叶　檀：资本利得税如箭在弦上
　　中国个税改革两大重点监管领域显现，高收入人群与资本利得。
　　4月18日，国家税务总局发布 《关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知》，要求切实加强高收入者个人所得税的监管，其中多处涉及资本利得，例如从事房地产、矿产资源投资、私募基金、信托投资等活动的高收入人群；做好高收入行业工薪所得征管，尤其是各类奖金、补贴、股票期权和限制性股票等激励所得。
　　上述收益都是资本利得，税务总局已经将未来税收来源的重点转向了资本利得，这是目前以及未来中国的暴利之源。以往在税收视野之外的资本利得，在税收中的地位越来越重要。
　　证券市场资本利得初期监管重点集中在股权交易市场。3月份，税务总局将资本交易项目作为2011年税务专项检查指令性项目，列为全国税务稽查要点。
　　这是一个好现象，资本利得必须着眼于斩断利益输送链条、斩断暴利，着眼于保护普通投资者。
　　89号文就是这样的一个通知。税务总局一份名为 《关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税问题的批复》的内部回函确定，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等规定，南京浦东建设发展有限公司自然人以其所持该公司股权评估增值后，参与苏宁环球股份有限公司定向增发股票，属于股权转让行为，其所得应按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。由此，苏宁环球实际控制人张桂平父子将被征收高达10亿元的所得税。
　　通过股权参与完成定向增发、向股权持有者输送利益的链条将被卡断，未来股权回购式定向增发将大幅减少。在借壳上市以及定向增发过程中，利益输送之大令人目瞪口呆，通过高估定向增发参与者的股权与矿权资产，低估上市公司的资产，向大股东廉价输送股权，而后通过股权短期交易或者变现，在市场上空手套白狼。而矿产、房地产估值随心所欲，一年前仅值亿元的矿山，一年后就可以估出几十亿。
　　自3年前苏宁环球定向增发以来，个人以股权参与完成上市公司定向增发的已有数十例，已获得证监会批准的也不在少数。据媒体统计，2010年以来，有三一重工、东华软件、濮耐股份等多家上市公司，通过定向增发方式向自然人收购股权。其中，三一重工通过向董事长梁稳根等人发行股份购买资产，自然人可能缴纳的税款过亿；东华软件、濮耐股份定向增发中所涉及的自然人需缴纳税款也均超过3000万元。
　　目前的做法是改变激励机制，自然人通过股权借壳ST公司或者控股上市公司，可以，但对不起，溢价部分必须纳税，而评估得越高市场给予上市公司给出的估值越多，税收也就越高。与此同时，证监会有关部门负责人4月18日再次重申《证券法》第47条，上市公司高管及持股5%以上的股东，应严格遵守法律规定，不得从事短线交易及其他违法违规行为。这也就意味着，持股在5%以上的股东以及公司高管在半年内来回交易赚取差价的行为，将受到处罚。
　　今后对战略投资者、财务投资者、风险投资等股权投资有了更加严密的税收监管。在股权转让所得方面，税务总局有关负责人强调，重点做好平价或低价转让股权的核定工作，记录股权转让的交易价格和税费情况；重点监管上市公司上市前的增资扩股、股权转让、引入战略投资者等行为的涉税事项，防止税款流失。以往我国的金融机构等大型企业在引进境外战略投资者时，往往使这些战略投资者拥有数倍收益风光而归，相信今后如此厚外薄内的不公平将得到扭转。
　　对于普通投资者所获得的红利目前税收并不低，但是大股东却往往通过股息、红利所得实现了负成本投资。因此，在红利所得方面，税务总局有必要厚小而薄大，降低普通投资者的税收门槛，提高大股东的税收比率，这将使普通投资者追捧分红率高的企业，给这样的诚信、负责企业以较高的市场估值。至于通过市场价差买卖获利，目前还不可能提上议事日程，否则，中国的证券市场将一溃千里。
　　毋庸置疑，大股东能够通过其他手段避税，但目前的税收改革堵住了最大的漏洞。减少实体税收、增加资本利得税，在资本利得税中降低普通投资者的负担，而堵截暴利之源，是税收改革的题中应有之义。

　　皮海洲：工资五年翻番梦想如何照进现实
　　人力资源和社会保障部副部长杨志明日前在全国劳动关系工作会议上透露，我国要努力实现职工工资每年增长15%，这样在十二五期间就可以力争实现职工工资增长翻番。
　　十二五期间力争实现职工工资增长翻番，这确实是一个让人振奋的消息。实际上，在此之前，一些专家学者就多次提出过国民收入倍增计划，这一次在全国劳动关系工作会议上透露出来，这表明专家学者们的建议已被国家劳动部门所采纳。
　　实现职工工资五年翻番，其积极意义显而易见。一方面是藏富于民，让中国的老百姓真正富裕起来。这是今年两会通过的《政府工作报告》与十二五规划纲要的重要精神。另一方面通过增加职工工资，有利于扩大内需，从而推动中国经济的发展。
