5月13日，绿地集团与郑州市政府相关部门正式签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园。据了解，陆家嘴（600663）、复地、鹏欣集团等知名开发商均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。世邦魏理仕的报告指出，由于国内优质仓储工业项目的缺乏，未来国内物流租金的上涨幅度预计将高达20%。

　　住宅开发商的新地盘

　　住宅开发利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，在住宅市场存在诸多变数的当下，原先做住宅的一些地产开发商正在尝试向工业地产渗透。

　　5月13日，绿地集团与郑州市政府相关部门签约的国际总部经济产业园占地面积约668亩，除了两栋超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心、商铺等物业形态。

　　实际上，绿地集团还在不断加大对工业地产的投资。有业内人士向记者透露，绿地集团近期正在上海及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。

　　早在2008年，绿地集团旗下的上海云峰集团有限公司就与安徽合能燃气有限公司签订了总投资10亿元的合作协议，将共同在安徽打造安徽绿地生态工业园。

　　上海漕河泾开发区公司总经理张黎明指出，商务园区类的工业地产现在很受政府欢迎。“土地资源是有限的，现在一些政府部门也意识到，如果能通过品牌开发商引入知名的企业入驻到自己所在的区域，将对拉动经济起到重要作用。”

　　据了解，除了绿地集团，多家知名房企均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。

　　“其实我们也投资了工业地产，在宝山我们投资了一个钢铁物流园。这块业务总体来说在公司中所占的比例还不是很大，但工业地产的发展前景还是很好的。”复地集团相关人士表示，公司的相关部门也在寻找适合的项目机会。

　　“上海的确有一些房企正在把投资方向转到工业地产上。除了知名的房企，还有很多投资机构今年明显加大了对工业地产的投资力度。现在一些房企加速了向工业地产方面的渗透，已经有一些比较大的工业投资项目已经在谈判当中了。”戴德梁行工业部董事苏智渊告诉记者。

　　万通向工业地产的渗透则以一种较高的姿态出现。当原万通地产（600246）总经理许立接替冯仑成为新董事长后，冯仑将集中精力侧重于母公司向投资控股集团转型，并意在将主营工业地产的万通公社率先推上市。

　　“在长三角我们可能会收购几个新的工业地产项目，这其中也会有一些从政府手中获得的工业地块。具体的项目现在还不便透露。但上海、无锡、苏州是我们投资工业地产较关注的重点城市。”万通公社投资部一经理5月19日告诉记者，万通投资的工业地产项目可能会复制万通实业与TCL在无锡定做的模式，也可能会开发一些标准厂房及大型的商务园区。

　　回报率约8%

　　在当前调控背景下，就一部分房企加速向工业地产的投资，高力国际工业部董事王嵘亮指出，这与工业园区租金优势、拥有较大的扩租空间，以及对研发办公和仓储的需求有很大关系。

　　“以上海为例，上海办公楼可租售面积的减少，以及租金的上涨给了商务园区很大的发展空间。静安区写字楼的日租金约8.7元/平方米，今年一季度租金较去年四季度已经上涨了7%。而商务园区的日租金稳定在3.5元/平方米左右，只有市中心租金的约40%。”王嵘亮告诉记者，在办公租金不断上涨的背景下，一部分制造业、设计公司和服务类企业向郊区转移已经成为一种趋势。

　　王嵘亮指出，工业地产主要包括三种类型：仓储物流、商务综合园区和研发办公楼。由于商务园区、研发办公楼及仓储地产投资周期较长，这与住宅的开发模式有很大区别。

　　房企向工业地产的渗透，是否只是一种盲目的投资呢？

　　“工业地产的投资周期长，一些制造企业对研发办公楼和厂房还有一定的要求。所以，这对房企的资金提出一定要求。除了持有优质的物业，公司也需要出售其中一部分物业来平衡公司的财务。”万通公社投资部一位经理说。

　　业内人士告诉记者，目前投资工业地产的年投资回报率基本稳定在8%-9%左右，这个数字也高于商业地产的投资回报率。

　　记者在采访中了解到，目前投资工业地产主要有两种方式：一种为根据客户需求建设仓储设施或标准厂房，待物业建好后反租给客户，通过收取租金来获取固定的收益。另一种为通过收购带有长期租金的现有项目来投资工业地产。

　　随着生产、制造类企业恢复生产，企业对工业厂房的需求量开始回升，并带动了上游相关企业的办公需求。上海工业房地产测评中心的数据统计显示，2011年第一季度上海工业物业租金均价同比上涨4.47%，环比上涨1.28%。

　　“从去年开始，上海、无锡、苏州的制造企业和设计公司对办公空间的需求增长很快。而仓储物流的需求增长速度更是惊人。”苏智渊告诉记者。

　　世邦魏理仕的报告指出，由于国内优质仓储工业项目的缺乏，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入其中。未来国内物流租金的上涨幅度预计将高达20%。

　　“工业地产较高的回报率已经显现出来，但工业地产同时扮演着服务商的角度，要与不同领域的企业打交道，因此没有足够的实力就轻易转型，也将面临一定的风险。”苏智渊向记者表示。