全国多地楼市回暖房价未松动 调控效果尚未显现
　　从中长期看，调控无法一直站在市场的对立面，要着眼长远，从根本上解决问题
　　5月楼市，似乎又进入一个时间窗口，市场与调控，都有新进展。深圳再现房源被热抢，部分地方楼市成交量和均价也出现回升迹象。不少人担心，空前严厉的调控无法遏制房地产市场继续疯狂。
　　但多位专家对记者表示，目前的房地产市场并未出现非理性反弹或回暖，不需要进一步出台更严厉的调控措施。
　　抢购是个案还是迹象
　　被看作是楼市晴雨表的假日楼市--2011上海房地产春季展示会正在举行，虽然相较于3月的上海之春房展会，有了更多的参展商和参观者，但人们最关心的房价却依然没有什么惊喜。
　　2日，凯德置地一位现场销售人员告诉本报记者，其楼盘自开盘至今房价一直比较平稳，目前来看也不会有调整。记者在整个房展会现场询问多个项目销售人员，对方均表示，没什么优惠或促销活动。
　　搜房网数据监控中心的统计称，此次房展会上，仅两成参观者表示有明确购房意向，45%的被调查者表示暂无购房打算，另有35%的人表示将视情况决定。搜房网分析师认为，由于价格没有实际下降的迹象，高企的房价依然让大多数人望而却步。
　　就在大多数人依然在观望等待时，4月30日发生在深圳的抢购，也让不少人开始担忧，市场是否已经回暖，价格是否难以调整。
　　4月30日上午10点，中海地产推出共计1349套限价房，吸引了近5000人前往选房。截至当日下午2点，所有房源被抢购一空。
　　在广州，碧桂园清泉城300多套别墅五一期间遭千人抢购，被人们戏称买别墅如买白菜。楼市之火爆可见一斑。
　　但中国指数研究院副院长陈晟对记者表示，这只是个案，因为房价下调，所以买房者比较踊跃。据报道，中海地产此次推售的房源起价在9680元/平方米左右，所有房源均价在11000元/平方米左右。
　　成交量回升是否回暖
　　然而深圳整体的房价并没有下降。1日，深圳市规划国土委发布数据称，4月深圳新建商品住房虽然成交面积和套数均下降近30%，但成交均价却比3月上涨4.4%，重新站上2万元关口，为20295元／平方米，呈现量跌价升态势。
　　南京4月份的商品房成交数据也显示，虽然相比去年销量大幅下跌，但4月下旬的日成交量逐步上升。
　　事实上，在全国不少城市都出现了成交回暖的迹象。
　　搜房网的CREIS中指数据显示，4月18日至4月24日这周，北京、天津、深圳、上海、重庆、成都等城市的住宅成交套数和成交面积均出现环比上涨。其中，北京住宅周成交套数环比上涨达到59.6%，重庆住宅周成交面积环比上涨达到37.8%。
　　陈晟对记者表示，一些城市出现的成交量回升，不能说是回暖或者反弹，相对于1月份的低迷来说，现在应该是正常的恢复。每个城市都有一个合理的成交量，像上海可能是500套，北京广州是400、300套。陈晟表示。
　　北京四方联达机构董事总经理杨少锋也对本报记者表示，4月份是楼市集中开盘的时期，所以会出现成交量的明显上升，这是合理的。我不觉得现在房地产市场已经出现了非理性的反弹。杨少锋说。
　　调控是否需要更严厉
　　虽然成交量下滑体现了这一轮最严厉楼市调控政策的成效，但是，调控的核心问题--房价，依然没有明显回落。
　　如今部分地区成交量的回升是否会带来价格的上涨？
　　对此陈晟表示，房价并不会随着成交量恢复而有所上涨，各地政府一定会采取各种手段做好调控。
　　北京中房研协研究中心总监回建强则向记者表示：短期调控措施虽有见效快的好处，但未必利于房地产的长期稳定发展。从中长期看，调控无法一直站在市场的对立面上。要从根本上解决问题，一是要解决土地财政问题；二是房产税政策要果断向深水区推进，实现存量住房与增量住房一盘棋，统筹征税；三是保障房建设要切实开工、切实形成供应，从而缓解市场的需求压力。
　　5月1日，国务院总理温家宝在北京保障性住房建设工地看望建筑工人时说，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。
　　《人民日报》日前也发文称，由于通胀预期仍然强烈、境外热钱还在继续进入我国、住房刚性需求依旧旺盛，房价仍然有强烈的上涨冲动。这时候如果盲目乐观甚至放松房地产调控，恐难避免房价再次快速上涨，有限的调控效果恐将前功尽弃。