　　但五年内实现职工工资翻番，并不是一件容易的事情。虽然其愿望是好的，但对普通职工而言很难成为现实。
　　当然，对于政府机关、事业单位，以及一些带有垄断性质的行业与部门来说，职工工资五年翻番并非难事。这些单位只要通过伸手向财政要钱，或者通过提高产品与收费价格，向社会转嫁成本就可以实现。特别是有的单位，平时本来就在滥发钱，有了职工工资五年翻番目标，向职工发钱也就变得明正言顺了。
　　但一些竞争性行业，一些中小企业，民营企业，要实现职工工资五年翻番的目标，就不那么容易了。虽然人保部表示：要以提高企业普通职工工资水平为核心，进一步深化企业工资分配制度改革；继续以工资集体协商为重点内容，以非公企业和劳动密集型企业为重点对象，加快建立企业工资正常增长机制，实现企业职工工资增长不低于企业经济效益增长，企业一线职工工资增长不低于企业平均工资增长等。但所有的这一切，归根到底都取决于企业的效益。企业没有效益，增加职工工资就成了一句空话。而通常的情况是，一些竞争性行业、中小企业、民营企业原本就效益欠佳，尤其对于一些劳动密集型的企业而言，如果大幅增加职工工资，这些企业的生存就有困难，一旦企业不保，企业员工也面临着失业的危险。于是，这些企业的职工为了不失业，只能接受较低的工资增长速度。实际上，在很多企业里，职工工资五年未增加的现象并不少见。
　　所以，十二五期间要实现职工工资翻番，愿望是良好的，只是若真的推出这一目标，可能加大行业之间的收入差距，进一步加剧收入的两极分化。除非货币进一步贬值，物价进一步大幅上涨，但这样的职工工资翻番，只是收入被增加而已。也正因如此，十二五规划提出的国内生产总值年均增长7%，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别年均增长7%以上的目标，显然更加现实。因此，要改善民生，除了加强工资集体协商，还需要其他有关部门采取一些实际措施，比如倡导国企向国民分红；敦促央行加息，结束居民存款负利率时代；改善国民福利待遇，减免教育收费、重大疾病治疗费用等，这些做法相对于涨工资更有实际意义。

　　曹中铭：针对操纵市场 应引索赔机制
　　日前，中国证监会通报了两起违规交易案件。一起是ST高新副总王风顺的短线交易案，另一起则为个人投资者陈国生的短线操纵股价案。在股指处于3000点上下震荡，并且个股行情此起彼伏的背景下，监管层通报违规交易的查处结果，背后的意义确实值得回味。
　　无论是《证券法》还是《上市公司高管所持本公司股份及其变动管理规则》，都对上市公司高管交易自家公司股票行为作出了严格的规定。
　　作为ST高新的副总，王风顺不可能不知道上述规定，也不可能不知道其中的利害关系，其违规交易行为，本质上就是顶风作案。而陈国生违规交易案则具有典型的操纵股价的特征，即通过集中资金优势，采用拉抬股价、虚假申报、迅速撤单等方式拔高股价，然后再在高位兑现筹码，继而达到牟利的目的。
　　与内幕交易一样，操纵股价的危害性同样不言自明，更何况陈国生实施的是短线操纵股价。从2009年10月23日开始坐庄中捷股份，到当年的11月4日出货完毕，短短的9个交易日，陈国生就获利335万余元。在此之前，陈国生几乎以同样的方法还在力合股份上大玩了一把，获利百余万元。但违规意味着要付出代价，王风顺的内鬼行为最终招致巨亏，亦被罚款3万元；陈国生的违规行为，也为财政贡献了870万元。
　　操纵个股股价，此前主要是大资金、多个机构等大兵团作战，近年来更多的是个人单打独斗。相对而言，其隐蔽性更强，也更难以被发觉与查处。但无论怎么讲，操纵股价，都是违规违法行为，必须进行惩处。
　　值得注意的是，陈国生操纵股价的行为，扰乱了证券市场正常的交易秩序，侵害了其他投资者的合法权益。尽管在其卖出相关个股之后股价仍然出现上涨，却丝毫不能掩盖其操纵股价的事实。
　　或许在高位为陈国生接盘的投资者是幸运的，毕竟此后股价继续保持上涨的态势。但对于其他更多所持股票股价被操纵的投资者而言，则没有那么幸运了。高位接盘站岗，要么遭受长期套牢之苦，要么割肉离场，成为其不得不面对的无奈结局。
　　事实上，对于操纵股价的行为，对其实施惩罚固然是必要的，但这还远远不够。在诸如内幕交易、操纵股价等违规行为中，受害投资者的权益并没有得到任何的保障。
　　笔者以为，在对内幕交易者、操纵股价者没收其违法所得以及处以罚款的同时，还应该引入民事索赔制度，规定受害者可以向违规者进行索赔。此举不仅保护了受害者的利益，也让这些害群之马付出更大的代价。如此，才能真正体现出法律的威严与震慑力，才能让那些欲铤而走险者不敢轻易地跨越红线。

　　巴曙松：政策紧缩期进入加时赛
　　管理好通货膨胀的货币条件是控制通胀的前提，这也是目前政策决策者的共识。
