国务院督察组回京：个别地方政府不认为房价高
　　房价到底高不高？部分地方政府给出的答案，或许能说明当前房地产调控中的一大隐忧。
　　我认为这次督察发现的最大问题是，个别地方政府不认为房价偏高。4月26日，一位督察人员向《每日经济新闻》记者表示。针对近期的楼市调控，从本月上旬开始，国务院开展了楼市调控专项督察，分赴各地的8个督察组已于上周陆续回京。
　　此间，督察组在各地不断做出强化执行的表态，但对于督察结果，以及政策的进一步走势，均未传出最新消息。据悉，针对此次调研的情况，各督察组正在起草相关报告，并将提交国务院。未来楼市政策的走势，将在很大程度上依照上述报告内容而定。
　　上述督察人员向 《每日经济新闻》记者表示，针对此次督察结果，其所在的督察组已提出建议：预警中小城市，避免重走大城市发展中房价飙升的老路；继续落实调控政策，在各个环节上强化执行。
　　地方政府对房地产太依赖
　　该人士表示，在此次督察中，发现一些地方不愿意对楼市 动真刀，向督察组强调当地 房价不高，并要求在调控中实行分类指导。
　　据了解，分类指导是历次楼市调控中常见的说法，不少地方政府要求在政策执行中，应考虑当地的实际情况 ，适当减弱执行力度。
　　事实上，在新国八条出台至今的3个月里，很多地方已出现放松执行的现象。其中，多数城市在制定房价控制目标时，都与GDP增速挂钩，使得其目标定位在10%左右，这甚至高于去年全国70个大中城市房价9.9%的平均涨幅。
　　上述人士表示，与周边的大城市相比，不少三四线城市的房价并不高，但近年来房价增速过快，个别城市的涨幅甚至超过了其周边的热点城市。如果不进行控制，恐将重走一线城市房价飙升的老路。
　　在历次房地产调控中，政策执行打擦边球的现象并不少见，并在很大程度上削弱了政策效果。主流观点认为，在分税制改革的背景下，地方财政对土地愈加依赖，使得地方政府缺乏调控楼市的动力。
　　上述人士表示，在该督察小组到访的城市中，房地产税费和土地财政占当地财政收入的比例均在50%以上，地方政府对土地和房地产业的依赖十分严重。
　　据了解，在楼市调控的大背景下，很多城市仍然在打着 旧城改造名义进行大拆大建，此举也成为推高土地一级开发成本和房价的主要原因。
　　他认为，城市发展目标定位过高，使得经济发展中 摊子铺得太大，需要大规模的政府投资。他说，即使中央继续加大转移支付力度，也难以满足地方发展的要求，因此必须靠房地产业来带动。
　　据悉，尽管十二五期间的经济增长目标最终定位在7%，但在十二五开局之年，很多城市仍将该目标定在10%以上。
　　督察组发现一些积极信号
　　与此同时，督察组也发现一些积极的信号。该人士称，在保障房土地供应上，不少地方落实情况较好，但保障房的建设进度和供应体系仍需进一步加强。
　　他还表示，在督察中，一些房地产开发企业表示，预售资金的监管对其影响较大，并正在造成企业资金链的紧张。督察发现，对不少中小开发企业而言，预售资金可占其总资金规模的70%~80%。
　　此外，成交暴跌的现象在各地屡见不鲜，并成为调控政策启动以来的重要变化。有数据显示，在新国八条出台3个月之时，北京住宅周成交量仍同比下跌一半，市场成交明显受挫。
　　该人士表示，以户籍为门槛的限购令是抑制成交量的主要原因，即便未来开发商主动下调价格，成交量的回升幅度也十分有限。
　　他还表示，未来应密切关注成交量这一指标，在剔除销售旺季因素的影响下，如果某地成交量出现大幅回升，很可能是政策执行松动所致。
　　始于今年年初的这轮调控政策，正在进入深化执行的阶段。针对此次督察行动，《人民日报》近日撰文称，最严厉楼市调控政策的成效正在逐步体现，楼市正进入由成交量下滑转向价格回落的关键时期。文章还强调，房价上涨压力仍然很大，房地产调控远没有达到预期目标，更应趁热打铁，继续坚持不放松。
　　来自国家统计局的数据显示，今年3月，全国70个大中城市中，新建住宅价格环比下降的有12个，比2月增3个。其中，北京、深圳两个一线城市的新建住宅价格出现停涨。（每日经济新闻）

　　海口限购变形记：当旅游岛热遭遇楼市寒潮
　　辛均庆 张晓玲
　　限购令铁幕裂开了一条缝。
　　4月26日，海南海口市传出取消楼市限购的消息，引发全国关注。恰逢国务院房地产调控督察组刚刚结束调研之际，海口市有关部门立即做出澄清：取消限购系误读。
