房价跌50%纳入新一轮房贷压力测试
　　中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。分析人士指出，这反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。
　　记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
　　银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民在全国两会表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。
　　这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
　　监管层相关人士向记者透露，此轮压力测试银监会已于4月初布置开展。房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是监管层面一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。
　　银监会此前表示，房地产压力测试的各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。
　　从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%－20%，房地产开发贷款一般维持在5%－10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。
　　在2010年银行年报业绩说明会上，工、农、中、建四大行高层均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。
　　尽管银行均表示房贷风险可控，但与2009年相比，2010年中行、工行、民生、兴业、农行和浦发房地产开发贷占总贷款占比分别上浮了0.64个、0.2个、2.21个、0.67个、0.7个和1.94个百分点。
　　银监会表示，房地产市场非理性因素依然存在，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。(.中.证.网 .苏.雪.燕 .吴.雨)

　　新版房贷压力测试趋严厉 七城市被列高风险
　　提高测试幅度，圈定高风险名单--新一轮房贷压力测试加压。
　　本报记者21日从监管层获悉，新一轮房贷压力测试已经于4月初在各银行陆续展开。据相关人士透露，本轮压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。
　　据记者了解，这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
　　银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。当时设定的重度压力情景是：房地产价格下降30%，利率上升108个基点。
　　事实上，早在去年就有分析人士指出，新一轮的压力测试很有可能根据各地房价的波动情况，适当提高压力测试情景假设的幅度。不过，银监会相关负责人此前曾强调，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。
　　值得注意的是，新一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
　　银监会人士表示，房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。
　　从各大银行的年度业绩发布会上披露的数据来看，目前房贷风险尚在可控之中。
　　以农行为例，农行副行长郭浩达表示，农行自去年至今已针对房贷进行了6次压力测试，结果显示，轻、中度压力对贷款质量几乎没有影响；在房价整体下跌50%这样的重度压力测试下，造成的不良资产增长也不会超过0.5个百分点。(.上.证 .李.丹.丹)

　　七城市被列入房贷高风险区 新增多项测试指标
　　中国银监会主席刘明康19日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。
　　新一轮房贷压力测试月内完成最严标准假设房价下跌50%
　　中国银监会主席刘明康19日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。早报记者了解到，银监会确实已在4月初下发了一份最新的房地产贷款压力测试方案，并要求各银行在4月29日前提交相关数据和分析报告。
　　从最新压力测试方案来看，其中最大的变化就是提高了针对性--不仅增加了住房成交面积变动指标，还提高了假设房价下跌情况的轻、中、重三种情况标准，而且还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区。
　　新增多项测试指标
　　根据早报记者见到的最新房贷压力测试方案，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。
　　此外，这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
　　综上，目前的轻度压力标准是：高风险城市房价下跌30%，其他地区下跌10%；房地产成交面积下降10%，基准利率上升27个基点。
　　中度压力标准是：高风险城市房价下跌40%，其他地区下跌20%；房地产成交面积下降20%，基准利率上升54个基点。
