发改委两度出手控房价 中央政策储备或有后手
　　坐立不安的国家发改委将板子打在了房价上，一端系着一房一价，一端系着反暴利。
　　从今年5月起，商品房要公开标识商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，这就是国家发改委3月颁布的商品房一房一价新政所要求的。一房一价对房价的抑制有限。中原地产总监张大伟认为，发改委意在进一步规范房地产行业。更多的消费者对一房一价的理解是会让全国各地的房价更透明，更有可比性，但对其可操作性产生质疑。
　　发改委两度发威房价
　　一房一价与房价控制目标遥相呼应。4月28日，多位专家告诉记者，从中央和地方政府的政策意图来说，二者强调的是控制房价上涨幅度。政府很担心因政策调控凶猛，导致房价会大跌或暴跌，进而影响经济严重下滑。张大伟说。
　　4月28日，上海房地产协会高级分析师顾海波在接受本报记者采访时，质疑发改委为何现在才开始出手商品住房的价格。发改委近日称，商品住房的价格直接关系民生，政府一定会坚定不移地搞好房地产市场调控。
　　对商品房实施反暴利，这是发改委今年第二次出手房价。4月26日晚间，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。
　　我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟将商品住房列入制止牟取暴利的项目。许昆林说，我们希望在房地产领域没有欺诈，没有暴利。
　　许昆林称，在商品住房领域实施反暴利的初衷，就是要使商品住房价格能够保持在一个合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。
　　发改委3月28日曾专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售一价清、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度。
　　北京在一房一价上冲在前方。4月26日，北京市发改委发布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》下称细则。该细则重点突出三项内容：明确具体标价要求，将标示的各项内容张贴上墙以及需要明示其他收费标准。
　　许昆林透露，发改委将直接组织检查组，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查，其中包括不明码标价、不一套一标、不按明码标价、不公示相关收费等。
　　发改委此举并不多见。发改委内部人士告诉本报记者：发改委还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。
　　事实上，在新国八条的影响下，中国地方楼市已经初显寒意。中国指数研究院的数据显示，1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，15个城市跌幅超过20%。
　　政策储备丰富
　　本报记者采访获悉，国务院目前正在酝酿一系列的新机制、新方法、新方式。对于楼市调控，中央各部委均有丰富的政策储备。
　　从国务院层面上看，不排除专门针对已有政策的落实，出台一定的新机制、新方式、新手段的可能。而考虑中的新机制包括，建立和完善省级政府对地市级政府的约谈、问责机制。
　　本报记者梳理发现，为落实调控，金融系统对商品房开发贷款将逐步收缩，严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。
　　多位专家预测，楼市未来的政策调控方向大致为，多部委同时着手增加商品房供应和房企资金链及遏制投资投机炒房需求，改革土地出让制度和商品房预售制度及土地储备制度，彻底消灭地价与房价及炒地暴利的根源。
　　在今年两会期间的保障性住房建设和房地产市场调控记者会上传出的消息是，政府部门将对调控政策落实实行巡查考评约谈问责制度，《房地产法》正在进一步修订中，保证租客利益，住房保障法已形成初稿；房产税试点工作将继续推行。
　　楼市调控政策不会放松。两会期间，住建部部长姜伟新表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，制定更为细化的遏制房价上涨的一系列措施。
　　当然，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。如果不解决好这个问题，房价是不会轻易低头的。顾海波说。(.华.夏.时.报)

　　五一再迎楼市政策调整窗口 8份督察报告决不手软
　　8份督察报告决不手软 或出政策收权地方政府
　　从4月上旬开始，国务院分赴各地的8个楼市调控督察组浩浩荡荡，引得各方尤为关注。而近日已经上报国务院的8份督察报告也似乎已经成了解决目前房价居高不下的一剂速效药，剑指地方调控政策落实。
　　4月26日晚，国务院督察组已经向社会公布了一份简要督察报告，将地方政府的政策落实与执行又一次推到了风口浪尖，中央五一前后再次出台调控新政的预期也逐渐增强。对于可能出台的政策内容，据业内人士透露，除了在加强限购政策执行、落实差别化信贷政策、落实保障房建设任务等外，更重要的是加强对地方政府的问责和约束。
　　8份督察报告剑指地方
　　自4月20日国务院派出的8个楼市督察组陆续回京后，督察报告似乎已经成为市场各方共同的期待。
　　4月26日晚，国务院督察组向社会公布了一份简要督察报告，指出从近期市场运行情况看，投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。