　　但传言并非空穴来风。海口市有关政府部门确实表示，考虑对限购进行微调，旅游地产或不被纳入限购范围。知情人士并告诉21世纪经济报道记者，海口已经拟定了开放岛外人士购房的实施细则，并上报国务院。
　　有业内人士指出，在持续的限购政策之下，海口楼市70%的岛外需求被抑制了，高端旅游地产尤其受到影响。海口市政府希望限购可以打开一条缝，以发展国际旅游岛计划的设想。
　　一手发展旅游岛，一手执行楼市调控，海口地方政府在两者间究竟如何权衡？
　　限购微调
　　充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上的讲话，引起轩然大波。
　　26日，上述讲话一经报道，海口叫停限购令、楼市降入冰点等传言纷至沓来。当日下午，海口市住房和城乡建设局(以下简称住建局)有关负责人对记者澄清，我们也看到了这方面的报道，这个传闻不属实，海口市从来没有提出不限购。
　　海口住建局市场管理处处长戴开权接受记者采访时称，之所以会出现这样的误读，主要是源于对于限价不限购的错误理解。他说，限价不限购要分开来看，限价主要是指海口日前公布的房价控制目标，要把海口的房价控制在一定范围之内；不限购则是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购的范围。
　　我们执行限购令的做法不会改变，但或将对目前的限购令进行微调，不搞一刀切。戴开权说，这个现在也只是构想或计划，并没有付诸实施。
　　前述住建局负责人也指出，房地产调控政策出台，对海口市房地产业产品结构调整来说，是一个重大契机。海口作为国际旅游岛中心城市，要做到既确保本地居民的基本住房需要，又满足岛外人士旅游度假需求。因此，海口市会积极调整房地产产品结构，引导发展高端的旅游房地产。
　　本报记者从海口市住建局了解到，海口市将对在建的没有明确分类的房地产项目，细分为住宅类和旅游类房地产。对住宅类项目严格执行国家房地产调控政策。而对旅游类房地产项目，规范市场，加强监管，大力发展符合国际旅游岛建设要求的避寒、疗养、养老、休闲、度假居住型房地产。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，旅游房地产的概念可大可小，以岛外眼光视之，放之海南而皆准。换言之，海南房地产约等于旅游房地产，皆不列入限购的范围。所以对限购令进行调整云云，还需拭目以待。
　　微调背后的苦恼
　　海口业内人士指出，海口此次限购微调背后的推力，是海南省房地产业受限购影响巨大。
　　记者从海口市住建局拿到的数据显示，海口市第一季度商品住房成交量和面积同比下降38.63%和19.1%。
　　另据国家统计局公布的数据，海口市住房价格指数同比涨幅下降17.4个百分点，环比涨幅下降0.4个百分点，在全国70个大中城市中，分别列为50位和53位。
　　成交量和房价指数双双下滑的背后，是楼市调控下海口市土地财政数字的尴尬。
　　海口市地税局的数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。
　　而在过去的5年，土地出让金、房产营业税、土地增值税等房地产业的相关收入，是海口财政主要的来源。
　　事实上，房地产在整个海南省都居于支柱地位。房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上，2010年房地产业税收是2005年的7.8倍。
　　仅2010一年，海南省房地产开发投资实际完成467.87亿元，实现税收104亿元。同期，海南省地方财政一般预算收入为271亿元，土地财政占比接近40%。
　　对于土地财政的巨大贡献，岛外人士功不可没。以海口市为例，房地产总量的70%左右销往岛外，房地产市场外向型特征显著。
　　但不可否认，发展旅游地产拉升了海口房价。
　　海口房地产价格虽在全大中城市中处于中下水平，但对于普通工薪阶层来说，买房仍遥不可及。一位海口市的出租车司机对记者说，现在房价这么高，像他们这样的本地人一辈子都很难买到一套房。
