许小年：高房价只是表象 押注保障房是一招险棋
　　上篇文章讲房地产调控政策，从伦理、法理和经济学原理三个角度分析，房地产调控政策反应实在不佳。粗略扫了一眼评论，大多数人显然没看完文章，便青筋暴胀，跳将起来，义和团的手段加红卫兵的热血，声讨代替说理，污言秽语横飞。此时若再有一次“文革”，是否满街的造反派，遍地的打、砸、抢？真的还很难说。
　　在耐心读到最后一字的诸公中，估计大多数又没有看懂。不怪人家，写文章的目的就是让读者明白，误解因此永远是作者的错儿。
　　再回到这“三理”。伦理是社会成员的善恶观，只有善恶观相同，人才能聚在一起，组成社会。法国大革命的口号是自由、平等、博爱，这几条就是法国人认为的善，与之相对立的专制、特权、仇恨就是恶。中国传统社会的伦理是三纲五常，忠君、孝顺是善，谋反和忤逆即为恶。
　　伦理为社会秩序提供了基本的道德指引，但因没有强制力，不足以维护秩序，人们于是设计了强制性的法律。法律接受伦理的指导，或者说法律要体现社会的善恶观。如果自由是善，法律就要保护人的自由；如果忠君是善，法律就要严惩欺君罔上之徒。
　　这年头儿没人讲伦理了，也许国人从来就没信过这个。不知因国情特殊还是人性乖异，中国的伦理判断以结果为导向。大逆不道的谋反若成功了，即可为至善，例如赵匡胤本后周将军，陈桥兵变夺了周室天下，就变成“神德圣功”的宋太祖。李世民玄武门弑兄胁父，当了皇帝，史家就把他吹到天上去，不忠不孝的罪过也一笔勾销。
　　不管什么原因，眼下伦理已失，仅剩利益，只好讲法理，否则无法无天，社会可就要乱了。法理大致有两种，一是强权暴力支持下的“朕即国家”，或君主立法；二是个人权利至上的自由平等，也就是民主法治。自秦始皇以降，本国属于前者，实行政府立法、执法和司法的三位一体。今年“两会”期间，这一原则再次得到明确表述。
　　无论哪一种法理，法律的效力全在公信，公众信它则有效，不信则形同虚设。公信来自公平，而“三位一体”大大增加了公平的困难。皇上的话就是法律，立法的第一要义当然是维护皇家利益，从法律的根子上便对草民不公。皇上的人负责司法，贪赃枉法就不可避免。皇上虽然也杀贪官，但那是恨铁不成钢，老子恨儿子坏了他的事，而不是因为儿子损害了社会公平。毕竟老子对儿子的依赖远远超过儿子招惹的麻烦。
　　百姓看明白了这个局，不信法律，只认权力，将希望寄托在明君清官身上。
　　然而权力乃双刃剑，既可抑制豪强，亦可鱼肉百姓。你拥护前者，就必须接受后者，因为两者的逻辑完全相同，都是用权力进行财富的重新分配。在这个博弈中，百姓得到的却并不是正负相抵的零和结果，官府的横征暴敛和贪腐永远多于皇上偶尔的劫富济贫。
　　官赢民输，日久必然生变。中国历史上的农民革命此伏彼起，从陈胜吴广到太平天国，规模之宏大、杀戮之惨烈，世界罕见，一次内战消灭全国人口的40%到60%。真所谓“兴，百姓苦；亡，百姓苦”。付出沉重代价换来的，不过是短暂的喘息，新皇一如旧主，百姓仍处于食物链的最低端。两千多年了，历史在毫无新意的王朝更替中不断地重复。
　　如何走出这样的循环？关键是找到新的利益博弈构架，建立的新的利益博弈规则。抛开权力分配利益，法治几乎是已知的唯一替代方案，这就是上一篇文章讨论法理的大背景。小背景则是30多年改革开放所引起的社会结构变化，多元利益业已形成，而且具备了与中央权威抗衡的能力，仅靠天子的一道圣旨，已无法摆平各方的利益，法治提上议事日程。
　　做了这些铺垫之后，我们再来看当前的房地产市场。这不是一个简单的政策问题，而是相当复杂的利益博弈。参与博弈的有中央政府、地方政府、开发商、银行、有房居民、无房居民和农民。各方中最强势的当然是中央和地方政府，最弱的、几乎完全被忽略的是农民。
　　虽然同为政府，中央和地方却是不同的利益主体，有着不同的利益诉求。中央的目标是小康社会，居者有其所和粮食安全；地方追求的是卖地收入、以GDP为中心的政绩，以及官员的寻租机会。国有银行的目标半为商业，半为半政治，其余各方寻求的都是经济利益。
　　中央政府打压房价，除城镇无房居民外，所有人的利益都被伤害。这就提出了一个严肃的法律问题：政府有权以提升一部分人的利益为名，损害另一些人的利益吗？如果回答是肯定的，我们又回到权力分配利益的传统社会。正如历史所证明的，这个博弈的赢家不会是农民、居民或开发商，而是权力的拥有者。然而同样如历史所证明的，权力未必能给它的拥有者带来长久的利益，因为失败的各方会尽一切所能特别是暴力革命，惩罚这场不公平博弈的赢家。
　　唯一可持续的是双赢或多赢的博弈，多赢博弈的规则必然是所有参与者共同制定的，否则就不能保证所有参与者的利益。所有参与者共同制定的规则就是法律，而不是政府单方面推出的政策。
　　这并不是说政府不能制定政策，而是说政策的制定必须符合法律程序。遵循法律程序的意义不仅在于社会公平，法律保证了利益相关各方同等的发言权和决策权，政策制定的过程因此就是各方讨价还价的过程，受益者补偿受损者，折中妥协，如此形成的政策很可能是多赢的。多赢的政策才能得到贯彻执行，才能解决问题。
