房价调控目标暗藏玄机
　　3月29日上午，北京房价调控目标座谈会仓促召开。中国经营报报道，据知情人士透露，座谈会由北京市副市长陈刚主持，参会者有专家、中介、开发公司以及居民等各方人士。
　　就在当晚22点40分，北京房价调控目标出炉：稳中有降，成为第一个出现降的城市。截止到3月31日上午，包括北上广深等54个城市出台了房价调控目标。相比其他地方政府涨声一片，明智的北京玩了一把文字游戏。
　　但中央与地方博弈仍未结束。住建部紧急下发通知要求，已公布房价调控目标城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
　　参考指标存疑
　　北京是唯一一个不与GDP和居民人均可支配收入挂钩的城市。北京市政府在3月29日晚发布的方案中表示：这显示出市政府将房价控制在合理水平的决心。稳主要是要将价格稳定在去年的水平，措施主要是保供应；降，则将通过严格执行限购等各项调控政策措施，抑制投资投机性购房需求，对去年以来价格过高或上涨过快的区域和项目，促使房价回落到合理区间。
　　参加北京住建委讨论会的我爱我家副总裁胡景晖认为：北京市没有对价格上涨设定上限，这可能将动摇此前人们对房价继续上涨的预期。
　　上海、广州、深圳前后脚出台房价调控目标分别为8%、11%和10%，同样面临政策执行不力的嫌疑。SOHO中国董事长潘石屹就公开发难，房价调控只不过是一场心理游戏而已。
　　以广州为例。广州市统计局数据显示，2010年全年广州市居民人均可支配收入是30658元，增长11%意味着2011年的居民人均可支配收入为3372元。而根据广州市房管局的数据，2010年广州一手楼均价为13074元/平方米，增长11%意味着每平方米房价上涨1438元，一套80平方米的房子涨幅超11万元，相当于居民人均可支配收入涨幅的34倍。
　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，就算居民人均可支配收入与一手楼均价涨幅齐头并进，实际上市民拿到手的钱还是远远赶不上房价上涨增加的购房成本。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这些房价上涨过快涨幅过大的一线城市比照GDP和居民人均可支配收入显然不合理，参考指标只能适合部分房价较低的二三线城市。
　　胡景晖认为，从一个发展速度较快的城市来看，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内。这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有，又能体现房产的保值增值性。
　　房价上涨过快，涨幅过大一直被诟病。相比之下，各地10%的房价调控目标仍然高于去年全年房价平均涨幅。地方政府有可能为年底问责留有空间。一不愿具名的官员认为，这是地方政府在踢皮球，即把中央提出调控房价目标的要求，重新交到中央手中。
　　地方政府的博弈一直没有停止。吉林榆树市3月23日公布的房价调控目标则是市区房价涨幅不高于去年新增住房价格。实际上，榆树去年市区房价涨幅50.5%。在被质疑为最不靠谱的房价调控目标后，榆树迅速将房价调控涨幅控制在不超过10%，并对外回应：文件打印错误。
　　就在此时，住建部下发通知要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
　　榆树是否得到了住建部的指令不得而知。但知情人士透露，住建部已经授命密切观测各地房价调控目标。不排除许多城市重新制订目标。
　　目标或难实现
　　预期不同结果迥异。在业内人士看来，房价因多重政策叠加会有所下调，但不是因为房价调控目标的结果。
　　除了涨价心态，各地政策中仍存玄机。根据公开资料，北京、广州等将保障房纳入普通商品房销售均价统计，业内人士认为这将会拉低商品房均价。北京版则是以新建普通商品住房作为统计口径，这意味着高档高价住房将被排斥在统计之外。广州就明确提出，新建住房包括了新建商品住房、限价房和经济适用住房。也就是说，此前被排斥在房价统计体系外的经济适用房将首次纳入房价计算范围。
　　中原地产华北区总经理李文杰分析，北京提出新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。那么这个普通住房的究竟界定在什么范围，新建的相对高端的住宅是否也在价格调控范围，仍有待明确。
　　模糊的定义反映了各地政策的摇摆。谢逸枫认为，一线城市关于房价调控目标的表述暗藏玄机，为轻松实现目标预留空间。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，将保障房纳入价格目标，房价调控实际效果将大打折扣。
