房价暗涨对冲管制
　　不出意料，5月1日之后的北京房价数据，将进入相当长的一段平稳期。
　　记者报道，4月27日，北京市发改委公布了《北京市商品房销售明码标价执行细则》，要求开发企业对每套房源的售价及其所有费项进行公示。但实际上，公示却并不是让开发企业忌惮的撒手锏，真正让开发企业多少感到不妙的是，5月1日后一旦开发商申报的每套房源价格批准后，直到销售完成，该套房源的价格将不得再向上调整。
　　这意味着喧闹已久的一房一价实际上成为变相的限价令，而为了对冲这种价格管制，北京楼市的开发商开始在五一之前暗中调价，以达到预留涨价销售空间的目的。
　　变相限价令
　　如果就是明码标价，那倒是简单了。4月27日晚，绿城（中国）北京公司（下称绿城）的一位销售负责人说。面对笔者，他多少有些无奈。近日，他和他的公司就得到政府部门的知会称，在一房一价进行公示的同时，发改委核准的单套住房价格，在公示后便不再允许向上调整。
　　首创置业、北京万科、富力地产等开发企业的销售负责人，均向笔者证实了这一说法。据了解，4月上旬，北京市发改委、北京市住建委就通过不同方式，就这一操作的基本原则，向北京主要开发企业进行了吹风，在吹风的过程中，核准单套住房价格后不允许再上调价格被作为重点进行了强调。
　　3月22日，国家发改委下发《商品住房销售明码标价规定》（下称《规定》）要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。并将5月1日作为这项规定的起始日，北京市则在4月27日，公布了这项政策在北京的执行细则。
　　原来开发企业的定价是先定一个基本价格，根据市场的情况一点一点调高，进行价格和销售节奏的控制，但现在，报上去是多少价格，实际上就变成了价格的上限，一旦突破，不仅在网络交易系统上无法履行签约申报程序，而且还会招来发改委的处罚。首创置业一位销售负责人告诉笔者。不过，该操作原则允许实际成交价低于发改委核准的一房一价的销售价格。
　　在此之前，北京市住建委在进行商品房预售行政许可时，要求开发企业上报拟预售均价一项科目，并要求整个项目的成交价格不应高过申报的拟预售均价，但并未具体到每套房源，从而给开发企业逐套上调售价留出了空间，而一房一价政策，恰恰封死了这个空间。这就是一种变相的限价，这种政策环境下，政府这样的操作方式，我们也能理解，执行就是了。首创置业的销售总监向笔者表示。
　　对冲靠暗涨
　　抢在5月1日规定开始执行之前，在北京便有开发企业开始采用暗中涨价的方式，获得最后的上调价格机会。本报综合购房人的反映和笔者调查后发现，位于北京的绿城诚园项目，近日对原有未售房源中价格较低的房源进行了调价，价格上调的幅度为1000元/平方米。
　　绿城诚园项目的三居室建筑面积约171平方米，在位于项目西北角楼栋二层的两套三居室的价格，在其上调价格之前，总价分别约为944万元、935万元，约合单价55000元/平方米。上调价格后，这两套三居室的总价分别上涨至961万元、952万元，约合单价56000元/平方米，单价涨幅约1000元/平方米，总价涨幅在10万元上下。笔者综合多方情况证实，除上述两套三居室外，部分面积较大的户型也以1000元/平方米的幅度上调了售价。由于户型面积的增大，其总价上浮的额度也就较高。
　　该项目一位销售人员表示，这主要是为了应对发改委的一房一价政策。如果现在不调，5月1日以后就不能再调高了。在电话中，她对笔者说。在实施一房一价的政策之前，北京市住建委一直通过拟参考销售均价审核、公示的方式，对开发商的定价行为进行约束，不过，恰是合理运用了该机制，绿城方面才得以在5月1日前，对定价较低的未售房源向上调价1000元/平方米。
　　空间恰恰来自拟参考预售均价：北京市房地产交易管理网的信息显示，绿城诚园项目A2#住宅楼和B1#住宅楼的拟参考销售均价分别为62632元/平方米和60680元/平方米。但是，我们此前实际的销售价格，实际上是低于这个价格的。前述销售人员表示，按照高限提供这一价格指标进行公示，主要是为了在日后灵活调整单套住房价格预留空间。
　　业内人士透露，如此合理运用管理机制应对5月1日一房一价大限的开发商，并非绿城一家，而这种应对的方式，在已销售一段时间的高档住宅项目的开发商中，更有利益冲动。
　　数据谋平稳
　　开发商所言的政策环境，多是暗指目前地方政府所承受的楼市调控压力。此前，北京市在公布新建住房价格控制目标时，首次提出稳中有降，在与国务院房地产调控政策落实督察组的座谈中，中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇明确表示：北京市不仅把楼市调控当做经济问题，更当做政治问题来抓。于是，房价数据成为了敏感的支点。