　　从5月1日起，商品房销售明码标价、一套一标价的措施开始执行。据悉，近期国家发改委以及各地价格主管部门将在全国展开大范围的检查。发改委甚至还表示，正研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使房价保持在合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。
　　杨少锋表示，目前的调控已经很严厉了，不需要再继续出台新的政策，主要任务应该放在政策如何落地。
　　他认为，一旦政策落实到位，调控的效果就会非常明显。我认为，到今年的三季度，房地产市场就会对这一轮的调控做出明显的回应。(.第.一.财.经.日.报 .胥.会.云)

　　五一楼市成交量同比继续萎缩 环比略有反弹
　　在政策高压预期之下，刚刚过去的五一小长假，北京、上海、深圳等一线城市未现传统旺季火爆景象，成交量同比持续萎缩。北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，五一假期头两天(4月30日-5月1日)北京全市新建商品房和二手住宅网签总量分别为904套、198套，与去年同期相比分别下跌了44%和近53%。
　　接受记者采访的专家认为，部分城市成交量虽与前一段时间比有所反弹，但与去年同期相比仍呈大幅萎缩态势，价格也处于盘整期，市场观望情绪依旧浓重。如果目前僵持态势进一步持续，预计有关部门还会推出税收、限价等新的措施。
　　环比来看，北京中原分析认为，刚刚过去的一周(4月25日至5月1日，下同)，北京在保障房集中签约的带动下，成交量局部回暖，但过半签约项目均价不足13000元每平方米。据北京房地产交易管理网数据，上周北京楼市商品房期房住宅签约套数为2401套，现房住宅签约套数为223套，二手房住宅签约为2639套，环比前一周分别上涨了31%、2 .8%、8.3%。
　　类似的情形也出现在上海，上周商品住宅成交面积为17 .13万平方米，环比前周增加8.5%，成交量达到了1月底楼市调控以来周成交量的峰值。全市商品住宅成交均价再次回落至2万元/平方米以下，达到了18921元/平方米。
　　市场确实是在复苏，主要是指成交量有所上升，价格基本上还是在盘整或者说有些城市可能已经出现了下跌。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，现在部分城市成交量可能有所反弹，这也主要是与前一段时间相比，与去年同时段相比应该说成交量是大幅萎缩的。
　　的确，根据北京中原地产和北京房地产交易管理网数据显示，4月北京全月成交量为16346套，环比3月下滑了3%，其中，二手房住宅成交下滑超过了15.7%。与去年同期相比，总体成交量下滑幅度高达63.7%。业内人士认为，目前房价并未出现实质性松动，楼市能否迎来红五月依然存疑。
　　春季房展历来被认为是楼市的风向标。五一小长假期间，适逢上海、深圳两地春季房展开幕，记者走访发现，市场各方仍处于胶着博弈之中。
　　在为期四天的假日楼市·2011上海房地产春季展示会上，以万科、保利、金地为代表的知名房企悉数到场，开发商的参展热情相比较三月份上海之春房展会有所回升。尽管人流量与3月相比有了一定的回升，但是购房者的观望情绪依然较为浓厚。记者走访了多家展位，但并没有大幅降价的住宅项目，一些参展项目最多给予95折至99折的优惠。
　　而在2011年中国深圳(春季)房地产交易会上，70个参展楼盘，深圳楼盘仅十余个，占比约24%。记者也发现有少数楼盘价格松动，顺应调控开始降价。位于深圳龙华片区的深物业新华城是一个2008年开售的楼盘，目前该片区新楼均价普遍在2万元以上，该楼盘销售人员表示该楼盘将拿出其50套剩余楼盘在春交会期间促销，降价幅度为8%左右。
　　深圳房地产信息网周学军认为，近期一系列调控政策的出台，无论购房者和开发商都能明显地感觉到政策的高压态势，随着相关政策越来越落实到位，特别是限价令的出台，这些将对市场带来比较大的冲击。
　　事实上，后续调控不放松甚至更加严厉的信号正加紧释放。