　　当前房地产调控政策伤害了多方利益，经济学上叫做激励不兼容，出现僵局也就不足为怪了。这似乎是一场多输的博弈，到目前为止，尚未看到赢家。政府威信受损，市场上量缩价不跌，开发商的房子卖不动了，想买的还是买不起，关于强拆、强迁的报道依然不绝于耳。
　　博弈的最终结局难以预料，政府现在将赌注押在3600万套保障房上，这是一招胜算不大的险棋。首先是钱从哪来？有学者估计仅建设资金就需要5万亿，道路、小区、学校、医疗、商业还需大量的配套资金。地方政府如果有钱的话，就不会搞土地财政了，如今不仅不能像过去那样卖地，还要拿出钱来建保障房，到哪里去筹集资金呢？地方政府可能拍卖较好的地段，以缓和资金的压力，而在偏远、生活不便的地段上建保障房，但这样一来，民众是否愿意去住？在愿意去住的人群中又如何进行分配？
　　即使一切如政府所愿，保障房顺利建成，“大庇天下寒士尽欢颜”，这博弈仍然是所有人的失败。依靠行政权力调节利益，我们在法治的道路上后退了一步，退向前人屡试不灵清官明君模式，接下去再退，就是剥夺和剥夺剥夺者的历史循环。
　　权力之剑一旦挥舞起来，双刃效应就不可避免，近期的控制通胀政策再次证明了这一点。行政权力可以为你冻结方便面的价格，也可以迫使你在加油站支付更多的现金。毕竟油公司是它的嫡亲长子，而方便面厂家则出自寒门。
　　高居不下的房价只是表象，多元利益能否摆脱对权力的依赖，在平等和尊重每个人权利的前提下，借助法律解决彼此之间的利益冲突，这才是我们面临的真正挑战。

　　水　皮：美国信用前景评级遭下调 中国或受冲击
　　据中国之声《新闻晚高峰》报道，评级机构的调级举动再度引发全球市场震荡。标普公司日前宣布，将美国3A信用评级的前景评级从“稳定”降至“负面”，这意味着未来6-12个月内标普可能调降这个世界最大经济体的主权评级。加之同期花旗银行财报不及预期，使得市场恐慌情绪在全球蔓延，不仅祸及周一的美股，就连欧洲股市也没能幸免，全线下挫。
　　在银行股的领跌带领下，截至收盘，道琼斯工业平均指数报12201点，跌去1.14%；英金融时报指数下跌2.1%，收于5870点。意大利和希腊的股市损失最为惨重，跌幅超出了3%。美国的主权信用真的面临危机吗？国际评级机构的调级为何引发如此大的震动？这对于短期内的证券市场又将产生怎样的影响？今日《观点》栏目中央台记者对话著名财经评论家水皮，解读标普调级的罪与罚：
　　记者：昨天国际评级机构标普公司对美国的评级调整，引发了欧美股市的全线大跌，我们看到欧洲股市比美国股市损失更为惨重。为什么一家评级机构的评级调整会导致如此大的震动呢？
　　水皮：因为这个评级调整的不是别人，调整的是美国。那么美国的主权评级一旦下调的话，意味着对它的债务前景的不是特别乐观。不乐观的话大家想，美国还是市场方面一个主心骨，如果这个靠山靠不住的话，欧洲的前景就更为堪忧。其实不光欧洲会跟有影响，中国多多少少也会受到冲击的，因为我们拥有那么多的美国国债。
　　记者：那么实际上美国现在是不是面临着严重到需要调级的信用风险呢？
　　水皮：从美国政府的角度来看，它觉得一种政治操作是一种政治取向的评价，所以他们认为很不专业。其实这次的调整也出乎很多投资者的意外，多多少少觉得没有仅仅是调节那么简单，如果说要调节的话，过去的两年中间，任何时候都比现在还要糟糕。
　　记者：无论这个调节有没有存在着，比如说是政治的因素或者是一些其他的干扰因素，对于全球的政权市场特别是中国股市而言，美国的这种评级调整会对后市产生怎样的影响呢？这个持续的时间又该怎么判断？
　　水皮：我个人觉得有一定的冲击，但不影响整体的经济复苏的一个进展，因为在过去两年中间，任何情况都比现在更糟糕，所以现在调低评级本身很多人不能理解。那么这种冲击在美股上面表现也是有所反应的，低开但是慢慢慢慢走好，因为低开200点最后美股才跌了100多点，对于中国市场也会有一定的冲击，但是我想也是起到一个整理消化的作用，对趋势不产生更多的影响。

　　叶荣添：不要说话，等着井喷的发生！
　　在这个位置的股市假若崩溃下去，那不是我的错，而是天意。如果一个人在两年内在同一个位置和同样的时间连续崩溃，那就不止是我无能为力，而是所有人都没有办法。当然，在一切都未知数的时候，我还是希望去搏一搏。并非要与天斗，而是天道就这样。我不知道是不是每个人已经习惯了长久以来的微幅震荡和小涨小跌，如果不是，那么几十点的下跌就能让你们屁滚尿流，你们算是白混了。
　　从今年初开始的上涨，每一次遇到突然阴线所带来的结果无一例外都是创造新高。每一次的莫名打压所要达到的目的就是吸纳更多的筹码，每一次吸纳更多筹码所得到的结果就是不断的轮换出新的领涨龙头，而突然打压的的越猛将后上涨的力度就会越大。2月22日那一次正是因为突然下跌76点，带来了10个交易日就猛冲200点。而这一次的下跌将彻底成为突破3200点的导火索，由于最近一段时间多数个股在指数的逐步上涨下他们独自调整，这一次的下跌虽然不能改变他们将后依然会落后蓝筹的局面，但全局洗盘也能让他们在完成了足够多的跌幅情况下反弹一把，辅助蓝筹股进行自春节后开始的真正第二轮大规模上涨。
