房价面临零增长压力 部分城市推广楼市限价
　　各地的官方和机构数据显示，一季度，长沙市新建商品房备案均价为每平方米4803元，上涨17.78%，增速提高3.67个百分点；东莞新建商品房均价达每平方米8240元，同比大幅上涨13.7%；中山住宅均价为每平方米5043元，同比涨幅达17.9%，这些城市的房价涨幅已经大幅超过本地房价调控警戒线，后三季度房价必须保持小幅或者零增长，才能保证全年房价控制目标的实现。
　　多个城市一季度房价大幅增长，地方政府实现房价控制目标的难度不断加大，部分地区三季度房价面临零增长压力，深圳及广州的增城、从化等地的楼市限价政策开始逐渐浮出水面。
　　世联地产市场研究部总监王海斌在接受记者采访时表示，一线城市和东部发达城市购房者信心偏低，而二、三线城市和中西部地区购房者仍相对偏乐观，未来成交量回升的可能性较大，如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，未来不排除有更多地区出台楼市限价政策。
　　多地楼市限价呼之欲出
　　4月20日，广州从化市国土房管局副局长邹金明在从化房地产市场发展机遇与趋势研讨会上表示，目前从化房价的涨幅已经达到9%，从化将合理、合情、合规地进行限价，下一步准备出台具体操作通知。
　　在此之前的4月8日，广州增城市房管局已召集开发商开会，通报了增城楼盘限价5%的通知，该限价政策试行期暂定为三个月。而增城官方给出的楼市基准价格为每平方米7033元，这意味着增城楼盘售价不得超过每平方米7385元。
　　邹金明在上述研讨会上表示，并不认为增城限价不合理，但限价要合理，要与开发商沟通。以前大家认为从化房价并不贵，想不到去年一下子从化的房价升了，整个从化的楼盘都涨得很厉害，听说好多楼盘开出每平方米2万元，我听到也紧张了。
　　地方主动提出限价政策，在很大程度上实属无奈。当地媒体援引增城市国土房管局有关负责人的表态称，由于第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，为了实现年度的房价控制目标，第二季度暂时将房价调控目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、四季度是否再调整房价控制目标将依据市场反应而定。
　　不仅仅是增城和从化两市。已公布的统计数据显示，相当一部分城市的一季度房价涨幅都已经超过10%，已接近这些城市提出的GDP增速或人均可支配收入增速。王海斌说，这就意味着，如果房价控制目标能够得到有效贯彻执行的话，这些城市在2011年的后三个季度必须保持房价零增长。
　　深圳从5月1日起实施分片区限价政策的传闻，已经被多家开发商证实。深圳市规划和国土资源委在4月14日发布新闻资料表示，近日该委各管理局已经召开所在辖区房地产企业座谈会，公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。
　　曾经参加过上述座谈会的深圳某大型上市房地产企业高管向本报透露，深圳各行政区分别有各自的片区限价幅度，但各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的5%，所有项目都实行明码标价、一套一标。
　　除上述城市之外，兰州也传出将出台最高限价政策的消息。当地媒体报道称，根据兰州市即将出台的最高限价政策，房价最高的城关区内新建商品房每平方米将会被控制在万元以内，超过最高限价将无法办理房产交易手续。目前该政策已上报省政府，待批准后即可实施。
　　被疑人为做低房价
　　楼市限价政策的直接后果是，高价房和价格涨幅过高的楼盘面临市场准入难题。上述某深圳上市房企高管坦言，现在有些开发商很难拿到预售许可证，因为预售价格是进入统计系统的，如果价格定得高于政府限定的价格，政府就不会批预售证。
　　该人士向本报表示：我们感到很无奈，只能准备充足的资金熬到现售。现在开发商的精装修房子比例越来越高，这价格肯定比以前的毛坯房价格高，如果政府要达到调控的目标，那市场上的别墅、高端楼盘、精装房的供应会急剧减少。
　　高价房和价格涨幅过高的楼盘比例减少，或许是地方政府期待的结果。因为豪宅等高端项目被认为剔除统计范畴，对降低整体房价立竿见影。
　　明天信华投资副总经理陈云峰此前在接受本报采访时表示，北京市政府之所以敢预期房价控制目标稳中有降是因为政府采取了非常严厉的调控手段，比如在开盘定价环节，如果房价定得过高，相关部门不予批准预售证。
　　以深圳为例，豪宅等高端项目对市场均价的影响堪称巨大。根据中原地产的统计，从各区来看，2010年深圳盐田房价升幅最大，达到68.31%，其中年内东部华侨城天麓和天涛轩两个别墅项目成交占全区总量约为34%，对该区整体房价上涨拉动明显。