　　记者从中国政府网获悉，国务院总理温家宝五一期间在北京一保障性住房项目建设工地，看望节日里仍坚守岗位的建筑工人时表示，中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。
　　中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞接受记者采访时表示，此次表态再次表明中央对保障房建设的高度关注。保障房建设的大力推进会在满足低收入群体住房需求的同时，在很大程度上改变人们的市场预期。
　　此外，专家普遍认为，此次表态再次强化了调控从严从紧的政策信号，可能会继续出台深化调控的政策，甚至不排除价格管控等措施。国家发改委有关负责人近日透露，发改委将直接组织检查组对重点地区，重点企业，销售商品房的情况进行专项检查。国土资源部有关负责人也表示，今年将进一步打击闲置土地和囤地行为，并完善土地招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。另有报道称，金融监管部门可能于5月出台政策措施进一步规范并收紧房地产信托业务，个人首套房贷也可能将首付提高至五成。
　　杨红旭预测，如果目前僵持态势进一步持续，预计还会推出一些新的措施，在税收方面像房地产税试点、土地增值税、个人所得税等还有进一步提高的空间。另外，限房价、限地价、反暴利等方面也可能还有新的措施。
　　对于未来一段时间的市场走势，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮预计，随着5月份保障房和新建商品房供应量的增加以及购房需求的逐步释放，成交量将逐步回暖。大量的新房供应也将使得开发商楼盘项目之间的竞争愈发激烈，尤其是一些中小开发商为了快速回款，缓解资金压力，打折促销、以价换量将成为部分开发商的必由之路。新房价格的松动，也将促使周边二手房业主的定价更为理性。(.经.济.参.考.报)

　　北京五一楼市开盘成交创新低 中低价位成主力
　　开发商期盼中的 红五月并未出现。
　　北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家市场研究院的统计数据信息显示，五一假期头两天(4月30日~5月1日)，全市新建商品房网签总量为904套，与去年同期相比大幅下跌了44%，全市二手住宅网签总量为198套，与去年同期相比大幅下跌了近53%。
　　据搜房网监控中心统计，虽然之前有48家楼盘公布5月开盘计划，但五一期间只有大兴区的金地仰山一家确定开盘，开盘数量创史上新低，而成交数量同比也下降近半。
　　限购令背景下市场的观望气氛，以及五一前后新盘和二手房源供应量与去年同期相比大幅减少，是导致今年五一假期成交量同比大幅下降的主要原因。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，但可以看到进入4月下旬，供应方面，新盘的开盘量、二手房源的挂牌量与4月初相比有明显增多；需求方面，部分改善型购房者开始结束观望出手购房，这部分改善型购房者置业升级中所释放出来的一些优质、低价中小户型房源，也刺激了部分首次置业者加入到购房大军中来。供应和需求的双双回暖，五一假期的成交量相对于4月初的清明假期来说出现了大幅上涨。
　　统计数据显示，在4月25日到5月1日一周内，400套期房签约中，均价2万以下的项目超过了八成，其中仅中铁建保障房项目长阳国际城签约套数在上周就达到903套，签约均价为8629元/平方米的保利花园小区签约套数为309套，龙庆望都佳园签约套数为106套，签约均价仅为5696元/平方米。
　　中低价位楼盘已经成为北京购房的主力。
　　中原地产三级市场分析师张大伟认为，楼市并未回暖，最近几周的数据依然比较低迷。根据中原地产分析，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。
　　陈亮则预计，随着5月份保障房和新建商品房供应量的增加，以及购房需求的逐步释放，成交量将逐步回暖。大量的新房供应也将使得开发商在楼盘项目之间的竞争越发激烈，尤其是一些中小开发商为了快速回款，缓解资金压力，打折促销、以价换量将成为部分开发商的必由之路；新房价格的松动，也将促使周边二手房业主的定价更为理性。5、6月份北京楼市将整体呈现成交量回升、成交均价稳中有降的态势。
