新版房贷压力测试从严 七大城市定为高风险地区
　　卢先兵
　　监管层对房地产行业信贷风险管理再次加码。
　　4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。
　　21世纪经济报道记者从商业银行知情人士处独家获悉，4月初，银监会已下发通知，要求各银行按新的情景假设条件测算房贷质量变动情况，本月底到5月初上报测试情况情境下的八项房地产类贷款五级分类余额。
　　与去年银监会先后两次提出的房贷压力测试情境假设条件相比，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。上述人士称，此次对高风险地区和一般地区进行分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。此外，本次还增加了住房成交面积下降等假设情境。
　　与去年相比，今年以来多地房价下跌，今年也加息了几次，开展新的压力测试是必要的。数名商业银行人士表示。不过，银行人士多认为，出现测试中的极端假设条件概率很低，房地产不良贷款和不良率应不会出现大幅上升情况。
　　7大城市高压测试
　　北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市为房贷高风险地区，需按房价较大幅度下跌的条件测算。
　　据透露，此次对房贷压力测试按照地区的不同被给予了不同对待，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款五级分类变动。
　　中国房地产指数研究院数据显示，2010年7月，上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京的商品住房成交均价分别为23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，这6大城市商品住房成交价分别为13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多数城市房价下降(北京数据缺失)。
　　这些城市房价涨幅过大，如果政策持续紧缩，出现大幅下跌是可能的，银行有必要提前了解可能的承受度。深圳一名地产中介研究人士称。
　　对于7大城市之外的其他地区，银监会要求按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108个基点的情况测算。
　　相比去年的两次房贷测试，新一轮测试更具地区针对性，在房价下跌幅度上也给予了或重或轻的情境。
　　2010年5月，银监会要求银行按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108年基点三种情况进行房贷压力测试，此后8月，监管部门重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从下跌30%调整为50%。
　　此外，前述知情人士透露，今年的测试增加了成交面积下降这项情境，轻、中、重相应按下降10%、20%、30%来测算。
　　银行人士解析称，监管层新设情境应主要是考虑到房地产开发贷压力测试实际情况，银行对开发商的贷款不只是抵押贷款，还包括很大比例的信用
　　贷款，这就要考察开发商的还款现金流，即销售收入，其测算不仅涉及房价变动，还有成交面积的变动。
　　知情人士称，按监管要求，测算结果出来后，各银行需分类上报压力测试情境下的8项房地产类贷款五级分类变动情况，分别是房产开发贷、地产开发贷、土地储备贷款、商用住房贷款、个人住房贷款、企业购房贷款、上下游相关行业贷款(上游包括炼钢、水泥、玻璃行业等，下游包括家具制造、小家电等)、其他贷款。
　　多样测试模型成效难辨
　　假设条件太多了，有些可能还是冲突的。一位人士直言。比如，房价下跌50%时，成交面积降30%的假设不一定成立。
　　监管层督导开展和商业银行自觉开展的房贷压力测试，成效几何，一直混沌无解。
　　国有行、股份行、小型银行的压力测试模型都不一样。一名从事房贷压力测试的银行人士说，监管层下发的测试标准格式只要求银行将房贷分为按揭类和非按揭类分别测算，其他都是各家银行自己给出情境假设。