　　重度压力标准是：高风险城市房价下跌50%，其他地区下跌30%；房地产成交面积下降30%，基准利率上升108个基点。
　　据了解，银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的测试情形是：全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民在今年全国两会表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。
　　按照文件，本轮房贷压力测试时点为2010年12月31日，测算数据为测试时点时各行境内人民币贷款数据。
　　不代表政策变动
　　上述趋严的压力测试是否意味着房贷调控还会加码，或是房价将会出现较大程度下跌？
　　对此，银监会在上述房贷压力测试文件中明确指明，压力情景只反映市场不利变动的某种情况，不代表银监会对房地产市场和基准利率变动的预测。
　　新华社则援引监管层相关人士的话说，房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是监管层面的一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。
　　不过还是有分析人士指出，房贷压力测试反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。
　　中央财经大学教授郭田勇就表示，房地产贷款在银行整体信贷占比超过20%以上，如果房价一旦出现下跌，对银行信贷资产质量、银行整体风险都会带来较大的影响，监管机构对此也比较重视。
　　国家对房地产的调控政策不断加码，房价下跌的可能性加大，需要未雨绸缪，对银行信贷资产风险进行度量。因此，此时展开房贷压力测试是十分必要的。郭田勇说。
　　郭田勇认为，现在银行是否紧缩房贷发放主要是出于资金面的考虑，至于银监会会不会进一步紧缩房地产信贷政策，则要看此轮压力测试的结果。(.东.方.早.报)

　　八大楼市督查组全部返京　近日向国务院专门汇报
　　被外界寄予很大期望的国务院八个房地产调控督查组，昨日已经全部结束对16个省份的实地督查返回北京，并于近期将相关督查报告上报国务院。
　　一位接近督查组的人士对记者透露了上述信息。该人士表示，国务院督查组将在近期汇总督查内容，并将向国务院领导作专门汇报。
　　本月初，国务院组成房地产调控专项督查小组前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控进行全面督查。
　　此次督查组中，带队组长级别最高的是住建部部长姜伟新，其他的组长也多是副部级官员。
　　督查的16个省区市包括北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、广东、广西、海南、四川、陕西、甘肃。
　　督查组出发之际，正值各地刚刚公布房价控制目标，因与民众预期相距甚远，房价目标引发极大争议。外界认为，此番督查组可能会要求地方调整已经发布的房价控制目标。
　　住建部副部长齐骥17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。
　　此外，国务院房地产市场调控工作第七督查组在海南省督查时更是建议，海南应进一步提高认识，采取措施确保各城市2011年住房价格调控目标的实现，更希望各级政府确保2011年住房价格涨幅低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。
　　目前，楼市正处于巩固和扩大调控成效的阶段。
　　史上最严楼市调控已满一年之际，市场的反应已经能从一些数据中显现。
　　国家统计局18日发布的报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个。
　　业内人士认为，环比房价平稳及降价的城市中主要分为两类：一类是在第三轮调控中政策出台比较密集，出台的政策相对更加有力的城市，比如北京、深圳等城市。一类是部分二线城市，较早地实施了限购等政策。
　　而北京市统计局21日发布的一季度北京市房地产市场运行情况显示，在中央加大楼市调控的背景下，北京楼市销售和商品住宅开竣工面积等多项指标都出现了下降。业界担心这可能影响到未来的房源供应。
　　今年一季度北京商品房销售面积为264.9万平方米，比上年同期下降23.8%。其中，住宅销售面积为192.2万平方米，下降27.3%。从当月销售面积看，3月份全市住宅销售面积为59.9万平方米，比上年同期下降38.2%。
　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对本报记者表示，限购导致非自住需求离场，楼市成交量持续下调。特别是限购令落实的3月份，北京外地户籍购房者购房比例不足一成，而第一套自住购房占比过半，这些都使得成交量开始明显下滑。
　　销售前景的暗淡，也使得开发商的开工和推盘速度有所放缓。
　　数据显示，今年一季度，北京商品住宅新开工面积为328.7万平方米，同比下降3.6%；商品住宅竣工面积为94.2万平方米，同比下降45.6%。
　　张大伟认为，调控已影响部分开发商开发步骤。
　　新开工面积有所下调，而竣工面积中的住宅更是下调了45.6%。可见调控政策的持续出台使得大部分开发商为了避免库存积压带来的资金压力，而延缓了开发速度。张大伟称，目前来看，调控需要继续落实，加快从施工到竣工的速度，才能更早体现效果。(.第.一.财.经.日.报 .刘.展.超)

　　国务院房地产督查结束 地方政府被指落实不给力
　　4月20日，8个房地产督查组已陆续返京。