　　今年1、2月份达到了较好的效果，2月货币供应量一度降至了15.7%的良好水平，回落到央行年初确定的货币供应增长目标。
　　但是，在内外部因素的综合影响下，3月份的货币条件在紧缩基调下事实上有所放松。
　　总需求的回落、流动性的良好控制和农产品价格的回落，是中国通胀能得到良好控制的三个条件。
　　从2010年底到2011年2月份，宏观紧缩政策已经同时在这三个方面着力，政策累积效应逐步显现，从而对通胀水平形成抑制。
　　然而，中东和北非政局不稳定，成为推动国际能源价格短期内迅速拉升的触发因素，并对国际经济增长与通胀形势带来双重的负面冲击。
　　日本地震、海啸和核辐射突发性事件，短期内不仅对日本经济与世界经济复苏进程产生一定的影响，而且也引发了日本新一轮的量化宽松和资金注入，从而对全球宽松货币政策的退出节奏产生冲击，同时也使得决策者对其可能产生的对供应链的冲击产生关注。
　　同时，美国的QE2即将到期，引发了关于美国国债市场走向的激烈分歧；而欧洲债务危机则面临4月、7月、10月三个密集再融资窗口的考验。
　　目前来看，虽然一季度2月份紧缩政策力度与节奏频繁，控制效果较好，但是三月在外部因素的扰动下，政策在事实上预留了回旋余地，在紧缩的基调下有所放松，导致基础货币量是净注入。
　　目前，依然是有比较宽松的流动性。一季度出现了六年来少见的逆差，中国外汇储备增加了近2000亿美元，需要对冲的货币为1.1~1.2万亿，3次存款准备金的提升对冲流动性约1万亿，但是公开市场操作的实际流动性投放为5000亿。
　　在外部各种影响因素存在明显不确定性的情况下，即使1~2月份部分指标开始出现回落，但是从一季度的总体状况看，一季度的政策紧缩力度综合起来看是较为温和的。
　　这种外部不确定性所导致的政策放松，成为减缓国内经济回落的扰动因素，在外部影响因素的叠加下，产生了以下两个超出市场预期的结果：GDP轻微回落，降幅低于预期、CPI通胀率有所反弹。
　　总体上观察，尽管一季度经历了三次上调存款准备金率、两次加息、汇率升值的三率齐动。但是，3月份在外部因素的冲击下，宏观紧缩政策事实上预留了一定的回旋余地。
　　银行信贷和货币供给在紧缩基调下有所放松，同时在外部影响因素的叠加下，使得经济增长仅是轻微回落，保持了过去三个季度以来9.5%~10%的增长水平。
　　导致控制通胀的政策紧缩期延长进入加时赛，5%左右的物价水平可能会延续到三季度。

　　倪金节：继续加息是必然趋势
　　加息预期增强，成为昨天股市助跌的原因之一。
　　自去年至上周日傍晚，央行已连续10次提升存款准备金率，并触及20.5%的天花板水平，足以说明政府遏制通胀的信心之坚定。虽然央行在收紧货币政策方面作出了重大调整，但官方新近CPI数据再次突破5%的事实说明，通胀形势很严峻。
　　现实中，央行在收紧速度和力度上继续给力的必要性都在加大。虽然央行差不多每40天提升一次存款准备金率，每次冻结3000多亿的可贷资金，但月度信贷新增额度却依然维持在5000亿以上。刚刚过去的第一季度，新增贷款总量为2.24万亿，远超市场预期，占了4.19万亿全社会融资总额的一半。
　　按2009年和2010年的经验，如果未来银行系统仍不能守住信贷纪律，那全年8万亿信贷增量未必能打住。这将意味着三年放出25万亿左右的信贷增量。而新增贷款又是基础货币M2的重要来源，那么年底的M2将膨胀到85万亿以上，信贷GDP之比和M2/GDP比亦将在现有基础上进一步失衡。
　　之前的正式文件曾一直使用宽松或适度宽松等字眼描绘货币环境，其实真正的情况是事实上的极度宽松。比如金融危机之前，年度新增贷款目标一般为2万亿到3万亿，而2008年之后，动辄8万亿到10万亿的信贷增量，20%乃至30%的基础货币增速。
　　于是，从2009年下半年开始，房价重新飙涨成为逻辑必然，尤其到了去年底，涨价成为几乎所有行业的一致行动。而之所以房价难遏制、CPI不断攀升、信贷增长高位不断，笔者认为根源不在于银行系统，不在于热钱或者炒家，而是在于货币环境未能真正回归紧缩周期。当前，游资极度泛滥，GDP每年约10%的增速刺激货币超发，经济体系中资金严重过剩，而且资金成本偏低。
　　目前的银行存贷比不高，五大国有行存贷比仅64.5%，远低于75%的监管红线，银行缺自有资本，却不缺流动性，他们放贷的冲动依然强烈。
　　虽然目前已连续加息四次，但现有利率水平，基本上维持在几年前抗通胀时的水平。但与几年前相比，当下的货币规模、资产价格、真实通胀水平、投机氛围和实业环境都有了天壤之别。而这一切的根源就在于资金成本太低廉。现在的一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%，名义利率低于过去30年平均水平。而与5.4%的CPI一减，真实利率水平为负数，而且负得很多。