　　据其了解，在开发贷方面，多数银行按房价、利率、区域、成交面积、在建面积等5个主要指标测算开发商的还款现金流；在个人住房按揭贷款方面，按房价、利率、区域、贷款与价值比率(贷款总额除以房产估值)等4个主要指标测算客户违约率，多分为自住房贷款、投资性住房贷款、以房产为抵押的经营贷款、房产消费贷款4类来分别测算。各银行测试假设条件期限一般是1年。
　　不过，四大国有行测试模型比较复杂，指标中还包含了GDP增速，房地产行业变动等，中型股份行会考虑房地产企业的经营情况变化，存货周转率指标，企业评级变化等，市场份额不大的小型银行可能会逐笔测算开发商客户的预期损失，开发成本变化，现金流异动导致的房地产不良贷款情况。
　　说实话，我认为房贷压力测试的意义并不大，假设条件太多了，有些可能还是冲突的。这名人士直言。比如，在房价下跌50%的重度情境假设下，成交面积同时下降30%的假设不一定成立，房价跌幅大了，成交量回升的可能性很大。
　　此外，多名银行个贷人士对记者称，房贷压力测试都是静态的，假设大多数的指标不变，只是测算房价、利率、成交面积极端变化情况下的信贷质量变化，而事实上这是不可能的，房地产及其相关上下游行业的信贷影响很难测算，缺乏历史数据，依赖个人经验估算并不准确。
　　根据此前各银行公开的以往房贷压力测试结果，多数银行均称总体风险可控。如交行去年5月第一轮压力测试结果显示，房价下跌30%，开发贷不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二轮测试在房价下跌50%的极端情况下，其开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点，变化率不大。
　　影响银行房贷的最大因素还是信贷政策的调整，并不是房地产市场的变化。前述从事房贷压力测试的银行人士说。当前，诸多银行缓发或停发房地产贷款，这会直接影响到银行的房贷余额、收益等。

　　从限购政策到限价政策：新房平均价将必然下跌？
　　4月14日，深圳传出将实施新的楼市调控政策，对新开房源进行限价。此时，恰是国务院房地产调控督察组在深期间。
　　我们已将去年各区域房屋均价告知企业，企业也应配合实现房价控制目标，合理定价，4月19日，深圳市规划国土委有关人士对21世纪经济报道记者称。
　　4月20日，国务院督察组结束对全国16个省市的调研。当天，银监会表态将进行新一轮房价压力测试。本报记者获悉，督察组对个别省市楼市调控效果不满意，部分地方房价调控目标将重置。压力之下，限价或成为地方政府继限购之后陆续采用的手段。
　　业内人士认为，从限贷、限购到限价，表明楼市调控已到了异常艰难的阶段，如果新建商品住房价格未能有效遏制，调控随时有可能再加码。
　　深圳：备案价变成交价格上限
　　5月1日，深圳将正式对新建商品房进行限价。
　　虽然未形成正式文件，但相关部门已经知会开发商，4月19日，深圳业内人士透露，4月底5月初，深圳市将采取全新的预售备案系统。国土部门将分片区调研折算出该片区的均价，录入新系统作为片区申报价格的上限。
　　据深圳市国土委有关人士表示，各区域国土部门已召开所在辖区房地产企业座谈会，向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。据与会开发商透露，原则上，今年所售项目涨价不能超过去年均价的5%。据接近市国土部门的消息人士称，不管有没有文件，开发商都要进行限价，目前已经开始实施。
　　如东港印象项目被要求定价不得高于1~3月片区成交均价，即不超过20000元/平方米；品尚居项目被要求备案均价不得超过20400元/平方米，之后该项目的备案价格调整至约19990元/平方米。
　　备案价格就成了成交价格上限，世联地产研究总监王海斌对记者表示，据称豪宅还可能单列。从总体上看，新房成交均价将呈下跌态势。
　　值得注意的是，深圳上述调控新政是在国务院督察组调研期间传出。4月12日，国务院督察组抵达深圳，并考察了龙华曼海宁和正在建设中的梅山苑二期保障房项目。
　　深圳市国土委强调，此轮调控将联合物价监管部门一同进行。国土部门已经将去年各片区商品住房项目成交均价提供给物价部门。
　　王海斌认为，不能忽视政府调控房价的决心。他认为，限价之后未来可能会进一步限售，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，进一步限制需求。