　　其实根本不用担心所谓调整，无论再大大规模的调整也不可能去跌破38日线对大盘的支持，38日线已经上移到了2960点无论再怎么调整也能维持在3000点左右，不久之后到了3200点，38日这根中线资金堆积筹码将会很快上浮到3120点，那么也就意味着一旦突破3200点大盘就算再遇到强势回调，也能在3100点抗住。那么，对于3200点的突破后所需要的调整，也将在3100点之上完成，留给各位的空间也不多了。今年从1月份到了现在，从走势上你们必须明白一件事，必须要换一个角度来看另一种问题，以前那种到了某一点位大盘必须冲锋才能跨过，跨过之后突遇调整再蓄势的情况已经在今年不存在了，今年从整体格局上来说由于政策需要的稳定，那么股市也基本会按照下跌再突破，逐步上涨的方式完成。井喷之后虽然会调整，但是调整的幅度不会按照以往400点的上涨调整200点这样来完成，将会按照在400点上涨过程中，调整3——4次，最后一次冲锋和井喷，然后微跌一些。今年的走势由于每一次上涨，在中间都有了必须要的几次小规模调整，已经逐步对后市的发力进行了必须的弹药储备和资金轮换，那么逐步上涨能给你带来的启示就是注意版块的轮换。
　　我再提醒一下各位特别需要注意和挑选那些在1.2月份有较大规模上涨的版块和个股，最近指数在上涨而一个月以来调整最多和没有上涨的就是他们，现在的下跌已经为他们即将的发力上涨打下了很好的基础，而且他们自身的调整已经到位。在你的仓位控制里面找一只这样的股票配一只二线蓝筹，将是中小资金在随后半个月内最好的选择。推荐军工 二线地产为后半个月的基础配置。
　　对于大盘，无论别人如何怎么看空和落井下石，我将继续维持大盘井喷的观点不会变，即使要变也是市场跟着我变，而是我跟着市场的变化而去变。想一想是谁第一个告诉你11月份的调整，想一想是谁第一个告诉你2656不会跌破，想一想是谁有这个本事能如此精确的让你抄底，想一想是谁赚了钱还骂人，抄底了还不满足，逃顶了还忘恩负义，又是谁能都不计较忍辱负重，想一想除了是好朋友还能是谁？

　　华　生：中国房地产调控政策完全逆向而行
　　与我国长期并不区分自住房和投资投机购房，最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房，而且完全不触动现有多套存量房完全不同，日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜，运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅，同时无论在保障房供给还是商品房市场上，都全力确保小户型自住房的发展，从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期，相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。
　　如日本政府在人口向中心城市移居的初期阶段，就已经认识到住宅价格，特别是三大都市圈(东京、名古屋、大阪)住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年，日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时，国会确认了私有土地亦应具有公益性质，使大多数家庭能够拥有自己的普通住房分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。当时日本社会的主流观点的典型表述是，如不限制对家庭住宅的投资行为，极可能发生三大财富剥夺：1、食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；2、土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺;3、原住民对移住民的财富剥夺。因此，政府虽不直接干预住宅市场，但却全力通过以经济手段遏制投资需求，力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。
　　总起来看，日本、韩国在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。
　　一、在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要、挤压投资投机需求。