　　这些年的宏观调控，我们更喜欢利用行政手段干预贷款，设置信贷额度和窗口指导等方式达成政策目标。这对于极度依赖银行的企业或许有效，但是对于财大气粗的央企国企、房地产炒家，以及有地方政府信誉担保的企业来说，并不构成实质性约束，更无法解决银行自身流动性泛滥的问题。
　　实际上，无论炒家，还是普通民众，乃至央企国企，都是经济理性人，都会计算成本和收益。当存贷比只有60%左右的情况下，银行资金无论是放在收益率2%到3%的国债市场，还是存放在中央银行都是十分不划算的生意。当此之下，放贷于暴利的行业就成了不二选择。而眼下利润高的行业，多数是充满投机和泡沫的领域。于是制造业总是低迷，干实业不如炒房子，约3%的存款利率跑不过通胀。
　　只有存款利率回归到能与CPI相抵，消除负利率，中国的流动性泛滥格局才能大幅度缓解。如果不能真正动用价格杠杆矫正货币供求关系，一贯迷信于行政干预手段，短期内压制住商品涨价，未来的通胀将更难控制。
　　如果考虑到长期被压制的生产要素价格、资产泡沫传导导致通胀等因素，我们没有理由不让货币环境回归正常化。而继续加息，是必须要走的一步。

　　华　生：我国楼市需求为什么失控
　　房地产价格飙升，不是需求膨胀，就是供给不足。我们先从需求的比较分析开始。
　　全面向普通自住房倾斜的日韩楼市需求管理
　　与我国长期并不区分自住房和投资投机购房，最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房，而且完全不触动现有多套存量房完全不同，日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜，运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅，同时无论在保障房供给还是商品房市场上，都全力确保小户型自住房的发展，从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期，相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。
　　如日本政府在人口向中心城市移居的初期阶段，就已经认识到住宅价格，特别是三大都市圈住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年，日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时，国会确认了私有土地亦应具有公益性质，使大多数家庭能够拥有自己的普通住房分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。当时日本社会的主流观点的典型表述是，如不限制对家庭住宅的投资行为，极可能发生三大财富剥夺：1、食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；2、土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺；3、原住民对移住民的财富剥夺。因此，政府虽不直接干预住宅市场，但却全力通过以经济手段遏制投资需求，力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。
　　总起来看，日本、韩国在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。
　　一、在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要、挤压投资投机需求。
　　在住宅的流转环节，日韩与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，大量人口进入城市的情况，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。只是在1973年4月以后，此时大规模的城市化已经完成，对非家庭自用的土地房屋在保有满5年出售时，不再纳入综合计税，而改按40%的分类税率课征。未满5年的，仍按个人综合所得即边际最高达75%的税率计征。但很快在1975年-1980年间，又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整，如1975年将长期保有获利2000万日元以下部分降低适用20%的税率，但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从5年延至10年等等。直至1980年中期以后，日本进入后城市化、后工业化时期，政府宣布进入平等社会 ，1980年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机，整个日本经济走入长期萧条，对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。