　　从这样的变相限价方式来看，在某一时期内形成的核准后的一房一价的价格，由于不再允许开发商向上调整，也就封死了这部分已批准价格项目涨价的空间，楼市供应中总共有两部分，一是新盘，一是在售楼盘，通过一房一价的变相限价，首先把在售楼盘整体价格上涨的可能彻底封死了，这部分批准以后就不会变。中原地产华北区董事总经理李文杰向笔者分析：例如，3月~4月间北京集中核准一房一价之后的这部分楼盘，形成的均价为16000元/平方米，由于限价操作原则的存在，这16000元/平方米的均价，将一直维持到这些房源全部销售完成，将不会再上涨。
　　前述绿城北京公司的销售负责人向笔者透露，虽然涨价不可以，成交价低于核准一房一价则是允许的。这意味着，如果其中开发企业下调了实际销售价格，在数据上，整体均价还会逐月回落。
　　至于新盘部分，住建委在进行商品住房预售行政许可时，将会加以控制。万科北京公司一位销售负责人向笔者表示，目前，北京市住建委对于开发商申报的拟预售均价超出当下区域均价10%的，一律会要求开发企业进行调整后再行申报。于是，原本最能拉动房价整体上涨的新盘涨价的空间，也被封死。
　　一边是严格控制涨幅，一边是对在售项目通过一房一价进行变相限价，这样的情况下，房价数据表现得平稳甚至是稳中有降，一点也不意外。北京大学房地产研究中心主任陈国强向笔者判断。(.中.国.经.营.报)

　　房价强势 西安楼市面临调控纠结
　　尽管在督察后，西安调低了房价调控目标，然而地方发展与房地产市场调控的矛盾日益激化。在限购、限价之下，二三线城市地方政府面对国务院房地产市场调控督察组的督察，正面临着来自市场价格强势与调控量化指标的纠结。
　　一方面，被称之为刚需的购买冲动，在压抑了几个月后，即将进入爆发期；另一方面，修改之后限价指标仍被刚需者看做是难以承受之重。
　　在被认为是西安走向国际化大都市标志之一的世园会开幕前，西安楼市价格的激情仍然不见有退潮的迹象。有业内人士质疑道：在调控+世园会+建设国际化大都市氛围笼罩之下，西安房价是否会迷失自己的方向？
　　多重调控下 难现拐点
　　在新国八条、限购、限价的严厉楼市调控下，普通老百姓期待的房价理性回落，以及媒体预言的房价拐点，并未在西安这类二三线城市出现。
　　4月26日，由西安房地产信息网发布的一季度西安房市暨二季度预警报告显示，西安商品房供应仍保持较高幅度增长，商品房价格也在全国30余城市中保持领先的增速。
　　据上述报告负责人、西安房地产信息网副总经理李宇兵介绍，一季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比2010年增长20.9%；新建商品房备案均价6880元/平方米，环比增长3.14%，增幅明显趋缓；3月份新建商品房住房备案均价6150元/平方米，环比下降8.94%，4月份房地产市场打折力度加大。
　　由此，当地官方人士认为，调控初见成效。但备案价归备案价，市场实际价格却在稳步上升。而来自近日某百城价格指数发布数据显示，3月西安商品房均价7170元/平方米。而在全国70个大中城市中，西安等4个城市新建住宅价格环比涨幅分别达到0.9%，领涨全国。
　　也就是说，很多人期待的房价拐点并未出现。
　　当地业内资深人士苗雨向记者记者指出：数据显示，在调控政策下，开发商开盘速度是降了下来，这在一定程度上出现了市场供给减缓的现象。这是推动房价上涨的一个不可忽视的因素。他认为，西安房价在限购、限价之下仍冲劲十足；同时，限购、限价的调控手段在一定程度上也成为当地房价上涨的一个推手。
　　上述一季度西安房市报告数据表明，在限购之下，基于销售量的持续回落，市场部分开发企业虽出现了打折、促销等方式，但价格走势仍呈螺旋上升之势。尽管官方公布的3月份西安新建住房备案均价为6150元/平方米，然而有统计数据显示西安商品房均价早已超7000元/平方米。
　　据报道3月份西安商品房均价6150元的数据，不包括西安周边区县，比如户县、周至、高陵等地的房价。但在均价计算中也包含了2008年、2009年等前两年交了定金的房子，这些房子在今年3月份房屋建成后正式在房管所申办手续并备案，房管局在计算当月商品房均价时，将这些商品房也纳入其中。而2008年、2009年这些商品房的价格大多只有四五千元，这是西安3月份商品房均价偏低的主要原因之一。