　　在住宅的流转环节，日韩与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，大量人口进入城市的情况，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。只是在1973年4月以后，此时大规模的城市化已经完成(城市化率已达75%)，对非家庭自用的土地房屋在保有满5年出售时，不再纳入综合计税，而改按40%的分类税率课征(但仍需另交10%住民税)。未满5年的，仍按个人综合所得即边际最高达75%的税率计征。但很快在1975年—1980年间，又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整，如1975年将长期保有获利2000万日元(时约10多万美元)以下部分降低适用20%的税率，但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从5年延至10年等等。直至1980年中期以后，日本进入后城市化、后工业化时期，政府宣布进入“平等社会 ”(社会上大部分人是中产)，1980年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机，整个日本经济走入长期萧条，对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。
　　韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下(相当于当今人民币18万元以下)基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%—51%，其上实行快速累进，最高税率为60%，加上附加税后实际税率为70.5%—76.5%。同时对转让非高档住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免征所得税。但是对拥有高档住宅的家庭(哪怕只有一套)及商住两用住宅的仍然适用累进所得税率。
　　韩国在1987年开始民主化转型后，虽然城市化基本完成，但仍对楼市的税收和征管进一步规范化和法治化，在个人所得税综合税率已经大幅降低(10%至40%的累进税)后，对个人的房地产等资本收益实行单独分离课税。对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30—50%的累进税率，而转让未登记财产则适用75%的单一税率，继续严格控制住宅的转让所得。
　　在保有环节，日本规定对“敷地面积”(近似我国除公摊面积外的建筑面积)120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平方米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率，各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2 .1%，2005年废止了最高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。房产超10亿韩元(即约580万元人民币)保有税即达2%，对别墅和超过50亿韩元(约2900万元人民币)的高档住宅征收年5%的固定资产保有税(其中在城市化高峰期的1970年代后期至1988年，最高保有税率被调高为7%)。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税。日韩两国税法都规定，房屋的出租租金除去必要的费用扣除，全部都要纳入个人综合所得适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20%的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。总起来看，在保有环节的税赋，韩国比日本要高一些。
　　在继承环节，日本的税赋又比韩国重些。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定在房屋遗产继承时，可减免3000万日元(现约240万人民币)，超过部分与其它遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。韩国的宽免条款中则规定因继承而取得的符合一家一屋(除高档房屋外)原则的房屋免税，但对已拥有住宅或继承高档住宅，仍需缴纳最高50%的累进遗产税。