　　华生近期精彩言论：
　　韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%-51%，其上实行快速累进，最高税率为60%，加上附加税后实际税率为70.5%-76.5%。同时对转让非高档住宅的1世代1住宅所得免征所得税。但是对拥有高档住宅的家庭及商住两用住宅的仍然适用累进所得税率。
　　韩国在1987年开始民主化转型后，虽然城市化基本完成，但仍对楼市的税收和征管进一步规范化和法治化，在个人所得税综合税率已经大幅降低后，对个人的房地产等资本收益实行单独分离课税。对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30-50%的累进税率，而转让未登记财产则适用75%的单一税率，继续严格控制住宅的转让所得。
　　在保有环节，日本规定对敷地面积120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平方米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率，各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2 .1%，2005年废止了最高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。房产超10亿韩元保有税即达2%，对别墅和超过50亿韩元的高档住宅征收年5%的固定资产保有税。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税。日韩两国税法都规定，房屋的出租租金除去必要的费用扣除，全部都要纳入个人综合所得适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20%的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。总起来看，在保有环节的税赋，韩国比日本要高一些。
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　　在继承环节，日本的税赋又比韩国重些。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定在房屋遗产继承时，可减免3000万日元，超过部分与其它遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。韩国的宽免条款中则规定因继承而取得的符合一家一屋原则的房屋免税，但对已拥有住宅或继承高档住宅，仍需缴纳最高50%的累进遗产税。
　　不言而喻，在日韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下，住宅的投资投机需求自然受到沉重打击，同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制，使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房，以避免继承房产时的高额税收，这就更进一步节省和释放了住房资源。相比之下，中国长期以来住宅的转让所得仅按交易额1%征税，而且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行，监管部门明知故纵。投资房产一本万利，税收几乎可以忽略不计。房产既无保有税也无遗产税。因此，相对于城市一般工薪阶层一个月几千元的工资，都市中多一套房子就多几百万元，是工薪族一辈子也挣不来的钱。都市中很多人靠卖一套房子就可办西方发达国家的移民。因此难怪住宅财产拥有的严重不均等，已经成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日韩两国的税收制度下，这个差距就被大大挤压了。因为如在中国动辄几千万乃至上亿元的豪宅，或拥有多套乃至几十套的房产，在韩国每年往往光是保有税就需几百万元，大量屯房投资无论是出售还是继承都要交纳过半的重税。从这里也可以看出，中国楼市需求的极度膨胀其实是我们制度安排严重缺陷的必然结果。
　　二、建立个人住房贷款资信审核制度，使用金融杠杆遏制投资性需求。
　　住宅市场的价格预期为长期走高时，社会闲散资金及投机资金必然进入房地产市场。日本不仅没有禁止个人投资家庭住宅，更没有限制家庭的购房套数、首付比例、购房面积，而是将家庭收入与可贷款总量挂钩，使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和购买多套房。
