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告》。（来源：中国网）
　　2011年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在北京举行，与会专家总结了十一五时期我国房地产发展的主要成就和存在的问题，探讨了房地产发展中的热点问题，展望了十二五我国房地产市场的变化趋势，并正式发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。
　　蓝皮书指出，十一五期间，我国土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。城镇建设用地资源有限，从国家治理角度看土地财政不可持续也不宜持续，十二五期间地方政府的收入来源还需要通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。
　　首先，要改革土地财政。蓝皮书认为，土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。研究改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，创造性地探索稳定地方财政税源(如房产税)的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。严格规范土地收益的使用支出，杜绝寅吃卯粮的短期行为。
　　其次，整合房地产开发与交易环节税费。蓝皮书认为，现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税赋偏重。需要整合和规范各环节房地产税费，取消不合理收费，完善房地产税费制度。建议按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、房屋销售这五个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。
　　再次，要全面开征房产持有环节税收。蓝皮书建议，要改变原来重流通，轻持有的房地产税收思路，推进持有环节税收，科学测算税基，合理确定税收对象，将房产持有税放在整体税制改革的大框架下统筹规划。通过征收房产持有税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。
　　最后，蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在 十二五期间应加快向全国推广。开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到削贫富差距之峰的效果。此外，征收房产税还需要明确一些基本原则。第一，房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。第二，需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，需要有所体现。第三，需要考虑税收的使用，可以进入财政大盘子循环，也可用以对低收入群体的住房补贴，需要立法加以明确。(中国网)

　　社科院：短期房价仍有上涨压力
　　记者5月5日，中国社会科学院举行《房地产蓝皮书》(下称蓝皮书)新闻发布会，蓝皮书指出，2011年房地产市场发展的政策环境继续从紧，但短期看，房价仍有上涨压力。
　　统计局数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
　　自2010年以来，房地产调控措施不断出台，且政策力度不断加强，房价上涨预期有所减弱。
　　蓝皮书指出，2010年末，房地产开发企业资金仍比较充裕，从资金压力的角度，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。另外，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。
　　另外，2011年全球经济缓慢复苏，经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，蓝皮书同时指出，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。上半年CPI涨幅要高一些，下半年CPI涨幅会有所回落。
　　蓝皮书还认为，从2011年物价变动的形势看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将稳物价放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。在稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。
　　2011年房地产市场的政策环境仍会非常严厉，市场供需方面，蓝皮书指出，稳定物价的政策目标要求一定会继续控制房价的上涨，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。从供给方面看，2010年增加的商品住宅新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给增加。(财经网 胡俊英)

　　2011房地产蓝皮书：今年平均房价可能呈下调趋势
　　2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会5日在北京举行。《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚作主题报告时表示，年内商品房价可能进入相持态势，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。
　　在分析2011年房地产市场走势时，尚教蔚表示，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。
　　平均房价可能呈下调趋势主要由以下几个原因：
　　在2011年十二五国家保障性住房建设目标，必将形成重高档住房供给进一步趋紧，低档住房供给大幅增加的强烈预期。
　　由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在。
　　经历2008到2010年间调整、经验和教训，房地产开发企业控盘能力大增。
　　大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。(.中.新.网)

　　社科院：更严厉调控政策或将在今年陆续出台
　　2011年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在北京举行，与会专家总结了十一五时期我国房地产发展的主要成就和存在的问题，探讨了房地产发展中的热点问题，展望了十二五我国房地产市场的变化趋势，并正式发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。
　　蓝皮书指出，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。
　　蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。尤其是2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达11项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。而且，由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。
　　同时，蓝皮书认为，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以保增长、促稳定等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。
　　此外，经过多年呼吁，作为调节住房持有、抑制投机性需求的住房持有税，已经进入酝酿和试点阶段，重庆和上海率先开始了政策试点探索，其中重庆市以高档住房存量市场为课税范围，更接近房产持有税的市场调节本质功效，但忽略了普通住房市场；上海市以增量市场为课税范围，税收功能更重于组织财政收入。但全国更全面的房产持有税征收还有待社会各阶层进一步达成共识。(中国网)

　　社科院:我国保障房建设严重滞后 调控效果不彰
　　中国社会科学院今日发布的《房地产蓝皮书》显示，十一五期间我国房地产发展存在地方政府过度依赖土地财政、保障性住房建设严重滞后、房地产宏观调控效果不彰等主要问题。
　　《房地产蓝皮书》列举了十一五期间房地产市场存在的四个主要问题：
　　一是地方政府过度依赖土地财政，十一五时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。
　　二是保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2008年以前，保障性住房以经济适用房为主，所以我们以经济适用房为例，2006-2009年，经济适用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。
　　三是房地产宏观调控效果不彰。2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用，但相当一部分问题一直存在，表明调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是供给偏紧需求过旺；二是房价持续攀升；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。同时还存在短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变幻，长期预期又不明晰。
　　四是房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面：一是税费种类繁多，现阶段我国房地产领域税费种类过多，收费项目多于税收项目；二是税费结构不合理，费大于税且比重过高。房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限，造成地方政府将土地出让收入视为第二财政，对土地财政严重依赖。三是重流转轻持有，重流转轻持有的税制模式，一方面提高了土地与商品房的成本，抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力，另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。四是税费管理不规范。(.中.国.经.济.网.朱.津.津)

　　社科院副院长李扬：北京房租上涨非调控坏结果
　　中新网5月5日电2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日在北京举行。会上，中国社会科学院副院长李扬表示，北京房价和租金价格差非常大，最近是控制了房价，租金价格又上涨了，很多人说是调控的坏结果，我觉得不应当这样看。
　　李扬指出，一个城市的租金和这个城市的房价，应当通过一个公式套算出来。也就是说租金的资本化应该大致上等于目前的房价，这个市场才是均衡的市场。
　　现在，全国可能比较接近这样一种状态的是上海、深圳，市场化的程度比较高。像北京房价和租金价格差非常大，最近是控制了房价，租金价格又窜上来了，很多人说是调控的坏结果，李扬觉得不应当这样看，它逐渐在恢复，租金和商品房价格之间均衡的关系。
　　李扬信为，所谓租和售，就是拥有自有住房以及去租用这个住房，要能够运行发展，健康的互相促进，必须有均衡关系，必须通过资本的折现能够使它们基本相等。(.中.新.网)

　　李恩平：刚需推动房价上涨动力已不存在
　　2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会5日在北京举行。《房地产蓝皮书》副主编李恩平在发言时表示，由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在，短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。
　　李恩平指出，我国城镇住房市场关系正面临结构性转型，人口和城市化的变化趋势是刚性的推动力慢慢的消失。
　　当前城镇住房市场宏观效率应该是比较低的，抑制居住城镇化进程。未来城镇住房市场泡沫风险的承受能力将逐步脆弱化，因为刚性需求把房价上涨的驱动力已经下降了，未来的一个价格变化有可能会导致市场比较大的振荡，市场的脆弱性不断加剧。
　　李恩平称，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。未来的调控的重心我们应该坚定不移的遏制、驱逐投机性购房需求。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。(.中.新.网)