　　不言而喻，在日韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下，住宅的投资投机需求自然受到沉重打击，同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制，使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房，以避免继承房产时的高额税收，这就更进一步节省和释放了住房资源。相比之下，中国长期以来住宅的转让所得仅按交易额1%征税，而且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行，监管部门明知故纵。投资房产一本万利，税收几乎可以忽略不计。房产既无保有税也无遗产税。因此，相对于城市一般工薪阶层一个月几千元的工资，都市中多一套房子就多几百万元，是工薪族一辈子也挣不来的钱。都市中很多人靠卖一套房子就可办西方发达国家的移民。因此难怪住宅财产拥有的严重不均等，已经成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日韩两国的税收制度下，这个差距就被大大挤压了。因为如在中国动辄几千万乃至上亿元的豪宅，或拥有多套乃至几十套的房产，在韩国每年往往光是保有税就需几百万元，大量屯房投资无论是出售还是继承都要交纳过半的重税。从这里也可以看出，中国楼市需求的极度膨胀其实是我们制度安排严重缺陷的必然结果。
　　二、建立个人住房贷款资信审核制度，使用金融杠杆遏制投资性需求。
　　住宅市场的价格预期为长期走高时，社会闲散资金及投机资金必然进入房地产市场。日本不仅没有禁止个人投资家庭住宅，更没有限制家庭的购房套数、首付比例、购房面积，而是将家庭收入与可贷款总量挂钩，使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和购买多套房。
　　依 据 《商业银行住宅贷款条例》，日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入(以个人所得税纳税证明为依据)的35%。家庭如有其它长期贷款须合并计算，贷款最长期限为35年。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩，这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房房贷。同时，日本在设计金融制度时，禁止在没有还清贷款前将房屋出租，“以租养贷”在日本根本无门，这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。相反，对于自住房，在一定限额内贷款总数的10%可作为个人所得税扣除额抵免。
　　为了确保私有和市场化的商业银行机构不会规避政府指引支持投资性购房，日本还规定，仅对银行发放的普通自住房贷款纳入住宅公库的贷款保险，而对非自住房贷款则不与保险，这样也就加大了在房价和房租波动时商业银行投资性购房贷款的自身风险。比较日本的做法可以看出，中国虽然也试图用信贷控制投资需求，但由于贷款不是与税后收入挂钩，人们就很容易规避信贷调控。同时由于富裕阶层有能力支付较高的首付款和稍高一点的利息，商业银行出于自身利益更愿意贷款支持富裕阶层多套房的购买，因而和客户串通一起规避政策限制。日本的住宅金融制度的设计就很周密，它不是指望市场化的商业银行会无私地执行国家金融管理制度，而是在机制设计上让市场化的商业银行从自身利益最大化出发积极实施国家金融倾斜意图。日本住宅金融制度规定，购房人在还清房贷之前，房屋产权属于质押品，其质押前提为购房者家庭自用。因此对非自住房和出租房，商业银行可视为经营性商业房产贷款，将原优惠贷款利率(日本住宅房贷利率较低，通常为2%左右)直接上调数倍至12%以上，并须第三方担保。在这个制度设计下，所有商业银行自然均严格审查和追踪贷款客户是否将质押房屋用于出租等商业目的。与此相对照，在中国个人房贷是唯一可以合法使用银行资金的投资行为，在房价长期上涨的预期下，利用金融杠杆放大效应，购买多套房投资和以租养贷等已成为富裕阶层变得更富的主要理财手段之一。显然这就进一步加剧了我国住宅市场上的供求失衡和贫富差距。
　　中日韩楼市需求管理的几点对照与启示
　　从日韩走过的道路，仅从城市住宅的需求方面，我们可以看到以下几个鲜明的对照和有益的启示：
　　一、在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控？日韩的回答都是高度肯定的。日本和韩国基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源，因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念，对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。这与我国自1998年房改之后，在市场化的旗号下对住宅需求基本放弃了基于公平原则的干预是完全不同的。长期以来，我国相当部分房地产商及其各界的代言人和应声者，基于利益或偏见，反对政府对楼市需求的任何调控。学术界也有一些人简单援引欧美发达国家在后城市化阶段，房地产市场较少国家干预的例证，反对政府干预楼市。他们完全忽略了这些国家土地资源充沛，城市化早已完成，房地产市场交易已转为存量二手房为主，供求平衡甚至周期性的供过于求这些完全不同于中国的国情和历史阶段。显然，由于长期以来对楼市需求管理的必要性和重要性缺乏清楚的认识和共识，我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求，这成为住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。