　　多位业内人士的看法是，这仅仅是一种数字游戏，而不是房价真正的下跌，地方政府此举存在通过技术手段人为做低房价之嫌，这包括将保障房、郊区房纳入统计范畴，将豪宅等高端项目剔除统计范围或者延迟批准其上市时间，以及直接划定每个楼盘的房价涨幅等等技术手段。
　　毫无疑问，技术调控带来的结果无法和市场真实情况相吻合。根据地方政府发布的数据，3月份，深圳新房成交均价环比下降5.99%，同比下跌5.04%；北京成交均价环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%；广州签约均价环比下降8.2%。但国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上述三个城市新建住宅价格指数却是同比或环比增长。
　　有分析认为，地方房管局的网签数据只是平均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化。而国家统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行了加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。
　　王海斌认为，如果要让房价降下来，就必须让土地价格、政府征收的税费以及开发商的利润等都适当降下来，但目前这几个条件都不具备，单单使劲压制房价难度可想而知。而在目前楼市全面调控的大势下，各种达成调控目标的政策措施均有可能被推出，楼市限价政策或在多个地方纷纷出台。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　听见了房价下楼的脚步声
　　国家统计局日前发布的报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，浙江省内房价一线城市杭州、宁波价格环比下降，温州价格环比持平。
　　国务院房地产调控督查组日前在浙江杭、甬、温三地督查时，记者从三城市一些政府官员和房地产开发商处获悉，受中央和地方多重调控政策叠加影响，浙江一线城市的楼市正步入房价下调预期，听见了房价下楼的脚步声。
　　记者在浙江房价最高的杭州、宁波和温州等地调研感受到，受流动性收紧、土地出让方式变更、保障房即将大批推出等几大重要因素影响，以杭、甬、温为代表的一线城市商品房价格正处在涨、跌平衡点上。
　　从今年杭、甬、温一季度房地产市场成交情况看，从2月份开始各地新建住房成交量环比大幅减少。杭州市2月新建住房成交面积环比减少67.4%，3月环比减少45%；宁波市区商品住房3月份成交量460套，同比下降58.2%，环比下降54.4%；温州市今年1、2月份商品房销售月均价格分别为每平方米30030元、38353元，到3月份下跌至26707元，环比下跌35.5%。
　　从政府到房地产业界、普通市民等各层面来看，对于商品房价格的走势预期已普遍从控制房价过快增长悄然转变为房价要跌的预期加大。但另一方面，记者实地走访各地在售楼盘后认为，导致统计数据显示房价略降的重要原因是一些优质房源成交不力，新开楼盘定价谨慎，个别楼盘优惠力度有所加大，其实价格总体仍保持平稳。
　　一些房地产开发商坦承，目前银行借款受制于规模的限制，资本市场融资基本处于半停滞状态，信托融资成本相对较高，给公司带来较大财务成本。在市场交易量下滑剧烈的情况下，杭州的不少楼盘推出了存就抵优惠。下沙一个均价每平方米2万元的楼盘推出存5万抵10万的优惠，另一个均价每平方米1.3万到1.5万元的楼盘甚至将优惠力度放大到存3万抵18万。
　　尽管房屋价格呈现胶着状态，市场各方仍坦承，当前浙江的房地产市场正在降温。在温州，今年1到3月份市区推出了9宗378亩普通商品房住宅招拍挂用地，全部出现流拍。温州市房管局副局长余跃彬说，房产商拿地热情明显降低很多。而在去年11月底，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达每平方米3.7万元，创下了新的温州宅地价纪录，同月温州市区商品房均价为每平方米2.45万元。
　　但接近温州炒房团的一些业内人士则向记者表露出更为复杂迷惘的心态，今年9宗地全部流拍，给当地人很大震动，但大家目前还不清楚，如果供地少了，明年房价是不是会被炒得更高。
　　坚持自己公司业绩将保持增长的徐逸波也提醒说，虽然国家及地方出台政策有效控制了房地产市场房价上涨过快的势头，但政策的实施不能矫枉过正，房地产市场的衰退与房地产市场房价的上涨同样有害于经济的稳定健康发展。对正常的房地产开发的资金需求还是应该给予支持，保障房产供应也是解决房价高企的方法之一。