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　　依据《商业银行住宅贷款条例》，日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入的35%。家庭如有其它长期贷款须合并计算，贷款最长期限为35年。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩，这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房房贷。同时，日本在设计金融制度时，禁止在没有还清贷款前将房屋出租，以租养贷在日本根本无门，这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。相反，对于自住房，在一定限额内贷款总数的10%可作为个人所得税扣除额抵免。
　　为了确保私有和市场化的商业银行机构不会规避政府指引支持投资性购房，日本还规定，仅对银行发放的普通自住房贷款纳入住宅公库的贷款保险，而对非自住房贷款则不与保险，这样也就加大了在房价和房租波动时商业银行投资性购房贷款的自身风险。比较日本的做法可以看出，中国虽然也试图用信贷控制投资需求，但由于贷款不是与税后收入挂钩，人们就很容易规避信贷调控。同时由于富裕阶层有能力支付较高的首付款和稍高一点的利息，商业银行出于自身利益更愿意贷款支持富裕阶层多套房的购买，因而和客户串通一起规避政策限制。日本的住宅金融制度的设计就很周密，它不是指望市场化的商业银行会无私地执行国家金融管理制度，而是在机制设计上让市场化的商业银行从自身利益最大化出发积极实施国家金融倾斜意图。日本住宅金融制度规定，购房人在还清房贷之前，房屋产权属于质押品，其质押前提为购房者家庭自用。因此对非自住房和出租房，商业银行可视为经营性商业房产贷款，将原优惠贷款利率直接上调数倍至12%以上，并须第三方担保。在这个制度设计下，所有商业银行自然均严格审查和追踪贷款客户是否将质押房屋用于出租等商业目的。与此相对照，在中国个人房贷是唯一可以合法使用银行资金的投资行为，在房价长期上涨的预期下，利用金融杠杆放大效应，购买多套房投资和以租养贷等已成为富裕阶层变得更富的主要理财手段之一。显然这就进一步加剧了我国住宅市场上的供求失衡和贫富差距。
　　中日韩楼市需求管理的几点对照与启示
　　从日韩走过的道路，仅从城市住宅的需求方面，我们可以看到以下几个鲜明的对照和有益的启示：
　　一、在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控？日韩的回答都是高度肯定的。日本和韩国基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源，因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念，对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。这与我国自1998年房改之后，在市场化的旗号下对住宅需求基本放弃了基于公平原则的干预是完全不同的。
　　华生近期精彩言论：
　　长期以来，我国相当部分房地产商及其各界的代言人和应声者，基于利益或偏见，反对政府对楼市需求的任何调控。学术界也有一些人简单援引欧美发达国家在后城市化阶段，房地产市场较少国家干预的例证，反对政府干预楼市。他们完全忽略了这些国家土地资源充沛，城市化早已完成，房地产市场交易已转为存量二手房为主，供求平衡甚至周期性的供过于求这些完全不同于中国的国情和历史阶段。显然，由于长期以来对楼市需求管理的必要性和重要性缺乏清楚的认识和共识，我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求，这成为住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。
　　二、城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。在这个阶段上日本和韩国的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下，优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求，以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力，就必然要严厉控制住宅的投资需求，抑制超前和奢华的改善性需求，使整个城市的布局、城市建设的规划更多从普惠民居和民生的角度去设计。对比之下，我国的楼市制度和政策设计，就基本没有考虑城市化发展阶段大量外来人口移民的需要，还在继续计划经济时代的城乡二元封闭格局。城市建设完全围绕户籍居民的需要，只有土地扩张和城市建设升级的城市化，而拒绝外来人口的城市化。这样就造成一方面是城市户籍居民人均住房面积急剧上升，城市建设贪大求洋、政绩和形象工程遍地开花，另一方面是2亿多外来人口无法安居。现在城市中外来人口已占到户籍人口的约一半，一些城市如深圳等地外来人口已远超本地户籍人口。从日韩经验看中国已开始进入城市化加速期，这种趋势如不迅速改变，外来人口将很快普遍超过本地户籍人口，这必然将造成日益严重的经济、社会和政治问题。