　　二、城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。在这个阶段上日本和韩国的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下，优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求，以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力，就必然要严厉控制住宅的投资需求，抑制超前和奢华的改善性需求，使整个城市的布局、城市建设的规划更多从普惠民居和民生的角度去设计。对比之下，我国的楼市制度和政策设计，就基本没有考虑城市化发展阶段大量外来人口移民的需要，还在继续计划经济时代的城乡二元封闭格局。城市建设完全围绕户籍居民的需要，只有土地扩张和城市建设升级的城市化，而拒绝外来人口的城市化。这样就造成一方面是城市户籍居民人均住房面积急剧上升，城市建设贪大求洋、政绩和形象工程遍地开花，另一方面是2亿多(农民工及从边远中小城市的移居者)外来人口无法安居。现在城市中外来人口已占到户籍人口的约一半，一些城市如深圳等地外来人口已远超本地户籍人口。从日韩经验看中国已开始进入城市化加速期，这种趋势如不迅速改变，外来人口将很快普遍超过本地户籍人口，这必然将造成日益严重的经济、社会和政治问题。
　　三、日本韩国在市场经济条件下对楼市的需求管理，主要采用了强有力的税收和金融杠杆。尽管如此，日本包括韩国在军政府时期，楼市炒作之风仍然时有泛滥，需要与时俱进地调节和强化。和日韩相比，我国的楼市调控虽然常称“史上最严厉”，但之所以屡不奏效，就是对真正经济杠杆的使用近乎于隔靴搔痒，力度太小太弱，常常诉诸持续性差，反复性多的行政控制，结果反而刺激楼市炒作之风越演越烈。最后不得已使出病急乱投医的限购令。而限购只能限增量，管不了存量；只限部分城市，不能阻止投资投机需求转移祸害其它城市或卫星城镇；只限套数，不管面积大小，反而诱导住宅的大户型发展。最为关键的是，限购令借重于歧视性的户籍制度，完全背离了城市化发展的方向，造成了对原已松动的户籍制度的强化和身份歧视，从而形成改革的重大倒退和众多后遗症，根本没有长期实行的可行性。而日本和韩国的做法就完全不同。他们以自住房作为使用税收和金融杠杆调节的标准和基石，因此完全符合公平正义的原则和城市化不断吸纳外来人口的方向。由于住宅的登记转让在各国都是资料最完备和最精准的制度，因此日韩以在全国范围内一家一套的标准来进行调控，既完整周密、无懈可击、又具有可操作的扎实基础。在进入信息化、网络化的今天，我国其实比当年日韩更有条件迅速建立个人和家庭的住房信息库，以保障普通自住房为基准，满足所有城市化常住人口居者有其屋的需要。
　　四、从调节楼市需求的税制设计和再分配制度中也可看出，我国税收制度设计严重扭曲，重在严卡本来不高的劳动工薪收入，而大量放行巨额财产收益，放手让富裕阶层将房地产等财产占有的不均转化为惊人的收入差距，以至我们自己号称搞社会主义市场经济，但却不能不在日韩资本主义市场经济的楼市税收制度面前汗颜。确实，住房既不能隐藏，又无法转移，现已成为我国贫富差距最显性的标志。如果对这样明面上的贫富鸿沟都不去调节，何谈去控制什么更大的隐形违法收入？在这个意义上，楼市需求调控只是一面镜子，它将映射我们对于日益加剧的贫富分化的真实态度和决心。
　　如果说中日韩的比较说明，不受节制的需求膨胀和分配的严重不公不均是中国楼市需求方面的主要问题，那么，进一步的比较能否对问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制也提供一些有益的启示呢？回答不仅是肯定的，而且会更让我们恍然大悟和豁然开朗。我们接下去将看到，在楼市的需求和供给两方面的病因都明明白白地解剖在桌面的时候，也许一个普通人都知道，什么是比限购令、比招拍挂的土地财政以及亡羊补牢但仍然定位存疑的保障房要好许多倍的办法。不过，虽然人们普遍赞成将别人的不当得利拿出来进行有益于社会的再分配，对于自己已经拿到手的那份，则不免有许多含糊。种瓜得瓜，种豆得豆。中国人究竟要什么，我们必须想好了选择。