五大矛盾之地产调控

　　矛：调控继续加码

　　上海某大型券商房地产行业研究员表示，目前来看，政策松动的可能性不大。短期内政府依然有足够的手段对房地产加以调控，可以收紧的政策太多，比如首付大幅提高，贷款利率上浮等。

　　盾：调控不再加码

　　发改委中国宏观经济学会秘书长王建认为，从4月份指标看，通胀没有被压下来，而经济增长的确在往下掉，如果通胀压不下来，增长又往下掉，中央就不敢做出进一步紧缩的操作。

　　楼市资金流入股市，如今看来像一个美丽的传说。

　　年初以来，中央政府加大对房地产市场的调控，房产税、限购等一系列严厉手段，仿佛成为A股市场的一根救命稻草。包括罗伟广在内的一批市场人士指出，限购令会导致房地产成交量萎缩，令房地产资金流入股市。

　　正是对房地产市场上万亿元投机资金不久将流入股市的憧憬，引发A股市场2011年上半年走出一轮中级反弹行情。2010年前4个月，上证指数最高摸到3067.46点。然而到4月中旬，由于房市调控未达到市场预期，导致形势急转直下，不到一个月时间，A股一度暴跌至2832.25点，暴跌过后，楼市资金依然未见流入的踪影。

　　市场对政策效果失望楼市资金难入股市

　　统计局公布的2011年1~4月房地产市场运行数据显示，全国房地产市场1~4月实际投资额1.34万亿元，同比增长34.3%；新开工面积5.68亿平方米，同比增长24.4%；商品房销售面积2.49亿平方米，同比增长6.3%，销售额1.41万亿元，同比增长13.3%。

　　可以看出，无论是新开工面积还是销售面积，依然保持着较快的增速。而且从近期一些报道来看，房价也并未出现明显的松动，特别是二三线城市，反而成为投机客新的热土。

　　从业内的观点来看，4月份以来，由于地方政策要求放松对房地产行业的调控，使得市场的预期落空，接下来可能不会有进一步严厉的措施出台，这直接导致A股市场出现一波凌厉的杀跌，不到一个月的时间下跌超过200点。而且，在近期的回调中，也未见楼市资金回流股市的迹象，主要是存量资金在市场中倒腾。

　　“从近10年中国股市的回报率远远低于房地长市场回报率来看，房地产资金流入股市只是某些人一厢情愿的臆想罢了。现在的民间融资极为发达，最近温州朋友说，温州的民间借贷利率已经高达年利率60%了，请问目前的股市回报率是多少呢？”私募人士周亚峰说。

　　“受政策抑制，楼市的资金从楼市流出，其实有多种去向，比如收藏拍卖等，而流入股市需要有赚钱预期，但是现在大盘在往下走，没有赚钱效应。”莫尼塔投资发展有限公司房地产行业分析师施琪在接受 《每日经济新闻》采访时，也表达了和周亚峰类似的观点。

　　调控目的尚未达到仍有足够手段

　　“中央政府严厉的调控政策，还没有到达降低房价的目标。”上海某大型券商房地产行业研究员表示，目前来看，政策松动的可能性不大。

　　他表示，政府在调控方面并没有“黔驴技穷”，短期内政府依然有足够的手段对房地产加以调控，可以收紧的政策太多，比如首付大幅提高，贷款利率上浮等。

　　“后续手段取决于中央政府对前期政策的评估结果，但是我们坚信类似于限购、房产税等行政性手段将减少，而货币政策的作用将得到强化，例如继续提高银行的存款准备金率和加息等，从资金源头上对地方政府和房地产开发商进行施压。”周亚峰说，“不过就目前我们对房地产商的走访，开发商囤地意愿已经大幅下降，这一点从近期土地拍卖频频流标及底价成交来看，已经得到证实。”

　　“今年三季度前，开发商是没有主动降价意愿的。如果货币政策持续紧缩，开发商出现资金链断裂的迹象，那么其他行业也会出现比房地产行业更多的问题，从而导致中国经济出现硬着陆，不知道中央政府有没有这样的勇气和决心持续紧缩政策。”周亚峰表示。

　　施琪表示，中央政府调控目的尚未达到，短期政策不会放松，成交量掉下来，但价格处于高位，开发商依然可以维持生存，如果现在就放松，那么房价还会上涨，这是中央不想看到的。

　　施琪也表示，虽然后期政策不会放松，但是进一步收紧政策的概率也不大，现在楼市处于僵局，中央想调房价，地方想保投资和增长，开发商则想保利润率、不降价，地方政府则希望降点价，成交量出来才好卖地，所以行业面临僵局。

　　后期房地产行业走势需要外力来打破僵局，那么外力来自哪里呢？

　　“还是流动性的减少。”施琪说，“二季度流动性还可以，开发商现金流不错，所以需要货币政策进一步收紧，增加开发商的压力，下半年如果开发商的现金流出现紧张的话，现金流的压力会传导到价格端，导致开发商下半年主动降价，这种情况下，政策才可能放松。”

　　加码调控伤经济政策拐点或将来临

　　从中央的态度来看，近期再度上调存款准备金率，似乎证明了准备在调控上进一步加码。然而，如果调控继续加码，或将伤害中国经济的增长。

　　北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐在微博上称：提高准备金率是有效，但还不如直接控制贷款指标有效！最大的副作用在于我们的银行是靠存贷利差活着的，100元存款只能贷出70多元，有可能造成银行亏损，另外，中国企业主要靠银行融资，银行不贷款了，企业怎么办，尤其是中小企业怎么办？

　　“提高法定存款准备金率和直接加息都是猛烈的货币政策工具，副作用非常大。一般来说，三大货币政策工具是指调整再贴现率、公开市场业务(买卖政府短期债券)和调整法定存款准备金率。由于前两项工具我们很少发展，只好把调整准备金率当成经常性货币政策工具了。”曹凤岐说。

　　“按照央行行长周小川的目标管理看，央行的货币政策主要是针对通货膨胀，主要手段依次是上调准备金率和加息，以及使用短期和中长期央票。不过我们观察到，国际石油及大宗商品在中国央行政策出台后出现盘中急跌后拉回上涨的走势来看，中国的货币政策对国际大宗商品及石油价格的影响力不具有决定性力量。美联储政策和美元指数走势才是国际大宗商品的决定力量。中国的通货膨胀靠央行简单的货币紧缩是无法解决的。中国央行的货币政策只会使我们的中小企业陷入类似于2008年的货币政策陷阱中。”周亚峰对此表示担忧。

　　但发改委中国宏观经济学会秘书长王建对本次准备金率上调有着不同的解读。“从4月份指标看，通胀没有被压下来，而经济增长的确在往下掉，我一直坚持，货币政策解决不了成本推动型通胀，在这样的情况下，宏观调控要在通胀和经济增长之间做出抉择，如果通胀压不下来，增长往下掉，就不敢做出进一步紧缩的操作。”

　　对于本次存款准备金率的上调，王建表示，调存准是考虑到大量外资和热钱流入，就得把外汇占款投放的货币收回来，大量发行央票，较高的成本是央行负担不起的，只能选择调存准率。

　　除了两率上调外，其他政策是否可能出台呢？

　　王建认为，房地产政策方面，不会再有太多的动作，毕竟力度已经够了。如果经济好，压房地产没多大问题，但经济不好，压就有问题了。目前宏观政策处于观望期，准备金率无空间，加息又到拐点了，短期内政策可能不会再继续加码了。