　　最大的担忧来自房价统计被降低。现实则是价格指数是统计局口径，而价格若指均价，则是各地交易中心口径。相较而言，地方更易操控均价。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在房地产领域，必须调整住房供应结构，形成保障房和商品房双轨体制才能解决房价泡沫问题。这就涉及理顺财税体制问题。在3600万套保障房任务前，有人认为这是中央请客地方买单，在不为地方创造新财源的前提下，房价调控依然艰难。

　　一线城市房价显松动信号 地方政府心理矛盾
　　文/《瞭望》新闻周刊记者 邓华宁 任会斌
　　随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，多管齐下叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资绝迹、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开始担忧税收和土地收益减少，在出台限购令、控房价目标时表现出观望、拖拉的矛盾心理。
　　百姓反映目标过于宽松
　　年初出台的国八条要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城市。截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。
　　从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了当地GDP增速和人均可支配收入增速这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。
　　经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及居民住房支付能力这个参考标准。出台的控制目标也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。
　　呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松了，希望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。
　　三大因素卸力高房价
　　受访的业内人士认为，各地不论是否出台房价控制目标，对房价的影响都不大。国八条虽然才出台不到两个月，限购、限贷、防地王、保障房放量等政策层层加码，瞄准楼市症结实施精确打击，楼市风向已经转变。
　　据中国指数研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市住宅成交量同比减少均在5成以上，最高降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，1～2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。
　　土地交易方面，2月份，全国120个城市土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。
　　成交低迷催生打折风。在北京，远洋地产远洋一方新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海御景熙岸的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。在南京，宋都美域等楼盘也推出贴息补税活动，优惠后每套可便宜10多万元。
　　高档住宅市场几乎冰冻。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。
　　房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在既没人愿意买，而且也买不起。南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是二套房，首付六成就要100多万元现金。与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。
　　南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说，调控政策从三个方面卸去了高房价的支撑力量：