　　一位政府官员则表示：需要中央稳定当下调控政策。2008年调控形势不错，因发生金融危机放宽了流动性和调控政策，导致2009年房价大涨，这次要坚决避免再走老路。(.第.一.财.经.日.报)

　　楼市调控加码预期增强 或出台税收土地新政
　　在国务院楼市督查结束前，西安率先对2011年房价控制目标进行调整。市场在关注楼市调控会否升级？市场僵持状态何时打破？
　　接受记者采访的专家认为，目前房价虽然出现松动迹象，但楼市整体仍处于相持、博弈态势。房地产市场调控督查工作组在将情况上报国务院后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能。专家推测，地方房价控制目标可能会修改，同时可能会在税收、土地等方面出台新的政策。
　　地方房价控制目标首现调整
　　国务院督查组结束在16省份的专项督查的消息正备受关注。按照此前猜测，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，其中多地房价控制目标将面临调整。
　　3月底，国内主要城市均根据国八条要求相继出台了相关细则，各地同时也公布房价的年度控制目 标 ， 除 北 京 提 出 房 价 稳 中 有降，长春市将房价控制目标与房价收入比挂钩外，其余绝大多数城市都将新建住房价格增长目标定位在不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。
　　各地房价调控目标一经公布就引发了业内外的广泛关注并引发争议，房价调控目标甚至被解读为限涨令。为此，住房和城乡建设部3月底专门发出通知，要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
　　与此同时，国务院在4月初派出8个房地产市场调控督查工作组，对16个省(自治区、直辖市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况展开专项督查，督查重点是各地房地产市场调控工作责任落实情况。
　　在已经公布房价控制目标的城市中，西安近日率先进行了调整并正式发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受记者采访时说，从已出台的调控政策来看，力度在不断加码，中央明显对大多数的地方版房价调控目标并不满意，稳中有降已成为中央本轮楼市调控所要求的主基调，迫于中央问责机制的压力，各地房价调控目标或将出现修改，但是这也要看当地的实际情况来定。
　　胡景晖说，比如广州的房价相比来说是一线大城市中最为理性的城市之一，所以广州对之前所公布的房价调控目标的调整可能不大。但一些房价上涨过快、房价过高的城市恐怕不得不要重新制定新的房价控制目标。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生接受记者采访时说，房价控制目标应与C PI挂钩。在当前形势下，通胀指数是当期影响房价的一个最重要的指标，房价不与C PI挂钩是说不过去的。
　　调控升级预期增强
　　除了房价控制目标调整之外，市场普遍认为，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。
　　据链家地产市场研究部统计数据显示，被调查人群中认为政府可能继续出台第四轮调控政策的人数比例大约为82%。受访者人群中，选择 期 待 调 控 再 出 重 拳 的 人 大 约 占61%。
　　链家地产市场研究部首席分析师张月认为，当前市场对于新一轮调控的期待还是比较高的，一方面，房价回落趋势虽然存在，但普降局面到来的时期仍不能明显预见；另一方面，当下北京购房者的人群结构里，刚需占绝大部分，在这种情况下，市场对于房价下降的要求也更加迫切。
　　张月表示，购房者期待新一轮调控重而准，可以更精准地直接面对房价或房企进行调控。例如收紧开发商信贷、促使开发商合理定价、合理增加土地供应、完善保障房购房资格、以及保证保障房及时供应等。
　　胡景晖认为，除了利率和存款准备金率的提高，楼市调控政策将可能在促供应、抑需求、重监管等方面纵向深化。他解释说，促供应即量化保障房和商品住房用地的年度供应要求；抑需求则是将禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受记者采访时也表示，政府对本轮楼市调控仍然有充足的政策储备，税收方面，比如土地增值税、房产税试点扩大、转让房屋的个人所得税方面还有上调空间；同时，人民币升值现在外资进入较多，在限制外资进入楼市方面也可能进一步严厉化；另外，就是限房价，竞地价、限地价，竞配建保障房等土地出让环节的调整。