　　一位接近住建部的人士称，虽然全面的督察结果仍需总结，但是大部分督查组的总结要点中都提出：地方仍需要将对中央调控房地产的政策落实到实处。
　　另据中央电视台报道，根据各地政策落实情况，不排除出台更严格调控政策的可能。其中，地方土地供应，房价调控目标是重点。
　　北京样本
　　4月20日，北京市一季度经济运行数据，在国务院房地产督查组离开后发布，其中专门强调北京市落实调整经济运行结构的工作。并且强调，北京市经济一季度增长8.6%，房屋销售量下降27.3%，但是房地产投资仍旧上升了14%，政策房投资增长2.2倍。
　　从北京所公布的数据来看，一季度经济增长没有受房地产调控影响，并且房地产结构调整见成效。
　　尤其让北京市感到满意的是，在房地产督查组到来的时候，实现了房价稳中有降。以房价上涨的重点地区，北京朝阳区望京地区房价为例，新盘开盘价已经从均价4.2万元/平方米，降低到了3.5万元/平方米。
　　4月20日，记者在望京调查时发现，保利地产(13.80,0.04,0.29%)的地块正在施工，工程的地基已经打好，施工现场的不远处还矗立几排天蓝色的员工宿舍和一座大楼的框架。在该地块东侧是远洋地产的项目，进度则远远滞后。
　　上述两个项目就是2010年3月北京土地市场上的地王项目。彼时，远洋地产以楼面均价2.7万元/平方米拿下大望京1号地时，大望京周边的普通商品房也只维持在2万元左右。
　　而今年4月13日，大望京2号地被北京昆泰房地产开发集团、中航投资控股有限公司与北京融侨置业有限公司投标联合体以30.4亿竞得，楼面价为7760元/平方米。相比前两块地王，楼面价下跌了1-2万元/平方米。
　　北京大岳咨询总监李伟表示，虽然上述地块是商业地块，不能与远洋地产所拿的住宅地块相比，但是从成交土地的溢价率来说，远洋等企业拿地时溢价率在100%以上，而现在几乎是底价成交。而目前在北京实行限购政策下，商业地产销售不受限购政策限制，商业地块应该较之住宅地块更受追捧才对。
　　大望京2号地不过是北京土地市场的一个剪影，2009-2010年地王喧嚣的时代已经过去，如今，北京的土地市场上的火爆场景已经难觅踪迹。4月20日，北京土地市场上又有顺义的2块地块因参与者不足而流标。
　　据中国指数研究院数据，第一季度，北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积为441.6万平方米，土地出让金总额达159.3亿元，平均楼面价格仅为3607元/平方米。
　　去年同期，北京土地市场成交了59块土地，高达486亿元的土地出让金，北京市第一季度的土地出让金同比下跌了将近70%。
　　记者发现，不仅是北京，一线城市的一季度住宅用地推出量均有大规模缩减，北京一季度住宅用地只占所推土地11.6%，上海是22%，天津为18.7%，广州为15.4%。其中深圳一季度推出19宗地，无一住宅用地。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，根据北京2011年的供地计划，全年将要推出2550公顷住宅用地，也就是说，北京的土地供应主要集中二、三、四季度，包括优质地块。
　　不过，后续陆续推出的土地高价拍卖可能性也不大，一方面在房地产调控不松口的情况下，房企的资金链将持续趋紧；另一方面，高价地肯定会催热周围房价，在房地产调控的关键时刻，尤其是今年，各地政府都有房地产调控目标的压力，必须严防高价地的出现。
　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，随着房地产调控的持续，土地出让将越来越规范，控价格，防地王的土地调控效果也将突出表现在后期的土地市场上。
　　仍需抓落实
　　与北京房地产市场调控结果相比，国务院房地产督查组所看到的很多城市，房地产调控政策落实上仍然欠缺。
　　在中西部省份督察时，督查组更多发现的是当地保障性安居工程投资和土地供应落实不到位。
　　上述接近住建部的人士说，由于8个督查组分别由不同的部门带队，专业不一样，各个督查组到各地检查的重点也不一样。例如，中国人民银行副行长刘士余带队的督查组，在北京等地督察时，更注重从银行系统入手，检查差异化房贷政策的落实情况。而以住建部部长姜伟新、副部长齐骥带队的督查组，到地方以后，更注重当地政府对房价调控目标，房价调控工作的情况。而国税总局副局长刘力带队的督查组，更注重从税收政策上进行。
　　根据国土部的调研，31个省市均反映计划指标不足，全年的用地需求总计1616万亩，但年度计划指标只有670万亩，下达指标只能满足需求的1/3。其中部分省市的用地缺口将高达40万亩。
　　与此同时，今年一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，同比上升3.7%；涉及土地面积7.3万亩，同比下降1.6%。
　　值得注意的是，2009-2010年的地王项目将要在今年第二、三季度扎堆入市，为楼市调控的关键时期。
　　记者在北京住建委获悉，第二季度将迎来北京住房供应的小高峰，几乎能保持一天一盘的推盘速度，其中不乏近两年的地王项目。
　　记者了解，中海、中信、远洋、方兴地产等公司旗下的北京地王项目将在二、三季度排队入市。
　　一位接近北京住建委的人士透露，商品房项目将实行明码标价、一套一标，而高于周围房价的项目将很难拿到预售证项目。
　　虽然高价房拿预售证项目的难度加大，但并不表示拿不了预售证。一般来说，高价房会根据周围房价以及市场的平均成交水平来定。只要高价房的价格下调，即使高于周围房价，但是低于市场的平均价格，依然能够上市交易。北京我爱我家副总裁胡景晖如是说。(.21.世.纪.经.济.报.道 .贾.海.峰 .纪.睿.坤)

