4月深圳一二手房价格齐升 新房成交量降三成
　　楼市调控高压下，4月份深圳一、二手价格再次反弹，显示市场调控压力依然难减。
　　深圳市规划国土委的信息系统显示，4月深圳新建商品住房成交均价为每平方米20295元，相比3月的每平方米19424元上涨4.4%，重新站上2万元关口。
　　同时，2011年4月中原(深圳)领先指数显示，深圳全市六区188个样本楼盘成交均价为每平方米19728元，环比上涨了0.62%，同比上涨了3.35%。
　　但深圳一、二手房的成交面积和套数均继续下降。上述系统显示，在原本属于交易旺季的4月，深圳新房成交数量却从3月的2683套、成交面积229474平方米分别下跌为1879套、16.1万平方米，降幅均接近30%。
　　深圳中原地产的分析报告认为，量跌价升主要是因为市场受政策影响较大，连续的加息及提高存款准备金率，进一步表明政府在政策执行力度上有所加强；出于信贷的压力，绝大部分投资者被挤出市场；部分原本打算出手的购房者，重新陷入观望。而成交价格则主要是因为结构性影响，大户型成交较多，拉高了全市的均价。
　　而自今年1月开始，深圳房价在统计显示上曾经出现持续3个月下跌。一季度，深圳新房价格为每平方米20022元，与去年同期相比下降幅度为10.4%。不过，与去年第四季度相比，该价格水平总体上仍上涨2.1%。
　　其间，3月深圳一手房成交均价年内首次跌破每平方米2万元，引发社会各界对楼市可能迎来拐点的讨论。不过，世联地产(27.90,0.91,3.37%)研究部总监王海斌向记者表示，市场拐点论仍难以判断，但目前这个时期房价显得比较敏感，如果有开发商主动调整价格，很可能引发一次包括价格在内的市场短期调整。
　　总体而言，目前深圳楼市依然深陷胶着格局，一方面是开发商在继续观察市场动向，多数在捂盘惜售，另一方面是居民购房意愿下降，带来成交量大幅下跌。
　　王海斌认为，本次调控所带来的市场低迷时期会有所延长，限购城市成交量回升所需时间更长，部分开发商在销售量长期低迷、资金链日益紧张的情况下，将优先选择快速走量，价格可能会有所松动。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　广州远郊楼盘点燃降价战火 刚需者忙抄底
　　五一极有可能成为新一波楼市行情的开端。短短3天，日销过亿的住宅楼盘重新出现在广州市场上。
　　事实上，4月底以来的一手房网上签约量就出现了显著放大的迹象。随着开发商逐步进入推盘高峰期，五一小长假引发的热度有望持续。
　　五一期间，由于部分开发商依旧怀有惜售心态，广州市区楼盘供应不足的局面始终没有改变，但远郊楼市的战火已经点燃。
　　不完全统计显示，广州老城区(海珠、荔湾、越秀)目前在售一手盘货量极少，仅有2000套左右。限购、奇缺的供应以及居高不下的房价，使得该区域内的楼市格外平淡，很多在售楼盘几乎无人问津。广州一家民营房企的负责人坦承：老城区已经寸土寸金，公司不愿意在目前的环境下卖市区住宅，因为他们坚信只要能把土地和房子囤下来，长线始终看涨。
　　土地储备丰富而且房源供应充足的远郊楼盘，明显没有类似的高傲，促销随处可见。五一期间，广州增城、花都、从化，以及靠近广州的清远等地，皆有低价楼盘搅局，从而点燃了这一波购房者的热情。
　　碧桂园(02007.HK)集团旗下位于增城的凤凰城、位于清远的假日半岛以及清泉城几个楼盘，都因为低于预期的定价而实现热销。
　　该集团提供的数据显示，仅凤凰城一个项目，便在4月30日销售600多套，签约金额逾8亿。一位当日一早便从广州赶到增城去排队签约的购房者称，到自己中午离开时，售楼厅依旧排着长长的队伍等待选房。
　　据悉，该盘推出这批房源名为天簏山，均价约7000元，比上一期的8000~9000元/平方米总体下降约15%。而这一价格下调，主要因为增城在4月初实施了单盘限价，即新推货楼盘的定价不得高于该盘2010年销售均价的105%。
　　去年的平均价格，实际上是比年底和今年初的价格低，现在要求定价不能比去年上涨超过5%的规定，很显然是吃亏了，从买家的态度就能看出来。不过既然这么规定，公司也会照此执行。该楼盘有关人士对定价策略如此解释。
　　在轻微的价格小调之后，远郊多数楼盘都获得了不错的销售业绩。其他如方圆明月山溪也在4月30日夜间推出风雅颂组团，吸引了上百人到场，该组团共有96套别墅，首推40多套，认筹买家则达到80多。龙光棕榈水岸在4月30日推出新一期洋房，当日的售楼部同样人气旺盛。南沙滨海花园吸引大批买家排队等候购房，虽然推盘200多套洋房，但认筹买家有400多个……
　　无疑，郊区楼盘的放量在极大程度上推高了广州一手房近期的签约数量。广州市房地产官方网站阳光家缘的数据显示，从4月底起，在该网站上进行的日均签约数呈现异动。从4月26日起一改过往平均每天仅100多套房的颓势，签约达到206套，之后连续几日一直徘徊在日销近300套的状态，远高于2、3月的低迷期。
　　由于郊区楼盘总价相对较低，不受限购影响，加上楼盘的小幅度让利，使得很多持币者以抄底的心态积极入市。
　　一位大学毕业不足3年的年轻人林磊(化名)宣称，此刻购买凤凰城天簏山的原因是认为该楼盘目前的定价属于底部。
　　另外一位30岁的单身青年胡杨(化名)近期也在增城的恒大山水城购买了一套70多平方米的住宅。他透露自己在市区已经有一套小房子自住，再次置业是出于投资考虑。