　　国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春19日在回答记者提问时也表示，今年在落实国务院的房地产调控政策过程中，国土资源部主要采取的一条措施便是完善招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。他透露，国土资源部正在总结、完善一些地方的经验，将出台一些规范性的文件。
　　僵局或在二季度打破
　　在不断强烈的调控信号之下，市场各方的神经陡然紧绷，房地产市场正步入新一轮敏感期。有专家预测，随着调控预期进一步增强，目前的僵局很可能在二季度打破。
　　中国房地产学会副会长陈国强认为，楼市当前面临的僵局是涉及政府、银行、开发商、购房者等各方的一个多层博弈关系，也是调控中必然要面临的一个阶段，各方都在通过不同方式参与博弈过程，中央不停地释放调控信号也是努力想在博弈中取得主动地位。
　　聂梅生分析说，目前存款准备金率处于高位，这实际上已经锁定了银行放贷的能力。资金流入受到如此大限制，这和一季度完全不一样。
　　数据显示，信贷持续收紧的背景下，房企资金压力进一步加大。今年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18 .6%。其中，利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27 .2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。
　　专家认为，这种情况如果继续持续，楼市可能会在五一之后发生变化。未来一段时间内，部分一线城市靠规模扩张的大型房企，可能在存货增加的情况下不得不为了加大资金回笼而采取促销等措施，届时房价将会出现松动。
　　杨红旭预计，随着调控预期增强，房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来拐点。(.经.济.参.考.报 .李.佳.鹏　.王.涛)

　　一年调控效果不佳 楼市拉锯或引第四轮调控
　　[提要]三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示：中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。
　　4月17日，史上最严厉的房地产调控国十条出台已经一年，市场博弈仍在花样翻新地继续。一年间，继国十条之后，国五条、国八条也接踵登场，限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起，力图阻截房价的狂飙突进。然而，三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示：中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。
　　 一年调控效果不佳
　　从4月上旬开始，国务院派出的8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此轮督查，再度彰显中央对房地产调控的决心。赴上海督查组一位工作人员对时代周报透露，此前各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。中央希望各城市能切实抑制房价过度上扬，如果效果不理想，不排除中央层面有新一轮调控措施出台。
　　国十条出台至今已满一年，其间又有国五条、国八条相继登场，在去年的两轮调控主要收紧信贷、推进房产税试点的基础上，今年1月的第三轮调控即国五条又进一步推行限购令，再度强力扼制市场需求。但，撼动的只是成交量，房价却坚挺如故，未见松动，这显然与百姓期望相距甚远。一年来调控确实不够到位。督查组工作人员称。
　　成交量的低迷，被认为是调控至今的主要功效。限购令的威慑力度还是很大的，严加打压投资需求，让一些楼盘的销售陷入僵持。除了一些特别刚需的楼盘还有一定成交量，高档楼盘基本上是卖不动了。上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报。
　　然而，据上海房地产研究院综合研究部的部长杨红旭分析，一年来，无论是成交量还是均价，只是涨幅有所收敛。去年全国新建商品房成交量的增幅是10%，2009年是40%多，市场有所降温。此外，去年成交均价的涨幅是7.5%，2009年则是23%。两个大幅回落，说明调控是有效果的，但问题在于价格并没有得到控制，东部大城市涨幅还是比较大，调控的效果并不是很明显。
　　去年的调控没有达到预期的目标，楼价不跌反升，市场恐慌性购房又再次出现，导致了今年初第三轮调控的出台。如果今年还不能稳定房价的话，我相信还有第四轮。越调控房价越高，也是楼市的一个怪圈，调控确实很难，但不调又不行。中原地产的项目副总经理黄韬告诉时代周报记者。