　　购买力方面，限购令让投机炒作资本大量转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求只能买得起面积小的房子。购买力缩水达5成以上，比业内预计还要大。
　　开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，同比下降了306%。现在开发商是只有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？
　　土地价格方面，防地王成为一根红线，地方靠抬地价拉房价已不可能。
　　调控博弈还在持续
　　365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示，严厉的调控充分暴露出房地产行业的弊端，银行的资金一旦退潮，楼市中的泡沫立刻显现。在他看来，这也给大家一个冷静反思的机会，一线城市房价整体达到现在的高位，是一种群体不理智行为造成的，不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬，也有老百姓全民炒房的推动，现在就连一些开发商都开始赞同调控，因为疯狂的涨价让大家都感到心慌，觉得难以长久。
　　对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘，或观望，或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。中国不动产研究中心的尹晓波说。同时，地方融资平台前几年大量借贷之后，对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不仅调的是楼市，更是对地方转变发展方式能力的调控，预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。
　　多位受访业内人士表示，目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才能彻底打消投机者的念头，否则必然反弹；二是调控效力被消减。一些地方土地财政吃紧，可能会想各种办法抬市；三是政策调控盲点。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，但是在部分二、三线城市，仍存在房价上涨的冲动，要防止按下葫芦起来瓢。
　　南京市民沈先生向本刊记者建议，国家的调控包括大量公租房的建设，建议各地尽早公布公租房的申请条件，尽快细化保障范围，让满足条件的人现在就开始排队摇号，这样能稳定预期。即便中不了签，也能尽早作选择。
　　胡光辉也建议，由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况，如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实，预计今年四季度房价下降2～3成的可能性很大。（瞭望新闻周刊）

　　保利财报启示录：楼市调控的精准打击点在哪里？
　　第一财经日报报道，继中国取代日本成为全球第二大经济体之后。中国的楼市，仅次于黄金，或可能成为全球的第二大泡沫，这可能也是国务院下决心调控楼市的主要原因吧。
　　但是，为什么中国的房价屡调屡涨？正如同我们此前的研究，政府的土地出让收入与各项税费收入和房地产商的毛利润，各占房价的四成左右，因此高房价不仅是地方政府和地产商的共同利益，并且地方政府与地产商可能在精巧的平衡中分享着这一共同利益。这也正是中央政府责成各地政府出台并公布楼市调控目标的理由所在。但是，目前已经出台的一线城市楼市调控目标，除北京强调稳中有降之外，其余城市的楼市调控目标，不是控制房价而是在控制房价的涨幅。如何设计精准的楼市调控政策？我们不妨在招商地产、保利地产、万科A以及金地集团(下称招保万金)这一背景下，以保利地产为例，展开一些分析。
　　保利地产业绩为何大幅增长？
　　保利地产2010年的净资产报酬率为17.19%，这一盈利水平在已经公布年报的A股上市公司中位居前10%，与2009年比较，增加了2.33%。保利地产2010年与2009年的比较分析表明：
　　1. 保利地产的销售净利润率却从17.44%下降至15.34%。销售毛利润率从36.81%下降至34.12%。销售毛利润率的下降，是销售净利润下降的主要原因。根据杜邦分析法，销售净利润率的下降，无疑将导致净资产报酬率的下降。
　　2. 总资产周转率从0.2559下降至0.2356，这也将导致净资产报酬率的下降。