　　三、日本韩国在市场经济条件下对楼市的需求管理，主要采用了强有力的税收和金融杠杆。尽管如此，日本包括韩国在军政府时期，楼市炒作之风仍然时有泛滥，需要与时俱进地调节和强化。和日韩相比，我国的楼市调控虽然常称史上最严厉，但之所以屡不奏效，就是对真正经济杠杆的使用近乎于隔靴搔痒，力度太小太弱，常常诉诸持续性差，反复性多的行政控制，结果反而刺激楼市炒作之风越演越烈。最后不得已使出病急乱投医的限购令。而限购只能限增量，管不了存量；只限部分城市，不能阻止投资投机需求转移祸害其它城市或卫星城镇；只限套数，不管面积大小，反而诱导住宅的大户型发展。最为关键的是，限购令借重于歧视性的户籍制度，完全背离了城市化发展的方向，造成了对原已松动的户籍制度的强化和身份歧视，从而形成改革的重大倒退和众多后遗症，根本没有长期实行的可行性。而日本和韩国的做法就完全不同。他们以自住房作为使用税收和金融杠杆调节的标准和基石，因此完全符合公平正义的原则和城市化不断吸纳外来人口的方向。由于住宅的登记转让在各国都是资料最完备和最精准的制度，因此日韩以在全国范围内一家一套的标准来进行调控，既完整周密、无懈可击、又具有可操作的扎实基础。在进入信息化、网络化的今天，我国其实比当年日韩更有条件迅速建立个人和家庭的住房信息库，以保障普通自住房为基准，满足所有城市化常住人口居者有其屋的需要。
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　　四、从调节楼市需求的税制设计和再分配制度中也可看出，我国税收制度设计严重扭曲，重在严卡本来不高的劳动工薪收入，而大量放行巨额财产收益，放手让富裕阶层将房地产等财产占有的不均转化为惊人的收入差距，以至我们自己号称搞社会主义市场经济，但却不能不在日韩资本主义市场经济的楼市税收制度面前汗颜。确实，住房既不能隐藏，又无法转移，现已成为我国贫富差距最显性的标志。如果对这样明面上的贫富鸿沟都不去调节，何谈去控制什么更大的隐形违法收入？在这个意义上，楼市需求调控只是一面镜子，它将映射我们对于日益加剧的贫富分化的真实态度和决心。
　　如果说中日韩的比较说明，不受节制的需求膨胀和分配的严重不公不均是中国楼市需求方面的主要问题，那么，进一步的比较能否对问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制也提供一些有益的启示呢？回答不仅是肯定的，而且会更让我们恍然大悟和豁然开朗。我们接下去将看到，在楼市的需求和供给两方面的病因都明明白白地解剖在桌面的时候，也许一个普通人都知道，什么是比限购令、比招拍挂的土地财政以及亡羊补牢但仍然定位存疑的保障房要好许多倍的办法。不过，虽然人们普遍赞成将别人的不当得利拿出来进行有益于社会的再分配，对于自己已经拿到手的那份，则不免有许多含糊。种瓜得瓜，种豆得豆。中国人究竟要什么，我们必须想好了选择。
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　　我家附近有一家很好吃的饭店，一到晚上，不仅宾客满座，而且店门口总是坐满了排队等待的顾客，有时突然想，如果政府出台一个荒谬的政策，为了方便广大市民就近吃饭，或者为了减轻市民排队等待的痛苦，只允许附近小区的人去这里吃饭，那会造成什么样的结果呢？
　　毫无疑问，人们会抗议和反对，觉得这种政策纯属狗拿耗子，可是，政府以方便广大市民子女就近入学，或以教育资源不足的理由，限制人们为子女选择学校的权利的时候，依据的逻辑却一模一样。
　　学区房：刚需就这样产生
　　入学大事，当然比吃饭重要得多，而政府管制的决心也要坚定得多。就近入学的说法，以前在各地的教育制度中都是一种保障入学的目标，不过随着《义务教育法》的颁布与实施，初中教育的普及，就近入学逐渐成为普及初中地区义务教育阶段的基本政策，甚至成为硬性规定：每一所中小学都覆盖一定的学区范围，只有居住在学区内的居民子女才有资格进入该学校读书。于是学区房的概念也就应运而生，据媒体报道，在很多地方学区房都比普通房子贵个20%左右，在北京某些优质中小学覆盖内的学区房，甚至可以比马路对面的建筑条件差不多的非学区房贵五六千元。