　　日前，在赴浙江督查时，国土资源部的副部长小苏表示：中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。
　　

　　量价齐跌是种假摔
　　既已事关全局，好消息也因缘而来。近日，北京、深圳先后宣布，3月楼市成交均价、成交量均有大幅下滑。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月;每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
　　然而，这一轮的量价齐跌，却被业内人士一致认为是一种假摔，通过结构性的推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的偏远化是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。
　　相对易于人为操纵的均价，国家统计局采用的价格指数，被认为更能反映市场价格的真实状况。4月18日，统计局最新发布的数据表明，70个大中城市住宅销售价格指数3月同比全部实现上涨，但从环比数据来看，有12个城市实现了新建商品住宅环比下降，8个城市与上月持平。在价格指数的统计口径下，北京、上海都只是环比持平。
　　在黄韬看来，量跌价稳仍将是下一段时间的市场景观，10月以后才可能出现价格真正的松动。每一次调控，开发商和政府都会有一段僵持的时间，看谁能坚持到最后。目前双方仍在对峙，如政策不松动，甚而加大力度，政策叠加效应会在年底显现，开发商不得不以价换量，我估计房价可能会下跌10%左右。
　　

　　相关阅读：房价涨势回落调控到关键时刻 房企创新寻突围
　　在一系列宏观调控政策的作用下，3月份全国房价涨势回落，房价驶入慢车道。业内人士表示，目前房地产市场已经进入由量减向价跌转变的关键时期，调控政策需要继续坚持，再次发力，以保证房价回到合理区间。
　　具体分析20个房价持平和下跌的城市不难发现，以北京、深圳等地为代表的城市，都是在国八条之后出台了严厉的调控政策，并且执行得力；而以合肥、成都、郑州等为代表的二线城市，则是比较早地实施了限购等政策。相比统计数据中部分三线城市环比涨幅依然超过0.5%，执行了调控政策的二线城市房价已经明显进入调整期。
　　 对此，有专家提醒，价格回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说：限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。
　　目前的房价走势依旧处于僵持状态，有几个方面值得特别注意，一是结构性价格变化往往是房价将要发生实质性变化的前兆，韩世同说。二是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。
　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，目前房地产市场已经进入由量减向价跌转变的关键时期，未来市场如何需要看调控政策的执行力度和落实情况，房地产调控已经到了逆水行舟的关键时间。
　　严控下房企创新寻突围
　　调控初见成效，目前不少房地产开发商均表示对楼市调控效果认可。在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二、三线城市以及商业地产和保障房领域推进。
　　随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷受到压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
　　在一线城市政策高压使楼市成交量急剧萎缩的同时，二、三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前发布的一季度房企销售榜指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说，目前很多开发商在调整战略，未来开发商竞逐的热点将是商业地产。
　　房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了，依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商要学会在正常市场环境下生存。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。(.时.代.周.报)