　　3. 权益乘数(资产总额/股东权益总额)从3.3318上升至4.7572。这意味着保利地产的负债水平在大幅度上升。这也是保利地产在销售利润率和总资产周转率下降的背景下，净资产报酬率仍然有一定程度增长的主要原因。同时，大幅度地举债，导致保利地产的资产负债率从69.99%进一步上升至78.98%。
　　保利地产缘何大幅度举债？
　　2010年，虽然保利地产赚取了55亿元的净利润(含少数股东权益)，但其经营现金净流量却为-223.6亿元。为什么保利地产赚了利润却赔了钱？
　　进一步观察，我们不难发现，2010年，保利地产的存货水平上升了498亿元，从而吞噬了498亿元的现金。而2006年至2009年这四年间，保利地产的存货水平总共上升了543.8亿元，换句话说，保利地产去年一年增加的存货，几乎相当于2006年至2009年这四年增加的存货。随着存货水平连年攀升，尤其是2010年存货水平大幅攀升，不仅吞噬了保利地产赚取的利润，还给保利地产带来持续的现金缺口。
　　保利地产的存货为什么会大幅度增加？原因可能包括：第一是囤地，这导致盖房子的原材料大幅度上升；第二，开工的项目多于竣工项目，导致在产品的增加；第三，完工住宅项目大于销售量，导致产成品增加。
　　如果保利地产不从外部寻求财务资源，可能会难以为继。于是我们观察到，2009年，保利地产净融资113亿元，其中净借款52亿元。2010年，保利地产净融资281亿元，其中净借款310.7亿元！
　　囤地、囤房的融资政策有哪些潜在的破坏性？
　　2010年，保利地产的总资产为1523.3亿元，较2009年增加了625亿元。其中，存货增加498亿元，占总资产增量的79.68%；投资性房地产增加34.3亿元，占总资产增量的5.49%；两者一共增加532.3亿元，占总资产增量的85.17%。
　　保利地产囤地和囤房的资金从何而来？我们不难发现，相对于2009年，2010年保利地产的长、短期借款和应付债券等主动性负债增加269.3亿元，占总资产增量的43.09%；保利地产的预收账款等自发性融资增加217.1亿元，占总资产增量的34.74%；两者合计增加486.4亿元，占总资产增量的77.84%。
　　概言之，保利地产囤地、囤房的资金，主要渠道可能来自于银行借款和预收客户的购房款。保利地产的这一融资政策，可能具有很大的潜在风险：
　　其一，根据我们的测算，保利地产每1元的资产仅能够赚取3.61分的营业利润，远低于每1元借款6.06分的利息水平。这就意味着保利每借1元，其税前利润就减少2.45分。在楼市观望气氛浓郁的背景下，房价可能存在下降的压力，这有可能恶化保利地产未来的净资产报酬率，从而危害股东的利益。
　　其二，保利地产的存货与投资性房地产占其总资产的74.93%。根据我们的测算，如果房价下降幅度超过28.05%，保利地产就有可能陷于资不抵债的窘境。这里笔者无意对未来房价跌幅作任何预测，但中国楼市泡沫的存在性、泡沫终将破灭的一般性，意味着房价终有一天，会向其均衡水平回归，读者朋友可以根据自己对中国楼市泡沫水平的估计，自行判断保利地产资不抵债的可能性。但无论如何，高的资产负债率，意味着较高的贷款违约概率，尤其在楼市走向不明朗的市场环境中。
　　其三，如果保利地产的资金链条出现问题，预收客户的515.4亿元售房款，如何才能清偿？保利地产的高负债政策，会不会危害到客户的利益？
　　保利地产用借款等主动性负债和预收款等自发性融资来满足其囤地和囤房对资金的需求，会不会危及股东利益、会不会危及银行的利益、会不会危及购期房的客户？均有赖于对房价走势的判断。这里我们不妨再分析一组数据：
　　●2011年3月，北京住宅均价为25023元/平方米，一套100平方米左右的公寓的价格约为250万元。
　　●2010年北京市场人均可支配收入为29073元。
　　●2009年为17893元，2010年1~11月，城镇居民人均消费支出18165元，同比增长10.7%。我们可以用两种方法估计2010年的人均消费支出，一是2010年的人均消费支出18165元除以11再乘以12，即19816元；第二种方法是2009年的人均消费支出17893元×(1+10.7%)，即19808元。
　　●根据上述估计，北京的人均储蓄约为9256至9265元。购买一套住房需要一个人270年的储蓄。需要两个成年人组成的家庭135年的储蓄。假设每一代人能够储蓄40年，需要3.375代人的储蓄才能在北京买一套公寓！
　　读者朋友可自行分析，以北京为例，这种高房价水平是可持续的房价水平吗？如果不可持续，保利地产的融资政策会不会危及股东、银行和购期房的客户的利益？
　　精准调控政策应如何设计？