　　在这份报告中，督察组也表示各地调控依然存在问题，其中指出部分地区本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离，另外，保障房资金筹措不到位、配套调控措施力度不足也是重点问题。
　　而据记者从住建部一位内部人士处获悉，目前公布的督察报告仅是对各督察组报告的汇总摘要，各督察组已经上报国务院的报告对各地政策和市场情况都进行了详实具体的陈述，并给出了具体问题和整改意见。与以往各地楼市调研一般只汇总撰写一份调研报告不同，由于国务院对此次楼市督察尤为重视，因此每个楼市督察组都各自撰写调研报告并上交国务院。
　　据这位人士透露，各组督察报告的主体内容由小组成员开会讨论形成，并由督察组中1-2个人负责撰写，而参与督察的小组成员每人也都需要提交一份调研意见和建议，由报告撰写人汇总写入督察报告中。
　　山东省住建厅一位人士介绍说，国务院督察组在督察过程中已经对地方进行了意见反馈，要求尽快公布今年住房用地供应计划，落实保障房项目，并在年底前实现个人住房信息系统市、区、县全覆盖。这位人士表示，中央这次督察更注重细节，要求比较具体。
　　事实上，据记者了解，督察组对各地方政府提出的意见主要都体现在具体政策的落实上，主要围绕落实保障房建设任务、引导调整房价控制目标和落实执行中央调控政策。
　　而据上述住建部内部人士表示，目前对中央调控政策落实不到位是部分地方政府在调控中存在的主要问题。
　　对于各地在调控中确实存在的问题，督察组在报告撰写中绝不会手软，因为目前的楼市调控关乎全局。这位内部人士表示。
　　地方没有令中央满意
　　事实上，根据督察组的督察报告，中央继续出台调控新政以形成策应，这样的心理预期已经越来越强。
　　而记者也从上述住建部内部人士处了解到，由于此前中央已有储备政策，因此不排除五一前后中央进行政策调整的可能。而对于可能出台的政策内容，上述住建部内部人士表示，除了在加强限购政策执行、落实差别化信贷政策、落实保障房建设任务等外，更重要的是加强对地方政府的问责和约束。
　　据这位人士表示，未来在政策调整上，预计从中央层面就会对政策细则进行规定，使地方政府出台的政策细则被限定在一定的范围之内。
　　在此次楼市督察中，用上述内部人士的话来说，部分地方政府的配套细则并没有令中央满意。
　　这主要表现在一些中等二线城市，地方政府认为当地的房地产市场初步兴起，不应该与北京、上海等经济发达城市一起受到限制。这位内部人士表示，个别城市对房地产的依赖程度还是比较高。
　　事实上，楼市调控至今，地方政府面对中央调控政策的变通之策，似乎已经成为一种普遍现象。
　　例如，离北京最近的天津出台限购细则之初并未将郊县纳入限购范围。此后，在不得不将郊县划入限购后，天津市在政策解释中，又将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明的也可以购房，为大多数期房销售的项目做了变通。
　　庄凌地产的地产评论人张映光表示，房地产为地方经济提供了巨大的流动性。地方政府推动房地产开发的动力，并不在于最终推动资产升值的部分，而在于房地产拉动投资的过程。因此，地方政府有松绑楼市的巨大动力。
　　楼市反弹引担忧
　　值得注意的是，五一等假期之前都是调控政策容易发出的时机。2007年和2010年房地产调控密集时期，五一之前都有新政出台。
　　而今年的五一，出台新政的理由似乎更加充分。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，目前有几个因素将可能催生新调控政策：一是楼市督察组调研报告将上交，这将成为楼市政策调整的重要依据；二是中央相关部门此前已经储备了相应的调控政策，五一前出台时机较好；此外，4月中旬，主要城市的房屋交易量又出现反弹，而五一前后也是楼市一贯的销售旺季。
　　事实上，各方对楼市调控松动的担忧是有依据的，这从近期房地产市场的交易数据上就能窥见一斑。
　　据中国指数研究院监测数据，4月18日-24日期间，重点监测的35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。从成交量看，其中21个城市成交量环比上涨，13个城市成交量涨幅在30%以上。其中，杭州涨幅最大，达91.61%；其次是北京，涨幅达到57.52%。
　　在价格方面，有26个城市的均价出现了环比上涨，个别城市价格波动明显。其中，三亚成交价格涨幅最大，达到25.85%；杭州成交均价上扬幅度亦超过20%；而上海更是在成交量涨幅超过30%的同时，创下了周均价破3万元/平方米的历史新高。
　　而从二手房方面，根据伟业我爱我家市场研究院的市场监测数据来看，4月1日至20日的房源登记量与3月同期相比基本持平，挂牌价与3月同期相比也基本持平，大多数业主的降价意愿并不强烈。
　　易居研究院北京所副所长牟增彬指出，目前这么多城市的房屋交易量出现大规模上升，这主要还是因为现在房屋价格相对稳定，大部分城市没有出现价格大幅度下降情况。
　　而北京大岳咨询公司总监李伟也表示，自本轮房地产调控开始以来，持续一年时间，主要城市房价并未松动，是中央出台新一轮房地产调控的另一个理由。(.华.夏.时.报 .董.映.颉)

　　房产个税12年虚置 专家吁征资本利得税
　　就在本轮房地产调控政策密集出台，社会呼吁更严厉有效手段的同时，记者调查发现政府曾经三令五申强征的二手房交易个人所得税被虚置了近12年，且至今仍然被打折执行。