　　记者在4月22日开幕的西安住博会也感受这样的信号：在世园会概念强力刺激下，房价调控似乎在西安面临失效的尴尬。
　　世园会正拉动房价，可以佐证的事实是：前两个月世园会会址所在的浐灞生态区的楼盘均价大约为6000元/平方米，目前已经突破7000/平方米，有部分精装修房价格已经超过20000元/平方米。而该区域在西安当地人的心目中还不是主城区，其交通、学校等配套设施还远远落后于主城区。
　　西安房价恐怕难现拐点吧。西安本地一开发商认为：一方面，西安市场的刚性需求巨大，目前城区大约有150万人口，首次购房或改善住房的需求庞大，而且未来需求人口仍会增加；另一方面，城市规模正在急剧扩容，商品房供应量远不能满足大量落户西安的高校毕业生，以及高级产业工人的刚性需求。
　　而西安房地产信息网人士认为，2011年西安商品房市场仍将持续增长，从目前的情况看，4月西安40多个楼盘纷纷入市，抢夺市场先机，预计5月还将有50多个楼盘入市。其背景之一是西安世园会概念效应，另一背景是楼市调控带来的消费观望期的淡化。有媒体分析认为，限购后楼市成交有很大部分来自于刚需置业群体，虽然政策调控引发了阶段性观望氛围出现，但是伴随着调控过渡期后政策效应的减淡，刚需置业开始逐步拉动楼市成交量上浮。观望型资金将在5月前后集中入市，届时，西安楼市或将面临又一波涨价潮。
　　也基于上述理由，在开发商和当地研究者眼里，西安房价的拐点难以出现。
　　地方政府的调控纠结
　　有西安开发商还表示，政府现在对房价的调控，虽然暂时压抑了市场，但是难以抵挡市场真正的刚性需求。此话的背景是，西安将加码房价调控力度：从5月1日起，商品房项目申请预售许可时销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价，否则面临处罚。
　　而此前的4月中旬，国务院派出房地产调控督察组对各地调控情况进行密集督察后，西安市日前率先对2011年房价调控目标进行了调整，明确为低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。而此前当地的调控目标曾解读为增长15%。
　　陕西省房产研究会会长王圣学表示，在督察压力之下，西安房价调控目标调整之后，仍然是涨价令。根据测算，上述调整后的房价调控目标实际大约为11.5%。王圣学认为，对于西安这样近年来房价涨幅较大的二三线城市来说，其实是需要制定实打实的目标来稳定房价。
　　对于西安最新调整的房价调控目标，西安一些欲购房的市民却质疑道：2010年年底有统计公布的均价都是6500元/平方米，现在又说3月建住房备案均价6150元/平方米。即使今年增长11.5%，也只是7072元/平方米左右。而事实上，这一目标在其他的统计数据中早已经被突破了。
　　当地购房市民认为，调控目标调低，只是一种统计和文字游戏，而大家预期中的拐点，或只可能出现在官方的数据中，现实却是另一番景象。即使能控制在7000元/平方米左右，对于年人均收入仅22000元的西安人也是难以承受之重。
　　这就是政府一个比较纠结的地方。西安市当地一官员对记者称：另一个纠结的是，在西安抛出国际性大都市、国内第三城的建设目标后，西安的房地产市场发展空间巨大，刚性需求以及今年的世园会效应都将让调控房价的矛盾重重。
　　一位不愿透露姓名的陕西省政府官员认为：西部城市扩张还有很大的空间，即使在严厉的调控之下，房价长期上涨的趋势谁也挡不住。
　　西安建筑科技大学副校长刘晓君也认为，即使在房产调控重压下，西安的房地产发展的空间仍然非常大，包括价格空间上升幅度。在他看来，住房的价格实际上也是一个城市经济发展的象征，如果价格跟经济发展水平相呼应的话，那么将来关中经济和西安市经济发展水平会进一步提高。相反经济的发展也给西安房地产市场价格的走高提供了很大的空间。
　　另外一个纠结的地方是：地方经济对房地产的依赖程度，也是让地方政府颇为头痛的问题。
　　西安市统计局数据显示，2010年西安房地产开发投资仅为842.34亿元，标志着其未来市场潜力很大。2010年该市GDP为3241.49亿元，房地产投资所占比例超过25%。政府一方面需要房地产建设突出政绩，另一方面也需要落实调控政策，这一点在西部城市显得矛盾比较突出一些。有业内人士分析指出，实际上西部城市的房价上涨也有内生性的理由。
　　上述业内人士认为，房地产对当地经济有明显拉动作用，政府财政也有很强的依赖性。因此，就不难理解调控中的不给力动作了。(.中.国.经.营.报)