　　一线城市房价必跌 但跌幅难超10%
　　人间四月天，柳暗花明。房地产政策与市场，同样徘徊不定。随着国务院八个督察队陆续回京，关于下一步的政策走势，市场上隐现一种莫名的担忧。有种说法是，国家可能还将出台完善房地产调控的机制与措施。是否还有新政，市场又将走向何方？
　　从房地产政策面分析，中央态度比较明确。4月13日温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势时就曾表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。
　　逻辑很清楚。政府对于可能出现的市场，尤其是房价反弹，有些担心。而之所以可能反弹，最大的原因是地方政府落实政策不力，各地出台的限购令和年度房价控制目标，已暴露出这一点。所以在比较关键的4月份，国务院史无前例地派出超豪华阵容，到16个省(区市)进行巡查和督战。
　　那么，近期市场形势如何？从房价来看，持续的调控抑制了房价涨幅，甚至少数城市已经出现小幅下跌。3月份，70个大中城市中房价环比下跌的数量，由2月份的8个增加至12个。经过笔者的测算，新建商品住宅价格综合指数比2月份上涨了0.29%，增幅下降0.17个百分点。比如，上海新建商品住宅价格环比涨幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相当明显，而北京3月份的房价已经止涨。
　　至于房价的结构性变化，也有一定规律性。经过分析测算发现，3月份，二线城市新建住宅价格环比涨幅最大，为0.35%；一线城市涨幅最小，为0.13%；三线城市涨幅为0.25%。可见一线城市价格表现已经弱于二三线城市。从户型看，小户型的新建商品住宅价格上涨幅度明显大于大户型，大面积户型市场的不容乐观已经逐渐显现。由此可见，政策重点关照的城市，尤其是实行限价的城市，以及政策重点抑制的投资投机需求(主要购买大户型、高档房)，调控效果正在显现中。
　　然而，有一个市场规律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，则春季反弹就会演变成夏季狂热，2007年和2009年即是如此。2010年幸亏国十条及时地抑制了3~4月的非理性反弹，好不容易收获了5~8月份的市场降温，却还是没能防住当年9月到今年1月的再度升温。
　　市场就是一头犟驴，让其俯首何其难也。自今年4月以来，随着开发商推盘量的放大，以及促销范围的扩大，成交量有所起色。接下来，成交量还将增长，问题的关键是，至少在未来半年内，要防范房价也随之上涨，否则本轮调控真有可能功亏一篑。
　　观察宏观经济与政策面，今年房地产调控面临的形势可谓非常复杂。国际上，几个欧洲国家的主权债务危机隐患还没消除，却又新添西亚、北非政局动荡，以及日本地震；主要国际市场粮食、石油等大宗商品价格不断上涨；通胀压力正在从新兴经济体扩大到发达经济体。
　　国内经济保持平稳运行，但经济有下滑态势；与此同时，通胀压力依然很大，3月份CPI高达5.4%，这种通胀部分属于输入性通胀，单靠我们国家很难解决。如何处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系，成为政府面临的头等大事，紧缩性的货币政策还能走多远，也渐成疑团。
　　在可以预期的二、三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，房地产政策也难以放松。在这种政策背景下，若不出意外，接下去3~6个月，房价下跌城市数量将继续增多，而一线城市必将出现房价下跌，70个城市房价综合指数也会由涨转跌。
　　至于第四季和明年走势，当前比较难以预测，估计政策会有局部放松，尤其是地方政府会先行一步。市场将逐步告别低谷，反弹上行。
　　另外，有两大因素将制约房价下行空间。一是年内高通胀还将持续，甚至会延至明年，房产保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年内人民币升值还将持续，游资涌入中国是必然的，其中部分依然会选择配置房地产。所以，笔者看空未来半年的房价，但并不悲观，上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长) (.第.一.财.经.日.报 .杨.红.旭)

　　一季度消费者信心回升 73%的人预期房价上升
　　国家统计局中国经济景气监测中心21日发布的报告显示，一季度中国消费者信心指数为108，比上季度上升8点。
　　在经历了连续两个季度的回落后，中国消费者信心指数在今年一季度出现了首次回升，而且回升的幅度比较明显。
　　一季度中国经济延续了平稳较快增长的态势，内生动力有所增强，实现了十二五的良好开局，推动了消费者信心的明显回升。国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成说。
　　调查显示，一季度中国消费者对就业和收入增长持乐观态度。73%的消费者认为未来一年就业形势会好或非常好，比上季度增加6个百分点，农村对就业的预期好于城市；71%的消费者预期未来一年个人收入状况会好或非常好，比上季度增加9个百分点，农村消费者的乐观程度高于城市消费者。
　　随着政府控制物价的一系列措施开始见效，消费者的消费意愿有所回升。一季度，38%的消费者认为目前是购买自己所需物品的好时机，比上季度提高8个百分点，但目前的消费意愿依然处于较低历史水平。
　　关于房价走势，调查显示，73%的消费者预期未来一年房价会上升，比上季度提高6个百分点。其中，一、二线城市消费者预期房价上升的比重有所下降，但三、四线城市房价上涨预期增强。(.新.华.网)