　　通过分析，我们不难理解，保利地产之所以敢于囤地、囤房，可能是因为它能够通过预收款、长短期借款获得囤房所需的资金。保利地产之所以能够在囤房、囤地导致经营现金流量出现巨额缺口的情况下，通过不断寻找外部的财务资源来支撑其扩张政策，主要原因可能也在于此。
　　为什么我们设计调控政策时，不充分考虑这一事实？
　　如果我们能够控制上市房地产企业通过股市再融资的渠道，如果我们能够控制银行向开发商贷款的规模，如果我们能够从保护期房购买者利益的角度出发，把期房购买者预付的购房款集中起来管理，保利地产是不是只有通过降价售房来缓解现金流的压力？
　　从保利地产到招保万金
　　报告了我国四大房地产上市公司的相关财务数据。除万科A之外，保利地产、招商地产和金地集团的经营活动现金净流量都是负的。即使万科A的经营活动现金净流量为正，但经营活动现金净流量只有22亿元，远低于其215.6亿元的盈利。导致招保万金经营活动现金净流量远低于净利润的根本原因，都在于存货大幅度的增加，即囤地和囤房。以万科A为例，2010年的存货水平相对于2009年增加355.2亿元。
　　招保万金如何解决囤地和囤房对资金的需求？和保利地产惊人的相似，它们都无一例外地采用了两种融资策略：第一，借款。万科A 2010年净借款150.8亿元。第二，预收期房销售款。以万科A为例，2010年预收账款增加426.7亿元！金地集团和招商地产的情况也大致如此。
　　这些分析表明，对股市的再融资、银行贷款和预收款进行调控，可能是最为精准的调控政策。

　　以收入增长填充房地产泡沫已然失效
　　21世纪经济报道报道，3月31日是各地公布调控目标的最后日期，除了北京说稳中有降，大部分公布房价控制目标的城市都将房价目标定为不超过GDP增速或是居民可支配收入的增幅，涨声一片，民怨四起。尽管住建部感到不妥，要求各地重新考虑，听取社会意见，但有的地方城市官员直接表态，不予考虑调整，因为说了房价下降的好听话，最后做不到，容易被问责，如果真的要让房价下降，只有在统计数据上做手脚，因为房价是由市场决定的，而不是由官员决定的。
　　地方官员在某种程度上的确说了实话，因为房价上涨的推手并不完全由地方说了算。一般而言，大家都认为推动房价上涨两大动力，一个是货币，一个是土地。货币政策属于中央政府管辖，地方可以游说，可以施加影响，但没有直接话语权。而在土地方面，虽然土地出让金归地方政府所有，但中央部委例如国土部则可以在规划上施加控制。
　　这两大动力哪个更为根本呢？我们认为是货币。发出更多的货币，其实就是创造更多的需求，造成利率的下降，它不单单影响通胀预期、坚定老百姓购房保值的心理，还可以影响城市化进程。所谓高速城市化，就是将大量劳动力、土地纳入到城市的扩张版图之中，吸引这些便宜的生产要素进入城市，来获得更高的收益，它的中介必然是高速发放的货币。试想，如果货币政策不是高速扩张，而是非常稳健的速度，那么城市化的速度将是沿着一般利润积累的速度。房地产发展商按照10%左右的利润来制定拿地和建房速度，机械生产商也将沿着稳定的利润积累速度来确定发展速度，政府卖地的规模也将会受制于一般积累的速度，大城市提供的就业机会也将沿着稳定的增长速度，中国的贸易顺差也不会有现在的规模，大学也没有办法按照爆炸性的方式去扩招……整个社会将是非常稳健的速度运转，它的速度是自发的。
　　很多人觉得，高速扩张的货币政策是迫不得已，是外部输入的。我们认为，中国的扩张货币政策恰恰是世界性货币扩张政策的一部分，它不一定起点，但也是启动的一部分。这是一个相互循环螺旋上升的过程，是一个世界性的杠杆率加大的过程。中国用扩张性货币政策加速城市化，大量劳动力、土地和资金在自由市场制度的安排下，形成不可思议的商品生产潮，这些商品换来大量的贸易顺差，这些顺差又借给美国人，形成更大的对华商品需求。这又传递到国内，引发更大的地价上涨、房价飙升和保值需求心理。
　　就目前情势看，中央政府是不愿意过度收缩货币的，不愿意迅速加息，因为担心会影响经济增长。这个在发展中解决问题的思维用在货币思维上，是不太对路的。而地方政府也领会到这一点，房价涨声是主旋律。
　　中央对房价调控思路是这样的：让房价稳定或者略降，然后通过民众收入增长来逐步负担目前的高房价，例如房价不变，居民收入增长复合率10%，如果房价高出合理价格一半，那么6年就可以填充泡沫。从而达到平稳调控的目的。但是，由于货币本身的螺旋式机制，使得这根本不可能实现，在泛滥货币作用下，居民收入增长将影响到财产性价格的增长。所以，当地方政府提出房价不超过居民收入增长水平，其实意味着他们既认可目前高房价是合理的，也承认货币螺旋机制。而政府原本打算，以无房居民收入增长来逐步消化高房价泡沫的策略是行不通。控制房地产泡沫，必须要懂得舍得。