2010年上市房企年报总结。我们统计了115家上市房企年报数据，数据显示：(1)每股预收账款提升33%，业绩锁定性历年最强；(2)利润率依然维持高位；(3)管控能力持续提升；(4)负债率迅速提升，但债务结构保持良好；(5)库存压力显现，但仍未到08年最坏水平；(6)业绩成长速度下降，行业进入稳健增长期；(7)行业集中度逐步提升，两级分化将更趋严重。

　　调控关键期，政策料难放松，后期仍有加码可能。原因有三：一是通胀依然高企，同时本币升值压力增强，海外热钱规模有进一步扩大趋势，因此流动性持续过剩的压力依然存在，房价仍存上涨预期；二是限购之下，销售超预期增长显示三四线城市需求强劲，这说明目前的调控政策对经济不会造成实质伤害，同时三四线城市房价存在较大的上涨压力；三是目前开发商资金面虽趋紧，但依然好于08年，目前还不存在大范围被动抛售的可能，同时利润率仍然维持高位，这就为调控加码提供了余地。

　　资本市场的政策效应有减弱趋向。虽然政策存在加码的预期，但资本市场的政策效应显然在逐步减弱。

　　去年和今年的情形将大不相同。去年四月新政使得房地产股价至7月初向下调整了32%，而今年1月国十条颁布之后至4月底，股价却整体上扬了17%。原因在于今年的调控预期长期存在，预期相比去年较为稳定；其次去年四月新政前地产股价和估值相对处于高位，而今年地产股股价和估值均处于历史低位。

　　五月地产股获取超额收益的概率增强。理由一：我们重申二季度策略报告《春暖花会开》观点，政策预期相对确定，政策加码对股价影响在逐步弱化，因此后期回归基本面判断，房价在行政干预下已不可能快速上涨，销量将是上市公司盈利和资本市场走势的唯一驱动力量。理由二：随着外部融资渠道的持续受阻，开发商对下半年资金面状况的预期较差，因此5、6月将显著提高推盘量，在当前需求并不差的情形下，供应量提升将显著支撑销量上行，因此我们预计后期“量增价稳”可能性较大，五月销量的同比增幅将显著扩大，这将带动股价上行。理由三：目前重点公司PE是11年10倍，12年8倍，RNAV折价26%，估值优势和业绩锁定性将为地产股提供史上最强的安全边际。我们最看好三类个股投资机会：

　　一是低估值、业绩锁定性强品种，如万科、保利、首开、北京城建、冠城大通等；二是产品差异化品种，如综合体龙头鲁商和世茂，旅游地产龙头华侨城等；三是三四线扩张品种中南和荣盛。