　　值得关注的要素是，这些学区房身上的附加值，不是由于社区自治以及房子本身的质量产生的，而是由于教育投入的不足引起教育资源稀缺，而权力资源的行政配置则导致房子具备所谓学区房的功能。也就说，权力资源可以随意调度这种教育配套的投入，并且由此从中获得最大收益，同时，它也可以使得商品房持有者随时受损，譬如，今天说这所重点学校属于这一地段，明天却是挨得最近的那条街因区划调整不再属于这所学校的地段生了，也许是另外的某条更远的街区的居民拥有入学资格。
　　将就近入学作为受教育者义务，实际上就剥夺了受教育者自主选择学校的权利，对此最常见的辩解是学校的容纳能力，如果不就近入学，那么人们都会往那么两三所好学校挤，好学校装不下，那么既然就近入学，显然租房者也应该有权入读离住所最近的学校，而不是被赶往可能远在城市另一边的人才市场周围的学校。
　　而禁止择校费在事实上也没有消灭价格，价格又会溜到学区房的价格上去，同样还是为了择校而付出的经费，只是不交给学校，交给政府和开发商而已-而且这有违常理，学区房的经济效益是好学校产生的，然而摘果子的却是卖地和修房子的人。
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　　房地产的刚需是支撑房地产市场持续健康发展的关键。我们预测，在人口变动相对稳定的情况下，每年6亿平米左右的房屋销售面积，即可看作是由国内住房刚需所带来的。
　　刚需至今没有权威定义
　　按照经济学的定义，所谓刚需，是指某种商品的供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小，即该商品的需求弹性较小。不过，经济学中刚需的定义主要针对消费品，由于住房兼有消费品和投资品的属性，因此住房的刚需界定起来复杂得多，至今没有权威定义。
　　我们尝试从广义和狭义两个角度来定义住房刚需。首先，从广义角度来看，住房的本质属性是满足人们的居住需求，因此，老百姓在居住层面上的最基础最真实的需求就可以理解为刚需。这种广义的刚需可以通过购买、租赁以及保障性住房等来满足。这种需求并不一定是现实的购买需求，但一定是潜在购买需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响。其次，狭义的住房刚需主要是指人们买房自住的需求，其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。也就是说，狭义的房地产刚需主要是指在一定经济能力下，为了拥有独立的居住空间和体面的住房环境条件而产生的对住房的需求，其表现主要为自住和住房条件改善两个基本类型。狭义刚需可能更符合目前市场所认可的刚需概念。
　　从最低谷可见刚需真面目
　　我们试图从三个角度来估算中国房地产市场的刚性需求大小。
　　首先，我们可以从广义的角度来估算住房刚需。由于我国商品住房需求主要集中在城市，从居者有其屋的角度分析，城市居民数量的增长就形成对住房的刚需。2000年到2009年，我国平均每年新增城市人口为1800万左右。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，这意味着每年我国至少需要新增4.8亿平方米的住房供给才能保证新增城市居民的住房需要。而截至2009年底，我国城市化率不到47%，预计未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，到2020年，我国城市化率将达到55%至60%。因此，从我国城市人口增加角度分析，广义刚需的上升趋势是中长期的。
　　其次，我们对刚需的测算，还可以通过这个角度进行理解：刚需即当投资与投机需求被市场屏蔽掉之后的有效需求量。一般来说，当房地产市场处于周期下行阶段时候，由于量价齐跌，因此市场上投资和投机行为基本消失，所剩下需求量即为刚需。2006~2009年四年间，2008年是整个周期的波谷，受调控政策和全球金融危机的影响，当年商品房销售面积6.2亿平方米，同比减少20%。因此2008年市场上的成交量可以近似地看作是刚需导致的成交量。
　　目前我国住房刚需主要体现在以下四个方面：一是结婚和离婚，二是旧城改造所形成的动拆迁，三是农村大学生在城市就业，四是农民工进城。通过分别计算这四个方面所产生的住房需求量就可得出刚需的大概数据。根据相关机构的测算，在不考虑购买力的情况下，我国每年城市结婚所形成的住房需求约为480万套左右，城市旧城改造所形成的刚需约为每年90万套，农村大学生城市就业及农民工进城所形成的刚性住房需求共约150万套左右。因此，综合以上四个方面的住房需求量，我国城市居民住房的刚需规模大约为每年720万套左右。如果以每套90平米计算，每年约为6.48亿平米。
　　以上三种估算方法，后两种所得出的刚需的规模相近。因此，我们认为在人口变动相对稳定的情况下，每年6亿平米左右的房屋销售面积，即可看作是由国内住房刚需所带来的。