　　海口市2011年度新建住房价格控制目标是：新建住房价格涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长10%的水平。2010年该市新建商品住房均价为8877元。按增幅10%测算，2011年新建商品住房均价约为9760元，与去年全国70个大中城市商品住房销售均价涨幅13.67%基本持平。
　　可以说，海口市本地居民中的很多人，还没包括进购房者总量的另外30%里面。
　　上述海口市住建局官员对此表示，海口市首先要切实解决好本地居民的基本住房需求和改善型住房需求。2010年已开工建设保障性住房17691套，今年还将新开工建设8714套，十二五规划期间，海口市将建设保障性住房5.2万套。在目前新开工的住房项目中，保障性住房和普通商品住房占比达到70%。
　　获批可能性不大
　　从海口的样本来看，声势浩大的房地产调控之下，限购令一刀切的负面效果显现。
　　海南乾坤湖策划总监李君分析，海南的房地产市场与全国相比，有着自身的特殊性，而发展旅游地产也是国务院对于海南国际旅游岛发展的要求之一。如果海口对限购令进行微调，和其基本原则并不冲突。
　　岛外需求的旅游、度假、养生等产品，应不同于针对本地居民需要的普通住宅产品，应该有不同的管理办法。限购令出台不久，海南省官方就有不同的声音。
　　对于海南来讲，今年是国际旅游岛建设的关键期、经济社会蓄势发展的上升期、创新和转型的攻坚期；同时，海南省也是要执行房地产调控新政如限购、房价控制目标的热点省份之一，房市调控大刀阔斧及国家规划大力推行背景下，中央与地方之间各怀心思。
　　一位接近海南省政府的知情人士对本报记者说，国际旅游岛是国务院出台的规划，限购令也是国务院出台的，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中提到，稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
　　但当前的市场状况从某种程度上讲，限购令已影响了国际旅游岛的建设，海南省是希望国务院在这方面开个口子。
　　这个口子，按海口市的想法，就是放开对旅游类房地产的调控和限购。
　　上述人士还透露，海口市放开岛外人士购房的相关实施细则早先已拟定，目前已提交国务院。
　　学者中则有两种声音，一种是赞成放开旅游地产。北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，现在国家把海南提升到国际旅游岛的位置，取消限购符合海口市打造旅游城市的规划。
　　海口市某官员表示，通过两个月的运作，海口楼市调控取得初步成效，在一定程度上抑制了投资需求，也防止了投机炒房行为。接下来可以考虑不再一刀切。
　　另外一种声音是，海南包括海口楼市泡沫化已很严重，需要对投资投机需求进行限制。
　　国土资源部系统一位专家向本报记者指出，海南、海口房价在过去3年翻了好几倍，有泡沫化倾向。目前限购等措施效果刚刚显现，楼市正处于胶着期。而各地出台的限购令有很多漏洞可钻，其效果面临很多变数，如机构、公司买房不受限购限制；有些地方房管部门表面上支持限购，实际可以不严格执行限购规定，缺少监管问责措施。
　　在此背景下，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，海口若真的取消限购令不符合调控遏制房价快速上涨及抑制投资投机需求，获批的可能性也不大。

　　房地产督察组报告收尾：五一或出新调控政策
　　21世纪经济报道 记者获悉，自4月21日国务院派出的8个督察组陆续回京后，每个督察组的报告已经在撰写当中，不日即将上交国务院。
　　一位熟悉情况的人士表示，从督察结果来看，各地政府积极采取措施，取得了初步的调控效果，但是各地房地产调控当中依然存在比较多的问题，房价上涨势头依然严峻。
　　由于即将到楼市旺销的五一，中央已经储备了相应的调控政策，加之督察组的调研报告上交， 五一左右，或将有新的房地产调控政策出台。
　　督察收尾
　　上述熟悉情况人士介绍说，每个房地产督察组由7-8个人组成，每个组由1-2个人负责撰写调研报告，其他参与的成员也需要将感受和建议写出来，交给小组报告撰写人。
　　督察报告内容外界还不得而知。不过据记者了解，由于这次房地产督察规格很高，很多督察组的报告措辞都比较严厉。