　　房价政府说了算？
　　深圳新政是国家发改委3月16日《商品房销售明码标价规定》通知的具体落实，按照这一通知，各地均被要求在5月1日正式开始施行一房一价。
　　以后房价政府说了算，潘石屹认为，2011年之前，房价是市场说了算；2011年之后，房价是政府说了算。
　　首先，部分城市房价控制目标需重新制定。比如，上个月西安公布房价目标不超过收入增幅(预计为15%)。在国务院督察组压力下，日前做出让步：房价增长幅度低于城镇收入增幅3.5个百分点。
　　上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，这一做法可能被其他城市效仿，还是控制房价涨幅，只不过涨幅比GDP或收入增幅，下滑几个百分点。
　　接下来，限价、房价备案制可能将是具体实施手段。
　　深圳之前，房价备案制在一些城市已有实施。据北京开发商介绍，预售证批准了预售价格，开发商的卖价就不能超过预售价格。开发商的对策是把预售价格报高一点，留出涨价空间。但如果报得太高，就不给发预售证了。该开发商说。
　　有迹象显示，随着5月份即将到来，限价将被更多地方使用。
　　记者得到最新消息显示，广州外围城市增城也将进行限价。增城房管局在上周末召集开发商开会，宣布增城楼市限价目标以去年均价为基准，上浮5%，试行期为三个月，而且不论产品类型。有增城开发商透露。
　　美联中国全国研究中心主管徐枫预测，如果使用行政手段限制价格及限制高价楼入市，对于发展商销售策略将有较大影响，北京、上海、深圳、杭州等城市，年内一手住宅成交价格必然下行，但这不能反映市场真实情况。
　　限价背后的房价预期分化
　　限价政策的背后，是复杂和艰难的楼市调控形势。
　　一季度出现的悖论是，地产商信心指数下降，而消费者信心指数反而提高了，王海斌告诉记者，608个城市公布房价控制目标后，原来人们认为国八条及限购之下房价将下跌的预期改变了，因为绝大部分城市房价控制目标都是上行的。
　　从限购到限价： 新房均价必然下跌？
　　世联地产数据显示，2011年一季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。其中无房者和首次置业者的信心指数均低于54，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60.
　　相较而言，反而是地产商看得更远更清醒。4月13日，北京市统计局、国家统计局调查总队发布的一季度房地产企业分类景气指数中，房地产业企业家信心指数两年来首次跌破100关口，为96.5.
　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，这反映了第三轮楼市调控对大部分开发商的重压。信心的下降将直接左右开发商的定价及销售决策，房价可能从成交结构的表象下降转变为全局普跌，楼市将开始一段比较长的调整期。
　　万科总裁郁亮对记者表示，在调控政策不确定的情况下，万科已经做了应对长期调控的准备。
　　未来究竟是房价数据的下跌，还是市场真实下跌？王海斌认为这不能一概而论。世联地产研究显示，从不同城市来看，一线城市和东部发达城市如北京、上海、杭州、南京等地，购房者信心度偏低，且潜在供应量巨大，未来价格将面临下行压力；而二三线城市和中西部地区如沈阳、武汉、济南、长沙、西安等地，购房者相对偏乐观，供销两旺，未来成交量回升的可能性较大。

　　国务院：调整完善房地产税收政策
　　今年改革四项重点工作确定
　　国务院：调整完善房地产税收政策
　　扩大资源税改革实施范围 推进利率市场化改革 研究制定收入分配改革方案
　　据新华社电
　　国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。
　　会议指出，今年是十二五开局之年，要以更大的决心和勇气推进重点领域和关键环节的改革，处理好政府和市场、经济增长和社会发展、深化改革和保持稳定、应对当前挑战和完善体制机制之间的关系，更加重视改革顶层设计和总体规划，加快破除制约科学发展的体制机制障碍，促进经济发展方式转变，推动经济社会全面协调可持续发展。