　　广州一家中介机构负责人指出，市区的平均单价都在2万以上，需要一定实力者才能购买，但因限购，从而出现有钱人不能买，没钱人买不起的尴尬局面，这就在无形当中把目前剩下的刚性需求推向郊区。通过买郊区房来抵御通胀和房价进一步上涨的风险，依然是年轻购房者不错的选择。(.第.一.财.经.日.报 .张.艳.红)

　　地方松绑呼声遭楼市调控加码 中央急推限价令
　　楼市中仅次于金九银十的销售旺季非五一莫属。北京市场也将迎来今年以来楼市推盘的最高潮。不过，大兴、昌平、通州等几个郊区推出的新盘，定价仍高居2万元左右。
　　虽然历经宏观调控一年有余，开发商在房价上的博弈能力仍未见消怠。北京预计于5月开盘的商品房项目约48个，其中纯新盘21个，老项目后期27个。几乎所有的老项目，都比上一期开盘价贵；而新盘定价也略高于周边。
　　这是当前一线城市房地产市场状况的缩影--交易量低位胶着，价格却坚挺不下。当前开发贷和个贷都很紧，开发商的资金链确实面临严峻考验，但规模性降价是最后的选择，目前来看还远没到那一步。一位国企开发商负责人向财新《新世纪》记者表示。
　　于是，有业内人士预测，不等开发商末日穷途，地方政府可能先撑不住了，自行给市场松绑。总之，这是一场鸡战游戏(Game of chicken)，看谁先眨眼。我相信先眨眼的肯定是政府。麻省理工学院管理学院教授黄亚生在微博中称。
　　已经有地方政府似乎想眨眼了。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。有媒体对此解读为海口市拟停止执行楼市限购令。
　　在房地产调控效果并不明显的僵持之际，刚刚宣布限购令两个月的海口市如真退出限购，无异于一石击水，对市场预期将产生重大影响。财新《新世纪》记者对此在第一时间进行了求证，海口市政府办公厅有关负责人辟谣称，海口不会取消限购令，这是国家要求，国家也不会为海口开绿灯。另一位接近海口政府的知情人士则向财新《新世纪》记者透露，海南不是取消限购令，但是希望放宽标准。有关申请已向国务院递交。
　　由于海口购房者多为岛外人士，限购对楼市的影响可想而知，海南各地政府都希望能够取消(限购令)。上述知情人士称。
　　然而，种种迹象表明，房地产调控政策篮子中最凶猛的杀手锏--限购令，恐怕离退出市场还遥遥无期。4月中旬，国务院督察小组兵分八路，对各地房地产调控效果进行摸底。业界对于此次摸底的结论甚为关注，这将肃清地方政府的想法，并关系到下一步调控政策的走向。但从各方预期来看，宏观调控的下一步方向将是加码，而绝非松绑。
　　现阶段仍是假摔
　　新华社日前发布一季度北京房地产市场量价齐跌的消息，一度受各方质疑。中信地产一位负责人向财新《新世纪》记者分析称，从数据上看，这并非不可能，一季度成交的楼盘偏郊区，并且有几个保障房项目入市，拉低了整体成交价，但这其实是假摔，是通过结构性推盘而人为造成的均价下跌。他认为，北京城八区的商品房项目价格基本上没有下降。
　　这显然不是政策制定者希望看到的情况。4月中旬，国务院派出由发改委、央行、监察部、国土部等相关政府领导带队的八个房地产调控专项督察小组，前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控情况进行全面督察。
　　发改委副主任穆虹在督察途中表示，当前中国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。
　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，目前各地政府贯彻调控政策有很大差距，中央政策很严、措施很好，但真正实施起来差异太大，更多的城市基本是空调。对于2011年的房地产市场，王珏林预计调控会继续加码。
　　目前，已完成调研返京的各督察小组正在总结调查情况，结论尚未对外宣布。但种种迹象表明，部分城市的调控效果并未令他们满意。据财新《新世纪》记者了解，近日国研中心市场经济研究所所长任兴洲在北京市住建委主办的内部会议上表示，从数据上看，房地产投资仍然很高；从摸底情况看，二三线城市的市场依旧火爆，社会性资金冲向房地产的动因、动力仍然存在。如果放松调控，市场一定会报复性反弹。此外，保障房的长效机制还没建立起来，调控短期内不会放松。
　　国家统计局的数据支持了任兴洲的判断。3月份70个大中城市新建商品房价格指数显示，多数城市房价基本维持稳定，但有部分三、四线城市房价上涨的势头超过了一线城市，如秦皇岛、包头、安庆、兰州等。从全国范围看，房价并没有出现整体下跌的状况。
　　在限购令执行颇严的一线城市，开发商难有伸展拳脚的空间，这客观上催热了二、三、四线城市的房地产市场(参见本刊2011年第10期到三四线城市去)。近期发布一季报的上市房企业绩已对此有所体现，一季度三、四线城市为开发商贡献了大半销售量。
　　远洋地产总裁李明在近日的媒体见面会上表示，从调控的效果来看，中央政府并不一定认为已经到头了。如果有新的调控政策出台并不意外。
　　调控加码渐露头
　　其实，银行对开发贷和个贷已暗自收紧。一位国企开发商负责人向财新《新世纪》记者透露，自4月上旬开始，多数银行已经收紧了开发贷，尤其小开发商贷款非常难，购房者个贷收紧的形势更为严峻，我连续见了几个银行的行长，问题不是开发贷，而是业主的个贷迟迟办不下来，很着急。
　　近期，银监会要求银行业金融机构开展新一轮的房贷压力测试，这已被市场视作楼市调控政策升级的前奏。此次压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。