　　对于房地产调控的基本形势判断，多数督察组认为取得了一定的效果，但仍然需要深化。尤其是一季度宏观经济运行形势稳定，给了房地产调控继续深入的机会。
　　安徽省住建厅一位人士介绍说，国务院督察组要求加快个人住房信息系统建设。国家税务总局副局长王力带队的督察组在甘肃督察时，也对此问题进行了强调。
　　据悉，安徽省日前印发了全省个人住房信息系统建设方案，准备年内实现安徽省市县三级联网，并逐步实现与公安、民政、金融等部门相关信息系统联网，实现信息共享。
　　上述安徽省住建厅人士表示，该系统将为政府提高房地产市场宏观调控能力和公共服务能力提供基础信息和决策依据。
　　安徽省大力建设个人住房信息系统并非个案。记者了解到，住建部要求，全国36个重点城市要在2011年下半年实现与住建部的个人住房信息系统联网，而其他省市县三级联网工作，最晚要在2012年中期实现。
　　住建部政策研究中心一位专家指出，个人住房信息系统建设，不仅为房地产调控提供数据参考，更是为限购政策向更广、更深范围推广提供了基础。
　　对于海口市向国务院递交放宽限购政策执行的建议问题，上述熟悉情况人士强调，限购政策是这次房地产督察当中的重点问题，目前不具有放宽的条件。
　　中国社科院研究员曹建海也表示，海口市申请放宽限购政策，不具有可信的理由，其他城市也有各种各样的国家级规划扶植，也可以申请放宽。
　　五一窗口
　　上述熟悉情况人士表示，国务院督察组此次大力度督察，可能会出台相应政策以策应这次威慑性督察。
　　观察2007年和2010年两次房地产调控可发现，五一和十一都是调控政策容易发出的时机。
　　对于今年的五一，上述熟悉情况人士表示，有几个因素将催生新调控政策：其一是房地产督察组调研报告上交，国务院将依据调研内容作出新动作；其二是国务院此前已经储备了相应的调控政策；其三是主要城市的房屋交易量在4月中旬又出现反弹。
　　据中国指数研究院监测数据，4月18-24日期间，重点监测的35个城市中，有21个城市交易量上涨，13个城市的房屋交易量环比涨幅在13%以上。徐州、扬州、合肥和杭州的房屋交易量环比上涨超过90%。
　　中国指数研究院一位分析师指出，上述35个城市的房屋交易量大规模上升，是建立在价格稳定基础上的，大部分城市没有出现价格大幅度下降情况。
　　北京大岳咨询公司总监李伟对此表示，自本轮房地产调控开始以来，持续1年时间，主要城市房价并未松动，是中央出台新一轮房地产调控的另一个理由。
　　李伟表示，房价松动的前提是紧缩性货币政策发挥作用，开发商出现资金链问题，以及物价上涨得到遏制。而2011年一季度CPI位于5%左右，二季度依然预测为5%左右，全年预计CPI将在4-4.5%之间。
　　上述熟悉情况人士表示，综合上述各种因素，今年五一期间有望出台新一轮房地产调控政策。
　　对于可能出台的政策的内容，上述熟悉情况人士预测，包括加强限购政策执行力度，加强地方政府维护房价调控目标的考核，进一步落实差别化信贷政策等。
　　国家发改委副主任穆虹在房地产督察中表示，房地产调控任务很艰巨，但是中央态度十分坚定，希望地方政府不要抱任何幻想，坚决落实中央房地产调控政策。

　　北京：商品房明码标价新规5月1日执行
　　地产项目价格一天一变的局面将受到更加强有力的监管。26日下午，北京市发展和改革委员会发布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》(以下简称《细则》)，其中规定一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象，并将于5月1日起施行。
　　北京市发展改革委有关负责人表示，该《细则》是在国家《商品房销售明码标价规定》基础上，结合北京市实际情况，经广泛征求住房建设主管部门、消费者代表、商品房经营者等多方意见而制定。