　　国家发改委价格监督检查司司长许昆林近日表示，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定。此言一出在社会上引起震动，有猜测认为，这可能是高层对目前的调控政策正在进行反思。4月27日，著名经济学家华生告诉记者，他最近就有多份关于房地产调控的研究报告上报高层，建议学习韩国和日本的建议，在交易环节上征收高额的资本利得税。
　　个人所得税前世今生
　　1999年12月2日，财政部、国家税务总局和建设部对个人出售住房所得应该如何征收个人所得税的有关问题做出了明确规定，个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
　　2005年6月9日，北京东城区房管所和朝阳区房管所办理过户的业主被通知先去地税部门缴纳个人所得税才能办理过户手续，至此，个人所得税试点悄然开始，也是这项政策第一次真正开始执行。其他区县的房管部门也开始筹备执行缴纳个人所得税才能办理过户的政策。一时间，二手房市场雪上加霜，交易量下滑超过30%，市场观望态势日益浓厚。
　　然而好景不长，2005年6月30日朝阳区房产交易中心和东城区房产交易中心宣布取消先税后征制度，自6月15日到6月29日共历经15天，强制征收个人所得税最终以流产告终。该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地试行，结果都不了了之。很重要的原因是纳税人不主动申报，税务机关无法掌握房产交易的信息。
　　2005年10月7日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》的文件(2005国税发156号)正式明确个人买卖二手房，必须缴纳个人所得税。
　　2006年8月1日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。但对于出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其所缴纳的个税可全部或部分退还；个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。
　　2008年10月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[2008]137号文规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
　　以上优惠政策让二手房个人所得税的政策执行大打折扣。
　　2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　执行层面屡打太极
　　按照国泰君安证券公司资深房地产研究员孙建平的说法，个人所得税政策虽然出台很久了，但是实际上从来就没有认真实行过。
　　中央财经大学教授刘桓在接受记者采访时分析认为，主要原因首先是房地产市场一直是一个卖方市场，在过去这几年房地产投资如火如荼的年代里，关于房地产的所有税收都被转嫁给了购房者。还有最重要的一个原因是，房地产市场上一直存在的阴阳合同导致税务机关根本无法掌握房屋交易的真实信息。他强调，政府要想有效落实房地产调控政策，有效监督中介，杜绝阴阳合同是关键。
　　其实，记者调查得知，尽管上述关于二手房个人所得税征收的94号文发布后各地都转发了并强调严格执行，但是各地在税收的执行上变化甚少。
　　4月29日，北京地税局纳税服务热线接受本报咨询时表示，个人转让购买不足5年的自有住房，需要按照相关规定，缴纳差额的20%的个人所得税，无法计算原值的按照成交价1%缴纳所得说。
　　但是，当记者询问为何中介机构在帮助客户办理时，一般都按1%缴纳个税，而不是差价的20%征收时，接受咨询的工作人员说：如果纳税人不出示原始购房发票，甚至把购房发票撕了，无法计算原值时，税务机关也没有办法。
　　按照规定，个人二手房交易营业税和个税应由卖方负担，但是在实际操作中一般均由买方承担。该工作人员表示，一般费用由买方负担，但是在缴税时用的是卖方的姓名。如果买方不愿意承担相关费用，卖家就会提高房价，结果是一样的。
　　日韩流转税率超70%
　　在华生看来，其实国家此前关于二手房买卖的个人所得税政策，虽然征收比例尚显太低，其实也就是资本利得税，是政策设计者想通过剥夺房地产投资所得打击投机者，从而抑制房价。但可惜的是，执行层面的各种阻力，让这项政策没有产生应有的效力，因此他呼吁学习日本和韩国的经验。
　　他介绍，在住宅的流转环节，日韩与中国相比，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。
　　日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎无利可得。
　　韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%到51%，其上实行快速累进，最高税率为60%，加上附加税后实际税率为70.5%到76.5%。
　　其实本轮房地产调控启动后，学界一直在思考房地产调控政策需要继续深化，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌就建议征收房地产交易高额累进所得税，他还在自己的文章中写道：对投机需求坚决打击，具体方式我认为与其交物业税不如交所得税。
　　不过，刘桓和孙建平认为，近期推出如此重大税收政策的可能性不大，把现有的政策落实好就相当不错了。(.华.夏.时 .报.林.晓 .吴.丽.华)