　　中原地产研究部高级经理刘渊认为，调控可能从两方面继续加码：一是继续压开发商的资金链，包括收紧开发贷，不发预售证，限价令等政策；二是继续限制购买力，如提高首付比例，限制个贷的发放，推广房地产税等。
　　刘渊认为，在调控政策篮子中，最凶猛的还是限购令。在房价胶着难分时，任何政策都替代不了限购。在房地产税试点城市重庆和上海，成交量和房价并未走出独立行情，显示出房产税的调控效果并不好，因此可能不会向全国推广。
　　在刘渊看来，限购令退出遥遥无期；政府同时启用了限价令来为限购进一步加码。4月14日深圳市规划和国土资源委称从5月1日起，将对深圳市所有商品房项目实行明码标价、一套一标，即限价令。发改委随后亦宣布，从5月1日起，全国的商品房(包括二手房)都必须明码标价。
　　不过，中房信分析师薛建雄认为，限价令的严厉程度和效果肯定不如限购，限价限制的是开发商的行为，其监督作用在市场环节，监控起来的难度大大高于限购，同时在操作环节的腾挪空间很大。
　　据媒体报道，为规避北京的限价令，绿城位于北京的高档住宅诚园，采用了暗涨的手法，至4月11日，绿城已经完成了对诚园项目未售出房源的实际销售价格上调1000元/平方米。
　　薛建雄称，从政策的影响力和监管难度等多方面看，限价都不能替代限购，当前限购不应退出，否则市场将面临报复性反弹的风险。(《新世纪》-财新网)

　　传个人首套房贷将提至5成 规范房价政策将陆续出台
　　在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下，一季度我国楼市高烧日渐减退。但近日，部分地区楼市开始呈现回暖势头，京沪杭三地尤为突出，成交量环比大幅增长。
　　5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价， 并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。发改委有关负责人日前表示，在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。
　　一线城市楼市有所回暖
　　自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，房地产调控已满一年，国家先后出台多项措施，多管齐下抑制房价过快上涨，调控力度不断加强。
　　在连续不断的调控政策重拳作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。然而，进入2011年4月以来，京沪广深等一线城市楼市出现回暖迹象，部分地区楼市量价齐升。
　　据国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。在一季度三个月时间里，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%，住宅销售面积增长14.3%。四五月份本就是楼市销售旺季，在胶着行情中持续低调推盘的楼市，近期销售状态明显兴奋起来。
　　楼市调控再加码商品房销售明码标价
　　部分城市楼市回暖态势引人关注，房产调控升级的风声骤紧。《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
　　今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。3月28日，国家发改委专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售一价清、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度，探索积极有效的管理办法。
　　新的政策执行后，关于开发商高价申报、低价售房的情况是否会出现，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称：我们绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。表明中央坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。
　　规范价格行为新一轮调控后续政策可期
　　温家宝总理近日在国务院常务会议上强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。在房地产市场退烧、房价拐点尚不明显的情况下，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展。
　　国土资源部相关负责人近日表示，国土部在楼市调控方面的政策不会放松，未来将进一步打击闲置土地和囤地行为。另外，今年的全国住房供地计划已经编制完成，在进一步核准后5月份或将向社会公布；完善土地招拍挂制度的相关文件也将于近日单独发布，综合考虑各种因素控制地价。
　　信贷方面，日前有消息称，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。
　　国家发改委许昆林透露，在《商品房销售明码标价规定》实施之后，包括实施反暴利法规定在内的一系列规范房地产行业价格行为的政策措施将陆续到来。发改委目前正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。(.中.新.网)