　　中国经济时报据悉，该《细则》有三个创新和完善之处。一是明确了销售新建商品房、存量房(含二手房)的具体标价要求。其中新建商品房项目应公布开发企业名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总价等。存量房销售单位应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。二是区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的各项内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。三是增补存量房销售标价项目、在售地下停车位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等内容。

　　新华社：一些地方房价控制目标与群众预期尚有一定距离
　　国务院8个督查组先后返京，督查中发现一些突出问题
　　⊙据新华社电
　　4月10日至4月21日，国务院派出8个督查组，对北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省等16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。目前，督查组已先后返京，从记者跟踪采访了解的情况看，社会各界对这次督查工作给予充分肯定和关注。
　　国务院领导同志高度重视这次督查工作，作出重要批示，提出了明确要求。各督查组认真落实国务院要求，发扬求真务实作风，深入细致地开展工作。在督查期间，各督查组除听取省(区、市)人民政府及部分城市人民政府的工作汇报外，还分别召开了基层干部群众、人大代表、政协委员、专家学者和房地产开发企业座谈会，广泛倾听社会各界对房地产市场调控工作的意见和建议，并采取随机抽查、明察暗访等方式了解实情。在商品住房建设项目现场，督查组实地了解了商品住房的销售情况和价格变动情况；在保障性安居工程建设项目现场，督查组实地查看了建设进度、工程质量；在廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房小区，督查组与住户交谈、与管理人员沟通，了解配置、运营和退出等管理情况；在房地产登记、交易纳税和住房贷款申请、办理现场，督查组了解了差别化住房信贷政策、税收政策和住房限购措施执行情况，调阅了部分商业银行房贷业务操作规程，抽查了个人住房贷款记录，审查了部分营业税、契税和个人所得税征收档案。
　　从督查情况看，16省(区、市)党委、政府高度重视房地产市场调控工作，执行中央调控政策态度坚决，行动迅速，措施有力。地方各级党委和政府主要负责同志专题研究、亲自部署，把促进房地产市场平稳健康发展作为发展和改善民生、转变经济发展方式的重要途径，从落实责任、完善制度、增加供给、引导需求、加强监管等方面入手做好房地产市场调控工作。目前，16省(区、市)均已出台本地区贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施的相关文件，并建立健全了落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制；所有设区市和县级市已制定本年度新建住房价格控制目标并向社会公布；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市分别制定了住房限购措施；保障性安居工程建设任务已分解下达，资金筹集、用地供应及项目前期准备等正在稳步推进；差别化住房信贷政策、税收政策执行较为严格；住房用地计划供应量高于前两年年均实际供应量，对保障性安居工程建设用地做到了应保尽保；加强舆论引导，及时解读房地产市场调控政策措施，合理引导市场预期。从近期市场运行情况看，投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。
　　在督查的过程中，也发现了一些突出问题，主要是：一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离；一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位；个别城市配套政策措施不够坚决有力等。对发现的问题，督查组已向省(区、市)人民政府和有关城市人民政府提出明确整改意见。目前，有的问题已整改完毕，有的问题正在抓紧整改。（上证）