专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15%，而楼市成交已初显疲态，双重挤压下，市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政策，但在银行推出的理财产品以及信托公司融资等方面，均屡屡向投资者和有关机构提示了风险，因此，投资者不可掉以轻心，更不可盲目追求高收益率。

　　资金链告急

　　信托成中小房企

　　主要融资来源

　　易居研究院近日发布报告指出，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧。

　　大型房企多转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式发力海外资本市场储备资金。

　　中小房企则全面转向极具灵活性的金融工具——信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。也有少数知名大型房企身影，如世茂股份（600823），去年5月以来已前后进行了5次信托融资，总融资规模超过26亿元。

　　自从国家对房地产市场开始严厉的调控政策以来，房地产信托业就逆势而起。中国信托业协会数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710．9亿元，同比增长12．5%。

　　同期央行数据显示，一季度人民币房地产贷款新增5095亿元，同比少增3338亿元，房地产开发贷款新增1678亿元，比上年末回落6．5个百分点，其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。

　　信贷与信托“此消彼长”，可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。

　　收益率高企

　　房地产信托

　　销售火爆

　　多位接受记者采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”，收益率屡屡创新高。

　　据好买基金研究中心监测，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5．50%－6．00%之间，10月之后达到6．60%，今年以来均在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%以此吸引投资者。

　　股市低迷，楼市前景不明，房地产信托如此可观的收益预期，确实颇具投资吸引力。

　　宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬告诉记者，信托投资门槛以100万元起步，投资者是高净值客户，特别是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来，收益率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划收益率均在9%－12%。今年房地产信托销售很好，特别是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。”

　　高收益总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。

　　好买基金研究中心报告称，信托公司目前处于“卖方市场”，有机会选择资质相对优秀的房地产企业。

　　市场风险累积

　　房地产信托

　　收紧趋势明显

　　实际上，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15%以上，极个别开发商融资成本甚至达到25%－30%。

　　一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。

　　4月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道——商业银行。

　　信托公司人士告诉记者，银监会主要领导此前在内部会议上警示，对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。

　　监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托公司，均在遏制房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。

　　联华国际信托高级信托经理周林对记者说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显。信托公司人士对记者坦言，并非所有房地产信托产品都很好卖，特别是近段时间，投资者开始担心楼市疲弱可能引发的风险。

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　　深圳新房成交再次寻底

　　深圳特区报讯（记者 谭建伟）市场对房价变化高度敏感：如果真有松动，周成交量一举突破1200套；如果按兵不动，周成交量可迅速回落到400套。据世联地产（002285）对官方数据的监测，上周，深圳新房市场仅成交407套，环比下降16% ，再次萎缩到年初以来的底部水平。

　　从各区成交情况看，宝安、龙岗两区共成交323套，占全市成交量的79．4%；其中，龙岗区成交量为219套，占全市成交量的53．8%。据美联物业统计，上周，成交10套以上的楼盘共10个，有9个位于关外。关内四区共成交84套，占全市成交量的20．6%。在成交均价方面，上周，全市为18063元／平方米，环比上涨10．7%；南山区全市最高，为32818元／平方米，龙岗区全市最低，为14796元／平方米。

　　数据显示，从今年已经过去的22周深圳新房成交量分析，除春节当周外，上周成交量为今年次低点，稍高于今年4月第二周的347套。观察新房周成交柱状图，可以清晰地看到，自4月中旬起，深圳新房成交基本呈现逐周上升的态势，至5月中旬达到周成交1217套的春节后最高水平。然而，随着春交会落幕，开发商促销力度减弱，新房周成交连续两周量跌价升。前期市场促销带来的成交量上升但成交均价持续走低的效应已基本结束。

　　中原地产认为，当前市场需求被抑制，观望情绪浓厚；而开发商的资金趋于紧张，供应方面开始慢慢放量，在限购、限贷、限价、加息等政策叠加影响下，降价的项目可能增加，面向首次置业者的产品也将加大促销力度，楼市价格有望出现稳中有降的趋势。