　　开盘量少，价格居高不下，交易自然寥寥无几。
　　5月1日，位于北京市通州区通胡大街70号的K2百合湾向有意向客户公布新开2个楼座的价格。
　　K2百合湾是近期宣传最为凶猛的项目之一，出乎预料，K2百合湾并没有选择五一开盘，而是选择了这一天约有意向客户公布最新定价，以判断市场反应。这不禁让人猜测，或许是因为被一房一价政策细则实施打乱了开盘步调，或许是开发商对自己的定价没有十足把握。
　　最新开盘的是21、22号楼，政府批准的均价是3.6万元/平方米。笑容可掬的售楼小姐特别向记者强调政府批准。按照她的说法，原本开发商计划6万元/平方米的均价，但由于调控房价，只能卖到3.6万元/平方米。
　　K2百合湾这次的开盘价格并不便宜，与周边其他项目2.2万元/平方米左右的均价相比，足足高出1万余元。但根据售楼员介绍，公寓5.49米层高，面积是30平方米~48平方米公馆LOFT，一层当两层用，这样合下来，便宜的户型相当于每平方米只卖1.5万。
　　看到购房人还有些犹豫，售楼员表示，可以先参加活动，交1万元首付款，整体房价下降5万。售楼员进一步表示：目前最后的价格还没定，等最后优惠出来再通知。
　　尽管看房人确实不少，但截至5月1日下午3点，销售表上仅2套房源被贴上已被预订的绿色标签。(.第.一.财.经.日.报 .马.可.佳)

　　上海房展会楼盘量少价挺 价格短期难下调
　　参展楼盘量缩水，但价格坚挺，购房者望而却步--和往年相比，今年上海五一假日房展萧条不少。但市场分析人士认为，从目前放量的楼盘情况来判断，大范围的价格调整在短期内不会出现。
　　业内人士认为，在开发商抱团护价的大背景下，上海未来房价的走势仍不明朗；多数购房者也选择继续观望，准备与开发商长期博弈。
　　短期内价格难下调
　　一份来自德佑地产市场中心监测数据显示，4月上海市商品住宅成交面积为64万平方米，相比3月份环比上涨56%。德佑地产研究主任陆骑麟指出，4月全市商品住宅成交面积环比3月虽然出现了较大幅度的增加，但其实这一成交量还属于历史低点，与2010年4月同期相比，成交量下降了四成，楼市是否回暖尚无法确定。
　　另一方面，持续坚挺的房价又让业内人士产生了对四度调控的担忧。
　　数据显示，尽管交易量持续萎缩，但4月上海商品住宅成交均价为22100元/平方米，环比上涨了5%。
　　同策咨询研究部总监王巍立指出，尽管调控不断加码，但从去年第四季度发端的翘尾行情一直延续到目前，被视作调控主要目标的房价依然居高不下。
　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申也认为，从近期的楼市成交情况来看，市场所谓的拐点并未到来，市场处于僵持阶段，政府、开发商与购房者三方皆处观望时期，未来是进一步调控还是会有更大幅度降价情况出现等，将取决于二季度末期的市场表现。
　　陆骑麟分析认为，虽有部分楼盘低于市场价入市，但是从全市商品住宅成交均价来看，出现了不跌反涨的态势，与政府调控目标相违背，一旦后续房价再次出现上涨，加码的楼市调控也可能出现。
　　参展楼盘量少价挺
　　近日，记者从正在进行的上海假日楼市--五一房展会上了解到，今年参展楼盘总数为150家，而去年同期，仅参展的企业就有220家，参展楼盘缩水达三成以上。但万科、金地、保利等部分一线开发商比之前更为积极主动地参展，此次房展会的人气较3月中旬的上海之春房展会有较大改观。
　　不过，记者发现，除了个别楼盘提供了5万~20万元不等的优惠之外，参展楼盘的价格普遍坚挺，且多以品牌展示及试探市场为主。
　　罗寅申指出，部分开发商依然坚持不降价的原则，通过一房一价、尚未开盘等借口来为目前定价的模糊做推辞。如万科此次参展项目并不多，且部分为尚未开盘的期房，参展的主要目的或为未来推出项目做好准备。
　　或许是感受到开发商的诚意不足，记者在展会现场看到，不少询盘者只是在各楼盘展位处了解价格之后，便不再逗留，转而寻找下一个目标。感觉都很贵，而且多数没折扣，没觉得有比3月时的价格便宜。房展会现场一位正在询盘的袁小姐向本报记者表示，参展楼盘的价格已超出她的预期，因此她表示还会继续观望一段时间。(.第.一.财.经.日.报 .徐.健 .柳.九.邦)