　　会议确定了2011年改革重点工作。一是推进转变经济发展方式的改革，促进科学发展。健全国有资本有进有退、合理流动机制，加快推进国有大型企业公司制股份制改革。落实鼓励引导民间投资的政策措施，制定公开透明的市场准入标准和支持政策，出台中小企业服务体系建设指导意见。深化资源性产品价格和环保收费改革，稳步推进电价改革，完善成品油、天然气价格形成机制。深化财税金融体制改革，健全财力与事权相匹配的财税体制和县级基本财力保障机制，
　　扩大资源税改革实施范围，在部分生产性服务业领域推行增值税改革试点。调整完善房地产相关税收政策。推进利率市场化改革，加快培育农村新型金融机构。深化涉外经济体制改革，建立健全境外投资风险防控机制。二是深化社会领域改革，保障和改善民生。深化收入分配和社会保障制度改革，研究制定收入分配改革方案，稳步推行工资集体协商制度。推进城镇居民养老保险试点和事业单位养老保险制度改革试点，扩大新农保试点范围，加快推进住房保障体系建设。推进国家基本公共服务体系建设，改革基本公共服务提供方式。积极稳妥推进户籍管理制度改革。推进科技、教育、医药卫生体制改革。三是深化行政体制改革，加强廉政建设。深化行政审批制度改革，加强行政问责制度建设。分类推进事业单位改革。大力推进财政预算公开。制定出台机关运行经费管理、公务接待和会议、公务用车制度等改革方案。开展省直接管理县(市)试点。四是深化农村改革，完善体制机制。完善农村土地承包关系长久不变的政策和实施办法，建立耕地保护补偿机制。改革农村征地制度。推进国有农场、林场管理体制改革。完善水资源管理体制，积极推进水价改革。
　　会议明确了责任分工，要求各地区、各有关部门加强组织领导和督促检查，强化协调配合，狠抓贯彻落实，确保各项改革取得实质性突破。
　　会议决定，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助；增加安排123亿元，用于新农保试点补助。增加安排后，2011年新农保覆盖地区范围将从原计划的40%提高至60%，从7月1日起实施，城镇无收入居民养老保险试点工作同步推进。（中国证券报）

　　国务院确定今年深化经济体制改革4项重点工作
　　包括深化资源性产品价格和环保收费改革，稳步推进电价改革，完善成品油、天然气价格形成机制，扩大资源税改革实施范围，调整完善房地产相关税收政策，推进利率市场化改革
　　据新华社北京4月20日电
　　国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。
　　会议指出，今年是十二五开局之年，要以更大的决心和勇气推进重点领域和关键环节的改革，处理好政府和市场、经济增长和社会发展、深化改革和保持稳定、应对当前挑战和完善体制机制之间的关系，更加重视改革顶层设计和总体规划，加快破除制约科学发展的体制机制障碍，促进经济发展方式转变，推动经济社会全面协调可持续发展。
　　会议确定了2011年改革重点工作。
　　一是推进转变经济发展方式的改革，促进科学发展。健全国有资本有进有退、合理流动机制，加快推进国有大型企业公司制股份制改革。落实鼓励引导民间投资的政策措施，制定公开透明的市场准入标准和支持政策，出台中小企业服务体系建设指导意见。深化资源性产品价格和环保收费改革，稳步推进电价改革，完善成品油、天然气价格形成机制。深化财税金融体制改革，健全财力与事权相匹配的财税体制和县级基本财力保障机制，扩大资源税改革实施范围，在部分生产性服务业领域推行增值税改革试点。调整完善房地产相关税收政策。推进利率市场化改革，加快培育农村新型金融机构。深化涉外经济体制改革，建立健全境外投资风险防控机制。
　　二是深化社会领域改革，保障和改善民生。深化收入分配和社会保障制度改革，研究制定收入分配改革方案，稳步推行工资集体协商制度。推进城镇居民养老保险试点和事业单位养老保险制度改革试点，扩大新农保试点范围，加快推进住房保障体系建设。推进国家基本公共服务体系建设，改革基本公共服务提供方式。积极稳妥推进户籍管理制度改革。推进科技、教育、医药卫生体制改革。
　　三是深化行政体制改革，加强廉政建设。深化行政审批制度改革，加强行政问责制度建设。分类推进事业单位改革。大力推进财政预算公开。制定出台机关运行经费管理、公务接待和会议、公务用车制度等改革方案。开展省直接管理县(市)试点。
　　四是深化农村改革，完善体制机制。完善农村土地承包关系长久不变的政策和实施办法，建立耕地保护补偿机制。改革农村征地制度。推进国有农场、林场管理体制改革。完善水资源管理体制，积极推进水价改革。（上证）